Офисы после пандемии: как меняются тренды на рынке коммерческой недвижимости
Пандемия COVID-19 привела к трансформации многих секторов экономики, не исключением стал и рынок коммерческой недвижимости. В новых условиях меняются подходы к организации офисных площадей, а также появляется запрос на открытие коворкингов в спальных районах. Изменения происходят и в сфере торговой недвижимости. О новых трендах рассказали на конференции РБК «Коммерческая недвижимость: глобальная трансформация» эксперты рынка.
Деловым партнёром конференции выступила Ассоциация профессионалов рынка недвижимости «REPA». Информационные партнёры: журнал «Development Estate», портал о недвижимости «BN.ru», журнал «Строительная Орбита», Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД), информационный портал «Деловой Квартал», газета «Строительный Еженедельник», журнал «bbf.ru».
Офисы в новом формате
На рынке офисной недвижимости в настоящее время складывается неоднозначная ситуация, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Денис Соколов. С одной стороны, многие компании начинают переходить на удаленную работу и, соответственно, офисы становятся менее востребованными, поскольку люди продолжают работать из дома.
С другой стороны, для тех компаний, которые остаются в офисах, необходимы большие площади, поскольку введенные из-за коронавируса санитарные нормы требуют соблюдения дистанции между рабочими местами. «Это увеличивает спрос на площади», - подчеркнул Соколов.
Он добавил, что в настоящее время на рынке офисной недвижимости не отмечается дефицита офисных площадей. При этом в первом полугодии в Москве освободилось более 400 тыс. кв.м офисных площадей, что произошло из-за разорения компаний на фоне кризиса или из-за того, что компании уменьшают свои площади.
«Я полагаю, что дальше эти цифры отыграются, но, тем не менее, сейчас идет бум субаренды и, соответственно, переосмысления офисного пространства», - подчеркнул эксперт.
Новые тенденции офисного рынка отмечают и девелоперы. Период пандемии привел к увеличению спроса на офисную недвижимость с инвестиционной составляющей, считает заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК STONE HEDGE Виктория Васильева.
«Если еще два года назад основной спрос приходился на готовые помещения, на готовый арендный бизнес, то сейчас у инвесторов появляется опция приобретения объектов на этапе строительства. Уже после пандемии было заявлено несколько крупных проектов класса А, в том числе и наш Stone Towers, который предлагает опцию розничной покупки офисного или торгового помещения для дальнейших инвестиционных целей или конечного использования. И если говорить о том, какой интерес мы сейчас наблюдаем, то, как правило, это интерес именно с точки зрения инвестиционной цели», - рассказала Васильева.
Она отметила, что после пандемии сегмент офисной недвижимости с инвестиционной составляющей восстанавливается наиболее быстро.
По словам Васильевой, увеличению интереса к инвестициям в недвижимость способствуют внешние экономические факторы, такие как снижение ключевой ставки, снижение стоимости заемных средств, снижение доходности по классическим инструментам, таким как депозиты и облигации.
В свою очередь, вице-президент ГК «Инград» Артём Бортневский отметил, что пандемия привела к увеличению спроса на офисы в жилых кварталах.
«Офисы проектируются в двух наших проектах, в сумме в нашем портфеле будет более 140 тыс. кв.м офисных помещений, которые будут построены буквально через два-три года. Они будут интегрированы в наши жилые комплексы. То есть мы идем уже по пути максимальной комплексной застройки, когда у нас есть не просто жилье и немного коммерческих площадей на первых этажах, но есть жилые дома и одно-два офисных зданий», - сказал Бортневский.
Он добавил, что коммерческие помещения в жилых домах также будут постепенно превращаться в коворкинги.
«Также в линейке нашей компании начинают появляться новые планировочные и отделочные решения, когда мы часть квартир превращаем в мобильные офисы для людей, которые будут работать на удаленке. Пока это посыл экспериментальный, в таком виде будет оформлена не подавляющая масса квартир, но мы предполагаем некоторые планировочные решения по компактным двух- трехкомнатным квартирам для создания удобного места удаленной работы», - подчеркнул Бортневский.
