Итоги онлайн бизнес-завтрака «Ипотека – основные тренды 2020 года»
Еще никогда рынок ипотечного кредитования не предлагал покупателям такой низкий процент по ипотеке, а государство — столько механизмов господдержки, помогающих семьям минимизировать затраты и сэкономить при покупке квартиры с помощью ипотечного кредита.
Какие новые формы работы появились в сфере ипотечного кредитования? Как реализуется государственная программа льготной ипотеки? Как повлияло внедрение программ льготной ипотеки на спрос в новостройках? — Эти и другие вопросы обсуждались на онлайн бизнес-завтраке по теме: «Ипотека – основные тренды 2020 года».
Модераторами выступили Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», руководитель портала Большой Сервер Недвижимости BSN.RU.
Олег Островский напомнил, что мероприятие проходит в рамках XIII конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. На потребительское голосование в этом году представлено всего 58 застройщиков, 76 построенных и строящихся жилых комплексов, 21 ипотечный банк и 28 агентств недвижимости. Это участники, которые у организаторов «Доверия потребителя» не вызывают сомнений в надежности и добропорядочности. Радует то, что к голосованию подключились и компании, и сами потребители. Впервые за все время проведения конкурса на 23 июля на сайтах doveriekonkurs.ru и bsn.ru за номинантов отдано уже более 9 000 голосов.
Что изменилось в работе банков в 2020 году?
2020 — ГОД ДИСТАНЦИОННОГО ОБЩЕНИЯ
За последние полгода полгода произошли совершенно невероятные вещи. 2020 год войдет в историю, как год дистанционного общения. Пандемия подтолкнула всех, особенно финансовый сектор, молниеносно переводить розничный бизнес и оказание услуг в режим онлайн, оперативно реагировать на все изменения в обществе, перестраиваться под новые форматы и «с колес» и работать с новыми продуктами, прокомментировала Татьяна Утепова, директор Академии Бизнес-Финанс:
«Первые меры, которые были обозначены Правительству по заданию Президента в условиях пандемии, – оказать поддержку социально ориентированной экономике, строительной отрасли, застройщикам и населению (потребителям). И одним из первых решались вопросы финансовой поддержки семей с детьми, обеспечения доступности ипотечных кредитов.
Так, никто не мог подумать, что в 2020 году будут выдаваться кредиты в сельской местности под 2,5%. В Санкт-Петербурге и Москве люди не могли год назад даже мечтать о процентной ставке ипотечного кредита под 6,5%. Льготное кредитование стало существенной поддержкой как морального состояния потребителей, так и в какой то степени спасательным кругом для застройщиков.
Благодаря значительной поддержке населения (различного рода субсидии, низкие проценты, ипотечные каникулы, возможность рефинансирования кредитов) и банков (ЦБ снял с них ответственность по увеличению резервов, что также послужило расширению банковский услуг), банки продолжали активно работать.
ЦБ России работал синхронно с Правительством и утвердил большое количество мер поддержки граждан и банков в условиях пандемии.
Для повышения доступности ипотеки, Центробанк планирует реализовать стандарты по повышению качества управления рисками в банковском деле. Положения, которые относятся к оценке рисков по ипотечным ссудам, будут реализованы к середине 2020 года.
По данным Банка России, на 1 июня 2020 года число ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), предоставленным физическим лицам, зарегистрированным в Санкт-Петербурге, с начала 2020 года составило 24 912 договоров с объемом выдачи 80 565 млн руб. (размер кредита в среднем — 3,234 млн руб.).
Благодаря новой льготной ипотеке с государственной поддержкой к началу лета 2020 года средняя процентная ставка по ИЖК в Санкт-Петербурге понизилась до 7,4%. Средний срок кредитования при этом составляет около 18,5 лет. Таким параметрам ИЖК соответствует аннуитет с ежемесячным платежом по 26,784 тыс. руб
Оценка доступности ИЖК для населения может строиться на основе размера общей площади жилья, приобретение которой финансируется на среднерыночных условиях. В конце первого квартала 2020 года в Санкт-Петербурге эта площадь составляла 27,4 м2, что на 1,95 м2 (+7,6%) больше, чем годом ранее. Основным фактором, определившим рост доступности жилья, выступило снижение процентной ставки ИЖК, компенсировавшее влияние удорожания квадратного метра на первичном рынке.».
Каковы результаты первого полугодия работы ипотечных банков?
Татьяна Триндюк, главный редактор портала TT-Finance:
«На рынке ипотеки пока все очень радостно. На протяжении всего полугодия отчеты банка «ДОМ РФ» по поводу размера ставок ипотечных кредитов каждый раз начинались со слова «снижение». Конечно, это связано с изменением ключевой ставки ЦБ, которая в этом году плавно снижалась. В январе она составляла 6,25%, в феврале 6%, 27 апреля она упала до 5,5%, и 20 июня ее еще снизили до 4,5%. Соответственно, ипотечные ставки также снижались, правда, не в таком же процентном соотношении, но достаточно ощутимо. Средняя ставка выдачи ипотечных кредитов в январе составила 8,4%, в марте 8,6%, апрель 8,32%, в мае 7,4%. Сейчас средневзвешенная ставка, по которой выдается ипотека с господдержкой, составляет 6,15%. По различным спецпрограммам у банков есть даже ставки 4,1% и чуть больше 2%, поэтому тенденция на снижение ставок есть. Самое рекордное время по снижению – это май-июнь.По сути, рынок недвижимости переживает «золотой век ипотеки», когда ставки низкие, и цены на жилье еще не выросли. Что касается первоначального взноса, то сейчас также наблюдается тенденция на снижение, в том числе по программе льготной ипотеки с господдержкой – с 20% до 10-15%. Банки требования к получателям кредитов не ужесточают, а заемщики из пострадавших отраслей сами не рискуют обращаться за ипотечными кредитами».
Какие новые формы работы появились в сфере ипотечного кредитования? Как реализуется программа льготной ипотеки?
ЛЮБОЙ КРИЗИС — ЭТО НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ
Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом»:
«В любом кризисе есть новые возможности, которыми надо вовремя воспользоваться. Банк смог быстро перестроиться на удаленный формат работы без потери эффективности. При этом мы ни на один день не остановили обслуживание клиентов. Внутренние согласования ускорились в разы. Были успешно опробованы такие подходы в работе с клиентами, как выездная и онлайн сделки, проведение оценки предмета залога без выезда. Услугой, которую мы ввели задолго до карантина, электронной регистрацией сделок с недвижимостью, во втором квартале в Санкт-Петербурге воспользовалось более 500 клиентов и партнеров.
Большим трендом второго квартала стала массовая регистрация партнеров банка в системе «Росбанк Дом Pro» – сервисе, позволяющем проводить необходимые согласования и готовить клиентов к сделке в онлайн-режиме. С помощью приложения в мобильном телефоне или на компьютере можно фотографировать, загружать или скачивать все необходимые для сделки документы без посещения офиса банка, видеть персональную статистику по ипотечным заявкам и отслеживать их статус. Также был востребован сервис по одобрению клиентов с помощью портала госуслуг, когда клиент получает решение по кредиту за пять минут, подгружая выписку из Пенсионного фонда и отправляя ее сразу в банк.
