Рынок строительства жилья после 1 июля 2018 года – развитие или стагнация?
Представители органов исполнительной власти, общественных объединений, крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области, банков, работающих с ипотекой, ведущие эксперты обсудили в рамках делового завтрака XI конкурса «Доверие потребителя» влияние на рынок недвижимости последних изменений в 214-ФЗ и их последствия для всех участников процесса долевого строительства.
Председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Юрий Грудин отметил, что основные положения принятого в прошлом году 218-ФЗ вступают в силу с 1 июля нынешнего года. Что будет с рынком недвижимости дальше – эта тема всех волнует. Как дополнительные требования к застройщикам повлияют на объемы строительства и цену квадратного метра? Грозит ли монополизация строительному рынку? Можно ли прогнозировать уход с рынка части мелких и средних застройщиков и сокращение предложений и так далее.
Изменения на рынке принесут и новые возможности, которыми участникам рынка важно воспользоваться.
Елена Бодрова, исполнительный директор НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов», заметила, что внесенные поправки по защите прав дольщиков не преследуют интересов уже обманутых дольщиков. С 1 июля юридически органам власти невозможно будет к решению их проблем привлекать других застройщиков. Кроме того, остаются нерешенными проблемы дольщиков, которые заключали договоры не по 214 ФЗ. Проблемы комплексного освоения территорий коснутся больше не Москвы и Петербурга, а регионов, где нет такой ресурсной базы. По большому счету, драйвером создания комфортной среды для проживания является строительная отрасль. Если новые условия застройщикам будут неинтересны, то надо закладывать эти деньги в бюджете. Больше для строительства школ, детскиз садов и проч. их взять негде. Безусловно, надо создавать экономические и првовые условия для успешной работы застройщиков. Тогда и обманутых дольщиков не будет.
По прогнозу Николая Гражданкина, начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой», резкого роста цен на недвижимость не произойдет. Сейчас формируется большой объем предложений, застройщики пытаются получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы остаться в рамках ранее действующей редакции 214-ФЗ. Предложений много, однако покупательская способность граждан не растет. Потребители ждут, что снизятся цены и упадут проценты по ипотеке. Этого не прозойдет, потому что по разным причинам растет и себестоимость строительства. Еще дороже будет продажа готового жилья. Кроме того, при проектном финансировании из действующих инструментов останется только ипотека, популярная сейчас рассрочка станет невозможной.
При продаже готового жилья застройщики автоматически выходят на вторичный рынок, и возникает конкуренция с уже сложившимся рынком вторичной недвижимости города.
Сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег Островский отметил, что за первые месяцы 2018 года застройщиками получено в пять раз больше разрешений на строительство, что за такой же период прошлого года. За первый квартал этого года на 82% выросло число граждан, кто покупал квартиры на первичном рынке с помощью ипотеки. Ждет ли рынок затоваривание?
Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", заметил, что появлению поправок способствовал всплеск интереса к рынку долевого строительства со стороны СМИ, которые последние два года активно обсуждали проблемы дольщиков, в первую очередь пострадавших от недобросовествных застройщиков. Это и явилось одной из причин популистских решений властей в предвыборный период. Они были приняты жестко, быстро, без анализа и прогноза последствий. За последние пять лет обманутых дольщиков меньше не стало. Главным двигателем развития городов являются застройщики, но последнее время все их силы и энергия уходят на то, чтобы приспособится к изменениям и пытаться удержать проекты в рамках положительной рентабельности, не сильно ухудшая их потребительские свойства.
Что касается будущего, то рынок будет продолжать работать по старым правилам. Новых объектов, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, будет считанные единицы. По ним будут работать или мелкие и средние застройщики, которые не смогли сделать больщие запасы, или землевладельцы, не успевшие получить разрешительную документацию. Они будут вынуждены вместе с банками принимать и совершенствовать новые правила игры на рынке. И кто раньше начнет, тот и выиграет.