По его словам, в настоящее время в портфеле проектов компании находится около 4 млн кв.м недвижимости, при этом почти 300 тыс. кв.м приходится на коммерческие помещения разного назначения. Около 30% коммерческих площадей сдаются в аренду.
Перемены в ритейле
По данным исследования компании RRG, 76% москвичей, которые перешли на удаленку, готовы продолжить работу в таком режиме и рассматривают для себя такую возможность.
«По нашим оценкам, сейчас в Москве порядка 6,5 млн офисных сотрудников, из них около 1,5-2 млн человек будут работать либо на полной удаленке, либо на частичной», - сказал управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.
Он отметил, что в связи с пандемией большинство офисных сотрудников были вынуждены работать дома в спальных районах, из-за чего произошло перераспределение спроса – у жителей появилась потребность иметь на территории своих жилых комплексов торговые и социальные объекты.
«У потребителей возникла необходимость в доступной инфраструктуре. Сейчас это стало еще более актуально», - подчеркнул Колокольников.
Девелоперы отвечают на такой запрос, открывая в жилых комплексах торговые площади и предоставляя помещения в аренду крупным ритейлерам.
«Мы подстраиваем коммерческие помещения на первых этажах и в отдельных зданиях под нужды жителей. Еще на стадии проектирования проходит детальный анализ местности по обеспеченности разными видами сервисов. Например, в проекте «Новочеремушкинская 17» порядка 30% от всех коммерческих площадей мы сдаем в аренду гарантированным, знаковым арендаторам, которые точно сформируют атмосферу и среду. Если буквально 3-5 лет назад девелопер продавал помещения тому, кто дороже заплатит, то сейчас продается только около 70% помещений, а 30% сдаются на льготных условиях», - подчеркнул вице-президент ГК «Инград» Артём Бортневский.
Непростая ситуация в настоящее время складывается для торговых центров и стрит-ритейла. Эксперты отмечают, что с приходом пандемии посещаемость ТЦ заметно снизилась, при этом появился запрос на новые форматы торговых площадей.
«На сегодня все нормы жизни меняются кардинальным образом. Основные изменения для торговых центров – это большее предложение, в том числе возможность для открытия коворкингов. Аудитория торговых центров сильно меняется, приходят молодые люди с совершенно другой психологией, они рассматривают для себя удобное место именно как коворкинг, и готовы не только шопиться, но и посидеть с ноутбуком и поработать. Я вижу развитие торгового центра в сторону проникновения в него офисного формата», - констатировал управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский.
Новое поколение потребителей рынка жилья предъявляет сегодня всё больше требований при выборе квадратных метров. Стиль жизни миллениалов и потребительские предпочтения заметно отличаются от запросов предшественников: помимо соотношения цены-качества, важно наличие таких критериев, как инновационность и экологичность проекта, развитая инфраструктура, а также оригинальная концепция объекта. Сегодняшние реалии сдвинули покупательский фокус на функциональность не только квартиры, но и самого жилого комплекса. Премия «Рекорды Рынка Недвижимости» изучила интересы поколения Y и сделала обзор лучших современных объектов рынка новостроек.
Открывает обзор привлекательный объект недвижимости для современного потребителя – комплекс апартаментов премиум-класса «Поклонная 9» от компании ANT Development. Комплекс расположен в исторически значимом и одном из престижных районов столицы – Дорогомилово, в двух минутах от Кутузовского проспекта. Для объекта характерна отличная транспортная доступность и непосредственная близость к центру города. Добраться до Кремлевской набережной можно всего за 10-15 минут, а выезд на ТТК расположен всего в 900 метрах. Проект реализован с учетом статуса и стиля жизни успешного жителя мегаполиса. На первых семи этажах здания разместится роскошный пятизвездочный отель, сервисы которого будут доступны всем резидентам в режиме 24/7. В «Поклонной 9» предусмотрено пространство для коворкинга и бизнес-лаунджи для деловых встреч. Для качественного отдыха здесь появится собственный SPA-центр с бассейном, несколько ресторанов, бутики. И все это в сочетании с потрясающими панорамными видами, открывающимися с террас апартаментов и пентхаусов на верхних этажах здания.
