Трансформация рынка недвижимости: новая реальность
15 октября состоялось одно из самых ярких событий на рынке недвижимости – ежегодная осенняя бизнес-конференция Московского Бизнес Клуба «Трансформация рынка недвижимости: новая реальность» в формате офлайн.
Конференция прошла в уникальном месте – на площадке «Синематограф», стилизованной под американский кинотеатр ХХ века. Просторный зал кинотеатра с большой сценой и качественным звуком– стал идеальным местом выступления спикеров в формате Stand up. Мероприятие собрало более 100 профессиональных участников рынка недвижимости.
Модератором конференции выступил владелец одного из самых успешных агентств недвижимости Whitewill – Олег Торбосов. Понимание трендов международного рынка недвижимости, знание московских проектов бизнес- и премиум-класса, опыт брокера - партнёра девелоперских компаний и, главное, чувство юмора и умение задавать собеседнику нетривиальные вопросы помогли Олегу Торбосову сделать диалоги и дискуссии конференции интересными и максимально направленными на практику бизнеса.
Пандемия – черный лебедь, который создал новую реальность в экономике и бизнесе и навсегда изменил рынок недвижимости! 15 харизаматичных топ-менеджеров сферы девелопмента рассказали о трансформации рынка недвижимости и работе в новой реальности.
Открыл конференцию Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК «МИЦ», выступив с темой «Карта новых проектов в 2020-2021 году». Спикер представил новый проект от ГК «МИЦ» - сити-комплекс «Амарант».
Дмитрий Железнов, коммерческий директор Московского региона ГК «Кортрос», рассказал об изменившейся во время пандемии специфике продаж. «Многие клиенты уже не хотят звонить менеджеру или приезжать в офис продаж, им удобней и комфортней общение в мессенджерах – переписываться в WhatsApp, в Telegram, туда же получать планировки квартиры, фотографии видов из окон, соответственно, в таком формате им хочется взаимодействовать. Уже сейчас можно посмотреть удалённо видеоролики на сайте, пообщаться с менеджером в формате zoom-конференции или написать в мессенджер. Менеджер может показать клиенту квартиру по видеосвязи через WhatsApp».
В ходе своего выступления Татьяна Ушкова, председатель правления Абсолют Банка, рассказала, что девелоперы реально не ожидали прихода такого количества инвесторов. «Никто не предполагал, что ставки по вкладам уйдут ниже инфляции, и что деньги некуда будет размещать, кроме недвижимости. Этим и объясняется скачек цен на квадратный метр при сниженных ставках по кредиту».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» отметила, что пандемия во многом повлияла на ускорение внедрения IT-инноваций в компаниях, связанных с рынком недвижимости. «Сегодня многим компаниям уже сложно представить свою повседневную работу без таких решений, как bnMAP.pro, CRM или ProftBase. При этом рынок постепенно перестраивается: мы переходим от отдельных инструментов к использованию IT-платформ. Они, в свою очередь, превращаются в экосистемы, которые объединяют в себе решения многих вопросов для девелоперов, риэлторов и покупателей квартир. Используя цифровые инструменты, мы сегодня можем избегать ошибок в проектировании, оптимизировать финансирование девелоперских проектов, анализировать рынок, управлять и продажами, и самими проектами, чтобы – самое главное – улучшать продукт. В конечном итоге, за развитием направления PropTech стоит благополучие всего рынка недвижимости».
Екатерина Фонарева, директор департамента продаж KR Properties, в ходе своего выступления затронула тему: «Недвижимость как искусство: коллаборации в девелопменте и синергия брендов». «В сегменте элитной недвижимости есть давно устоявшийся набор качеств объекта, без которых покупатели не будут даже рассматривать покупку. В этом поле нет смысла конкурировать. В современном мире элитный дом должен демонстрировать «авторский почерк» и стиль, предлагать новый формат недвижимости, быть по-настоящему уникальным. Именно такие дома создает компания KR Properties».
По словам Екатерины Батынковой, директора департамента продаж ГК «Галс», загородные проекты стали абсолютными лидерами спроса в этом году. «В нашем элитном коттеджном поселке «Березки River Village» на Рублево-Успенском шоссе, - рассказала Екатерина, - за первые 9 месяцев текущего года рост количества продаж составил 300% в сравнении с полным 2019 годом. На данный момент план по продажам за три квартала 2020 года выполнен более чем на 200%, годовой план по проекту – на 142%. Жители мегаполисов заново осознали, как прекрасна жизнь на природе вне ограничений. Это стало синонимом свободы и внутренней гармонии. Ключевыми факторами для покупателей при принятии положительного решения о приобретении дома в «Березки River Village» стали: готовность проекта, развитая территория 60 га и единая архитектурная концепция. Поселок построен, здесь уже представлены 151 резиденция от 472 до 1640 кв. м по 18 уникальным проектам, на выбор предлагаются участки от 20 до 50 соток, открыты собственный детский сад и кампус «Горки» международной инновационной Cambridge International School. В сравнении со многими поселками Рублево-Успенского шоссе, КП «Березки River Village» обладает внушительной благоустроенной территорией, на которой для комфорта жителей обустроены качественные общественные зоны досуга – это прогулочные дорожки вдоль набережной реки Медвенки, игровые комплексы, теннисные корты, блоки с тренажерами, беговые и велосипедные дорожки, а также площадки для выгула четвероногих друзей. В планах по развитию проекта - открытие мультифункционального ледового комплекса».
