Рейтинг жилых комплексов с лучшей концепцией проекта
Сегодня при выборе недвижимости покупатели сталкиваются со сложным выбором, когда в одной локации представлено сразу 5-7 объектов на рынке новостроек. Безусловно, на решение о покупке влияет стоимость квадратного метра и сроки сдачи объекта, но определяющими являются неценовые преимущества, к которым в первую очередь, относится концепция жилого комплекса, а также услуги, повышающее качество жизни и комфорт будущих жителей.
Ежегодная международная премия «Рекорды Рынка Недвижимости 2021» составила рейтинг жилых комплексов - номинантов с лучшей концепцией проекта. Особая уникальность рейтинга – география его участников: в рейтинге участвуют не только лучшие проекты Москвы и Подмосковья, но и жилые комплексы крупнейших городов России.
Открывает рейтинг жилой квартал «Береговой» от одного из крупнейших девелоперов России, компании «Главстрой». ЖК строится в западном административном округе Москвы на территории 32 гектара на берегу Москвы-реки. Слоган квартала “Все хорошо” предусматривает неторопливую жизнь без бытовой рутины для своих жителей с профессиональной консьерж-системой и цифровыми сервисами, парком, пешеходной набережной и ресторанами с видом на воду. По утрам можно доплывать до метро на речном трамвайчике, отправляющемся от причала под окнами. Вечерами — отдыхать в лобби или на собственной террасе. Пешеходная набережная «перетекает» во дворы, которые бесшовно соединяются с общественными пространствами внутри дома. Среда будто поддерживает ощущение свободы и гармонии, неспешного течения и реки, и жизни. «Береговой» - один из самых масштабных проектов с уникальной концепцией, связанных с городской программой развития Москвы-реки и набережных.
Продолжает рейтинг «Живой комплекс LES». Новый комплекс апартаментов бизнес-класса от Специализированного Застройщика «Спартак» расположен на юго-западе Москвы рядом со станциями метро «Ясенево» и «Тёплый стан». Необычное название «Живой комплекс LES» привлекает покупателей и раскрывает его концепцию. Название проекту дал непосредственно граничащий с ЖК природный Битцевский лесопарк - второй по величине парк Москвы. LES объединяет экологию и технологию, близость к природе и возможность пользоваться всеми элементами развитой инфраструктуры, включая спортивно-оздоровительный комплекс с фитнес-центром, детским и взрослым бассейном, SPA-центром. Для удобства жителей в комплексе предусмотрены кладовые, колясочные, парковки для велосипедов и мотоциклов, а также помещение для мытья лап собак после прогулок. У внутреннего двора есть прямой доступ в парк и «островки», оборудованные для различных видов отдыха, включая площадки для барбекю. Изюминкой проекта стали просторные 2-уровневые лоты площадью от 130 до 226 кв. м с отдельной парковкой, собственной террасой-патио и входом с первого этажа, а также три 2-уровневых пентхауса с большими террасами на кровле.
Следующий в рейтинге жилой комплекс Tau House от группы компаний «Садовое кольцо», который строится в городе Уфа. Комплекс спланирован на принципах интуитивного комфорта. Здесь все сделано с уважением к людям: продуманно и удобно. В комплексе представлены европейские планировочные решения: широкий выбор квартир площадью от 24 до 114 кв. м и высотой потолков 2,8-2,95 м., а также уникальные форматы: квартиры с дровяными каминами, с окном в ванной комнате и др. Продуманное пространство для детей - гордость жилого комплекса. Оно имеет форму реки, протекающей между лесными опушками, полянами и пещерами. Благоустройство выполнено по принципам североевропейского природного урбанизма: внутренняя территория комплекса состоит из функциональных зон, рассчитанных на каждого жителя. Кроме того, ЖК спроектирован по принципу построения вертикального города: на первом уровне комплекса расположены общественные пространства с торговой галереей и прогулочными зонами, а внутри стилобата: паркинг на 404 машиноместа, автомойка, сервисная инфраструктура. Второй уровень – жилые этажи и приватный двор-парк, расположенный в пространстве между домами, полностью свободный от машин. Особое очарование проекту придаёт мост, соединяющий южную и северную части и открывающий вид сверху на оживлённую торговую улицу.