Безусловно, главным трендом второго квартала является льготная ипотека: объемы по выдаче с господдержкой на покупку недвижимости на первичном рынке увеличились, с 20% (1 квартал) до 30% . «Росбанк Дом» использует взвешенный подход к оценке заемщиков. Как и во многих банках были несколько скорректированы подходы к расчету лимитов кредитования и показатели долговой нагрузки, а также отменены преференции для ряда заемщиков относительно величины первоначального взноса. Тем не менее, процент одобрений в целом остался на прежнем уровне. В основном отказы связаны с трудностями при прогнозировании трудоустройства и уровня дохода потенциального клиента в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Стоит подчеркнуть, что мы отмечаем улучшение профиля заемщиков, которые стали более ответственно относится к оценке нагрузки ипотечного кредита и уделять больше внимания формированию финансовой подушки безопасности».
Екатерина Подольская, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования головного отделения по Санкт-Петербургу ПАО «Сбербанк России»:
«В цифровом формате банк работает давно, поэтому пандемия коронавируса практически не отразилась на нашей работе с заемщиками. Большинство всех сделок с недвижимостью реализуются в электронном виде. Электронный документооборот безопасен и минимизирует количество визитов клиента в банк до одного — для подписания кредитного договора.
В 2020 году Сбербанк неоднократно снижал ставки по ипотечным программам. Также размер минимального первоначального взноса для зарплатных клиентов снижен до 10%, а по ипотеке по двум документам первоначальный взнос теперь составляет 30%. Минимальная ставка по программам рефинансирования кредитов в банке составляет 7,9%. При условии рефинансирования всех действующих кредитов, например, ипотеки, автокредита и кредитной карты, эта ставка составит 8,4%».
ПРОГРАММА УНИКАЛЬНА И НЕ ИМЕЕТ АНАЛОГОВ
Светлана Зеленина, исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк»:
«4 марта 2020 года ОА «Россельхозбанк» заключил соглашение с Министерством сельского хозяйства РФ и вошел в число уполномоченных банков по выдаче льготной ипотеки в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий» (КРСТ), которую обычно принято называть «сельская ипотека».
Программа уникальна и не имеет аналогов. Банк предлагает две ставки: 2,7% годовых, если клиент заключает договор страхования, и 3% – если страхование отсутствует. Получить льготную сельскую ипотеку в банке может любой гражданин страны в возрасте от 21 до 75 лет. Приобрести можно готовую квартиру , либо квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, причем не только у юридического, но и у физического лица. Также заемщики смогут приобрести готовый дом с земельным участком, расположенный на сельских территориях, или – построить жилой дом по договору подряда.
Купить квартиру или дом в Ленинградской области можно только на тех территориях, которые утверждены Постановлением Правительства №222 от 21 апреля 2020 года. Срок действия одобрения по программе «сельская ипотека» составляет 60 дней. Сумма выдаваемого на срок до 25 лет кредита находится в диапазоне от 100 тыс. до 3 млн рублей (для Ленинградской области и Дальневосточного федерального округа – 5 млн рублей), при этом первоначальный взнос 10%.
Начиная с 4 марта 2020 года, Санкт-Петербургским региональным филиалом АО «Россельхозбанк» по этой программе выдано 2,4 млрд рублей для жителей Северо-Запада, проведено 770 сделок. Средний чек по сельской ипотеке в Ленинградской области составляет 3 млн 115 тыс рублей. На текущее время лимит на программу КРСТ в 2020 году практически исчерпан, но правительство планирует его увеличить, т.к. спрос у населения очень высокий».
Аркадий Бочарников, управляющий директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ в Санкт-Петербурге:
«С начала года банк выдал 16 000 заемщикам ипотечных кредитов на сумму 40 млрд рублей, что в полтора раза больше, чем в 2019 году. При этом 45% – по программам субсидированным программам, таких как, «Льготная ипотека Новостройки» по ставке от 6,1%, «Семейная ипотека» по ставке от 4,7%, «Дальневосточная ипотека» – от 1,6% и «Военная ипотека» – от 7,5%.
Как сказал один конкурент, «ставки у вас шоколадные», поэтому основные выдачи и приходятся на эти программы. Если еще посмотреть на цифры, то большую долю занимает программа рефинансирования кредитов (ставка составляет от 7,7%). Банк с начала года рефинансировал кредитов на 12 млрд рублей, что составило 30% от всей выдачи ипотеки.
Интересна программа льготного кредитования на покупку квартиры в новостройке. При подтверждении дохода через выписку Пенсионного фонда ставка снижается на 0,4% и составляет 6,1%. Из дополнительно введенных сервисов для клиентов и партнеров – это онлайн открытие счета эскроу в офисе застройщика, когда операция занимает максимум 10 минут. Мы унифицировали все документы, объединили все необходимые согласования по защите персональных данных, дали застройщику доступ к программам банка, и таким образом сократили и облегчили процесс открытия эскроу счета. Кроме того, запущен онлайн сервис погашения кредитов, переданных в банк «ДОМ РФ» из других банков.
В Санкт-Петербурге по программе льготной ипотеки с господдержкой приходится 55% выдач кредитов. Уже сейчас можно говорить, что на ипотечном рынке пандемия коронавируса не отразится, потому что для заемщиков созданы комфортные условия. Поэтому сейчас наилучшее время для приобретения квартиры в новостройке».
Антон Комаров, руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью ПАО «Банк «Санкт-Петербург»:
«Банк внимательно относится к потребностям клиентов и стремится соответствовать ожиданиям горожан. Условия, в которых мы все оказались во время самоизоляции, заставили ускорить процессы согласований, оперативно реагировать на события и стремиться создавать для клиентов безопасные и комфортные условия обслуживания.
Банк значительно упростил пакет документов для получения ипотечного кредита, часть из них принимается в цифровом формате. Предоставление трудовой книжки стало необязательным, а подтвердить занятость теперь возможно с помощью справки 2НДФЛ, которую можно самостоятельно скачать с электронных сервисов. Расширен перечень документов по подтверждению дохода. Поддержана электронная регистрация сделки на первичном рынке застройщиками. Процесс исполнения эскроу счетов на вторичном рынке теперь происходит без посещения офиса. Кроме того, в банке были разработаны особые условия для работников медицинской сферы по получению льготной ипотеки. Зарплатные клиенты получили более гибкие условия предоставления кредитов по программе с государственной поддержкой по ставке 6% годовых.
Банк сделал шаг вперед в направлении своего market place, заключив соглашение с Цианом, по которому клиент может на сайте выбрать квартиру и подать заявку. В середине марта банк запустил и улучшил smart ипотеку, по условиям которой гораздо быстрее, гибче и без лишних бумаг проходит согласование документов по объекту недвижимости.