Яна Тачалова, коммерческий директор компании ANT Development, рассказала о трендах в недвижимости премиум и элитного сегмента. «Будущее за проектами и девелоперами, которые смогут уже сегодня предугадать образ жизни и приоритеты своих покупателей, как это делают люксовые бренды Mercedes Bent и Louis Vuitton. Изучение потребностей и запросов клиентов, трендов рынка и новых технических возможностей позволит создавать жилые проекты с более качественной продуманной инфраструктурой. Девелоперам необходимо уже сегодня понимать, что будет востребовано через 10 -15 лет. Качество эксплуатации реализованных проектов также будет оказывать большее влияние на репутацию девелопера и иметь значение для принятия клиентом решения о покупке, что приведет к усилению авторского надзора при работе с иностранными бюро и созданию управляющих компаний внутри структуры застройщиков, которые смогут предоставлять высокий уровень сервисов и услуг в рамках запланированной и реализованной девелопером концепции».
По словам Дмитрия Кудинова, исполнительного директора Smartis, в начале года, когда были введены ограничения в России, очень многие граждане забрали свои вклады из банков и стали инвестировать в недвижимость. Поэтому в течение года застройщики не почувствовали спад спроса и продаж. Но что будет в 2021 году? Как отладить бизнес-процессы и на что обратить внимание, чтобы планы продаж будущего года были также успешно выполнены? Резервы повышения эффективности и снижения расходов есть у каждого. В этом существенную помощь оказывается data-driven подход.
Ксения Юрьева, член совета директоров Группы Родина, рассказала про создание и развитие инновационных жилых кластеров в России на примере нового проекта Russian Design District. «В основе идеи инновационного жилого кластера лежат четыре предпосылки, – заявила Ксения Юрьева. – Это развитие человеческого капитала, к которому призвал в своих указах президент страны, формирование экономики знаний, как часть этого процесса, четвертая промышленная революция и порождаемая ею комфортная среда. Все эти четыре тренда сходятся в концепции инновационного жилого кластера – пространства, где семья может полноценно развиваться, имея доступ к образованию, спорту, культуре, медицине, цифровым технологиям, озелененным территориями, торгово-развлекательной инфраструктуре и т.д. На этих принципах построен завершенный проект «Олимпийская деревня Новогорск», а теперь реализуется культурно-образовательный кластер Russian Design District».
В ходе конференции участникам был представлен новый комплекс апартаментов бизнес-класса «Живой Комплекс LES». Комплекс расположен на юго-западе Москвы. Название проекту дал непосредственно граничащий с ним природный Битцевский лесопарк - второй по величине парк Москвы, и часть «легких» столицы. В пешей доступности от LES находятся сразу две станции метро — «Теплый стан» и «Ясенево». Здание в 14 этажей построено в современной архитектурной концепции. Пояс апартаментов начинается с 4-го этажа, а нижние этажи займут общественные пространства и коммерческие площади со всей необходимой инфраструктурой: профессиональным фитнес-центром с детским и взрослым бассейнами, spa-салоном, химчисткой, студией красоты и т.п.
Регина Лочмеле, директора департамента аналитики Falcon Group, открыла вторую часть конференции. Как отметила эксперт, застройщикам в условиях растущей конкуренции крайне важно ежемесячно оценивать индекс финансового здоровья ЖК (ИФЗ). Это отличный инструмент для benchmarking и анализа состояния своего ЖК в сравнении с конкурентами. Мониторинг ИФЗ позволяет не пропустить важный момент, когда требуется системно взглянуть на процессы маркетинга и продаж и отыскать причины «недопродаж» (причины, которые часто лежат не в плоскости оцифрованных данных).
Иоланта Овчинникова, генеральный директор ООО «РД Резиденция», отметила: «Роль Управляющей компании – обеспечить жителям комфортное и безопасное проживание, а Девелоперу обеспечить долгосрочную прибыль. Объект недвижимости, после ввода в эксплуатацию и передачи Управляющей компании, остается «лицом» Девелопера и за этим «лицом» нужно ухаживать, чтобы оно сохраняло инвестиционную привлекательность. И здесь мы видим влияние УК на дальнейшие продажи. От качества обслуживания зависит дальнейший спрос покупателей на объекты данного Девелопера».
