Ключевые тренды и основные драйверы для получения высокой доходности на рынке недвижимости в 2021 году
2 декабря Московский Бизнес Клуб провёл главное мероприятие уходящего года - масштабную итоговую конференцию «Голубые фишки рынка недвижимости: стратегия высокой доходности в 2021 году» в ресторане The Toy Moscow. Событие стало ярким завершением 2020 года и войдёт в историю как одно из лучших итоговых мероприятий клуба.
Харизматичные спикеры и яркие выступления, топ-менеджеры крупнейших компаний рынка недвижимости и строительства, практические кейсы и продуктивный нетворкинг создали уникальную атмосферу в стиле закрытых клубных мероприятий Московского Бизнес Клуба. Конференция собрала более 100 топ-менеджеров рынка недвижимости и прошла в дружественном формате, а предпраздничное настроение создала новогодняя фотосессия и дресс-код black&white, который поддержали гости мероприятия.
Партнёрами итоговой конференции выступили: новый комплекс апартаментов бизнес-класса «Живой Комплекс LES», компания Becar Asset Management, сеть отелей Palmira, bespoke-ателье Natalie Katwal, медиахолдинг MAER и аналитический сервис bnMAP.pro.
Открыла конференцию первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская. «Основные тренды, которые будет формулировать Москва в следующем десятилетии – это создание полицентричного города и комплексная застройка, которая позволит создать новые рабочие места и построить сбалансированный город с различными функциями: образование, спорт, жилье, работа, торговля, услуги, развлечения. Концерн «КРОСТ» планирует в 2021 году стартовать сразу с несколькими проектами. Так, в квартале Union Park планируется снести еще 39 пятиэтажек и создать принципиально новый морфотип города. Рабочие места появятся не просто в пешей доступности от жилья, а на первых этажах жилых кварталов, - рассказала Марина Любельская, - изменение городской среды диктует и новые форматы создания «нижних городов». Мы планируем в ближайшее время развивать офисно-деловые кластеры с развитой сетью стрит-ритейла как часть жилых кварталов за пределами ТТК».
Продолжил конференцию коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон» Василий Фетисов с актуальной темой: «Драйверы продаж в 2021 году: что делать, когда закончится льготная ипотека?». «Льготная ипотека оказала ощутимую поддержку рынку жилой недвижимости, но в перспективе рассчитывать на нее, как на основной драйвер спроса не стоит. В 2021 году девелоперам необходимо менять подход к развитию продукта. Покупатели ждут от нового жилья продуманные планировки, современные инженерные системы, гибкие общественные пространства, удобные сервисы, в том числе в формате единого маркетплейса с максимально широким спектром услуг, и для потенциальных покупателей, и для жителей сданных домов. Жилье нужно превратить из товара в услугу с максимально долгим жизненным циклом. И это те факторы, на которые девелоперское сообщество может влиять самостоятельно».
В ходе конференции состоялось прямое включение из Лондона, в рамках которого в формате «онлайн» выступил президент Becar Asset Management Александр Шарапов с темой: «В какие проекты инвестировать сегодня девелоперу и частному инвестору, чтобы зарабатывать завтра». «Мир меняется и иногда это происходит чуть быстрее, чем мы привыкли. Для смены эпох теперь достаточно пары десятилетий. Сейчас мы стоим на грани глобальных экономических преобразований. В новой постковидной реальности изменятся принципы потребления, которые были характерны для мировой экономики в последние десятилетия. В первую очередь, определяющим станет цифровое потребление и экологичность. А качество любого продукта будет определяться, исходя из того, насколько он соответствует принципам шеринга, мобильности, дает ли он впечатления и способствует коллаборации. Именно через эту призму необходимо смотреть на новые форматы недвижимости, если вы хотите, чтобы инвестиции в них принесли вам прибыль».
Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим выступила с темой: «Новая Москва - новый центр? Какие проекты и локации буду привлекать в ТиНАО покупателей и инвесторов». «Мы отмечаем рост интереса клиентов к объектам street-retail, что отчасти объясняется сменой предпочтений и жизненных сценариев у будущих жителей НАО. Сейчас их средний возраст составляет 32 года, но в ближайшие два-три года этот показатель составит 29-30 лет - за счет увеличения доли молодежи из поколения Z. «Зумеры» не интересуются просторными квартирами, но им критически важна инфраструктура: в парках и кафе на территории жилого комплекса они будут проводить большую часть своего времени, как они делали до пандемии в центре города. Теперь они хотят получить аналогичный набор сервисов в рамках жилого комплекса, и бизнес готов к «переезду» вслед за своей аудитории из по-прежнему дорогого, но уже не настолько эффективного центра».