Жилой комплекс «Времена года» - следующий участник рейтинга жилых комплексов с лучшей концепцией, расположенный в Приволжском районе Казани. ЖК «Времена года» - эко-комплекс комфорт-класса из 9 пятиэтажных домов закрытого клубного формата в окружении леса. Инфраструктура комплекса является воплощением идеи wellness пространства, которая дает возможность заботиться о здоровье. Жилой комплекс «Времена года» входит в Микрогород- Лаишевской узел, самую масштабную территория застройки Республики Татарстан. Здесь на территории 113 га будет построено 87 домов площадью более 722 тыс. кв. м. и будет проживать свыше 27 тыс. жителей. По проекту предусмотрено строительство трех школ на 3948 мест и 13 детских садов на 2062 мест. На сегодня уже открыто 2 детских сада на 480 мест. Также в ЖК предусмотрена колясочная, помещение для хранения сезонных вещей. Детские игровые площадки выполнены в стилистике комплекса с использованием безопасного покрытия, на территории двора предусмотрен детский сад. Через всю территорию комплекса проходят прогулочные бульвары. В проекте используются натуральные материалы и современный эко-дизайн.
Еще один яркий представитель рейтинга – это ЖК «Созвездие» от строительного холдинга «Термодом» — семейный жилой комплекс у воды, расположенный в Пензенской области. ЖК состоит из 5 домов с общим двором. Дизайнерский закрытый двор, приподнятый над уровнем земли, планируется максимально атмосферным: арт-объекты в виде космических цветов и беседки в виде звездных систем, необычные детские площадки, широкие дорожки, зона солярия, турники и баскетбольная площадка. Доступ на территорию ЖК осуществляется через единую входную группу, где предусмотрены колясочные, зона почтовых ящиков и пункт охраны. На втором этаже– соседский центр площадью 500 кв. м с кухней, детской и лаундж-зонами. В комплексе представлены впервые разработанные в Пензенской области проекты домов с полностью стеклянными верхними этажами. В ЖК будет внедрена система «Умный дом». Первые этажи комплекса спроектированы для бизнеса: офисы, магазины и кафе разместятся на площади около 15 000 кв. м. Особенность комплекса — близость к набережной, предназначенной для отдыха, занятия спортом, встречи с друзьями и близкими.
Яркий представитель города Сочи и нашего рейтинга – ЖК «Министерские озера» от компании AVA Group. Жилой комплекс в долине реки Бзугу – «микрорайон» с закрытой территорией, расположенный в уникальном месте в окружении Кавказских гор, обеспечивающих тишину и благоприятную экологическую обстановку. Название жилого комплекса появилось не случайно, на территории уютно расположилось Министерское озеро, благодаря которому жители наслаждаются прогулками по набережной, ловят рыбу, любуются яркими летними закатами, отражающимися в глади воды. Особенность Министерских озер - собственная концепция кварталов. Бизнес квартал живет по правилам закрытого клуба, фруктовый квартал отличает собственный сад из черешен, инжира, хурмы и яблок, квартал Город детства- это место где воплощаются детские мечты: о собственном замке и сказочных героях. Комплекс включает детские площадки, тренажерные комплексы под открытым небом, баскетбольную, футбольную, волейбольную площадки, профессиональный теннисный корт, прогулочные зоны и места активного отдыха, а также 2 собственные набережные, одна из которых расположена вдоль реки, другая – у озера.