Есть опасения, что крупные застройщики не будут «мариновать» разрешения, полученные на два-три года. Такие объекты окажутся на рынке, что повлечет за собой колоссальное затоваривание. С учетом низкой платежеспособности (до 20% приходящих к нам покупателей вообще не имеют денег на первоначальный взнос), превышение предложения над спросом в ближайший год будет огромным. Если раньше на одну квартиру был один покупатель, то сейчас один покупатель на две квартиры. Покупатель имеет возможность ходить, выбирать, думать и не торопиться с приобретением жилья, потому что предложений много, цены не растут, а ставки по ипотеке падают. В ближайшие год-два скорость принятия решений будет уменьшаться, а финансовое положение застройщиков ухудшаться. Это приведет к тому, что сильные выживут, а слабые уйдут.
Выявилась еще одна нехорошая тенденция – разрешения до 1 июля получаются в форсированном режиме, от чего страдает качество проектов.
Рост цен на рынке недвижимости в ближайшее время, по мнению Ольги Копейкиной, директора по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест», не превысит уровень инфляции, поскольку предпосылки к росту реальных денежных доходов населения отсутствуют. Все меньше покупателей, кто с легкостью находит деньги на первый взнос по ипотеке, все больше тех, кто собирает необходимую сумму из субсидий, кредитов и денег, занятых в долг у родственников. Чтобы увеличить спрос на рынке недвижимости кратно, нужно снизить цены на квартиры на 30-40%, потому что в пределах тех скидок, что могут предоставить застройщики масс-маркета, эластичность спроса незначительна. Некоторые застройщики в попытке справиться с разнонаправленными трендами - ростом себестоимости и снижением цен за счет скидок - сами начинают экономить на материалах и благоустройстве территории. Если же нестабильность спроса заставит застройщика перенести срок передачи квартир на пару-тройку месяцев - то объем предъявленных дольщиками пеней и штрафов может существенно подкосить его финансовые результаты.
Светлана Пчелкина, начальник управления долевого строительства Комитета по строительству уточнила, что сейчас отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в КС предоставляет 230 застройщиков в отношении более 500 объектов, из них 199 – реализуют инвестиционные проекты по строительству жилья, в прошлом году их было 216, из которых 193 привлекали денежные средства к строительству жилья.
В этом году, по данным Росреестра, заметен активный всплеск количества первых зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, что подтверждает стремление застройщиков не только получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, но и желание зарегистрировать первый договор.
В ближайшее время планируется принятие нового приказа Минстроя России об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками отчетности, связанной с привлечением денежных средств участников для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Новая отчетность будет дополнена разделом, касающимся примерного графика реализации проекта строительства.
Обязательным теперь является размещение застройщиками информации о проекте в Единой информационной системе жилищного строительства – о разрешении на строительство, о правах на земельный участок, фотографии объекта, об отчислениях в Фонд защиты граждан-участников долевого строительства и пр. При несоблюдении этих требований на застройщиков будут накладываться административные взыскания.
По проблемным объектам – с 30 июня 2017 года Минстрой России новым приказом пересмотрел критерии признания граждан пострадавшими и порядок включения их в реестр пострадавших граждан. В связи с ужесточением требований к критериям реестр практически не пополняется (за 2018 год в реестр было включено всего 12 граждан). В настоящее время в нем находится 1476 граждан, чьи требования остаются неудовлетворенными. Значительная часть проблемных многоквартирных домов в последнее время была введена в эксплуатацию (в 2017году - 33 проблемных многоквартирных жилых дома общей площадью жилых помещений более 500 тыс. кв.м, кол-во квартир – более 10 600).Сейчас в списке проблемных остается 18 объектов, включающих в себя 39 многоквартирных домов.
«ГК «БФА-Девелопмент» готово к законодательным изменениям, - рассказала Елена Коваленко, начальник отдела маркетинга и рекламы компании. - Будем работать в соответствии с новыми требованиями. Считаем, что времени, отведенного на переход к проектному финансированию, достаточно.
Сейчас продажи идут с небольшим ростом с января 2018 г., количество сделок увеличивается по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Цены повышаем планомерно по мере роста готовности домов. Предполагаем, что сразу после вступления в силу поправок к 214-ФЗ , предложение на рынке сильно не изменится. Объекты по новым правилам будут постепенно поступать в продажу и уровень цен в них будет лимитироваться конкурирующим предложением. По мере замещения предложения новыми объектами цены, несомненно, будут увеличиваться, поскольку будут включать в себя дополнительные издержки.