Что касается сегмента загородной недвижимости, то Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс», отметила, что ключевым трендом в 2020 году стал стабильно высокий спрос на жилье вне городских стен. «Эпидемиологическая ситуация показала очевидные преимущества проживания в собственном доме, - комментирует Екатерина, - Мы видим, что большинство жителей мегаполиса осознали, насколько привлекательна жизнь за городом - потребность людей в некоторой свободе и дополнительных опциях жилья возросла. Так, по итогам 11 месяцев 2020 года, продажи в нашем элитном коттеджном поселке «Березки River Village» на Рублево-Успенском шоссе выросли многократно по сравнению с тем же периодом 2019 года. В перспективе следующего года мы, безусловно, ожидаем пролонгацию высокого спроса, так как готовые проекты, насыщенные многогранностью общественного пространства для жизни и отдыха, сегодня как никогда актуальны».
Собственник компании ONE KINGDOM Станислав Голицын рассказал про безболезненный переезд из квартиры в загородный дом. «В результате наступления карантина многие люди ощутили настоящую жизнь в квартирах, они были, по сути, заперты в четырёх стенах и спасались только за счет балконов или внутренней придомовой территории, но, к сожалению, не у всех они есть. COVID-19 дал активный рост загородной недвижимости: спрос вырос настолько, что на 1 объект по аренде или продаже претендовали минимум 2-3 арендатора/покупателя, и продавцы, понимая это, начали поднимать цены до высот. Все это добавило как привлекательности загородной недвижимости, так и ликвидности для продавца практически любого объекта. Существенно снизилось количество предложений, так как скупили всё - и хорошее, и плохое - то, что в нормальное время никто бы не купил. Рынок оживился и на него начали заходить крупные девелоперы, которые ранее не занимались загородной недвижимостью. Посмотрим, что из этого выйдет, но убеждён, что спрос будет только расти, надеюсь, что и качество предложений и сервиса тоже».
Игорь Балашов, CEO и создатель Smartis и Артём Загоруйко, Head of digital ГК ФСК, рассказали про Post-view аналитику и оценку медийной рекламы девелопера на сквозной воронке. Игорь Балашов, CEO и создатель Smartis, отметил: «магия postview в том, что появляется реальная возможность посмотреть какой ролик или баннер в каком канале помог клиенту принять решение о покупке. В postclick-логике стоимость размещения в медийной рекламе сильно завышена и не учитывается визуальное касание без перехода на сайт. Благодаря postview медийная реклама становится прозрачной и измеримой, что позволяет принимать решения на основе данных». Артём Загоруйко, Head of digital ГК ФСК, добавил: «postview-аналитика охватных медиа до сделок и ДРР - достаточно узкая прикладная тема в контексте улучшения ключевых показателей бизнеса. И всё же это одна из немногих системных точек роста, которую можно отнести к стратегии «голубого океана». Её смысл - в прозрачности и управляемости рекламным бюджетом на основе данных там, где ещё год назад было слепое пятно и только разговоры».
Директор по продажам ГК «Пионер» Диана Нилиповская выступила с темой: «Новые инструменты для инвестиций: коммерческая недвижимость». «ГК «Пионер» на протяжении многих лет была известна как девелопер жилья. Однако в прошлом году было принято решение диверсифицировать портфель проектов, увеличив долю коммерческих объектов. В офисах мы видим «голубые фишки рынка недвижимости». Сейчас на рынке не так много качественных инновационных проектов на высокой стадии строительства. В будущем из-за «заморозки» новых проектов в этом году их будет не хватать. Анализируя продажи в МКФ YE`S Technopark и бизнес-парка Останкино, мы фиксируем интерес к офисам как со стороны частных инвесторов, так и со стороны конечных пользователей. Ситуация с пандемией COVID-19 заставила многие компании пересмотреть финансовые модели и отказаться от аренды в пользу покупки собственного офиса для повышения стабильности развития своего бизнеса. Мы предлагаем рынку уникальный продукт, в котором сконцентрированы основные функции, необходимые для создания комфортной рабочей среды. Проекты имеют хороший доступ к метро, удачное расположение относительно основных транспортных магистралей. Сейчас на рынке не так много качественных инновационных проектов на высокой стадии строительства».