Жилой комплекс с оригинальным названием - «Дома цвета кофе» - следующий в нашем рейтинге ЖК с лучшей концепцией. «Дома цвета кофе» от девелоперской компании «Имена» - европейский квартал-парк в городе Тула. Это первый квартал в Туле, где территория между домами - двор без машин. Семь шестнадцатиэтажных домов объединены внутренней большой зеленой территорией, где есть беседки, детские площадки, взрослые деревья, естественный природный ландшафт, как в парке. Благоустройство квартала спроектировано как продолжение городского Платоновского парка, расположенного в трех минутах от него. Благодаря большому объему озеленения в благоустройстве и фасадам домов, выполненным в природных цветах, проект аккуратно вписан в существующую городскую среду. Семь домов создают замкнутое приватное пространство внутри. Идея архитектурной концепции - жить в городе, но в своем собственном парке. Квартал-проект “Дома цвета кофе” - расположен в Привокзальном районе Тулы. Это район с уже развитой городской инфраструктурой. Здесь есть все необходимое для жителей всех возрастов - школы, детские сады, больницы, магазины, аптеки, спортивные центры.
Еще один участник - ЖК «Манифест» -клубный формат нового жилого комплекса бизнес-класса в Западном административном округе Москвы. Концепция комплекса основана на гармонии свободы и комфорта, гостеприимной приватности и респектабельной функциональности его будущих жителей. Не покидая дома, жители смогут посетить стилиста, спортивную студию или провести время с друзьями в уютном кафе, а спустившись в теплый гараж на лифте, выехать на работу. В нескольких шагах от дома расположен тенистый сквер, старинный храм и пруд с благоустроенной набережной, а также развитая инфраструктура одного из самых благоприятных и благоустроенных районов ЗАО.
В рейтинг жилых комплексов с лучшей концепцией проекта вошел ЖК «Ты и Я» от девелоперской компании «Мангазея Девелопмент», расположенный в Лосиноостровском районе на Северо-востоке Москвы. Концепция проекта «Ты и Я» объединяет все самое лучшее для нового качества жизни: благоустроенную дворовую территорию, развитую инфраструктуру и прекрасную экологию, авторскую архитектуру, детский сад и физкультурно-оздоровительный комплекс. Дворы комплекса отвечают интересам жителей разных поколений: разнообразные зоны для работы и спокойного отдыха или открытые площадки для спортивных и командных игр. На первых этажах жилого комплекса предусмотрены коммерческие помещения для размещения объектов социально-бытового назначения. В шаговой доступности для удобства жителей будут находиться супермаркеты, аптеки и банки. Отдельная роль в концепции проекта отведена озеленению комплекса: во дворах высажены специально отобранные декоративные кустарники и деревья, которые будут радовать жителей своим цветением и создадут живые зеленые изгороди.
Наш рейтинг продолжает краснодарский застройщик «ЮгСтройИмпериал» со своим микрорайоном «Родные просторы» - это территория радости, веселья и пешеходных прогулок. Проект создан в европейском стиле по последнему слову урбанистической моды. Каждый дом в микрорайоне узнаваем и отличается высотностью, цветовыми и архитектурными решениями. Особое внимание уделено концепции инфраструктуры проекта: общеобразовательная школа (на 1550 мест), три детских сада (на 880 мест), медицинское учреждение, фитнес-клуб, площадки воркаут, храм Святых Апостолов Петра и Павла, а также авторский парк, площадью 6 Га со скейтпарком и детскими игровыми зонами. Здесь также предусмотрены зоны для пеших и велопрогулок.
Еще один яркий представитель рейтинга – жилой комплекс Holiday House – новая достопримечательность популярного курорта Анапы. Девелопер проекта «РКС Девелопмент» смог создать так называемый «город в городе» со всеми удобствами для будущих жителей. Комплекс находится в 3 км от самого чистого пляжа и в 15 минутах езды от Анапы в курортном поселке Сукко. Квартальная застройка малой этажности предлагает будущим жителям квартиры с готовым ремонтом и индивидуальными террасами. Концепция жилого комплекса включает в себя продуманную внутреннюю инфраструктуру: собственные современные бассейны, четыре зоны барбекю, двенадцать игровых и спортивных площадок, собственную променад-зону с центральной площадью, кафе, магазинами и ресторанами. Также для удобства жителей предусмотрен бесплатный трансфер до пляжа.