Другой интересный объект в нашем обзоре - комплекс элитных особняков «Полянка/44» от Группы ПСН. Проект находится в престижном районе Якиманка и состоит из трёх исторических и пяти современных особняков высотой от 4 до 7 этажей. Группа «ПСН» совместно со всемирно известным архитектором Эйданом Поттером из бюро JohnMcAslan + Partners и архитектурной мастерской «Эстрейя» провели реконструкцию исторических особняков, спроектированных в конце XIX — начале XX века. В проекте были разработаны новые современные планировки квартир и проведена замена коммуникаций и лифтов. В закрытом дворе комплекса расположен английский сад площадью 0,8 га. На территории установлена детская площадка для разных возрастов, созданы лаунж-зоны и зелёные аллеи, а также собственный фонтан и ручей. Жители комплекса «Полянка/44» окружены всей необходимой инфраструктурой для комфортной жизни и полноценного отдыха.
Объектом желания нового потребителя непременно станет апарт-отель YE’S Технопарк от ГК «Пионер». Проект возводится в современном, динамично развивающемся районе Москвы, в шаговой доступности от станции метро «Технопарк». Комплекс окружают знаковые деловые и туристические центры столицы – деловой квартал Nagatino i-Land (второй по величине офисный центр столицы после после «Москва-Сити) и парк развлечений «Остров мечты» с аттракционами, сотнями магазинов, ресторанов и кафе, кинозалами и цирком. Внутренняя инфраструктура апарт-отеля включает в себя собственный офисный центр с единой службой центральной рецепции и охраны во входной группе и торговую галерею с магазинами для детей и взрослых, супермаркет и рестораны. На среднем и верхнем уровне самого комплекса запроектированы открытые террасы, где в теплое время года будут работать кафе, разместятся зоны отдыха и релаксации. Тринадцатый этаж займет лобби, фитнес-центр и офис Управляющей компании комплекса. Таким образом, жители апарт-отеля YE’S Технопарк смогут воспользоваться всеми преимуществами гостиничного сервиса 24 на 7 с услугами доставки продуктов и уборки номеров.
Еще одним привлекательным объектом для нового поколения потребителей станет клубный дом VITALITY от компании Larus Capital. Проект реализуется в 10 минутах от Садового кольца, на юго-востоке Москвы с отличной транспортной доступностью - в трех минутах ходьбы на выбор - метро или МЦК «Дубровка». Уникальный для бизнес-класса клубный формат включает в себя такие характеристики премиального сегмента: современная авторская архитектура, закрытая приватная территория, вход на которую осуществляется через центральное лобби, система безопасности. В доме можно выбрать квартиры свободной планировки с гардеробными, просторными кухнями-гостиными и светлыми спальнями c панорамными окнами в пол. Инфраструктура района включает в себя все необходимое для комфортной жизни: кафе, рестораны, аптеки, салоны красоты, фитнес-центры, магазины и супермаркеты, школы, детские сады, торговые центры, клиники. На внутренней территории комплекса будет проведено озеленение с ландшафтным дизайном, зонами отдыха и детскими игровыми площадками с мягким покрытием. Для удобства жителей предусмотрен подземный паркинг, кладовые помещения на цокольном этаже и интеллектуальная система «умный консьерж».
Запросам людей, которые ценят приватность и богатую инфраструктуру, отвечает еще один объект первичного жилья – дизайнерский дом ELEVEN от застройщика «РСТИ». Проект расположен в районе станции метро «Улица 1905» года и состоит из двух башен «Альфа» и «Омега» высотой в 16 и 17 этажей, объединенных общим стилобатом. В каждой башне по 44 квартиры, на последнем этаже каждого здания расположится пентхаус. Квартиры сдаются с премиальной финишной отделкой от Роберто Санторо. В стилобатной части дома будут расположены фитнес-клуб с бассейном и SPA-зоной, детский клуб, ресторан и фуд-маркет, а также room-сервис. Для жильцов предусмотрен двухуровневый подземный паркинг на 158 мест с прямым лифтовым сообщением от квартиры. На придомовой территории со стороны Звенигородского шоссе будет создано общественное пространство в форме амфитеатра — установлены скамейки, высажены деревья и цветы. Во внутреннем закрытом дворе, который предназначен только для жителей дома, расположится детская площадка и зона для отдыха.