Максим Гладченко, директор департамента продаж «Главстрой», рассказал, что самый заметный тренд при выборе недвижимости 2020 - наличие парка в жилых кварталах. «Самоизоляция показала, что парковая инфраструктура рядом с домом высоко востребована у покупателей. Пользуются спросом панорамные окна и террасы с видом на зеленый ландшафт и водоемы, а также обособленные зоны для прогулок и занятия спортом. Кроме того, такие жилые проекты имеет самую высокую инвестиционную привлекательность: цена может вырасти с момента начала строительства на 60-70%. «Главстрой» реализует в Москве два масштабных социокультурных проекта парков в ЖК «Береговой» и Balance, площадь каждого из парков более 5 га. При этом парк является объединяющим элементом концепция ЖК, которая представляет собой единую сбалансированную среду с жилой, образовательной, коммерческой, рекреационной и общественной функциями».
Завершила первую часть конференции Иоланта Овчинникова, кандидат экономических наук, генеральный директор RD Residence, выступив с темой: «Управляющая компания - business assistant девелопера и драйвер продаж в 2021 году». «Грамотная работа управляющей компании позволяет минимизировать затраты девелопера и увеличить прибыль за счет уникальных сервисов, которые помогают создать настоящие драйверы продаж жилых комплексов. У любого забитого гола есть ассистент. Мы тот бизнес-ассистент, у которого все передачи голевые. Если вы хотите побеждать – Управляющая компания РД Резиденция открыта для сотрудничества».
Участникам конференции был представлен новый комплекс апартаментов бизнес-класса «Живой Комплекс LES», который расположен на юго-западе Москвы. Название проекту дал непосредственно граничащий с ним природный Битцевский лесопарк - второй по величине парк Москвы, и часть “легких” столицы. В пешей доступности от LES находятся сразу две станции метро — «Теплый стан» и «Ясенево». Здание в 14 этажей построено в современной архитектурной концепции. Пояс апартаментов начинается с 4-го этажа, а нижние этажи займут общественные пространства и коммерческие площади со всей необходимой инфраструктурой: профессиональным фитнес-центром с детским и взрослым бассейнами, spa-салоном, химчисткой, студией красоты, коворкингом и общей для всех жителей гостиной рядом с лобби. Изюминкой проекта стали три двухуровневых пентхауса с собственными террасами и семь двухуровневых дуплексов от 130 до 240 м2 на первых этажах со своей парковкой и собственным двориком-патио у стены леса.
Открыл вторую часть конференции Олег Торбосов, основатель агентства элитной недвижимости Whitewill, с темой: «2020: итоги самого непредсказуемого года рынка недвижимости». В ходе своего выступления Олег Торбосов рассказал о рекордных продажах в сегменте новостроек на рынке недвижимости.
Продолжила конференцию Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», председатель экспертного совета по инновациям РГУД: «Почти каждая крупная компания вкладывается в инновации, создает собственные IT-инструменты, ведь именно это стало залогом успеха, быстрой коммуникации с потребителем, мгновенного ответа на его запросы. В этом году продолжила совершенствоваться аналитическая платформа bnMAP.pro для профессиональных игроков, стартовала новая платформа умного поиска новостроек Dombook. Сейчас, когда во главе угла – скорость и качество услуги, только инновации помогут устоять в конкурентной среде. Уверена, что и следующий год мы будем наблюдать рост как самой сферы Proptech, так и инвестиций в это перспективное направление».
В ходе своего выступления Андрей Непомнящий, директор по продажам холдинга «РСТИ» в Москве, подвел итоги года на рынке новостроек премиального сегмента, а также рассказал про его перспективы. «В структуре потребностей клиента премиального сегмента стоит отметить «максимизацию» значения таких факторов как: большие площади, квартиры с отделкой, террасы, внутренняя инфраструктура, спортивная инфраструктура и локация. Мы прогнозируем, что продажи до конца этого года сохранят положительную динамику. В целом за 2020 год цены на столичном рынке новостроек прирастут в среднем на 20-25%. Квартира по-прежнему остается наиболее понятным и надежным инструментом сохранения средств, особенно при нестабильном рубле и дешевых депозитах. Даже в случае антикризисной корректировки цен стоимость самых ликвидных и «штучных» проектов остается практически неизменной».