Завершает наш рейтинг интересный проект в новом формате городской недвижимости - коливинг YouCo в Санкт-Петербурге от компании Becar Asset Management. Это новый тип недвижимости, предназначенный как для долгосрочного, так и краткосрочного проживания, а также один из лучших вариантов для инвестиций и получения пассивного рентного дохода. Особенностью апарт-отеля YouCo являются объединенные общественные пространства, доступные для каждого постояльца: читальные и кинозалы, игровые пространства, совместные кухни, кафе, спортзал, террасы и лаунж-зоны. В коливинге YouCo будут ежедневно проходить по 5 мероприятий: йога, клубы по интересам, философский вечер, обеденный мозговой штурм, 15 минут знакомств и вечерняя пробежка. Все апартаменты сдаются с отделкой и мебелью.
«Мы смело смотрим в будущее и мечтаем об идеальной квартире или доме с максимальным комфортом и сервисами. С каждым годом девелоперы реализуют наши мечты в своих проектах, а нам приятно познакомить вас с новыми преимуществами жилых комплексов в рейтингах премии «Рекорды Рынка Недвижимости 2021». Следите за новостями конкурса и выбирайте лучшие жилые комплексы», - говорит Анна Маркина, руководитель ежегодной международной премии «Рекорды Рынка Недвижимости».
Эксперт и спикер премии BIM&SECURITY Владимир Малахов, вице-президент по инженерному консалтингу в строительстве Национальной Палаты Инженеров, рассказал в интервью журналу RUБЕЖ о том, какие технологии можно отнести к BIM, какую роль информационное моделирование может сыграть в деятельности надзорных органов и при проведении госзакупок.
- Какие ошибки в понимании сути информационного моделирования (BIM) мешают его внедрению в строительную отрасль? Какую технологию можно относить к BIM и чем должна быть подтверждена такая принадлежность?
- Сегодня кто угодно может создать программное обеспечение (ПО) с трехмерным графическим инструментарием и назвать его BIM-технологией. По подсчетам экспертов, порядка 100 видов ПО называются BIM-технологиями, причем никто, нигде и никогда не задавал стандартов или правил отнесения и проверки соответствия того или иного ПО на соответствие BIM-применимости.
Теоретически это может и не нужно, но если мы однажды примем решение в обязательном порядке создавать ИМ (информационные модели) для некоторых типов зданий и сооружений, то невольно возникнет вопрос - с каким ПО работать? И следующий вопрос зададут контрольные органы - а на основании чего вы купили иностранное ПО, если нет никакого официального документа, указывающего, что это ПО относится к BIM-технологиям? То есть мы сами себя загоним в ловушку, и с внедрением BIM опять придется подождать...
Что касается уникальных атрибутов отнесения ПО к BIM-технологиям, то это точно не 3D-графика. С таким же успехом тогда к BIM можно отнести и Paint-3D, например, или иные аналоги. А где тогда 4D и 5D? Трёхмерное ПО появилось 30 лет назад, а значит и старый AutoCAD надо относить к BIM-технологиям? Наконец, BIM-Level-0 в принципе предполагает возможность использования изометрической информации на бумаге, так давайте и кульманы отнесем к BIM-технологиям? Как видите, количество измерений не есть обязательный атрибут BIM-технологий, а потому это краеугольный камень внедрения BIM в целом!
- Какое программное обеспечение может считаться софтом для BIM? Каковы ключевые атрибуты такого BIM-ПО? Какое место в этом определении занимает интероперабельность информационных моделей?
- Мы, то есть НПИ (Национальная Палата Инженеров) тоже задавались этим вопросом и еще года 3-4 назад сформулировали ключевой набор параметров BIM-адаптации ПО. Может, кому-то они покажутся спорными, а кто-то скажет, что таких решений не может быть теоретически, но в любом случае, какие-то признаки отнесения ПО к BIM-технологиям должны быть. И они должны полностью соответствовать ключевой задаче BIM: повышению эффективности управления объектами капитальных вложений на всех этапах жизненного цикла.
Среди прочих, мы выделяем следующие признаки:
1. Коллаборативность - возможность работать в одной модели всем участникам процесса,
2. Интероперабельность во всех трёх направлениях - возможность использовать готовые файлы не в нативном ПО,
3. Отсутствие электронного разрыва, т.е. отказ от создания управляющих документов на бумаге вне электронного потока данных,
4. Использование внешних баз данных - это способность работать с ИМ в будущем без привязки в локальным корпоративным базам, которые, к тому же, могут вообще исчезнуть,
5. Возможность работы с ИМ в облачных или распределенных сетях и др. свойства.