Помимо этого, был изменен порядок обращения в банк и расширены каналы коммуникации с существующими клиентами.
На момент объявления режима самоизоляции банк уже прошел достаточно большой путь к цифровизации процессов и услуг. Это помогло нам быстро и эффективно полностью адаптироваться к изменениям, внесенным в нашу жизнь пандемией».
ИПОТЕКА ВОССТАНАВЛИВАЕТСЯ
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»:
«Ипотека восстанавливается опережающими темпами, и, скорее всего, может вырасти по итогам года на 5-10%.
Северо-Западный филиал банка «Открытие» за полугодие выдал в 1,9 раза больше кредитов, по сравнению с прошлым годом, и перешагнул планку 10,5 млрд рублей. По итогам пяти месяцев, по данным ЦБ, филиал находится на третьем месте в рейтинге ипотечных банков в Санкт-Петербурге. Во втором квартале наблюдалось незначительное, на 10%, снижение объемов выдачи ипотечных кредитов по сравнению со вторым кварталом 2019 года. Начиная с мая, рынок начал восстанавливаться, благодаря программе льготной ипотеки с господдержкой, и в июне банк выдал на 39% кредитов больше, по сравнению с маем.
Чтобы помочь ипотечным заемщикам, в банке старались упростить и сделать более комфортными условия предоставления документов заемщикам: расширили линейку предоставляемых документов на подтверждение дохода и занятости, отменили на время предоставление трудовой книжки, отменили выезды оценщиков недвижимости, изменили технологию работы так, чтобы клиенту лишь один раз необходимо было приходить в банк. За это время банк запустил новые ипотечные программы: «Жилой дом» со ставкой от 8,9%, «Семейная ипотека» – 4,7%, «Дальневосточная ипотека» – 2% и Ипотека с господдержкой с льготной ставкой в 6,25%. Последняя уже с конца июня была снижена до 5,99%, что позволило за очень короткое время выдать по этой программе кредитов на сумму свыше 1,5 млрд рублей. В июле, по сравнению с июнем, число заявок на получение ипотечных кредитов по программе господдержки выросло на 1,8%. Доля кредитов на покупку квартир в новостройках в ипотечном портфеле банка составляет более 65% и продолжает расти».
Презентация Татьяны Хоботовой, банк Открытие
Как повлияло внедрение программ льготной ипотеки на спрос в новостройках? Какой процент покупателей квартир в новостройке использует ипотечное кредитование, в том числе льготную ипотеку? Повлияет ли на количество сделок увеличение максимальной суммы кредита по ипотеке с господдержкой?
ВЗРЫВНОЙ РОСТ
Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ:
«В компании взрывной рост продаж из-за запуска программы льготной ипотеки с господдержкой. Ее объем составил около 70% от всего объема продаж. Это колоссальная цифра. На спокойном рынке эта доля всегда была значительно ниже, поскольку ЮИТ – довольно «дорого» застройщик.
Повышенный интерес к ипотеке отслеживается также и по реакции потенциальных покупателей на рекламные сообщения. В ЮИТ используют довольно широкий репертуар рекламных компаний: одновременно в эфире идут компании по поддержке имиджа, конкретных продуктов, ценовых заявлений, и, конечно, ипотечных ставок. Отклики пользователей на последние рекламные сообщения – рекордные по количеству. Поскольку мы изначально отслеживаем еще и ассоциированные конверсии, видим, что человек мог сначала кликнуть на рекламу конкретного проекта и на бренд, но в итоге целевое действие совершалось по рекламе с трансляцией ипотечной ставки».
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимостиГК «КВС»:
В ГК «КВС» по итогам первого полугодия планы по продажам выполнены 100%. Определенное снижение спроса было заметно только в первые недели карантина, и дальше все восстановилось достаточно быстро. Во многом таких результатов помогло добиться то, что у нас еще с прошлого года были настроены онлайн-продажи. Через наш онлайн-магазин квартир можно было беспроблемно проводить любые сделки, в том числе с ипотекой, даже когда были закрыты офисы продаж и МФЦ, когда невозможно было подать бумажные пакеты на регистрацию в Росреестр.
Объем продаж во II квартале, по сравнению с 2019 годом, у нас, напротив, увеличился на 10%, средний чек сделки – в среднем на 7%. Конечно, таких результатов сложно было бы добиться без запуска ипотеки с господдержкой. Льготные ставки значительно активизировали спрос. Если в июне 2019 года доля ипотеки в объеме продаж у нас была 54%, то в июне нынешнего – 85%. 90% всех кредитных сделок проходит по господдержке-2020. Цифры говорят сами за себя.
С марта по май большой объем сделок проходил также по Сельской ипотеке, по которой аккредитован наш микрорайон «Ясно Янино» в Ленинградской области. Сейчас программа приостановлена, выбран лимит по субсидированию. Конечно, возможное увеличение бюджета на программу будет иметь только положительный эффект – прежде всего для граждан, которым необходимо улучшение жилищных условий. Помимо ставки 2,7% годовых, существенный плюс программы – в небольшом первом взносе от 10%. Набрать эту сумму, когда речь идет об областных объектах, более, чем реально».
ДРАЙВЕРЫ ПРОДАЖ
Дмитрий Чебыкин, руководитель отдела продаж ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
«Существенных изменений в доле ипотечных сделок в первом полугодии в компании не произошло. Если в прошлом году объем ипотечных сделок в объеме всех продаж составлял примерно 60%, то в этом году данный показатель составил 58%. В июне-июле наблюдались некоторые скачки роста, но в общем средние показатели оставались на прежнем уровне. Это скорее всего связано с тем, что компания Bonava работает в сегменте дорогих квартир комфорт- и бизнес класса. Достаточно большим остается объем сделок со 100-процентной оплатой и рассрочкой.
В мае доля сделок с ипотекой снизилась, но в июле она составит около 70%. Внешними драйверами продаж, конечно же, являются льготная ипотека с господдержкой, семейная ипотека, а также слухи о завершении госпрограммы, ограничении лимитов и о вероятной деноминации.
Чтобы поддержать клиентов, Bonava активно пользуется программой ипотечных каникул, которая позволяет снижать платеж на 50% до завершения строительства. На части объектов активно используется дополнительное субсидирование от застройщика по программам господдержки, когда на первый год можно получить субсидию по ставке 0,5%, на первые два года – 2,6%; а по программе «Семейная ипотека» на первые два года – 1,2%.
В июле Bonava прогнозирует практически двукратный рост продаж, по ряду объектов даже выше. Продлиться ли эта ситуация «в долгую» – пока не ясно – все зависит от ситуации в стране и мире. Не исключено, что рынок ждет спад».
