Кадровая проблема в строительстве требует решительных мер
Низкая квалификация строительных кадров отмечается сегодня как на уровне рабочего персонала, так и в среднем и даже высшем звене, констатировали участники круглого стола «Союзпетростроя», посвященного проблемным вопросам качества образования в строительстве. Стимулировать или заставлять компании обучать и повышать квалификацию персонала – вопрос спорный, но в любом случае требующий системного подхода на уровне государства, считают представители учебных заведений и профессионального сообщества.
Для выполнения требований ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», являющегося основополагающим в регулировании строительной деятельности, утвержден перечень документов в области стандартизации (межгосударственных и национальных стандартов, правил, СНиП), состоящий из 485 нормативных документов. «Эта цифра говорит о том, насколько велик объем необходимых знаний в современном строительстве, – подчеркивает президент «Союзпетростроя» Александр Фурман. – А с учетом того, что нормативы, требования, подходы, списки документов постоянно меняются, становится понятно, что сотрудникам строительных компаний нужно учиться постоянно».
Но как убедить руководителей строительных организаций обучать специалистов добросовестно, а не формально, только ради «корочки»? Мнения экспертов расходятся. Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя», 25 лет руководивший кафедрой повышения квалификации, считает, что, когда необходимость обучения не спускается в компании свыше по цепочке: министерство–местная администрация–руководство предприятия в качестве директивы, как это было в советское время, привлечь к обучению могут учебные заведения и преподаватели, владеющие интересной, а главное актуальной для реальной практики информацией. По мнению Александра Фурмана, времени для убеждения и уговоров сегодня уже не осталось – отрасль переживает катастрофический кадровый кризис. «Мы подошли к такому рубежу, когда нужно заставлять обучать специалистов, – полагает президент «Союзпетростроя», являющийся застройщиком, заказчиком и генподрядчиком в одном лице. – Например, обязывать проектных руководителей со стороны генподрядчика и ответственных представителей службы технадзора до начала работ на объекте проходить курс при Госстройнадзоре по повышению квалификации и знанию актуальной информации в области нормативных требований».
Другое конкретное предложение, озвученное Александром Фурманом, которое будет передано в общем плане практических мер по повышению качества строительства – снизить налогооблагаемую базу для предприятий, приглашающих на производственную практику студентов профильных учебных заведений и оплачивающих стажировку будущих специалистов.
Ирина Луговская, проректор СПбГАСУ, видит выход в персонализации образовательных программ под нужды предприятий, посылающих своих специалистов на обучение. «Хотелось бы получать условно «техзадание» с указанием, на какую область знаний нужно сделать уклон: юридическую, экономическую и т.д. Обучение по общим программам не всегда приносит желаемые результаты», – поясняет Ирина Луговская. Проректор СПбГАСУ называет следующие трудности, возникающие в процессе взаимодействия университета с работодателями: отсутствие возможности трудоустройства для всех выпускников, сложный процесс оформления официального сотрудничества, отсутствие оплачиваемой практики для студентов, нежелание работодателей принимать участие в образовательном процессе, совершенствовании материально-технической базы и др. Мерами, которые могли бы повысить эффективность сотрудничества, Ирина Луговская считает: участие работодателей в разработке рабочих программ, модулей дисциплин, встречи сотрудников организаций со студентами (лекции, мастер-классы), предложение задач для студенческих разработок и финансирование разработок. Кроме того, повысить качество подготовки молодых специалистов могли бы организация профориентационных мероприятий, проведение профессионально-общественной аккредитации, предоставление мест специальных стажировок для студентов.
На скорость, с которой во все сферы нашей жизни, в том числе строительство, врываются технологии будущего, призывает обратить внимание Николай Ватин, профессор СПбПУ. «Стройка будущего, для которой мы должны готовить специалистов уже сегодня, перестанет быть местом, где из дешевых материалов дешевой рабочей силой создается прибавочная стоимость, – отмечает профессор. – По многочисленным видеороликам скоростного строительства небоскребов в Китае, которые можно найти в Интернете, мы приходим к пониманию, что будущее уже наступило». К классическим строительным технологиям, используемым на этих скоростных стройках, можно отнести только устройство котлована и фундаментные работы. Все остальное это сборка элементов максимальной заводской готовности и строительных конструкций, выполненных с миллиметровой точностью. За счет данных высокотехнологичных крупномодульных изделий происходит колоссальное ускорение строительства.