Как только вендор сможет сказать, что моё ПО полностью соответствует требованиям отнесения к BIM - можно говорить о том, что он создает BIM-технологии... Что касается интероперабельности, то интероперабельность - это свойство ПО, а не ИМ, то есть ПО должно давать возможность открывать и работать с ИМ в любом другом ПО и через 10, и через 20 и более лет...
- И решения кого из российских вендоров сегодня соответствуют этим критериям?
- Абсолютного решения сегодня нет ни у западных, ни у российских вендоров. Но если зарубежные поставщики ПО медленно, но верно идут к созданию платформенных решений, то есть такого ПО, на основе которого создается ИМ путем объединения данных и файлов из разных видов ПО, то в России пока у наших главных вендоров для этого нет сил. И если вернуться к вопросу создания инструментов национальной независимой базы, то надо подталкивать наше Правительство к поддержке решений компаний Nanosoft, «Аскон» и даже Росатом (у корпорации есть свой комплект инженерного ПО), в том числе в части создания платформ с указанным требованиями по BIM-соответствию. Уверен, они справятся с этим.
С другой стороны, нет никакой необходимости пытаться соответствовать требованиям на 100% сразу, можно приближаться к цели постепенно, параллельно с развитием законодательства, баз данных, инструментария взаимодействия и облачных технологий в целом. Дорога «мелких шагов» к BIM - более понятна и перспективна с точки зрения оценки рисков для инвесторов в BIM-технологии.
- Партнером премии BIM&SECURITY выступает министерство по чрезвычайным ситуациям, МЧС России. Каким образом, на Ваш взгляд, надзорные органы могли бы сделать информационные модели частью своей работы, как можно использовать BIM в целях пожарного надзора?
- Именно так, как я казал выше. Давайте начнем с того, что реализация проектов МЧС – это весьма узкоспециализированная задача, которая включает в себя широкий набор строительно-монтажных и проектных работ, от бетона, до КИПиА (контрольно-измерительных приборов и автоматизации), от монтажа оборудования до пуско-наладки и тестирования.
Именно поэтому МЧС вполне могло бы выступить заказчиком создания специального приложения или отдельного 3D-параметрического графического сервиса именно для противопожарного проектирования. Зачем нужен такой сервис? Во-первых, он учитывает специфику проектирования и проверяет не столько на геометрические коллизии, сколько на технические ограничения. Во-вторых, и это важно, - создание уникальной базы данных противопожарного оборудования, материалов, каталог поставщиков и система их сертификации. Такая база нужна обязательно, и она должна быть перманентно обновляемой чуть ли не в автоматическом режиме.
Например, новый поставщик получает разрешение на применение оборудования в МЧС, а это значит, его оборудование в 3D-формате занесено в каталог, имеет свой код в классификаторе и параметры для отбора и сравнения. А отсюда вытекает вся перспективная работа МЧС в области BIM: обновление библиотеки материалов и оборудования для МЧС, обучение работы с редактором, верификация ПО на совместимость, выдача сертификатов и разрешений для учета материалов в классификаторе МЧС. В общем, задач сразу появляется много.
- Как можно обеспечить взаимодействие разделов, выполненных на различном ПО, в рамках одной информационной модели? И насколько формат IFC – единственное решение?
- Мы уже говорили, что важнейшее условие отнесения ПО к BIM-технологиям - это интероперабельность. Правильно говорить о прогрессивной интероперабельности, когда файл, созданный в старой версии ПО, должен без лишних мучений легко открывать во всех новых релизах, мы говорим о федеративной интероперабельности, когда несколько файлов из разного ПО могут объединиться в один файл и сформировать ведомость геометрических или регламентных коллизий. Наконец, мы говорим о транссофтовой или кросс-софтверной интероперабельности, когда файлы, созданные в одном ПО, через 10-20 лет могут открываться в другом ПО, на случай если вендор исчез и его ПО просто устарело.