Директор департамента продаж IKON Development Александр Трыкин рассказал про современный подход к комплексному развитию территории. «ЖК «Новый Зеленоград» - это наш первый проект комплексного развития территории площадью 92 Га, который будет возводиться в четыре очереди строительства. Такие масштабы требуют от девелопера пристального внимания к современным тенденциям рынка недвижимости и постоянной актуализации с точки зрения желаний, потребностей и возможностей покупателя. За счёт грамотной проектной работы, качественного улучшения планировочных решений, а также создания максимально интересной и насыщенной функциями территории, ЖК «Новый Зеленоград» занял свою неповторимую нишу вне конкурентного поля».
Завершил конференцию Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru: «В связи со снижением ставок по депозитам люди стали искать альтернативные источники для вложений денежных средств с минимальным риском. Минимальный риск – это вложение в недвижимость. Поэтому депозитные инвесторы переходят в «квартирный» депозит, причем это покупатели, которые больше настроены на готовую недвижимость для последующей сдачи в аренду и получение дохода – некоего аналога банковского депозита и получения небольшого прироста цены на квартиру. Этот переток только начался и будет происходить еще ближайшие 1-2 года, пока у населения не закончится срок депозита по старым ставкам. В целом рынок недвижимости показывает себя достаточно позитивно в условиях полной неопределенности. Можно прогнозировать установление умеренного роста цен на уровне инфляции или немного выше, в среднем на 5% в год в сравнении с банковскими депозитами со ставкой 3-4% годовых».
После деловой части конференции участники смогли обсудить самые актуальные вопросы рынка недвижимости в неформальной обстановке. Традиционно директор Московского Бизнес Клуба Анна Маркина поздравила новых членов клуба: ГК «Пионер», компании Asterus, РСТИ (Росстройинвест), RD Residence и Glincom.
Холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) предлагает скидки на квартиры в жилых комплексах New Time, Terra и Familia. Предложение действует при 100% оплате или оформлении ипотеки.
В жилом комплексе New Time можно приобрести квартиру со скидкой от 150 до 300 тысяч рублей. Акция распространяется на корпуса 1.1, 2.2, и 3. Число квартир ограничено. Акция действует до конца декабря 2020 года.
В жилом комплексе Terra действует скидка 5% на квартиры в корпусе 1. Размер скидки – до 1,4 млн рублей. Число квартир по акции ограничено. Предложение действует до конца декабря 2020 года.
В жилом комплексе Familia действует специальное предложение – квартиры можно приобрести со скидкой от 400 до 600 тысяч рублей. Предложение действительно для двух-, трех- и четырехкомнатных квартир. Акция актуальна до конца декабря, число квартир ограничено.
В Familia на квартиры в корпусе 1 предлагается новый вид рассрочки. Первый взнос – 50%, остаток вносится через 12 месяцев после заключения договора, но не позже 30 ноября 2021 года. В акции участвуют двух-,трех- и четырехкомнатные квартиры. Число квартир по акции ограничено. Предложение действует до конца декабря 2020 года.
На квартиры в первом корпусе Familia также действует рассрочка без процентов по схеме 30/30/40. Первый платеж составляет 30%, второй в размере 30% - совершается через 12 месяцев с даты заключения договора. Третий платеж в размере 40% делается еще через 6 месяцев, но не позднее 1 мая 2022 года. Акция распространяется на двух-,трех- и четырехкомнатные квартиры. Предложение также актуально до конца текущего месяца.
New Time — жилой комплекс комфорт-класса, который строится в Приморском районе Санкт-Петербурга на пересечении улиц Планерная и Глухарская. В состав проекта входят шесть 13-этажных жилых корпусов. На территории комплекса будут построены два детских сада и школа на 825 мест.
Terra — жилой комплекс класса «бизнес-лайт», расположенный на Земледельческой улице в Приморском районе Санкт-Петербурга, рядом с Пионерским садом. Комплекс состоит из четырех корпусов переменной этажности (от 7 до 13 этажей). В рамках проекта будет построен детский сад на 220 мест. В шаговой доступности две станции метро — «Черная речка» и «Лесная».