Презентация Дмитрия Чебыкина, Bonava
Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора АН «Главстрой»:
«В «Главстрой Санкт-Петербург» уже в середине марта большинство сотрудников центрального офиса и дочерних компаний, не задействованных непосредственно в производстве, были переведены на удаленный режим работы. В апреле компания запустила специальную ипотечную программу со ставкой 0,5% годовых на первый год действия кредита, далее ставка по программе господдержки составит 6,5%.
В результате запуска программы удалось не только сохранить спрос, но и увеличить продажи. Предложение по специальной ипотечной программе распространяется на все квартиры в 15 очереди ЖК «Северная долина» и на студии в 16 очереди. Субсидированная ставка в размере 0,5% действует в течение 12 месяцев с даты заключения договора, в дальнейшем по программе «Господдержка 2020» ее размер составит 6,5%. Ипотеку предоставляет ПАО Банк ВТБ. Минимальный первоначальный взнос по программе составляет 15% от стоимости квартиры».
В ОБЩЕСТВЕ ЗАПРОС НА ГУМАНИЗАЦИЮ ИПОТЕКИ
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
«Если в первом квартале общая доля ипотечных сделок от всех продаж в компании, в основном в ЖК «Огни залива», составляла 55%, то сейчас, с введением программ господдержки, – 76%. Эта сумма увеличится до 90%, если учесть сделки, которые заключались ранее на условиях рассрочки от застройщика, а потом были переведены на ипотеку. Такой взрывной рост продаж отчасти объясняется как наращиванием собственных компетенций БФА по работе с потенциальными покупателями жилья, так и введением льготной ипотеки с господдержкой.
В ближайшее время рынок ждет не только оживление спроса из-за снижения ипотечных ставок, но и рост цен. По данным Минстроя, за первое полугодие по России в целом ввод жилья сократился на 11, 4 %, в том числе, из-за перехода рынка на работу с эскроу счетами. Многие застройщики не смогли сохранить темпы работ, число предложений заметно сократилось. Так, в Санкт-Петербурге за первый квартал было выведено в продажу всего 5 объектов. Повлияли на рост цен и выросшие издержки застройщиков. Это еще один аргумент в пользу того, что сделки покупателям нужно проводить как можно быстрее и не ждать, что произойдет что-то «волшебное».
В обществе есть большой запрос на гуманизацию ипотеки. Необходимо работать с тем, чтобы у семей с детьми, в рамках действующего кредита, была возможность сменить предмет залога, перейдя с меньшей квартиры на большую, или – наоборот. Такая практика, широко применяемая на Западе, изменит психологический климат, позволит людям более смело входить в отношения с банком. Это позволит выстроить более продуктивные отношения с потребителями. Потому что только за счет снижения ставок и введения льготной ипотеки расширить клиентскую базу невозможно!»
В ходе мероприятия Анна Виноградова, финансовый директор ИДК Formula City, генерального партнера конкурса «Доверие потребителя», подняла вопрос о доле инвестиционных сделок на рынке недвижимости во время пандемии коронавируса. По ее мнению, высокая степень неопределенности, которая наблюдается сегодня в экономике, может негативно сказаться, в том числе, и на инвестициях в различные объекты недвижимости. Участники бизнес-завтрака разделились во мнениях касательно динамики инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге. Одни считают, что активность инвесторов повысилась после введения льготной ипотеки, другие полагают, что количество инвестиционных сделок значительно сократилось.
В последние годы процент инвестиционных сделок в строящихся домах составлял 15-20%. «В более ранние периоды этот показатель достигал 30% и обеспечивался большим количеством объектов, выпущенных на рынок, когда инвесторы активно рассматривали с точки зрения вложений недвижимость того же заКАДья. В данном случае приобретались дешевые квартиры для подрастающего поколения, либо для сдачи в аренду при выходе на пенсию», — пояснила Светлана Денисова.
ВАЖНО УЖЕ СЕЙЧАС НАЧАТЬ ДУМАТЬ, ЧТО ДЕЛАТЬ ДАЛЬШЕ
Подытожил ситуацию на ипотечном рынке Михаил Кочеров, руководитель продукта «Циан.Ипотека»:
«Судя по динамике звонков в Циан, в начале года наблюдался ажиотажный спрос на квартиры в новостройках, связанный с девальвацией. После введения в конце марта карантинных мер из-за пандемии коронавируса спрос резко упал. Он начал опять расти после объявления о введении льготной ипотеки с господдержкой в конце апреля, и к июню постепенно вышел на докризисный уровень.
С апреля начал наблюдаться существенный рост льготной ипотеки, в связи с чем новостройки стали активно «перехватывать» спрос из вторички. Последнее обстоятельство начинает влиять на цены на вторичном рынке. К концу июня доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в Москве и Московской области составила 72%, причем 67% из них – это сделки с льготной ипотекой. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области – 74%, льготной 58.
В июне суммы кредитов в рамках льготной ипотеки на покупку новостроек под 6,5% были увеличены с 3 млн руб. (в регионах) и 8 млн руб. (МиМО, СПБиЛО) до 6 млн руб. и 12 млн руб. соответственно. По данным аналитиков Циан, эта мера позволила увеличить долю экспонируемых объектов в Москве и Московской области, которые подпадают под льготную ипотеку, до 78%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области предложение увеличивается не так существенно, поскольку большинство объектов и так попадали под эти условия. Больше всего от расширения лимитов по льготной ипотеке выиграли регионы. Там по этой программе можно купить до 95% объектов.
Но надо понимать, что само по себе увеличение предложения без спроса не приведет к росту продаж. Чтобы позволить себе льготную ипотеку с увеличенными лимитами, в Москве и Московской области и Санкт-Петербурге заемщик должен иметь доход от 120 до 180 тыс. рублей в месяц, а в регионах — от 40 до 90 тыс. рублей в месяц. По данным федерального ипотечного сервиса «Циан.Ипотека» под расширение лимита попадают не более 5% от жителей Москвы и МО, не более 1% от жителей СПб и ЛО и не более 14% от жителей регионов. Итоговый рост продаж будет компромиссом между ростом предложения и ростом доступности по доходам в указанных выше процентных границах.
Также стоит отметить, что на рост числа сделок в существенной степени влияет снижение требований к первоначальному взносу с 20% до 15%. Исследования «Циан.Ипотека» показывают, что люди охотнее готовы на ежемесячные выплаты в 10-15 тысяч рублей в месяц за ипотеку, чем накопить дополнительные 300-500 тысяч рублей на первоначальный взнос. Таким образом, льготная ипотека 6,5% безусловно является значимым фактором поддержки продаж в новостройках и роста ипотечного портфеля банков.
Вместе с тем по свежим данным Росстата, доходы населения во втором квартале упали на 8%, что будет в следующем – пока непонятно. Учитывая это, а также то, что программа льготной ипотеки завершится 1 ноября 2020 года, всем участникам рынка важно уже сейчас начать думать, что делать дальше».