Все эти вопросы решает формат открытого обмена данных - IFC-стандарт, детище известной международной структуры BuildingSMART Int., российское отделение которой я в свое время организовывал.
Разумеется, есть много форматов открытого обмена данными, не менее 10 точно, но для строительства IFC-стандарт признали наиболее гибким и открытым для развития. Потому пока нет смысла говорить о развитии альтернатив - это дорогая и долгосрочная задача. Гораздо важнее нам занять лидирующие позиции в этом процессе, поскольку тот, кто станет лидером в интероперабельности ПО, будет и лидером в экспорте инжиниринговых услуг.
- Какие риски могут возникать при переходе на электронный документооборот при работе в BIM-форматах? Например, на стадии прохождения экспертизы?
- Собственно, чтобы оценить риски надо отделить т.н. корпоративный документооборот от проектного документооборота, особенно если этот проект реализуется на BIM-платформе в рамках BIM-кабинета проекта.
С другой стороны, надо отделить документооборот по проекту создания или изменения объекта капитальных вложений, от документооборота по эксплуатации и использованию недвижимого актива. Ведь сам актив может на своем жизненном цикле поменять много собственников и владельцев, и у каждого из них будет свой кусок корпоративного документооборота в отношении данного здания или сооружения. То есть мы его попросту порвём во времени.
Для того чтобы это не произошло, и нужна BIM-платформа, как специальное ПО, объединяющее различные сервисы актива, в т.ч. документооборот по активу на всех изменениях жизненного цикла. Как видно, здесь имеет смысл говорить не о рисках документооборота, а о смене парадигмы участия Главгосэкспертизы (ГГЭ) и прочих контрольно-надзорных институтов в BIM-проектах: они становятся участниками электронной цепочки информационного моделирования, а не выносными контролерами, которым надо принести информацию на флэшке и потом получить бумажный документ о положительном заключении. Нет, такой подход должен быть сведен к нулю.
ГГЭ как участник проектов входит в документооборот конкретного проекта и каждое её письмо или заключение зеркалится в собственном документообороте и навсегда остается в документообороте актива.
- Каким образом информационные технологии, в виде, например, распределенных реестров, могли бы быть применены для определения надежности поставщиков – например, в рамках закупок по 44-ФЗ? Для того чтобы уйти от примата низкой цены при выборе победителей?
- Это хороший вопрос, ответ на который дает дорогу в будущее BIM-технологий, скажем - следующего десятилетия. Дело в том, что объем информации в ИМ будет постоянно возрастать, как по мере сложности проектов, так и по мере сложности ПО для этого. А это значит, будет возрастать и стоимость сервиса ИМ на всех этапах жизненного цикла объекта (ЖЦ).
По сути, информационные модели в определенный момент могут стать настолько дорогими и неподъёмными, что многие собственники начнут отказываться от них, или, что еще хуже – бросать и портить. Решение такой проблемы кроется в появлении нового измерителя ИМ - коэффициента уникальности и объёма информации.
По сути мы говорим, что коэффициент уникальности в 100% говорит о том, что все проектные решения, элементы, расчеты и сведения уникальны для данного проекта. Это плохое решение. По мере роста объемов ИМ они должны становится менее уникальными и более универсальными, а это значит, что большая часть информации в ИМ будет представлена в виде ссылок на типовые реестры, библиотеки, описания, регламенты, базы данных наконец. Тогда ИМ будет по объему невелика, а по составу - огромна. А это как раз и обозначает развитие как блокчейн-технологий в BIM, так и использование распределенных реестров библиотек, баз данных виртуальных Центров обработки данных (ЦОДов) и сетей.
Иными словами, ИМ должна стать сгустком ссылок на типовые элементы, узлы, конструкции, расчеты, а её уникальность будет составлять 5-10% от объема информации. В свою очередь, сама ИМ в уникальной своей части входит в ИМ-реестр и также уходит в распределенные реестры для дальнейшего использования. Это наше будущее...
Беседовал: Михаил Динеев