Отражением желаний современного потребителя станет еще один проект от ГК «Пионер» YE’S Botanica. Апарт-отель возводится в районе станции метро «Ботанический сад», 50 метрах от Сада будущего. Пространство каждого апартамента разделено на функциональные зоны прихожей, кухни-гостиной, спальную и рабочую зоны. Концепция сети YE’S предполагает создание полноценной внутренней инфраструктуры и общественных пространств для постояльцев апарт-отеля. На первом этаже YE’S Botanica разместятся лобби-бар, ресторан, магазины. Также в апарт-отеле будет работать круглосуточная консьерж-служба, сервисы house-keeping и room-service. Для личного автотранспорта предусмотрен подземный паркинг.
Другой примечательный проект для поколения Y - ЖК «Береговой» от застройщика «Главстрой». Комплекс расположен на береговой линии Москвы-реки, в районе Филевский парк и представляет собой самодостаточный городской кластер с комплексной инфраструктурой для современной жизни. Архитектурная концепция «Берегового» вдохновлена проектами самых культовых городов мира на воде: Лондона, Чикаго, Манхэттена и Токио. На территории жилого комплекса появятся образовательные учреждения, спортивный комплекс, поликлиника, сеть променадов, стрит-ритейл с магазинами, ресторанами, кафе-кондитерскими, парк для прогулок и активного отдыха, закрытые дворики, комьюнити-клуб и авторские входные группы с уютными лобби. «Береговой» - один из самых масштабных проектов, связанных с городской программой развития Москвы-реки и набережных. Одним из ключевых центров притяжения ЖК «Береговой», доминантой локации, станет километровая пешеходная набережная, которая станет продолжением Филевской набережной. Вместе их протяженность составит 6 км.
Еще один объект, заслуживающий отдельного внимания потребителя - жилой район ALIA от компании ASTERUS. Проект представляет собой новый современный жилой район в Тушино на живописном берегу Москвы-реки. Комплекс расположен в 7 минутах ходьбы от станции метро «Тушинская». Уникальная концепция проекта сформулирована в четырех словах: WORK.LIVE.PLAY.LEARN. Всё, что нужно жителям мегаполиса для полноценной жизни, работы, учебы, отдыха и самореализации в совершенно комфортных условиях – в одном месте. Жилой район ALIA расположен в районе с хорошей экологией, более того, здесь будет: благоустроенная территория, ландшафтный дизайн, собственный парк с выходом на набережную, спортивные и игровые площадки, детские сады, школы, поликлиника, многофункциональный спортивный комплекс, магазины, кафе, химчистки и другие объекты сервиса. Каждый житель получит неограниченный доступ к благоустроенной набережной, паркам, коммерческой и социальной инфраструктуре рядом с домом.
Миллениалы смогут по достоинству оценить еще один проект ГК «Пионер» - LIFE-Ботанический сад 2. Объект возводится на правом берегу Яузы, напротив Главного ботанического сада им. Н.В. Цицина РАН и включает в себя четыре башни высотой в 23 этажа и два многосекционных корпуса переменной этажности - от 18 до 21. В проекте представлено более 50 видов планировок, в том числе пентхаусы с панорамным остеклением и террасами, а также двухуровневые квартиры. В квартирах верхних этажей предусмотрена возможность оборудования дровяных каминов. На первых этажах квартала разместятся магазины, службы сервиса и услуг, а также досуговые учреждения. Набережная реки Яузы, где смогут гулять резиденты ЖК, благоустроена: здесь разбита сеть пешеходных и велодорожек, построены смотровая площадка и беседка, обустроен сход к воде в виде амфитеатра.