Презентация Михаила Кочерова, Циан
В заключении Валентина Нагиева напомнила о ходе интернет голосования по выбору лучших на рынке недвижимости ипотечных банков, застройщиков, построенных и строящихся жилых комплексов и агентств недвижимости. Потребительское голосование идет до 20 сентября по единым спискам и правилам: «1 ip адрес — 1 компания — 1 голос», — до 20 сентября. А также анонсировала следующий бизнес-завтрак в рамках конкурса «Доверие потребителя». Он пройдет 3 сентября по теме: «Основные вызовы для риэлторов в современных условиях».
Смотреть видеозапись онлайн бизнес-завтрака 23 июля «Ипотека – основные тренды 20
5 июня был завершен прием заявок на участие в федеральной премии Urban Awards 2020. Оргкомитет рассказал, что происходило в премии с февраля и что ждет участников дальше.
В феврале был открыт прием заявок, и уже за первый месяц поступили заявки от участников из 30 компаний и 14 регионов России. Среди пионеров были: «АКВА СИТИ», «Инко и К», «СЗ «Новый город», «Красная стрела» и «Арсенал недвижимость».
Среди регионов-участников: Санкт-Петербург и Ленинградская область, Иркутская область, Красноярский край, Нижегородская область, Новосибирская область, Пензенская область, Приморский край, Республика Башкортостан, Свердловская область, Тюменская область, Республика Татарстан, Республика Крым, Краснодарский край, Архангельская область, Томская область и другие регионы.
В середине марта вражеский коронавирус несколько выбил российский рынок из колеи, а весь апрель был назван «нерабочим». Стройки по всей России были приостановлены, но оргкомитет не сбавлял обороты.
23 апреля был представлен сформированный состав жюри премии из разных городов России, в который вошел 51 эксперт. Среди них: Василий Селиванов (LEGENDA Intelligent Development), Юрий Константинов («ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»), Сергей Ярошенко (ГК «КВС»), Валерия Малышева (ЗАО «Ленстройтрест»), Кравцова Оксана («Еврострой»), Николай Урусов («Красная стрела»), Константин Сторожев (VALO Service), Николай Коробов («МАВИС»), Александр Брега («Мегалит»), Алексей Муратов (КБ СТРЕЛКА), Радик Салимгараев («Унистрой»), Мария Черная («Бонава Санкт-Петербург») и другие. С полным составом жюри можно ознакомиться здесь. Стоит отметить, что на профессионалов возложена важная миссия. Им предстоит оценить больше 150 новостроек, а это огромный и кропотливый труд, который по силам только истинным профессионалам и влюбленным в свое дело.
Кроме этого, в апреле оргкомитет премии решил поддержать застройщиков и расширить временные рамки по подаче заявок и заполнению анкет. Были определены максимально комфортные сроки для застройщиков, когда каждый мог неспешно подать информацию о своих проектах и представить качественно заполненные анкеты.
Совсем скоро, 16 июня стартует первый этап голосования – оценка объектов через автоматическую систему оценки, разработанную аналитиками премии при поддержке ведущих представителей рынка недвижимости. А 29 июня к первому этапу оценки присоединятся члены жюри. На голосование экспертов будет отведено полных 2 недели.
Оргкомитет премии искренне надеется, что скоро коронавирус отступит и вскоре сможет назначить дату церемонии награждения.
Следите за новостями, нас ждет много интересного! А номинантам желаем удачи!
29 мая при поддержке ИДК Formula City и учебного центра ARE состоялся онлайн бизнес-завтрак в рамках XIII конкурса «Доверие потребителя» по теме: «Проблемы рынка жилищного строительства в условиях пандемии коронавируса и пути их решения».
Вели мероприятие Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», руководитель портала Большой Сервер Недвижимости BSN.RU. В ходе дискуссии участники обсудили, как повлияет возникшая ситуация с пандемией коронавируса на соблюдение застройщиками заявленных сроков строительства, как изменился рынок и условия продаж новостроек, а также как изменились предпочтения и поведение потребителей.
В дискуссии приняли участие около 70-ти представителей застройщиков, банков, риэлторских агентств, общественных объединений и саморегулируемых организаций и СМИ.
Открывая онлайн бизнес-завтрак, Юрий Грудин, председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор ИДК Formula City, отметил, что это первое мероприятие из серии в рамках конкурса. Еще тринадцать лет назад организаторы предусмотрели и офлайн, и онлайн формат выбора лучших на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Так что интернет голосование потребителей началось по графику 11 июня. В девяти номинациях на выбор пользователей представлено 28 риэлторских агентств, 58 застройщиков, 21 ипотечный банк и 76 жилых комплексов в различных классах. На обоих сайтах doveriekonkurs.ru и bsn.ru, где голосование идет по единым правилам и спискам, уже отдано около 4 000 голосов.
Есть повышенный интерес к конкурсу, как со стороны самих компаний, так и потребителей, которым важно получать актуальную информацию о происходящем на рынке из первых рук.
Как влияет возникшая ситуация на соблюдение застройщиками Санкт-Петербурга заявленных сроков строительства? Какие меры предпринимаются органами исполнительной власти?
Евгений Барановский, заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга:
«Санкт-Петербург — один из тех субъектов Российской Федерации, которые сделали всё возможное для того, чтобы стройки не останавливать. По нашей информации, а также на основании данных, представляемых застройщиками, на территории нашего города нет строящихся объектов жилого назначения, на которых бы из-за пандемии стройка остановилась.
В 2020 году в Санкт-Петербурге запланировано ввести в эксплуатацию 3,7 млн.кв.м. жилья. На сегодня в стройке с реальным вводом 2020 года порядка 3,4 млн.кв.м. и еще около 300 тыс.кв.м. планируется ввести в проблемных объектах прошлых лет. Анализ отчетности застройщиков, в том числе соблюдения графиков строительства, мониторинг ситуации на объектах позволяют Комитету по строительству делать оптимистичный прогноз на этот год.
Мы работаем в тесном взаимодействии со строительными компаниями. никого не «закошмарили» кучей проверок. Все мы исходим из того, что все строительные организации выполнили необходимые дополнительные мероприятия по обеспечению эпидемиологической безопасности на строительных площадках и в офисах, которые мы рекомендовали, обеспечив защиту рабочих и сотрудников.
Тем не менее, ситуация на стройке сказывается. Очевидно некоторое снижение спроса в новостройках. По нашим оценкам спад — порядка 50-55 %.Надеюсь, сегодня застройщики такой информацией поделятся».
Хочется верить, что меры поддержки потенциальных покупателей и застройщиков, принятые на федеральном уровне, позволят выйти на какую-то «константу», когда спрос на первичном рынке недвижимости равен предложению. В этом плане Санкт-Петербурга по итогам прошлого года выгодно отличался от большинства субъектов Российской Федерации. Да и в этом году сохраняется тенденция положительной динамики заключенных договоров участия в долевом строительстве. Очень важно, что на 1 апреля нынешнего года уже почти 2 тысячи договоров было заключено с использованием счетов эскроу. Переход застройщиков на строительство с использованием проектного финансирования проходит планомерно.
