Не жильем единым: в «Союзпетрострое» обозначили проблемы градостроительства Петербурга
В преддверие XVIII городской конференции по качеству строительства в Санкт-Петербургском союзе строительных компаний «Союзпетрострой» обсудили основные проблемы городской среды Петербурга. Профессиональное мнение о том, из чего складывает градостроительный облик Северной столицы, высказали архитекторы, застройщики, журналисты и общественные деятели.
Качество строительства неразрывно связано с формированием достойной городской среды, подразумевающей и архитектуру, и градостроительство и многие другие аспекты, отметил Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя», открывая круглый стол «Свой круг: разговор о качестве современной архитектуры Петербурга». При этом, по мнению Льва Каплана, четкие критерии оценки качества среды до сих пор не обозначены и требуют более конкретного нормативно-правового определения. Участники круглого стола искали ответ на вопрос: что входит в понятие качественной градостроительной среды современного Петербурга.
Так, Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству – главный архитектор Санкт-Петербурга, подчеркивает, что градостроительство – это пространственная организация города, объединяющая пространства улиц, площадей, жилые пространства, открытые пространства парков, рекреационных зон. Чередование этих форм создает полноценную городскую среду. Но, к сожалению, все, что сегодня строится в Петербурге – это в основном жилье. Главный архитектор города выразил озабоченность тем, что за последние годы в нашем городе не построено ни одной площади и сооружается очень мало стадионов, спортивных площадок, прогулочных зон. Не меньшее беспокойство вызывает активная застройка на границе с ближайшими пригородами. «Петербург – исторически плотное образование, включающее в себя, в том числе, целую сеть спутников-пригородов, которые имели ярко выраженные пространственные разрывы и давали ощущение пульсации пространства, – поясняет Владимир Григорьев. – Сегодня эти разрывы сокращаются, и если город поглотит жилой застройкой пригороды, будет потеряна сама градостроительная идея, основа Санкт-Петербурга».
Тревожит профессиональное сообщество и то, как выглядит застройка периферии города. «Мне не нравится, когда иногородние компании-девелоперы тиражируют на каждом шагу свои безликие «коробки», – признается президент «Союзпетростроя» Александр Фурман. – Возможно, это удобное жилье, но оно не украшает город». С мнением застройщика согласен архитектор Михаил Мамошин, отмечающий, что комплексы новостроек в их нынешнем виде копируют мейнстрим европейской и мировой архитектуры и делают Петербург похожим на региональные города. Заслуженный архитектор России призывает застройщиков и проектировщиков вспомнить и привнести во внешний облик новостроек «раннеленинградский стиль», вдохновленный творчеством Сутина, Чашника, Малевича. «Петербург как культурная столица страны, город уникальной культурной идентичности достоин новой архитектуры», – считает Михаил Мамошин.
Состояние зданий исторического центра, где сосредоточены образцы зодчества, составляющие историческую и культурную идентичность города, конечно, также волнует специалистов. «С одной стороны, это постоянно и горячо обсуждаемая тема, предмет для многочисленных спекуляций, в случаях, когда находятся инвесторы, решившиеся что-то сделать со старым фондом, – полагает Феликс Буянов, председатель Объединения архитектурных мастерских Петербурга. – А с другой – катастрофическая проблема, когда мы говорим о рядовых домах, не являющихся памятниками, давно расселенных и разрушающихся на протяжении десятилетий». По словам эксперта, решению этой проблемы мешают не столько жесткость охранного законодательства, сколько зачастую невыполнимые требования санитарно-эпидемиологических и пожарных норм федерального уровня, имеющих приоритет над региональными правилами застройки. По мнению Феликса Буянова, в историческом центре Петербурга должны действовать совсем другие нормативы как для совершенно уникального градостроительного образования. Эту точку зрения поддерживает Лев Каплан, считающий, что помимо отличных от общепринятых федеральных норм к строительству в центре Петербурга должны применяться и другие нормы ценообразования в части производства работ.
Актуальность нормативных документов в существующих реалиях отрасли – вопрос, безусловно, важный, но не решающий, когда речь идет о качестве строительства в таком городе, как Санкт-Петербург. Быть достойным почетного звания строителя Петербурга компаниям мешают монополизация рынка крупными девелоперами и вытекающая из этого проблема кадров. «На примере своих контрагентов вижу, как из строительства вытесняются высоквалифицированные кадры, – констатирует Александр Фурман. Не успевая воспитывать новых специалистов, мы теряем старых». Внешняя причина – непосильно тяжелые условия выполнения контрактов, в которые ставят подрядные организации девелоперы-заказчики. Внутренняя – игнорирование руководителями строительных компаний необходимости постоянного, систематического обучения и повышения квалификации специалистов. В таких условиях идеальный портрет современного зодчего Петербурга – это собирательный образ не одного строителя, обладающего определенными качествами, а целой команды специалистов: архитектора, девелопера, подрядчика, руководителя, которым действительно небезразлично качество городской среды. «Я бы разделил участников процесса строительства на четыре категории: специалисты, популисты, лоббисты и статисты. Наша с вами задача, чтобы в первой категории специалистов было как можно больше. Профессионалов должно быть больше и на стройке, и в архитектуре. Задавать тон развития отрасли и улучшения качества жизни горожан должны специалисты. Именно на это нужно направить общие усилия», – резюмировал обсуждения встречи президент «Союзпетростроя». При этом, как заметил действительный член Всемирного клуба петербуржцев Владимир Дервенев, «если говорить об архитектуре Петербурга, то здесь главное, как у хирургов, не навредить. Общественность должна иметь право голоса, но ей должны объяснять специалисты, везде должны быть специалисты».
