Управление недвижимостью в эпоху диджитализации: нужные актуальные решения для бизнеса
Перетекание мелких арендаторов из офисов в коворкинги и автоматизацию управленческих процессов в сфере коммереческой недвижимости обсудили участники практической конференции «SMART-Управление коммерческой недвижимостью», прошедшей в Санкт-Петербурге, на площадке коворкинга «Ясная поляна».
Ежегодные конференции по управлению недвижимостью проводятся с 2016 года. На сей раз предмет для дискуссии был обозначен как «Интеллектуальные решения и практическое применение».
Открывая дискуссию, модератор конференции Мария Косыгина, управляющий директор торговых объектов «Петро Мир» Colliers International, отметила: «Мы который год собираемся вместе и говорим о том, что наступила новая эра. Но потом расходимся и погружаемся в текущие дела. Но 2020-й год действительно изменил мир. Дал почувствовать, что реально наступило иное время». По ее мнению, за короткий период все научились работать в новых условиях, но не раз пожалели о потерянном времени.
За последние полгода изменились принципы управления, сократились эксплуатационные расходы, бюджеты компаний, отметила Яна Муртола, руководитель проекта по технической эксплуатации в Санкт-Петербурге, «УК1». По ее словам, малый бизнес в сфере услуг, занимающий помещения в офисах, смог выдержать наступившее безденежье один-два месяца.
Началась оптимизация офисного пространства. Из бизнес-центров съехали компании, которые арендовали помещения площадью до 100 кв. м. Теперь они открылись в коворкингах, указывает Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. Офисы пустеют. Почти 80% IT-компаний ушли на удаленную работу. «Оказалось, что не надо столько офисов», - говорит эксперт.
По словам Яны Муртола, офис, как правило, нужен для открытия счета и юридического адреса. Однако, отметил Валерий Трушин, теперь юридический адрес можно получить в коворкинге.
Участники дискуссии соглашаются с перспективами развития коворкингов. С одной стороны, люди не хотят или не могут работать дома, с другой стороны, каждое рабочее место в коворкинге позволяет соблюдать необходимую дистанцию.
«Коворкинги – самое перспективное направление. В Москве готовы появиться коворкинги в спальных районах: из дома уйти надо, а далеко ехать не хотят», - уверяет Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Service, председатель экспертного комитета по апартаментам РГУД.
«Коворкинги и гибкие офисы - перспективное направление. Этот сегмент рынка, по нашему мнению, будет расти», - полагает Александр Терехов, руководитель отдела развития SpacePass и Kovorkingi.ru.
Повальная автоматизация
Большой информационный блок был посвящен проблемам автоматизации управления коммерческими объектами. Основной посыл – возможность улучшить бизнес-процессы, автоматизировать продажи, подбор арендаторов, эксплуатацию, маркетинг, все виды учета – операционный, финансовый, ресурсный и т.д. Однако, Александр Терехов полагает: «Улучшить – не всегда автоматизировать».
Есть компании, которые изначально закладывают идею формирования комплекса digital-инструментов. Но, по словам эксперта, для начала следует определиться, что именно надо диджитализировать – нужна комплексная автоматизация, или достаточно автоматизировать пару процессов. Среди способов добиться эффективной работы он назвал выбор толковых IT-директоров и интеграторов. «Важный момент – масштабирование. Оно находится в основе всего и позволяет больше зарабатывать», - утверждает Александр Терехов.
Также он подчеркивает: «Выбирая программное обеспечение, лучше ориентироваться на уже существующий ландшафт и на перспективу – минимум двухлетнюю».
Игорь Кудинов, руководитель отдела развития отраслевых решений и интеграции в Okdesk, доказывал пользу облачных сервисов: «Эксперты утверждают: из-за сокращения финансирования возник очень большой интерес к облачным сервисам, и за второй-третий кварталы мы прошли путь, на который понадобилось бы четыре-пять лет».
По его словам, текущая ситуация внесла свои коррективы. Так, в компании «продажи подсели», в то же время вырос интерес клиентов. Появились новые клиенты, клиенты с проблемами, понадобились новые сценарии, поскольку существующие системы перестали справляться, отметил Игорь Кудинов.