По словам Ксении Цаплиной, директора департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК, недвижимость – одни из самых надежных, проверенных и консервативных инструментов для инвестиций. «В среднем по рынку рост цены за весь период строительства (2-3 года) может составлять 20-40%, причем в бизнес-классе разница в цене будет больше, чем в массовом жилье. Например, в нашем столичном проекте бизнес-класса ЖК «Рихард» в Хорошевском районе Москвы минимальная стоимость жилья на старте составляла 4,9 млн рублей. Сейчас цены в этом проекте стартуют от 9,3 млн рублей. ЖК будет сдан в 2022 году, поэтому стоимость квартир будет продолжать расти по мере увеличения степени готовности проекта. Средний размер годовых по этому проекту составляет 12%».
Стоит также отметить, что в октябре 2020 года наблюдается ажиотажный спрос в проекте Клубный инвестор, который Московский Бизнес Клуб запустил в сентябре 2019 года. Данный ажиотаж связан с желанием частных инвесторов разместить свои рублевые накопления в стабильные квадратные метры, от лучших и стабильных застройщиков. Доходность от таких вложений значительно выше банковских депозитов. Проект «Клубный инвестор» работает для частных и корпоративных инвесторов, с целью вложения денежных средств в наиболее выгодные объекты недвижимости. Работа ведется с такими запросами от инвесторов:
- подбор объекта на стадии старта продаж, с целью перепродажи на финальной стадии строительства (доходность не менее 30%);
- подбор объекта недвижимости для получения пассивного (арендного) дохода;
- подбор ЗУ, зданий и сооружений для реконструкции, соинвесторов в проект и другие запросы от участников рынка В2В.
Продолжил конференцию Алексей Харламов, директор по продажам «Русской Медиагруппы», рассказав про радио- и селебрити-маркетинг как инструмент коммуникации с премиальной аудиторией. «На сегодняшний день «Русская Медиагруппа», куда входят 5 радиостанций: «Русское Радио», Хит FM, MAXIMUM, DFM и радио Monte Carlo, а также русский музыкальный телеканал RU.TV – не просто медиахолдинг: мы давно вышли за пределы медийного пространства и общаемся с различными аудиториями на их языке, стремясь дать нашим слушателям самое лучшее. Для выполнения нестандартных рекламных задач мы создаем оригинальные спецпроекты 360°, гармонично интегрируем наших партнёров в мероприятия, доносим необходимые сообщения до целевой аудитории максимально нативно. Более 25 лет являясь экспертами №1 в российском шоу-бизнесе, мы помогаем правильно подойти к направлению celebrity-маркетинг – вовлечение знаменитостей в рекламную или PR-компанию. Давайте делать яркие проекты вместе», - предложил спикер.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», рассказал про реалии рынка недвижимости в условиях пандемии. «Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых спасла рынок от обвала в острую фазу кризиса, однако уже примерно с июля она начала разгонять цены. По итогам года новостройки подорожают больше, чем в 2019 г., когда никакого кризиса не было. Можно сказать, что доступная ипотека сделала жилье еще менее доступным для населения. Снижение ставок без наращивания объема предложения опережающими темпами всегда приводит к формированию дефицита, вымыванию наиболее дешевых лотов и росту цен. Фактически, льготная ипотека - это допинг, профинансированный за счет бюджета. И чем больше цены оторвутся от реальной платежеспособности населения, тем больше им придется припасть, когда допинг перестанет действовать».
Завершил выступления спикеров конференции Константин Остриков, заместитель генерального директора медиахолдинга MAER, выступив с докладом на тему «Как не потерять аудиторию и сохранить продажи во время второй волны карантина». «В нынешней экономической ситуации важно доставлять рекламную информацию тактично и точечно. В этом случае помогают нестандартные приемы, основанные на современных технологиях. В нынешние, весьма непростые времена, в компании считают своей миссией предоставлять партнерам такие инструменты, которые позволят максимально эффективно и при этом достаточно быстро достигать требуемых результатов в продажах».
В завершение всех выступлений эксперты ответили на вопросы участников мероприятия, а также смогли пообщаться в неформальной обстановке. Теплая солнечная погода, стилизованный бар и welcome-пространство кинотеатра «Синематограф» позволили создать уникальную атмосферу для результативного бизнес- и дружеского общения топ-менеджеров рынка недвижимости, по которому мы все так соскучились!
После конференции гостей ждал закрытый показ с попкорном и шампанским стильного американского кинофильма 2017 года «Убийство в Восточном экспрессе» по детективному роману Агаты Кристи.
Аналитики Glorax Development провели исследование покупательского спроса в проектах компании и пришли к выводу, что премиальный клубный дом Grand House рассматривается клиентами как наиболее удачное вложение средств.