Familia — жилой комплекс премиум-класса на Петровском острове, состоящий из трех восьмиэтажных домов. В комплексе есть уникальные квартиры с террасами, мастер-спальнями и гардеробными. В рамках проекта будет построен детский сад на 100 мест, для автомобилистов предусмотрен двухуровневый подземный паркинг.
Справка
Холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) – одна из ведущих российских строительных компаний, которая реализует собственные инвестиционно-строительные проекты, а также успешно работает в рамках государственных контрактов. За 19 лет работы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области компания построила более 1,5 млн кв. м жилой, коммерческой и социальной недвижимости. В 2019 году холдинг вышел на московский рынок с домом премиум-класса ELEVEN («11»).
События 2020 года не только сказались на платежеспособности покупателей квартир, но и внесли корректировки в их предпочтения. Помимо интереса к более просторным квартирам, жилым комплексам с собственной инфраструктурой и проектам, в которых предусмотрен бассейн, покупатели квартир стали чаще искать предложения с террасами.
Причем если верить статистике запросов «Яндекса», растущий интерес к террасам справедлив как для покупателей городских квартир, так и для клиентов загородного рынка недвижимости.
С января по октябрь 2020 года «Яндекс» зафиксировал более 1,4 млн поисковых запросов, связанных с недвижимостью с террасами («ЖК с террасами», «квартира с террасой», «дом с террасой»). Это почти в два раза больше, чем показатели за аналогичный период 2019 года.
При этом всплеск по количеству запросов, связанных с террасами, для всех категорий недвижимости приходится на май-июль 2020 года, что отчасти можно объяснить сезонностью. Теплые месяцы и в 2019 году показывали рост интереса покупателей к недвижимости с террасами, но в абсолютных показателях статистика этих месяцев была в среднем на 80% «скромнее», чем в 2020 году.
«Режим самоизоляции актуализировал для многих покупателей потребность в выборе квартиры с выходом на собственную террасу. Если раньше это было скорее элементом престижа, то в 2020 году – объективная необходимость для тех, кто хочет иметь возможность отдохнуть на свежем воздухе и полюбоваться панорамными видами независимо от эпидемиологической ситуации», – говорит Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве.
Больше всех недвижимостью с террасами интересуются москвичи: Москва возглавляет рейтинг российских городов по количеству запросов в каждой из категорий («дом с террасой», «квартира с террасой», «ЖК с террасами»). Петербург на втором месте по количеству запросов со словами «дом с террасой» и на третьем месте по количеству запросов о городской недвижимости с террасами. Различной недвижимостью с террасами также активно интересовались жители Нижнего Новгорода, Ульяновска и Петрозаводска.
«Подобное распределение интереса к недвижимости с террасами неудивительно, поскольку квартиры и дома этой категории стоят дороже и, как правило, относятся к бизнес- и премиум- сегменту. Так что интерес жителей Москвы и Санкт-Петербурга к объектам с террасами можно объяснить их сравнительно высоким уровнем дохода. Кроме того, именно жители мегаполисов испытывают потребность иметь собственный «зеленый» уголок, островок для отдыха на свежем воздухе», – добавляет Алексей Туркин.
Брокеры, опрошенные холдингом «РСТИ», также подтверждают повышенный спрос на квартиры с террасами: 80% агентов заметили возросший интерес к этой категории недвижимости среди своих клиентов.
«Предложения квартир с террасами – наиболее дорогие лоты как в первичной, так и во вторичной недвижимости, и этот формат всегда пользовался спросом благодаря своей эксклюзивности, - говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Как результат, лотов с террасами становится все больше в проектах на первичном рынке. Пандемия и самоизоляция спровоцировали повышенный интерес к таким квартирам и, как следствие, образовался некоторый дефицит предложений с отделкой «под ключ». Поэтому спрос на квартиры с собственной террасой пусть и не стал ажиотажным, но действительно вырос».
Количество предложений с террасами всегда довольно ограничено. Например, в дизайнерском доме ELEVEN на Красной Пресне из 88 квартир только 10 предполагают наличие собственной террасы. На сегодняшний день в продаже находятся 4 из них. Площадь квартир с террасой варьируется от 69,3 до 160 кв. м. Средняя стоимость квадратного метра составляет 686 тыс. рублей (с полной финишной отделкой). Площадь террасы – от 7 до 14 кв. м, что позволяет организовать на ней зону барбекю, а в теплое время года – расставить шезлонги.