В условиях, когда у строителей появляется новый высокотехнологичный инструментарий, вузы должны готовить выпускников к работе с этим инструментарием. По прогнозу Николая Ватина, массовой станет профессия инженера-робототехника. «Означает ли это, что нам нужно начинать заниматься мышиноведением – учить студентов, в каком месте нужно кликать кнопкой компьютерной мышки? Нет. Нашим выпускникам необходимо проработать без фундаментальной переподготовки 20 лет, следовательно, мы должны дать им фундаментальные, а не прикладные знания», – полагает профессор. На верхнем уровне – это математика, физика, химия. Следующий уровень: сопромат (теоретическая механика), строительная механика, механика грунтов, механика жидкостей и газа (техническая гидравлика). Еще один уровень фундаментальных знаний – специальные дисциплины, но в них уже должны включаться новые конструкции и технологии.
О специфике и трудностях обучения рабочих кадров рассказывает Сергей Иванов, директор по учебной работе АНО ДПО «Учебный комбинат». К сожалению, как рассказал эксперт, обращения компаний с целью получить «корочки» без очного прохождения обучения – обычная практика в учреждениях средне-специального образования. Зачастую в таких случаях проводятся тендеры на закупку образовательных услуг через электронные аукционы, выигрывают которые, как правило, учебные заведения, предложившие минимальную стоимость обучения. О качестве образования при таком подходе работодателей не может быть и речи. «Если заказчик заинтересован в качественном обучении специалистов, ему необходимо размещать заказ через открытый конкурс», – убежден Сергей Иванов. Критериями отбора в этом случае должны быть, во-первых, наличие в образовательном учреждении собственной учебно-материальной базы, во-вторых, наличие штатных преподавателей, и, в-третьих, стоимость услуг. По мнению Сергея Иванова, чтобы устранить практику «покупки корочек» и повысить качество обучения рабочим специальностям органы государственной власти, в частности, Комитет по строительству, должны рекомендовать строительным организациям выбирать учебные заведения посредством открытых конкурсов.
О государственных программах переподготовки и повышения квалификации строительную общественность информирует Екатерина Недялкова, руководитель агентства занятости населения Невского района. Работодатели могут воспользоваться тремя видами программ профессионального обучения и переобучения. Первая из них предназначена для граждан предпенсионного и пенсионного возраста (причем этот возраст сейчас обозначен как 50+), вторая – для женщин, находящихся в декретном отпуске. Для направления на обучение специалистов в рамках третьей, наиболее универсальной программы, не предусматривающей ограничений по возрасту и полу, организация должна соответствовать ряду условий. Либо испытывать экономические трудности (например, функционировать в режиме неполной занятости), либо находиться в процессе модернизации или реструктуризации. В любом случае обучение по всем трем программам осуществляется за счет государственного финансирования. Выбор учебного заведения проводится на конкурсной основе.
Заместитель директора «Союзпетростроя» Ирина Толдова напомнила, что темы и проблематика, сформулированные на прошедших и предстоящих мероприятиях союза, будут обязательно озвучены на городской XVIII конференции «Союзпетростроя» по качеству строительства, которая состоится 5 ноября. «В том числе мы будем продолжать обращать внимание властей и строителей на проблемы образования, а также помогать налаживать эффективное взаимодействие между строительными компаниями и профильными учебными заведениями Санкт-Петербурга».
Автор: Александра Тен
В Санкт-Петербурге существует высококлассный рынок апартаментов, и каждый его сегмент имеет своего потребителя.