Отдельно отметим, что круглый стол стал первым совместным мероприятием Санкт-Петербургского Союза строительных компаний и Гильдии журналистов, работающих в сфере архитектуры, строительства и сохранения культурного наследия и модерировали его председатель Гильдии журналистов Сергей Ярошецкий и заместитель директора «Союзпетростроя» Ирина Толдова. В планах данных общественных организаций – продолжать выносить на обсуждение профессионального сообщества, властей и горожан вопросы качества градостроительства не только в Санкт-Петербурге, но и в Ленинградской области, где, как неоднократно отметили участники круглого стола, проблема сохранения облика исторических городов и улучшения качества строительства на всех уровнях стоит гораздо острее. А пути решения озвученных проблем будут обозначены на городской XVIII конференции по качеству строительства 5 ноября.
Автор: Александра Тен
В Пушкинском районе Санкт-Петербурга ударными темпами завершается строительство нового жилого объекта. Малоэтажный ЖК «Образцовый квартал 6» готовится к вводу в эксплуатацию. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга уведомил застройщика о присвоении адреса объекту адресации.
На этапе строительства объект может иметь так называемый строительный адрес, который не регистрируется в адресном реестре. «Милицейский» адрес – это фактический адрес здания, по которому строение будет числиться в дальнейшем. Он присваивается один раз уполномоченными органами государственными власти с использованием федеральной информационной адресной системы. После прохождения процедуры оформления этот адрес распространяется во все надзорные органы и инстанции. В дальнейшем его указывают как адрес прописки жителей, на него направляется корреспонденция. Как правило, «милицейский» адрес совпадает с адресом в правоустанавливающих документах. Жилому комплексу «Образцовый квартал 6» присвоен адрес: РФ, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга посёлок Шушары, территория Пулковское, Кокколевская улица, дом 13, строения 1, 2, 3, 4.
«Образцовый квартал 6» содержит в своём составе четыре четырёхэтажных дома с мансардными этажами на 383 квартиры. В квартирографии применены свободные планировки – отсутствует перегородка между кухней и гостиной. В качестве системы отопления применены тёплые водяные полы с собственными газовыми котельными. Сделана подготовка под чистовую отделку: электроразводка с розетками и выключателями, стяжка пола – под финишное покрытие. Объект находится на этапе высокой готовности, сейчас в нём можно приобрести фактически готовую квартиру по цене строящейся.
Квартиры от застройщика в Пушкинском районе Санкт-Петербурга: г. Санкт-Петербург, Пушкинский район, ул. Кокколевская, д.1, БЦ «Перспектива» (рядом с «Образцовыми кварталами»), тел. +7 (812) 719-19-19, www.devcent.ru
Пандемия COVID-19 привела к трансформации многих секторов экономики, не исключением стал и рынок коммерческой недвижимости. В новых условиях меняются подходы к организации офисных площадей, а также появляется запрос на открытие коворкингов в спальных районах. Изменения происходят и в сфере торговой недвижимости. О новых трендах рассказали на конференции РБК «Коммерческая недвижимость: глобальная трансформация» эксперты рынка.
Деловым партнёром конференции выступила Ассоциация профессионалов рынка недвижимости «REPA». Информационные партнёры: журнал «Development Estate», портал о недвижимости «BN.ru», журнал «Строительная Орбита», Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД), информационный портал «Деловой Квартал», газета «Строительный Еженедельник», журнал «bbf.ru».
Офисы в новом формате
На рынке офисной недвижимости в настоящее время складывается неоднозначная ситуация, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Денис Соколов. С одной стороны, многие компании начинают переходить на удаленную работу и, соответственно, офисы становятся менее востребованными, поскольку люди продолжают работать из дома.
С другой стороны, для тех компаний, которые остаются в офисах, необходимы большие площади, поскольку введенные из-за коронавируса санитарные нормы требуют соблюдения дистанции между рабочими местами. «Это увеличивает спрос на площади», - подчеркнул Соколов.
Он добавил, что в настоящее время на рынке офисной недвижимости не отмечается дефицита офисных площадей. При этом в первом полугодии в Москве освободилось более 400 тыс. кв.м офисных площадей, что произошло из-за разорения компаний на фоне кризиса или из-за того, что компании уменьшают свои площади.