Новые проекты БФА-Девелопмент будут выводиться в продажу согласно планам компании. Мы всегда тщательно прорабатываем проекты, качество прежде всего».
Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» рассказала, что уже более полутора лет банк занимается вопросами эскроу-счетов. Год назад приступили к разработке данного продукта для вторичного рынка и успешно запустили его в действие. Физлицо может обратиться в банк, и по эскроу-счету бесплатно провести свою сделку. Это понятная, доступная услуга для потребителей, простой договор и много преимуществ, в частности, страхование сделки в АСВ. Эскроу-счета для юридических лиц пока банк не предлагает, ожидая изменений в действующее законодательство и нормативные акты.
Сейчас идут активные консультации с застройщиками для отработки новых схем, с учетом опыта использования аккредитивов.
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке филиала «Северо-Западный банка «Открытие», уточнила, что банк подготовлен к переходу на эскроу-счета. У него в инструкциях по ипотечному кредитованию прописан подробный механизм, отработаны вопросы проектного финансирования жилищного строительства.
С 1 июля никто не побежит открывать эскроу-счета. В соответствии с дорожной картой будет определенный переходный период и только к декабрю 2020 года должен завершиться переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в отношении которых договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен после 1 июля 2019 г., с использованием механизма счетов эскроу и (или) специальных счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (прогнозная доля таких договоров должна составить не менее 95% общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам за IV квартал 2020 г.).
Такая схема - плюс для дольщиков, поскольку они понимают, что их деньги никуда не денутся, вне зависимости от того, будет ли жив застройщик и достроен объект. Но и для застройщиков в этой схеме есть положительные моменты. Все-таки проектное финансирование предусматривает стабильное кредитование банками, что положительно скажется на соблюдении сроков строительства.
Михаил Тимофеев, начальник отдела по малому и среднему бизнесу Северо-Западного филиала ОАО АКБ «РОСБАНК» также отметил, что эскроу-счета – это прозрачный и понятный инструмент расчетов при сделках на вторичном рынке. Что касается использования таких счетов в новостройках, то банк также ждет изменений в законодательстве, утверждения дорожной карты и соответствующих нормативов, но уже сегодня прорабатывает механизмы взаимодействия в рамках проектного финансирования с участниками долевого строительства и строительными компаниями.
Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга, вице-президент РСС по Северо-Западному Федеральному округу, уточнил, что союз будет настаивать, чтобы все петербургские эксперты вошли в экспертную группу при Минстрое, и при подписании закона были учтены принципиальные региональные поправки. Дело должно сдвинуться, потому что иначе невозможно будет выполнить президентский указ о строительстве к 2024 году 120 млн м2 жилья.
Правление ВТБ приняло решение назначить управляющим розничного бизнеса Северо-Западного филиала ВТБ Сергея Кульпина, ранее занимавшего аналогичную должность в Екатеринбурге. Решение вступит в силу с даты согласования его кандидатуры ЦБ РФ. Михаил Иоффе покидает Группу ВТБ с 20 апреля.
Сергей Кульпин родился 9 декабря 1973 г. в Барнауле. Окончил Алтайский государственный университет по специальности «экономист». В банковском секторе – с 1996 г. В 2005 г. перешел в Группу ВТБ. С 2008 г. работал управляющим розничного бизнеса банка в Екатеринбурге.
«Перед новым руководством стоят высокие задачи по наращиванию объемов розничного бизнеса ВТБ на Северо-Западе. Сергей Кульпин обладает большим опытом работы на динамично развивающемся уральском рынке. Возглавляемый им филиал в разы нарастил объемы бизнеса, сделав бренд ВТБ одним из сильнейших на уральском рынке. Уверен, что под его руководством банк выйдет на новый качественный уровень и вновь займет лидирующие позиции на Северо-Западе», – комментирует назначение заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
По результатам 2017 г. на рынке кредитов физлицам розничный бизнес ВТБ на Северо-Западе занял 19,5%, привлеченных средств – 14,5%. Кредитный портфель превысил 164 млрд рублей, портфель привлечённых средств – 340 млрд рублей.