Правда, из-за отсутствия четкой классификации застройщики порой допускают ошибки, «не додумывая» проекты с точки зрения технологической и инженерной обеспеченности, планировочных решений и сервисных услуг. А потребителям не всегда понятна экономическая модель апартаментов, как и то, что они конкретно покупают и «чем это грозит».
Государственная Дума вот уже на протяжении нескольких лет пытается принять закон об апартаментах, но пока безуспешно. Для растущего рынка, который в условиях пандемии сумел «переупаковаться» под возникший спрос на долгосрочную аренду, возможно, в этом есть свои положительные и отрицательные стороны.
Об этом шел разговор на бизнес-завтраке в Author Boutique Hotel по теме «Апартаменты – плюсы и минусы для застройщика, покупателя и инвестора».
Модераторами встречи выступили Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», руководитель портала Большой Сервер Недвижимости BSN.RU, и Константин Сторожев, генеральный директор компании «VALO Service», председатель экспертного совета по апартаментам РГУД.
Эксперты обсудили рынок апартаментов 2020 года, а также выявили плюсы и минусы такого формата недвижимости с точки зрения потребителей.
В начале бизнес-завтрака Юрий Грудин, председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор ИДК Formula City, уточнил, что мероприятие проходит в рамках XIII конкурса «Доверие потребителя». По итогам потребительского голосования, которое закончилось 20 сентября, в финал вышли по 5 банков, застройщиков и агентств недвижимости и 18 построенных и строящихся жилых комплексов в различных классах. За финалистов за время интернет голосования было отдано свыше 18 000 голосов.
В своем выступлении Юрий Грудин привел аналитические данные компании Knight Frank St Petersburg, согласно которым в 2020 году рынок апартаментов в Санкт-Петербурге пополнился всего двумя проектами совокупно на 600 юнитов. В первом полугодии текущего года было продано 2600 апартаментов, и высокие показатели в первом квартале компенсировали падение продаж на 26% из-за пандемии в апреле-июне. Общее предложение снизилось на 36% до 6300 юнитов, на 34% сократилось предложение сервисных апартаментов.
Основные тенденции на рынке: апартаменты становятся полноценной альтернативой другим способам инвестирования (золото, валютный рынок, облигации ЦБ). Это понятный для инвестора продукт, достаточно надежен с точки зрения стабильности, ликвидности и роста рынка недвижимости, позволяет владеть и получать доход. Рынок сервисных апартаментов, рассчитанный на долгосрочную сдачу, просел не так глубоко относительно других секторов рынка. Для инвесторов это хороший маркер.
Константин Сторожев, генеральный директор «VALO Service», председатель экспертного совета по апартаментам РГУД, поделился мнением о том, какие сегодня апартаменты интересны потребителям, инвесторам и застройщикам. По его мнению, чем прозрачнее концепция проекта и четче его позиционирование, тем больше к нему доверия со стороны потребителя. У потребителя должно быть четкое понимание разграничений между сервисными и несервисными апартаментами (то есть псевдожильем), а также «звездными» апарт отелями . Для потребителя очень важны технологическая и инженерная обеспеченность, планировочные решения, стандарты отделки.
Для инвестора главное – прозрачная экономическая модель и сопровождающая ее специальная информационная система. В апарт-отеле VALO она позволяет инвестору отслеживать по своему апартаменту не только расходы (в том числе коммунальные услуги), но и доходы. Все обязательства сторон закрепляются документально: одновременно с подписанием ДДУ инвесторы заключают обязательный договор с управляющей компанией. Ее основная задача – внедрять гостиничные технологии в проект апарт-отеля на всех этапах его реализации, а после открытия комплекса – выстроить качественный и эффективный гостиничный сервис.
Апарт-отели в период пандемии оказались живучи. Когда весь гостиничный рынок терял клиентов, апартаменты смогли «переупаковаться» и отработать на рынке долгосрочной аренды.