«Я полагаю, что дальше эти цифры отыграются, но, тем не менее, сейчас идет бум субаренды и, соответственно, переосмысления офисного пространства», - подчеркнул эксперт.
Новые тенденции офисного рынка отмечают и девелоперы. Период пандемии привел к увеличению спроса на офисную недвижимость с инвестиционной составляющей, считает заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК STONE HEDGE Виктория Васильева.
«Если еще два года назад основной спрос приходился на готовые помещения, на готовый арендный бизнес, то сейчас у инвесторов появляется опция приобретения объектов на этапе строительства. Уже после пандемии было заявлено несколько крупных проектов класса А, в том числе и наш Stone Towers, который предлагает опцию розничной покупки офисного или торгового помещения для дальнейших инвестиционных целей или конечного использования. И если говорить о том, какой интерес мы сейчас наблюдаем, то, как правило, это интерес именно с точки зрения инвестиционной цели», - рассказала Васильева.
Она отметила, что после пандемии сегмент офисной недвижимости с инвестиционной составляющей восстанавливается наиболее быстро.
По словам Васильевой, увеличению интереса к инвестициям в недвижимость способствуют внешние экономические факторы, такие как снижение ключевой ставки, снижение стоимости заемных средств, снижение доходности по классическим инструментам, таким как депозиты и облигации.
В свою очередь, вице-президент ГК «Инград» Артём Бортневский отметил, что пандемия привела к увеличению спроса на офисы в жилых кварталах.
«Офисы проектируются в двух наших проектах, в сумме в нашем портфеле будет более 140 тыс. кв.м офисных помещений, которые будут построены буквально через два-три года. Они будут интегрированы в наши жилые комплексы. То есть мы идем уже по пути максимальной комплексной застройки, когда у нас есть не просто жилье и немного коммерческих площадей на первых этажах, но есть жилые дома и одно-два офисных зданий», - сказал Бортневский.
Он добавил, что коммерческие помещения в жилых домах также будут постепенно превращаться в коворкинги.
«Также в линейке нашей компании начинают появляться новые планировочные и отделочные решения, когда мы часть квартир превращаем в мобильные офисы для людей, которые будут работать на удаленке. Пока это посыл экспериментальный, в таком виде будет оформлена не подавляющая масса квартир, но мы предполагаем некоторые планировочные решения по компактным двух- трехкомнатным квартирам для создания удобного места удаленной работы», - подчеркнул Бортневский.
По его словам, в настоящее время в портфеле проектов компании находится около 4 млн кв.м недвижимости, при этом почти 300 тыс. кв.м приходится на коммерческие помещения разного назначения. Около 30% коммерческих площадей сдаются в аренду.
Перемены в ритейле
По данным исследования компании RRG, 76% москвичей, которые перешли на удаленку, готовы продолжить работу в таком режиме и рассматривают для себя такую возможность.
«По нашим оценкам, сейчас в Москве порядка 6,5 млн офисных сотрудников, из них около 1,5-2 млн человек будут работать либо на полной удаленке, либо на частичной», - сказал управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.
Он отметил, что в связи с пандемией большинство офисных сотрудников были вынуждены работать дома в спальных районах, из-за чего произошло перераспределение спроса – у жителей появилась потребность иметь на территории своих жилых комплексов торговые и социальные объекты.
«У потребителей возникла необходимость в доступной инфраструктуре. Сейчас это стало еще более актуально», - подчеркнул Колокольников.
Девелоперы отвечают на такой запрос, открывая в жилых комплексах торговые площади и предоставляя помещения в аренду крупным ритейлерам.
«Мы подстраиваем коммерческие помещения на первых этажах и в отдельных зданиях под нужды жителей. Еще на стадии проектирования проходит детальный анализ местности по обеспеченности разными видами сервисов. Например, в проекте «Новочеремушкинская 17» порядка 30% от всех коммерческих площадей мы сдаем в аренду гарантированным, знаковым арендаторам, которые точно сформируют атмосферу и среду. Если буквально 3-5 лет назад девелопер продавал помещения тому, кто дороже заплатит, то сейчас продается только около 70% помещений, а 30% сдаются на льготных условиях», - подчеркнул вице-президент ГК «Инград» Артём Бортневский.
Непростая ситуация в настоящее время складывается для торговых центров и стрит-ритейла. Эксперты отмечают, что с приходом пандемии посещаемость ТЦ заметно снизилась, при этом появился запрос на новые форматы торговых площадей.
«На сегодня все нормы жизни меняются кардинальным образом. Основные изменения для торговых центров – это большее предложение, в том числе возможность для открытия коворкингов. Аудитория торговых центров сильно меняется, приходят молодые люди с совершенно другой психологией, они рассматривают для себя удобное место именно как коворкинг, и готовы не только шопиться, но и посидеть с ноутбуком и поработать. Я вижу развитие торгового центра в сторону проникновения в него офисного формата», - констатировал управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский.