Офисы после пандемии: как меняются тренды на рынке коммерческой недвижимости
Пандемия COVID-19 привела к трансформации многих секторов экономики, не исключением стал и рынок коммерческой недвижимости. В новых условиях меняются подходы к организации офисных площадей, а также появляется запрос на открытие коворкингов в спальных районах. Изменения происходят и в сфере торговой недвижимости. О новых трендах рассказали на конференции РБК «Коммерческая недвижимость: глобальная трансформация» эксперты рынка.
Деловым партнёром конференции выступила Ассоциация профессионалов рынка недвижимости «REPA». Информационные партнёры: журнал «Development Estate», портал о недвижимости «BN.ru», журнал «Строительная Орбита», Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД), информационный портал «Деловой Квартал», газета «Строительный Еженедельник», журнал «bbf.ru».
Офисы в новом формате
На рынке офисной недвижимости в настоящее время складывается неоднозначная ситуация, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Денис Соколов. С одной стороны, многие компании начинают переходить на удаленную работу и, соответственно, офисы становятся менее востребованными, поскольку люди продолжают работать из дома.
С другой стороны, для тех компаний, которые остаются в офисах, необходимы большие площади, поскольку введенные из-за коронавируса санитарные нормы требуют соблюдения дистанции между рабочими местами. «Это увеличивает спрос на площади», - подчеркнул Соколов.
Он добавил, что в настоящее время на рынке офисной недвижимости не отмечается дефицита офисных площадей. При этом в первом полугодии в Москве освободилось более 400 тыс. кв.м офисных площадей, что произошло из-за разорения компаний на фоне кризиса или из-за того, что компании уменьшают свои площади.
«Я полагаю, что дальше эти цифры отыграются, но, тем не менее, сейчас идет бум субаренды и, соответственно, переосмысления офисного пространства», - подчеркнул эксперт.
Новые тенденции офисного рынка отмечают и девелоперы. Период пандемии привел к увеличению спроса на офисную недвижимость с инвестиционной составляющей, считает заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК STONE HEDGE Виктория Васильева.
«Если еще два года назад основной спрос приходился на готовые помещения, на готовый арендный бизнес, то сейчас у инвесторов появляется опция приобретения объектов на этапе строительства. Уже после пандемии было заявлено несколько крупных проектов класса А, в том числе и наш Stone Towers, который предлагает опцию розничной покупки офисного или торгового помещения для дальнейших инвестиционных целей или конечного использования. И если говорить о том, какой интерес мы сейчас наблюдаем, то, как правило, это интерес именно с точки зрения инвестиционной цели», - рассказала Васильева.
Она отметила, что после пандемии сегмент офисной недвижимости с инвестиционной составляющей восстанавливается наиболее быстро.
По словам Васильевой, увеличению интереса к инвестициям в недвижимость способствуют внешние экономические факторы, такие как снижение ключевой ставки, снижение стоимости заемных средств, снижение доходности по классическим инструментам, таким как депозиты и облигации.
В свою очередь, вице-президент ГК «Инград» Артём Бортневский отметил, что пандемия привела к увеличению спроса на офисы в жилых кварталах.
«Офисы проектируются в двух наших проектах, в сумме в нашем портфеле будет более 140 тыс. кв.м офисных помещений, которые будут построены буквально через два-три года. Они будут интегрированы в наши жилые комплексы. То есть мы идем уже по пути максимальной комплексной застройки, когда у нас есть не просто жилье и немного коммерческих площадей на первых этажах, но есть жилые дома и одно-два офисных зданий», - сказал Бортневский.
Он добавил, что коммерческие помещения в жилых домах также будут постепенно превращаться в коворкинги.
«Также в линейке нашей компании начинают появляться новые планировочные и отделочные решения, когда мы часть квартир превращаем в мобильные офисы для людей, которые будут работать на удаленке. Пока это посыл экспериментальный, в таком виде будет оформлена не подавляющая масса квартир, но мы предполагаем некоторые планировочные решения по компактным двух- трехкомнатным квартирам для создания удобного места удаленной работы», - подчеркнул Бортневский.
По его словам, в настоящее время в портфеле проектов компании находится около 4 млн кв.м недвижимости, при этом почти 300 тыс. кв.м приходится на коммерческие помещения разного назначения. Около 30% коммерческих площадей сдаются в аренду.
Перемены в ритейле
По данным исследования компании RRG, 76% москвичей, которые перешли на удаленку, готовы продолжить работу в таком режиме и рассматривают для себя такую возможность.
«По нашим оценкам, сейчас в Москве порядка 6,5 млн офисных сотрудников, из них около 1,5-2 млн человек будут работать либо на полной удаленке, либо на частичной», - сказал управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.
Он отметил, что в связи с пандемией большинство офисных сотрудников были вынуждены работать дома в спальных районах, из-за чего произошло перераспределение спроса – у жителей появилась потребность иметь на территории своих жилых комплексов торговые и социальные объекты.
«У потребителей возникла необходимость в доступной инфраструктуре. Сейчас это стало еще более актуально», - подчеркнул Колокольников.
Девелоперы отвечают на такой запрос, открывая в жилых комплексах торговые площади и предоставляя помещения в аренду крупным ритейлерам.
«Мы подстраиваем коммерческие помещения на первых этажах и в отдельных зданиях под нужды жителей. Еще на стадии проектирования проходит детальный анализ местности по обеспеченности разными видами сервисов. Например, в проекте «Новочеремушкинская 17» порядка 30% от всех коммерческих площадей мы сдаем в аренду гарантированным, знаковым арендаторам, которые точно сформируют атмосферу и среду. Если буквально 3-5 лет назад девелопер продавал помещения тому, кто дороже заплатит, то сейчас продается только около 70% помещений, а 30% сдаются на льготных условиях», - подчеркнул вице-президент ГК «Инград» Артём Бортневский.
Непростая ситуация в настоящее время складывается для торговых центров и стрит-ритейла. Эксперты отмечают, что с приходом пандемии посещаемость ТЦ заметно снизилась, при этом появился запрос на новые форматы торговых площадей.
«На сегодня все нормы жизни меняются кардинальным образом. Основные изменения для торговых центров – это большее предложение, в том числе возможность для открытия коворкингов. Аудитория торговых центров сильно меняется, приходят молодые люди с совершенно другой психологией, они рассматривают для себя удобное место именно как коворкинг, и готовы не только шопиться, но и посидеть с ноутбуком и поработать. Я вижу развитие торгового центра в сторону проникновения в него офисного формата», - констатировал управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский.
В числе новых экспертов большого жюри Третьего международного архитектурно-дизайнерского конкурса «Золотой Трезини» – один из самых известных российских архитекторов Сергей Скуратов.
«Законам, по которым люди во всем мире оценивают архитектуру, тысячи лет, и они практически не меняются. Независимо от того, на что мы смотрим, на египетские пирамиды или на современные небоскребы, мы говорим об амбициях, человеческом дерзновении победить время, победить смерть, что называется, “прописаться в веках”», – говорит Сергей Скуратов. При этом, по его мнению, общество, раздираемое нерешенными многолетними противоречиями и вопиющей социальной несправедливостью, сегодня с большим трудом формирует заказ на подлинное искусство. Личные вкусы отдельных заказчиков не попадают в контекст общественных ожиданий и требований, а отсутствие межпрофессионального дискурса усугубляет ситуацию конфронтации.
«В конкурсе “Золотой Трезини” важна позиция членов жюри, которые смогут перешагнуть через свои пристрастия и личные привязанности, а также оставить за бортом свои должностные полномочия и выступить как независимые и свободные эксперты, – уверен Сергей Скуратов. – Конкурсу нужны не только уважаемые и авторитетные члены жюри, но и практика награждения действительно лучших и достойных проектов. И я надеюсь, что эту задачу осознают и организаторы конкурса, и эксперты жюри, приглашение войти в число которых я с благодарностью принимаю».
Сергей Скуратов – основатель и творческий руководитель компании Sergey Skuratov Architects, академик Международной академии архитектуры (IAA), почетный строитель города Москвы, профессор МАРХИ и МАРШ, член Совета по высотным зданиям и городской среде США и Канады. Дважды лауреат Гран-при на конкурсах ЮНЕСКО и Международной академии архитектуры. Архитектор года по версиям «АрхМосква-2008» и Urban Awards 2012. Обладатель пяти золотых и двух серебряных дипломов Международного фестиваля «Зодчество». Обладатель пяти премий «Золотое сечение» СМА. Награжден медалью им. В. И. Баженова Союза архитекторов России за высокое зодческое мастерство в 2009 г. Дважды лауреат премии Москвы и Архсовета, «Медиаперсона-2019». Автор более 40 построенных зданий и комплексов, в числе которых знаковые московские жилые комплексы «Садовые Кварталы» в Хамовниках, Copper House, «Дом на Мосфильмовской», «Артхаус», «Эгодом», ЖК в Бутиковском переулке, три башни высотой 300 метров Capital Towers и самый высокий жилой дом в Европе (444 метра) One Tower в Сити.
Напомним, конкурс «Золотой Трезини» назван в честь первого архитектора Петербурга, русского зодчего швейцарского происхождения Доменико Трезини (1670–1734). Девиз конкурса – «Архитектура как искусство». Цель конкурса – выявление и поощрение наиболее художественно ценных проектов в области архитектуры, дизайна, реставрации и музейного дела.
Конкурс проходит с 2008 года под патронатом мэрии Лугано (Швейцария) и при поддержке представительства МИД РФ в Санкт-Петербурге, Посольства России в Швейцарии, Посольства Швейцарии в России, Департамента культуры и туризма Абу-Даби и других институций. С 2020 года конкурс стал международным. Почетный председатель Международного совета «Золотого Трезини» – президент Всемирного клуба петербуржцев, директор Государственного Эрмитажа Михаил Пиотровский, председатель Совета – руководитель Представительства МИД РФ в Санкт-Петербурге Владимир Запевалов. В составе совета – директора ведущих музеев России, США, Италии, Германии, Австрии, Нидерландов, Швеции и Финляндии, руководители дипломатических представительств ряда стран в Москве и Санкт-Петербурге, представители федеральных и региональных органов власти и профессиональных объединений России, Швейцарии и ОАЭ. В Большое жюри конкурса, помимо Сергея Скуратова, входят более 200 экспертов из 30 стран: от архитектора Даниэля Либескинда до главного дизайнера Ferrari Флавио Манцони.
«Золотой Трезини» – единственный в мире архитектурно-дизайнерский конкурс, проекты победителей которого пополняют собрание государственного музея. Работы лауреатов покажут на выставке в Петропавловской крепости, а затем включат в фонды Государственного музея истории Санкт-Петербурга, генерального партнера конкурса.
Конкурс проходит онлайн. Участие в конкурсе бесплатное. Принимаются заявки без ограничений по местоположению заявителей и проектов. Подать заявку можно до 15 октября 2020 года на сайте конкурса www.goldtrezzini.ru.
По данным организационного комитета, к участию в конкурсе допущено уже более 160 проектов из Австралии, Аргентины, Белоруссии, Бразилии, Египта, Индии, Ирана, Испании, Италии, Катара, Китая, Латвии, Ливана, Мексики, Молдавии, Нидерландов, Норвегии, ОАЭ, Омана, Португалии, России, Саудовской Аравии, Сербии, Сингапура, Сирии, США, Франции, Черногории и Японии.
Компания АЕСОМ (АИКОМ), мировой лидер в сфере объектов инфраструктуры, переехала в новый офис в бизнес-центре «Дельта Плаза», расположенный по адресу: Москва, 2-й Сыромятнический переулок, д. 1.
Сотрудники АЕСОМ, в том числе архитекторы, инженеры, проектировщики, специалисты по планированию, руководство и специалисты в области строительных услуг, будут работать в новом офисе, обустроенном по проекту компании АЕСОM.
Будучи мировым лидером в области проектирования и архитектуры, компания АЕСОМ предусмотрела в своем новом офисе как зоны открытой планировки для совместной работы, так и многофункциональные зоны и помещения для сосредоточенной работы, что позволит сотрудникам применять более гибкие, творческие и эффективные подходы к использованию офисного пространства. Удачная планировка и организация офисного пространства подчеркнуты особыми дизайнерскими решениями.
Для адаптации к новым условиям, сложившимся в результате пандемии коронавируса, компания АЕСОM пересмотрела режимы рабочего времени и модели совместной работы, чтобы учесть будущие тенденции, а также текущие потребности и требования к организации рабочих мест. Дизайн нового офиса также отражает подход АЕСОM к охране труда в офисе и учитывает актуальные решения, позволяющие сотрудникам и заказчикам компании не только ощущать себя, но и быть в полной безопасности во время своего нахождения в офисе.
Роберто Чалоне, управляющий директор АЕСОM по Восточной Европе, отметил: «По мере того, как мы выходим из условий текущей пандемии, для компании крайне важно находить и внедрять инновационные подходы для улучшения общих условий труда сотрудников, повышения их производительности и дальнейшего расширения деятельности компании. Проработав на российском рынке более 20 лет и реализовав ряд успешных проектов, наша команда многопрофильных специалистов внесла свой вклад для обеспечения компании отличной репутации в России. Мы убеждены, что этот переезд будет способствовать дальнейшему развитию нашего бизнеса в данном регионе и созданию наследия для будущих поколений». Компания AECOM реализовала в России порядка 2 000 проектов различного назначения. Наша сфера присутствия охватывает ключевые рынки России и 150 стран вмире, что позволяет свести воедино огромный потенциал знаний, творческих идей и технической компетентности.
О компании AECOM
AECOM является ведущей международной организацией в сфере объектов инфраструктуры и оказывает профессиональные услуги на всех этапах жизненного цикла проектов, начиная от услуг планирования, проектирования и инженерно-технического сопровождения вплоть до консультационных услуг и услуг управления строительством. Мы строим партнерские отношения с нашими заказчиками из государственного и частного секторов, решая самые сложные задачи, поставленные перед нами, и создавая наследие для последующих поколений. При реализации различных проектов в сфере транспорта, строительства, водных ресурсов, энергетики, охраны окружающей среды, а также государственных заказов перед нашей командой стоит одна общая цель – сделать мир лучше. AECOM входит в список 500 лучших компаний по версии журнала Fortune. Доход компании за 2019 финансовый год составил около 20,2 миллиардов долларов США. Увидеть, как мы создаем проекты, о которых другие только мечтают, можно на сайте aecom.com и @AECOM