Он полагает, что с вызовами, с которыми рынок столкнулся во втором и третьем кварталах лучше всего справляются облачные сервисы, которые позволяют быстро запустить их: есть прецеденты – три дня. «В отличие от дорогих платформ система стоит вменяемых денег и позволяет экономить», - добавил Игорь Кудинов.
Однако многие компании вынужденно создавали собственные системы.
«Мы решились на автоматизацию не потому, что мы умные – нам просто стало страшно», - пояснил Константин Сторожев. Проблем с подобным мероприятием много. Система должна учитывать всех участников процесса (компания работает в сегменте апарт-отелей). Это значит: много собственников, разные сроки аренды, необходимость учитывать доходы и расходы по каждому апартаменту, вести раздельный учет доходов субъектов (отель, ресторан). По словам Константина Сторожева, система работает, но довольно сложно научить арендаторов и сотрудников пользоваться ею.
Собственная система создана и в ГК Docklands development, также работающей в сегменте апарт-отелей. «Отелем надо управлять как единым комплексом», - говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development, отмечая необходимость программного обеспечения для множества собственников.
«Апарт-отели – очень перспективное направление в коммерческой недвижимости. Сегодня доходность составляет минимум 8-10%, а то и выше», - полагает она. Следовательно, на рынке просто обязаны появиться digital-инструменты, адаптированные для этого сегмента.
Евгений Фомин, директор делового центра «Аврора», г. Тюмень, основатель Pro.rent, рассказал, как компания, ориентированная на управление коммерческими объектами, вышла на рынок IT: «Решили автоматизироваться, но обнаружили, что нет подходящих решений для автоматизации. Пришлось написать свою программу. Написали, теперь продаем. Сейчас продали в 55 городов в четырех странах».
Программа способна и финансовую аналитику рассчитать, и отследить нюансы работы с арендаторами. Например, истекает договор аренды, программа автоматически размещает объявления о сдаче в аренду на разных сайтах. Заключен новый договор аренды – объявления автоматически снимаются.
«Автоматизация должна приносить больше пользы, чем вреда, и желательно стоить недорого», - заключил Евгений Фомин.
Проперти-тур по коворкингу: от теории к практике
В рамках конференции «SMART-управление коммерческой недвижимостью» состоялся проперти-тур по площадке мероприятия - коворкингу «Ясная поляна».
Коворкинг «Ясная поляна» работает на рынке Петербурга с 2017 года. При выходе на рынок площадь коворкинга составляла с 2,5 тыс. кв. м, сейчас – около 6,5 тыс. кв. м, и проект продолжает расширяться.
Пространство поделено на блоки офисов, где могут разместиться 6-16 человек, зоны работы команд, зоны отдыха, спортивные зоны, кафе и проч.
Аренда офисных помещений заключается на 11 месяцев, места в коворкинге – на 1 месяц, что стоит 17 тыс. рублей (1,5 тыс. рублей в день).
Сейчас в коворкинге арендуют места более 500 резидентов – физические и юридические лица.
Ежегодно на базе «Ясной поляны» проводятся более 400 мероприятий, в том числе – для арендаторов: бранчи, киновечера, вечеринки и тематические праздники.
«Фишка» проекта – наполнение пространства арт-объектами. Здесь расположено около 150 образцов современного искусства, только авторские работы.
Организаторы мероприятия - Academy of Real Estate (ARE), PROESTATE Events.
Официальная площадка - коворкинг «Ясная Поляна».
Партнёры: компании ODIN, Okdesk, Pro.rent.
Информационные партнеры: порталы BN.ru, Arendator.ru, Restate.ru, TheProperty, «Карповка», «Телеграф», газета «Строительный еженедельник».
Контакты: Мирзалиева Кристина, pr.msk@proestate.ru
Специально к своему 30-летнему юбилею ВТБ запускает новый вклад «История успеха» с доходностью до 5,5% годовых. Предложение позволяет разместить средства на полтора года под фиксированный процент с льготными условиями досрочного расторжения.
Юбилейный вклад предусматривает размещение средств на полтора года со ставкой 4,5% годовых. При подключении опции «Сбережения» по дебетовой Мультикарте доходность увеличивается до 5,5%. Минимальная сумма вклада, приуроченного к 30-летию ВТБ, символично составляет 30 тыс. рублей.
Одно из преимуществ нового предложения – льготные условия досрочного снятия средств: в случае расторжения договора до завершения срока вклада доходность продукта составит 3%. Вклад можно открыть в любом отделении ВТБ, а также в дистанционных каналах обслуживания – в личном кабинете на сайте ВТБ Онлайн и в мобильном приложении.
«ВТБ всегда стремится предлагать своим клиентам выгодные условия размещения средств. Специально к юбилею ВТБ мы решили порадовать клиентов еще одним привлекательным предложением с доходностью до 5,5%. Новый вклад сочетает в себе выгодную ставку и гибкие условия - он отлично подойдет тем, кому все-таки могут понадобиться средства до окончания срока действия договора. А для клиентов, которые предпочитают размещать средства на более короткий срок, мы предлагаем вклад «Надежная основа» с доходностью до 5% годовых», - отмечает Мария Воронина, заместитель руководителя управления «Сбережения» ВТБ.
В апарт-комплексе START рядом с метро «Парнас» в продажу выведен очередной пул юнитов по цене от 2,2 млн. руб.
Комплекс START на 3244 юнита является единственным предложением апартаментов на Парнасе и самым крупным в Петербурге среди возводимых одной очередью.
«Сочетание расположения, стоимости и наличия доходных программ делают апартаменты в START одним из наиболее интересных предложений, — говорит Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». — Стоимость юнитов в новом пуле начинается от 2,2 млн. руб. По нашей оценке, это по-прежнему одно из наиболее выгодных предложений доходной недвижимости. Программы доходности не пересмотрены, как и ранее инвесторам предлагается доходность до 14%».
Относительно жилой недвижимости апартаменты демонстрируют более высокую капитализацию. В частности, в START стоимость апартаментов в первые недели продаж составляла 1,1 млн. руб., затем 1,6-1,75, млн. руб. Таким образом, капитализация приобретенных ранее апартаментов составила 25-100%. До завершения строительства START остается один год, и за это время ГК «ПСК» также планирует пересматривать цены. Поэтому потенциал капитализации сохраняется и за новым пулом юнитов.
«Рынок демонстрирует очень высокий интерес к инвестиционной недвижимости ввиду общей экономической ситуации. Особенность модели проекта START позволяет нам предложить покупателям весьма привлекательный вариант вложения средств в недвижимость. В течение всего пика коронакризиса и на его спаде мы удерживали цены в проекте на минимальном уровне. С одной стороны, это позволило поддержать инвесторов в непростое время. С другой — значительно увеличить интерес к проекту, — говорит Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». — По итогам III квартала спрос на апартаменты в данном проекте показал двукратное увеличение с начала года».
Большая часть крупных банков оценивает покупателей апартаментов, как покупателей жилой, а не коммерческой недвижимости, с меньшим коэффициентом рисков. Что для инвесторов является значительным преимуществом. Снижение ключевой ставки ЦБ также сделало доступнее базовые ипотечные программы банков. Например, ставки по ипотеке в проекте START начинаются от 8,3%. Средний процент одобрения сделок с ипотекой в проекте находится на уровне 93%.
Снижение доходности по депозитам, сложное положение недвижимости под коммерческую аренду и снижение курса рубля также укрепило позиции апартаментов, как инвестиционного формата.
Наконец, популярность апартаментов обусловлена расположением. в Санкт-Петербурге предложение жилой недвижимости рядом с метро объективно ограничено. Вместе с тем, такое расположение наиболее привлекательно для сдачи в аренду. По оценке ГК «ПСК», на Парнасе, в 10 минутах пешком от метро представлено не более 7% от всего предложения аренды в районе.
Строительство START началось в апреле 2019 г. и будет завершено через год, осенью 2021 г. На данный момент в проекте реализовано почти 50% от всего предложения.
START возводится собственным строительным подразделением ГК «ПСК», с опережением графика на 3 недели, в среднем. Объем общестроительных работ выполнен более чем на 60%. Комплекс поднят до 14 этажа, монолитные работы будут завершены к концу года. В этом году проект апарт-комплекса START стал победителем конкурса «Лидер строительного качества 2020».