Важную роль играют вышедшие в последние месяцы постановления Правительства Российской Федерации. В частности, определенные меры поддержки предусмотрены системообразующим строительным компаниям, которых у нас в городе 12 и они играют существенную роль не только в строительной отрасли, но и в целом в экономике Санкт-Петербурга.
В качестве вывода могу сказать, что в целом, по нашей аналитике, строительный комплекс Санкт-Петербурга работает и справляется с возникшими трудностями.
Что касается сокращения числа выданных Госстройнадзором разрешений на строительство, то безусловно рекордными в этом плане были 2017 и 2018 годы, что было связано с внесенными в законодательство о долевом строительстве изменениями и планируемым переходом к проектному финансированию. А вот 2019 и 2020 года примерно на одном уровне, хотя сравнивать их не очень корректно.
Всего в настоящее время на территории Санкт-Петербурга 164 застройщика осуществляют строительство многоквартирных домов в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ, по 365 разрешениям на строительство, действующим до 2024 года, общей площадью 21,36 млн. кв.м, жилой площадью 12,6 млн. кв. м. Разрешения на строительство со сроком окончания работ в 2021 году — на 4 200 млн. кв. м., в 2022 году — на 3 200 млн. кв. м.»
Как в эти месяцы обеспечивалась эпидемиологическая безопасность на стройках и выходили ли инспекторы Госстройнадзора на объекты?
На вопросы участников бизнес-завтрака ответила первый заместитель начальника Госстройнадзора Санкт-Петербурга Елена Чеготова, которая отметила, что строительство объектов в городе не прекращалось за последние три месяца. «Проекты организации строительства меняются с учетом рекомендации Роспотребнадзора. За их реализацию отвечают подрядчик или генподрядчик, в зависимости от заключенного договора. Буквально несколько дней назад были приняты санитарные правила, посвященные борьбе с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Этот нормативный правовой акт вступил в силу и распространяется на работу строительного комплекса.
Был принят ряд постановлений Правительства Российской Федерации, которые предусматривают меры поддержки бизнеса. На прошлой неделе в третьем чтении приняты поправки в Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации в части увеличения сроков на оплату штрафов, а также в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части переноса сроков предоставления разрешения на установление зоны с особыми условиями использования территории. Все эти законодательные нововведения учитываются в деятельности надзорного ведомства.
Госстройнадзор Санкт-Петербурга не прекращал свою деятельность во время действия режима повышенной готовности. По статистике выданных разрешений на строительство количество новых объектов не изменилось по сравнению с прошлым годом. Итоговые проверки проводятся по поступившим извещениям застройщиков об окончании строительства без задержек. Инспекторы оперативно выезжают на строительные площадки, проверяют документацию, выдают свои замечания и заключения».
Были ли случаи остановки строительства за последние три месяца, и как отразилась пандемия на строительном комплексе?
Юрий Грудин, генеральный директор ИДК Formula City: «Подтверждением тому, что стройка в городе не останавливалась, служит и то, что совсем недавно мы сдали два объекта: один объект жилого назначения, 2-я очередь жилого комплекса LIFE-Лесная, 50 000 кв. м. и апарт-отель на Марата, 70 000 кв. м.
Процесс строительства и ввода объектов у компании не прерывается. Все работают слаженно и с соблюдением всех санитарных норм. Инспекторы Службы Гостройнадзора своевременно выходят на стройку. На наших объектах нет серьезных очагов заболевания, которые бы повлияли на ход строительства, но есть задержки в поставке строительных материалов и наблюдается дефицит квалифицированных кадров по отделке и меблировке. Следствием этого могут стать локальные задержки по отдельным видам работ, но в целом строительный комплекс локализован и на сегодняшний день основные материалы и рабочая сила и механизмы работают слаженно.
Действительно, в апреле существенно просела покупательная способность населения, у нас падение продаж составило около 50%. В мае ситуация начала улучшаться. Люди уже привыкли к условиям пандемии, освоились с покупками онлайн, и это не может не радовать. Очень поддержала госпрограмма льготного кредитования по субсидированной ипотеке в 6,5%. Быстро перестроился в работе банк ВТБ, как и ряд других банков.
В последние годы строительный комплекс находится в непростых условиях – то существенные изменения законодательства, то пандемия. В них нужно быстро ориентироваться, менять формы и методы работы».
Какие проблемы на стройках с поставками строительных материалов и как отразилась пандемия на темпах продаж?
Валерия Малышева, генеральный директор компании «Ленстройтрест»: «Если говорить про продажи и динамику за первые 5 месяцев 2020 года, то в первом квартале у всех было незначительное снижение спроса, порядка 5%, по сравнению с прошлым годом. В первую очередь, это связано с активностью покупателей накануне перехода рынка на новые правила работы. Мы считали эту ситуацию нормальной.
Что касается апреля, то с начала пандемии самыми сложными для нас были первые две недели, когда было непонятно, будет ли стройка отнесена законодательно к отраслям непрерывного цикла действия, и сможем ли мы официально работать и заключать договоры. Поэтому в первой половине апреля у нас примерно на 50% стало меньше первичных обращений потенциальных покупателей жилья. Приходов в офис и на площадку практически не было вообще. Все нормализовалось после того, как были выпущены законные и подзаконные акты по текущей ситуации И все же в целом за апрель в продажах мы просели, от нашего утвержденного годового плана, примерно на 20%.
Несмотря на все принятые в компании меры предосторожности, значительная группа дольщиков до сих пор воздерживается от приезда на приемку квартиры в уже введённом объекте, и ждут отмены всех карантинных мероприятий.
Заметное оживление на рынке наступило после того, как были запущены меры государственной поддержки, в первую очередь, это касается введения субсидированной ставки по ипотеке. По некоторым строящимся объектам в Ленинградской области нам немного удалось «захватить» сельскую ипотеку, которая на сегодняшний день, к сожалению, для нас перестала быть актуальной.
Май – сложный месяц, с учетом длинных выходных. Но в этом году мы полностью выполнили план продаж, даже с небольшим превышением. Мы считаем, что это отложенные сделки апреля и влияние субсидированной ставки ипотеки. Достаточно оперативно отреагировали банки. Так, ВТБ запустил программу льготного ипотечного кредитования, в рамках которой клиенты имеют возможность получить кредит на покупку жилья под 0,5% годовых. По такому же пути пошел Банк «Санкт-Петербург», снизив изначальную ставку до 6%.
Давать какие-то прогнозы трудно. Всегда существуют три тренда развития: оптимистический, пессимистический и «средняя температура по больнице». Многое будет зависеть от того, будет ли вторая волна пандемии осенью или нет. Это существенно повлияет на активность наших клиентов и самого рынка.
Что касается ситуации на стройке, то в начале апреля у нас были незначительные колебания, связанные с транспортными ограничениями между городом и областью. Несколько подрядчиков обратились с просьбой откорректировать графики строительства из-за приостановки работ. Но уже в середине апреля ситуация стабилизировалась. Никаких срывов не было. Не возникало проблем с поставками строительных материалов и оборудования, рабочей силой, строгим соблюдением мер безопасности. Это позволяет с оптимизмом смотреть в будущее.
В отношении ценообразования, мы ощутили незначительный прирост цен, но надо понимать, что всё зависит от этажности работ по каждому объекту По тем этапам, которые ведём мы (по объектам), можно сказать, что был прирост цен на алюминиевые металлоконструкции, оконные профили и конструкции лифтов. Однако, такого критического роста на 20-30%, как в 2014 году, – нет. В среднем это в пределах инфляционной составляющей. На бетонную арматуру критического роста цен тоже нет. Пока всё в рамках допустимого. Посмотрим, что будет дальше».
Есть ли риски срыва сроков сдачи строящихся объектов в эксплуатацию?
Теему Хелпполайнен, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург»: «Компании ЮИТ уже более 100 лет, и нынешний кризис для нее — далеко не первый. За последние 35 лет лично для меня это уже пятый кризис. У каждого из них есть свои особенности, и всегда крайне важно, как после выхода мы распоряжаемся полученным опытом.
В начале апреля в Санкт-Петербурге возникли определенные проблемы с поставками строительных материалов, но уже буквально через неделю эти проблемы удалось разрешить, но в этот период строительство не останавливалось. Никаких рисков по сроку ввода объектов в эксплуатацию мы не видим ни в Санкт-Петербурге, ни в Московской области, где стройка была приостановлена примерно на 1,5 месяца. Отсутствие рисков связано с соблюдением нашего внутреннего жесткого графика работ, но он всегда более жесткий, чем тот, что мы обещаем клиенту. Это один из выводов, которые мы сделали после предыдущих кризисов.
Что касается продаж, то в первом квартале объем продаж у ЮИТа в целом по России увеличился на 20%, если сравнивать с периодом предыдущего года. Львиная доля продаж пришлась на март, когда курс рубля упал.
Мы видим, что работать рынку очень помогает введение субсидированной ставки по программе господдержки в 6,5%. Наш опыт работы в других странах, в том числе в Финляндии, показывает, что, когда в экономике кризис, очень важно не только помогать компаниям, но и поддерживать покупателей.
К примеру, в начале 1990-х годов в Финляндии случился большой кризис в сфере строительства. Тогда ВВП упал почти на 10%, проценты по ипотеке выросли в 2 раза, а результатом стало сокращение объемов жилищного строительства на 80%. Финляндия смогла выйти на такой же уровень жилищного строительства, как до кризиса, лишь спустя 5-6 лет.
И главную роль в таких ситуациях может сыграть поддержка государства. Поэтому ЮИТ очень поддерживает продление ипотеки под 6,5% или даже меньше. Мы считаем это очень важной мерой.
Никаких причин для задержек сроков строительства своих объектов мы не видим. Конечно, при условии, если органы власти и монополисты будут беспрерывно продолжать работать и принимать проекты.
Существенно на работу стройки может повлиять вторая волна пандемии, если 30% населения заболеет коронавирусом. Но пока всё под контролем».
На какие меры пришлось пойти застройщикам, чтобы обеспечить безопасность и сохранение темпов работ на стройках? Как проводится прием и передача квартир в новых условиях?
Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:
«В ситуации с коронавирусом есть не только минусы, но и плюсы. На стройке процентов на 50 стало чище. В любой проблеме мы видим новые возможности для развития нашей компании. Мы не останавливали работы на строительной площадке и с самого начала пандемии строго соблюдаем требования по безопасности. У каждого сотрудника есть набор одноразовых масок, перчаток, выполняются дополнительные условия в части использования санитайзеров и обработки помещений.
Весь апрель наш офис продаж работал непрерывно. Мы мгновенно адаптировались под новую ситуацию. С самого начала пандемии была организована комната безопасных сделок.
Были и непростые моменты. В одном из введенных в эксплуатацию домов мы передали квартиры в жесточайших условиях. Дом из 200 квартир мы обычно передаем не более чем за 4 дня. Тут этот процесс пришлось продлить на 1,5 месяца. Если раньше в среднем мы принимали и передавали один этаж в час, то в новых условиях за это же время получалось 1-2 квартиры. Но мы это сделали, и 90% клиентов остались нам благодарны. 10 % приняли решение подождать окончания пандемии.
Цены на квартиры будут продолжать расти. Сейчас наши клиенты частично ушли в выжидательную позицию. Каждый второй озабочен стабильностью собственного дохода и пока не понимает, что будет дальше. Поэтому либо потенциальные покупатели держат средства «под подушкой», либо начинают осторожно вкладывать их в квартиры. Недвижимость, как и всегда, остаётся одной из лучших инвестиций. Например, в период с 2019 по 2020 год на наших объектах, связанных с проектным финансированием, стоимость квартир поднялась на 54%.
Пандемия ускорила процессы, которые мы давно планировали запустить. Мы доработали и начали использовать систему онлайн сделок и онлайн показы квартир. Тем не менее, клиенты как приходили, так и приходят на строительную площадку и в офис. Такова реальность приобретения и продажи квартир. И это еще не скоро изменится».
Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»: «Первые две недели после введения режима самоизоляции у населения был конкретный стресс, в отделе продаж снизилось количество звонков, люди стали вести себя очень осторожно и аккуратно. Работа шоу-рума была остановлена, показы квартир были перенесены в онлайн режим. По мере необходимости сотрудники появлялись в офисе, но в основном работали удаленно. Сейчас компания работает в обычном режиме.
В целом по апрелю зафиксировано снижение трафика обращений минус 40%. Примерно такое же снижение по количеству сделок. Выправило ситуацию введение программы субсидированной ипотечной ставки в 6,5%.
Если мы обойдемся без дополнительных стрессов и удержим рынок труда в нормальных параметрах, то этот кризис будет более управляемым.
Очень рассчитываем, что 19 июня, когда состоится очередное заседание ЦБ, они увидят основание для снижения ставок, а значит, будут и предпосылки для того, чтобы субсидирование ипотеки стало еще более интересным для потребителей».
Насколько за эти месяцы изменились предпочтения покупателей квартир в новостройках?
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»: «В первую половину апреля все сидели по домам, никакой речи о продажах не могло быть и речи, но потом мы все научились «жить под водой» и дышать. Удивительно приятным событием стало решение Банка России сохранить ключевую ставку на уровне 6%, что говорит о том, что наши финансовые власти научились справляться со своими прямыми обязанностями.
Введение льготной ипотеки под 6,5% буквально взорвало рынок. Вал спроса зашкаливал, хотя он наталкивался на технические ограничения. Так, из-за остановки работы Росреестра клиенты не могли быстро оформить продажу жилья для первичного взноса по ипотеке.