Строительная отрасль РФ переживает не самые простые времена: глобальные изменения в законодательстве накладываются на возрастающие требования потребителей. Организаторы и участники конкурса «Доверие потребителя» обсудили на бизнес-завтраке, как не потерять это самое доверие. По традиции, «Строительный Еженедельник» выступает информационным партнером конкурса.
Вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Павел Гончаров считает, что доверие клиентов к девелоперам складывается из трех составляющих. Во-первых, это доверие инвестора: «Дольщики выступают именно как инвесторы жилых проектов. Во-вторых, доверие должны вызывать проектировочные решения и качество строительства; и в-третьих, люди должны быть уверены в будущем своего проекта». Наиболее слабым на данный момент является именно третий пункт.
Сопредседатель оргкомитета конкурса Олег Островский отметил, что победители конкурса чаще всего самостоятельно управляют построенными жилыми комплексами: «Качество обслуживания в таких ЖК всегда выше, чем у компаний, которые покинули объект после сдачи в эксплуатацию».
Это подтверждает опыт компании «Ленстройтрест», которая неоднократно побеждала в конкурсе. «Мы с клиентами до конца, т. е. до того момента, пока человек живет в нашем доме. У нас свои УК, которые 24 часа в сутки на связи», – рассказала директор по продажам и маркетингу «Ленстройтреста» Ольга Копейкина.
Глава Союза строительных организаций Ленобласти Руслан Юсупов добавил, что клиентов, интересующихся будущим управлением строящихся домов, пока мало, но такие есть: «Сегодня девелоперы значительно прозрачнее УК. Рынок управления должен стать более открытым».
Павел Гончаров уверен, что за доверие потребителей во многом отвечают риэлторы: «Именно они помогают клиентам выбрать объект для вложения средств. И никакие умные технологии не способны затмить роль риэлторов, ведь те находятся на стыке между клиентом и девелопером».
При этом директор департамента маркетинга, рекламы и PR компании «Адвекс Недвижимость» Анастасия Лебедева отметила, что доверие клиентов важно и самим риэлторам: «Этот бизнес основан на рекомендациях. Мы продаем услугу, обещание, и без доверия ни о каком успешном бизнесе и речи быть не может».
Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер считает, что доверие клиентов к риэлторам может рухнуть на этапе изучения договора: «Несовершенство договоров может раз и навсегда подорвать отношение потребителя ко всем риэлторам сразу. Мы это учли, обсудили вопрос с организаторами конкурса и подготовили форму договора, которую многие агентства взяли за образец».
Над качеством договоров с клиентами работают и банки. Руководитель бизнеса ипотечного кредитования Дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова рассказала, что данный конкурс помог обнаружить несовершенство договоров: «Первый свой конкурс мы проиграли. Это заставило нас взглянуть на договор глазами клиентов. В итоге документ мы сократили, но добавили пункты, нужные клиентам». В 2017 году банк в очередной раз стал победителем в номинации «Ипотечный банк, пользующийся наибольшим доверием потребителей на рынке Петербурга», а также получил звание самой стабильной компании десятилетия.
Региональный директор банка DeltaCredit Ирина Илясова уверена, что клиентами являются не только покупатели, но и риэлторы и юристы, ведущие сделку: «Все мы работаем только для того, чтобы человек купил себе квартиру».
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер также призвал всех участников строительства, реализации и эксплуатации проектов работать слаженно: «Нас ждут глобальные законодательные изменения – и только взявшись за руки, мы сможем пережить эпоху перемен».
Кстати
В 2018 году конкурс «Доверие потребителя» ждут перемены. Количество номинаций увеличилось с шести до семи, оргкомитет решил по отдельности оценивать стандартное жилье (эконом-класс) и объекты комфорт-класса. В Ленобласти проектов, относящихся к последнему, пока немного, поэтому номинация будет актуальна только для Петербурга. При этом областные девелоперы могут побороться за звание «Строительная компания, пользующаяся наибольшим доверием потребителей». Приз «За личный вклад в развитие рынка недвижимости» будет вручаться ежегодно. У конкурса появился новый партнер – «Леноблсоюзстрой». Изменился график проведения конкурса: интернет-голосование будет идти с 10 мая по 30 сентября, а церемония награждения состоится 14 декабря.