ЖК Union Park от Концерна «КРОСТ» - еще один интересный проект современного рынка недвижимости. Квартал возводится в рамках комплексной реконструкции 82 квартала в районе Хорошево-Мневники (СЗАО). Жилой квартал расположен на бульваре Генерала Карбышева, он заметно выделяется на фоне окружающей застройки оригинальными и яркими фасадами. Union Park буквально утопает в садах. Жилой квартал имеет собственный парковый ансамбль, созданный по аналогии со знаменитыми садами во французском Версале, который обрамляют модные и современные линии домов в стиле Манхэттена. Инновационные школы и детские сады, теннисные и спортивные площадки прямо во дворе. Общественные пространства с собственным комьюнити для жителей, где дети могут безопасно гулять, не выходя на проезжую часть. И целый подземный город – паркинг, где спрятаны все машины. О такой Москве можно только мечтать – комфортной, безопасной, зеленой и очень модной.
Закрыть наш рейтинг мы хотим не очередным жилым комплексом, а девелоперской компанией, объекты которой однозначно будут интересны новому поколению потребителей. Речь идет о группе компаний «КОРТРОС», зарекомендовавшей себя как первопроходец в сфере внедрения «умных технологий» в стройотрасли. Между Минстроем РФ, центром компетенций «Умный город» и ГК «КОРТРОС» заключено соглашение об использовании разработок компании в реализации национального проекта «Умный город». Комплекс «умных» технологических решений, которые в настоящее время ГК «КОРТРОС» внедряет на всех своих проектах, делает жизнь граждан комфортной и безопасной, а потребление ресурсов – экономичным. Общий портфель будущих проектов компании составляет более 8 млн кв.м.
Два с половиной месяца девелоперы, рекламные агентства, брокеры и управляющие компании из России и СНГ подавали заявки на WOW Awards в пяти категориях. Это были не просто заявки, а лучшие кейсы компаний за год. Теперь они переданы членам жюри на судейство и опубликованы на сайте премии: посмотрите, чем номинанты удивляют рынок в 2020 году. Работы представлены в полном объёме: члены жюри увидят те же данные, что и вы.
Кто выбирает победителей?
Экспертный совет премии состоит из директоров по маркетингу девелоперских компаний, креативных директоров рекламных агентств и руководителей отраслевых ассоциаций. Половина судей – представители агентств, имеющие много успешных кейсов как на рынке недвижимости, так и в других сферах. Ещё треть – представители застройщиков. Посмотреть, как менялся состав жюри 2018-2020. Члены жюри распределены по номинациям пяти категорий премии в соответствии со своим опытом: организация мероприятий, разработка рекламных кампаний, запуск спецпроектов и так далее.
Как эксперты оценивают работы?
Член жюри выставляет поданной работе от одного до десяти баллов по каждому критерию номинации. Баллы суммируются, и выставляется средняя оценка. Когда все эксперты проголосуют, оргкомитет выберет до пяти финалистов в каждой номинации. Случится это в конце июля 2020 года. Авторы лучших заявок будут приглашены на второй этап голосования – очную защиту. Ассоциация REPA постарается провести защиты в оффлайне, соблюдая необходимые правила предосторожности с учётом эпидемиологических требований.
Следите за новостями на сайте WOW Awards и на Facebook.
Строительный еженедельник —стратегический партнер по Северо-Западу WOW Awards
______________________________________________________
Размещение поданных кейсов на сайте премии – ежегодная практика WOW Awards. Маркетологи видят достижения своих коллег, находят новые рекламные инструменты и получают доступ к сотням креативных и стратегических решений в одном месте. Это повышает «насмотренность» и к тому же вдохновляет. Полюбопытствуйте, какие компании подались на WOW Awards, выберите своих фаворитов и мысленно пожелайте всем удачи. Желаем приятного просмотра! Посмотреть работы.
GMK — генеральный партнер премии.
Whitemark — партнер номинаций: "Презентационный ролик", "Сайт проекта", "Бренд компании".