По результатам опроса клиентов, большинство выбирают квартиры для себя, детей, родителей - «на будущее». Так, более 80% покупателей – семейные люди, более трети имеют детей старше 18 лет. Жилье приобретается преимущественно для собственного проживания с целью повысить класс недвижимости и остаться в районе проживания. Порядка 50% покупателей являются жителями Центрального района.
В качестве факторов, определивших покупку в клубном доме, клиенты называют цену, богатый выбор планировок (наличие эркеров, террас, балконов эркерного типа), развитую инфраструктуру Центрального района, виды из окон, архитектурное решение. Для 40% клиентов важен выбор вариантов оплаты – в клубном доме можно приобрести квартиру в рассрочку от застройщика. Этот вариант привлекателен, например, для владельцев бизнеса, которым удобно выбрать ежеквартальный или полугодовой период оплаты.
Покупатели жилья в премиальном проекте Glorax Development определяются с выбором быстрее остальных. Средний срок выбора квартиры составляет всего 1,4 месяца, при этом в остальных проектах компании он составляет в среднем 2 месяца. Это связано с тем, что абсолютно все покупатели в Grand House уже имеют опыт покупки квартир. Они быстрее оценивают преимущества жилого комплекса и стараются зафиксировать максимально выгодную цену. Кроме того, аналитики обращают внимание на снижение количества новых премиальных проектов в Санкт-Петербурге. Предложение в этом сегменте сужается быстрее, чем в остальных, а значит вероятен рост стоимости. За год по состоянию на август 2020 года цены за квадратный метр в премиальном сегменте выросли на 15%. Динамика цен, в данном случае, дополнительно влияет на скорость принятия решения о покупке.
По итогам семи месяцев 2020 года клиенты ВТБ приобрели свыше 15 тысяч автомобилей в рамках государственной программы поддержки автокредитования. Это на 50% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Общая сумма сделок превысила 8,7 млрд рублей. С апреля по июль темпы льготного кредитования ускорились: только за это время автолюбители провели более 10 тысяч сделок на 5,8 млрд рублей.
«Обновленная программа сыграла решающую роль в восстановлении спроса на автомобили во время пандемии. В июне перечень граждан, подпадающих под ее условия, был существенно расширен, что напрямую отразилось на результатах: мы фиксируем рост числа сделок в 2,6 раза по сравнению с июнем-июлем прошлого года. Их количество достигло 8,1 тысячи – более половины всех кредитов с госсубсидией за текущий год. Доля программы в общем числе сделок автокредитования ВТБ выросла с 25% в конце 2019 г. до 44% в настоящее время. Рассчитываем, что в текущем виде программа будет способствовать дальнейшему восстановлению спроса на новые автомобили и существенно поддержит как граждан, так и отрасль автопроизводителей», – прокомментировал Владимир Высоцкий, начальник управления организации продаж автокредитов – вице-президент ВТБ.
Чаще всего в рамках льготного кредитования автомобили покупают семьи с детьми. По итогам семи месяцев их доля в общем количестве заключенных сделок составляет 56% – они оформили 8,8 тыс. кредитов на 4,9 млрд рублей. Впервые свой личный транспорт в кредит приобрели 5,6 тыс. человек на 3,1 млрд рублей.
С 1 июня действие программы было расширено на три новые категории: клиентов с одним ребенком, работников мед. организаций и на граждан, которые сдадут в трейд-ин имеющееся у них т/с.
Среди марок, которые приобретают по льготным условиям, по-прежнему самыми популярными остаются модели LADA (58%) и Hyundai (18%), на третьем и четвертом местах в этот раз – KIA и Volkswagen (9% и 5%). С начала года средний чек кредита в рамках программы вырос на 12% – с 525 тыс. до 590 тыс. рублей в июне-июле.
В настоящее время оформить кредит на покупку автомобиля в ВТБ можно по ставке от 2% годовых. В рамках госпрограммы предусмотрена скидка 10% от стоимости автомобиля, на территории ДФО – 25%. Максимальная стоимость т/с средства не должна превышать 1,5 млн рублей, возможные для покупки марки: Lada, УАЗ, ГАЗ, Kia, CHEVROLET NIVA, Volkswagen, Skoda, Hyundai и Renault. Первоначальный взнос – от 10% от стоимости автомобиля. Максимальный срок кредита составляет 60 месяцев.
Условия субсидирования распространяются на семьи с одним и более несовершеннолетними детьми; на граждан, впервые приобретающих транспортное средство; работников медицинских организаций госсистемы здравоохранения и на граждан, которые для покупки нового автомобиля сдадут в трейд-ин имеющееся у них транспортное средство старше шести лет при условии, что они владели им не менее одного года.