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК», уверен, что преимущество будут иметь апартаменты, которые предоставляют широчайший спектр услуг, начиная от службы круглосуточной охраны, консъержсервиса, доставки еды, наличия фитнес клубов, ресторанов, химчисток, прачечных и проч. Это все должно ассоциироваться с проживанием в пятизвездочном отеле за доступные деньги. Для инвесторов апартаменты дают возможность получить гарантированный доход путем сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду, при этом все заботы по сопровождению договора с арендатором берет на себя управляющая компания. Для застройщиков апарт-отели – это быстрорастущий сегмент рынка, объекты которого пользуются колоссальным спросом у потребителей, в том числе из-за хорошей транспортной доступности и удобных локаций.
По словам Карины Шальновой, директора компании RBI PM (входит в Группу RBI), чтобы клиенты апарт-отелей чувствовали себя комфортно, у компании должны быть высокие стандарты не только продукта, но и сервиса. В RBI остановили свой выбор на создании «камерных» проектов сервисных апартаментов и апарт-отелей с небольшой номерной ёмкостью, чтобы обеспечить гостям приватность.
Вместе с тем, мнения покупателей в вопросе преимущества покупки апартаментов перед квартирами разнятся. Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, озвучил плюсы и минусы апартаментов для различной целевой аудитории.
Так, например, для клиентов, планирующих постоянное проживание, приобретение апартаментов означает более низкую, по сравнению с квартирами, стоимость лота. Апарт-проекты строятся в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой. Все помещения продают с отделкой и полным гостиничным оснащением. Также не редко проекты предлагают дополнительный сервис.
Для арендаторов помещений выгода заключается в том, что можно официально подтвердить расходы на аренду, минимизировать риски внезапного расторжения договора, при этом комфорт проживания обеспечит охрана и полный набор гостиничного сервиса. Для инвесторов – это выcoкий cпpoc у арендаторов, кроме того, аpeнднaя плaтa зa aпapтaмeнты oбычнo вышe пo cpaвнeнию c oплaтoй за квapтиpy. Также есть возможность продажи юнита в будущем по более высокой цене, особенно если это сервисные апартаменты. В то же время у апартаментов есть и минусы, основные из которых такие как невозможность оформления постоянной регистрации, использования при покупке материнского капитала или иных субсидии. У застройщика отсутствуют обязательства по соблюдению градостроительных и санитарных норм, которые установлены для жилого фонда. Также к минусам относится невозможность получения налогового вычета, на покупателей апартаментов не распространяются отдельные положения законодательства о долевом строительстве и банкротстве. В апарт-отелях отсутствует социальная инфраструктура, и даже если это единственное жилье у собственника, его все равно могут забрать за долги. Стоимость услуг ЖКХ в апартаментах выше, чем за квартиру аналогичной площади. На апартаменты более высокий налог на имущество.
Однако, как отметили участники дискуссии, большинство перечисленных минусов отпадают, когда апартаменты рассматриваются собственниками с точки зрения сдачи юнитов в аренду.
По мнению Екатерины Синельниковой, заместителя директора Департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург», апартаменты стали прекрасной альтернативой для людей, не успевших определиться с покупкой квартиры в выбранном для проживания городе. Сейчас в Санкт-Петербурге только около 20% банков не работают с выдачей ипотеки на покупку апартаментов. Все остальные, как правило, предлагают те же самые условия, что и при покупке квартир. И все-таки объем этих сделок по выдаче ипотечных кредитов на покупку апартаментов у банков – минимальный. Потому что у потребителей до сих пор нет четкого представления о классификации апартаментов, ясных кейсов их успешности на рынке, и собственной готовности жить в гостиничных условиях.
Полина Погодина, руководитель отдела проектов группа RedLine (компания занимается проектированием коммерческих объектов и имеет опыт разработки документации на несколько апарт-отелей) уверена, что только в симбиозе управляющей компании, проектировщика и девелопера может родиться конкурентоспособный, детально проработанный проект.
Пока же у застройщиков есть много ошибок при проектировании: нет изначального понимания формата аренды (посуточная или долгосрочная), грамотно выстроенной логистики и грузовых потоков внутри апарт-отеля, нет четкого понимания необходимого уровня технической и информационной оснащенности апартаментов, необходимости иметь в них достаточного числа вспомогательных помещений.
Николай Иордан, заместитель руководителя центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management, отметил, что, хотя как таковой классификации апартаментов до сих пор нет, но стихийно она уже сложилась. Однозначно сказать, что лучше купить квартиру, чем апартаменты, – нельзя. Однако, то, что апартаменты – это инвестиционный продукт, у которого, в отличие от жилья, есть перспективы роста, – это факт. И это для потребителя более осознанная покупка, чем квартира.
В Санкт-Петербурге существует высококлассный и сегментированный рынок апартаментов, в городе практически нет псевдожилья, в отличие от Москвы, где оно строится огромными комплексами, заявляемое как арендное. Тогда как в стране нет не только закона, регулирующего деятельность апартаментов, но даже его проекта. Пока, по мнению Елены Бодровой, исполнительного директора РГУД, есть только озвученное мнение заместителя Председателя Правительства РФ Марата Хуснулина о том, что надо упростить порядок постоянной регистрации собственников апартаментов и снизить коммунальные платежи. Не исключено, что на апартаменты распространят требования, аналогичные тем, что применяют к жилью. Возможно, применят гостиничную классификацию и регистрацию собственников, сделав из них нечто среднее между жильем и гостиничной недвижимостью. Поэтому, может, и хорошо, что государство сильно не лезет в регулирование апартаментов и не мешает формировать рынок продаж. Тогда как сам рынок апартаментов уже сегментирован, и каждый сегмент имеет своего потребителя.
Например, ГК «Еврострой» (компания строит элитное жилье, стараясь привнести в него элементы высококлассного гостиничного сервиса) реализует на Васильевском острове комплекс апартаментов Next, которые ориентированы на среднесрочное и долгосрочное проживание.
Проходя пандемию, в компании осознали, по мнению Анны Любимовой, руководителя отдела маркетинга, что выбрали правильную стратегию. Для этого здесь предусмотрены инфраструктура, соответствующие планировочные решения. В итоге NEXT пригоден как для постоянного проживания, так и для инвестиций. Если будет принят закон, отчасти приравнивающий апартаменты к жилью, кроме налоговых льгот и снижения стоимости коммунальных платежей, инвесторы помещений, рассчитанных на долгосрочную аренду, получат большую ликвидность таких объектов недвижимости.
Тем временем сам по себе рынок апартаментов продолжает активно развиваться. Как уверен Константин Сторожев, рынку сервисных апартаментов не грозит перенасыщение: «Есть стандартная тенденция во всем мире, что количество арендного жилья должно расти. И в этом смысле сервисные апартаменты это арендное жилье, просто более высокого уровня проживания. Поэтому сектор будет расти. У нас 10-15% арендного рынка, а в Европе это 75%. Апарт-отелям, работающим на туристическом рынке, перенасыщение тоже не грозит, большинство объектов выходят в сегменте 3 «звезды», где есть дефицит размещения в летний период. В зимний же период мы имеем низкий туристический поток , но большой спрос на аренду. То есть апартаменты могут летом «жить» в туризме, а зимой — в долгосрочной аренде».
Участники дискуссии подчеркнули, что игрокам рынка предстоит большая совместная работа с потенциальными покупателями, чтобы сформировалось четкое понимание, что же такое апартаменты и для чего они созданы. По мнению профессионалов, успех апарт-проекта зависит от его четкого позиционирования и понимания целевой аудитории, особенностей архитектурно-планировочных решений и качества работы управляющей компании.
Подводя итоги, Валентина Нагиева напомнила, что конкурс «Доверие потребителя» переходит во второй этап, финалистов ждут объезды жилых комплексов, исследование «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж, и оценка конкурсной документации. Заседание Экспертного совета состоится 13 ноября. Победители конкурса будут названы 4 декабря в Театре Эстрады им Аркадия Райкина.
Партнеры завтрака: ИДК Formula City, комплекс апарт-отелей VALO, Группа RBI , ГК ПСК, группа RedLine.