В целом по рынку в апреле в среднем просадка на 40%, а в мае, как не удивительно, недвижимость остается самой привлекательной нишей для инвестирования. Очень много появилось клиентов, у которых денег нет вообще, даже на первый взнос, но они готовы брать ипотеку на льготных условиях.
В июне, скорее всего, будет реализован накопившийся за время режима самоизоляции спрос, а вот в июле, скорее всего, что будет спад спроса из-за того, что все разъедутся по дачам и будут отходить от произошедшего».
Как ситуация отразилась на динамике продаж и появлении новых форматов работы сотрудников?
Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»: «В марте в «Главстрой Санкт-Петербург» был ажиотажный спрос квартиры, который превышал прошлогодний показатель примерно 20%. Это было связано, в первую очередь, с колебанием курса валют. Мы полагали, что его формировали инвесторы, которые хотели вложить свои средства в недвижимость.
В апреле, в связи эпидемией, были закрыты МФЦ, поэтому основная работа была направлена на поиски возможностей по электронной регистрации сделок. Одновременно с этим мы переводили наши отделы продаж на дистанционный формат работы. Все сотрудники дисциплинированно работали из дома, обрабатывая многочисленные обращения потенциальных покупателей. Однако, конверсия была невысокой, поскольку в основном клиентам нужны были консультации.
Ситуация изменилась с появлением господдержки и ипотечной программы со ставкой 6,5% годовых: интерес людей начал конвертироваться в покупки. Это произошло, в том числе, благодаря тем банкам, которые очень быстро разработали программы со субсидированной ставкой. Мы реализовали подобную программу со ставкой 0,5% годовых с банком ВТБ, сейчас находимся на стадии подписания договора с Альфа-банком по реализации ипотечной программы со ставкой 0,01% до конца 2020 года, то есть практически без минимальных промежуточных платежей.
Эти инструменты стали основным драйвером продаж в наших жилых комплексах, потому что люди заинтересованы снизить кредитную нагрузку в первый год получения ипотечного кредита. Покупателям интересна ставка 5,9-6,5% процентов, но они не уверены, что смогут выплачивать полный ежемесячный платеж в первый год получения кредита.
Строительные работы на объектах «Главстрой Санкт-Петербург» не останавливалась, они выполнялись в соответствии с графиком. На каждой строительной площадке были предприняты повышенные меры безопасности.
В мае сотрудники офиса, до этого работавшие дистанционно, вышли на работу и начали передавать квартиры во введенных корпусах. Но пока часть населения ведет себя очень аккуратно, не все готовы выходить из режима самоизоляции до отмены карантина. Чтобы им помочь, мы предложили услугу по видео-передаче квартир, а также формат онлайн-показа. В новых условиях мы ищем новые формы работы с покупателем».
Какие проблемы волнуют застройщиков в регионах?
Елена Бодрова, исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов»: «По итогам анкетирования региональных застройщиков, которое РГУД проводила в апреле, просадка спроса идет на 40-50%. В апреле все столкнулись с трудностями электронной регистрации сделок, и пришлось там, где невозможно использование электронной цифровой подписи, просить власти наладить работу Росреестра и МФЦ.
Что касается господдержки, то все застройщики отмечают важность и нужность запуск программы льготной ипотеки под 6,5%, но в регионах предлагают ее продлить до 2022 года и повысить размер кредита. Кроме того, в регионах есть сильный запрос на поэтапное раскрытие счетов эскроу, которое могло бы сократить издержки застройщиков.
Компании, претендовавшие на льготное кредитование, столкнулись с непониманием банковского сообщества, как эти кредиты выдавать, поскольку введенные правительством меры не коррелируются с требованиями 214-ФЗ. Также в регионах идет диалог между застройщиками и властью о льготных арендных ставках по оплате существующих земельных участков и о выводе на торги новых.
Результаты опроса говорят о том, что уровень ожиданий региональных застройщиков примерно такой же, как на рынке Санкт-Петербурга».
Что поменялось за последние три месяца в работе банков?
Екатерина Синельникова, заместитель директора Департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург»: «Можно ли одной фразой обрисовать все, что с нами происходило весной 2020? – Да, цитатой из «Алисы в стране чудес»: «Нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на месте, а чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее». Молниеносная реакция на новые условия, адаптация, реализация.
В банке старались максимально поддержать как клиентов из пострадавших отраслей, так и потенциальных покупателей недвижимости. Так, для облегчения подготовки пакета документов для получения ипотечного кредита, из списка необходимых для получения кредита документов была исключена трудовая книжка. Все справки из банка были заменены выписками из карт, которые клиент может скачать самостоятельно из личного кабинета, а банковский аккредитив переведен в онлайн формат. Если бы не пандемия, эти все вопросы обсуждались бы значительно дольше. Новые условия позволили сделать скачок на 10 лет вперед в части процессов и внедрения online сервисов».
Насколько сложнее стало привлекать денежные средства дольщиков и инвесторов?
Дмитрий Фалкин, директор управления привлечения инвестиций Группы RBI: «RBI – не самый крупный застройщик, который, однако, работает во всех продуктовых и ценовых сегментах, что дает возможность говорить о тенденциях на рынке.
Так, в бизнес-классе спрос сохранился благодаря инвесторам, заработавшим на изменении курса валюты, и вкладывающим свой доход в ликвидную недвижимость. Второй фактор, повлиявший на уровень спроса, — соответствующий обстоятельствам объем предложения. Спрос в сегменте бизнес класса с ценой квадратного метра около 200 т.р. – сейчас снижается, поскольку основные покупатели — это представители реального сектора экономики, консалтингового бизнеса, рестораторы, которые наиболее всего пострадали из-за пандемии коронавируса.
Покупатели в сегменте доходных апартаментов также находятся «на паузе», количество сделок здесь существенно сократилось. Основным драйвером продаж апартаментов и гарантией будущего дохода для покупателя является состояние туристической отрасли, которая сейчас находится в состоянии полной неопределенности. У инвесторов и застройщиков большие надежды на внутренний туризм после восстановления отрасли.
Спрос сместился в сторону загородных проектов. На этом рынке спрос вырос в разы. Безусловным драйвером является сельская ипотека в рамках госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий».
В комфорт классе в этой роли выступает дотируемая государством программа субсидирования банков и застройщиков, которая позволяет банку снижать ипотечную ставку, а застройщику компенсировать кредитору недополученные проценты.
Отделы продаж компании работают удаленно, продажи идут в абсолютно новом режиме. Наша компания запустила видеопоказы квартир в формате видеоблогов, для чего проведено дополнительное обучение персонала и закуплено новое оборудование. Процесс демонстрации объекта недвижимости идет удаленно при активном участии самого покупателя на платформе Zoom. Это положительно сказывается на динамике продаж».
Как общественные объединения организуют диалог между бизнесом и властью?
Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций: «Сложившаяся ситуация повлияла и на деятельность общественных объединений. Так, на время пандемии сайт и соцсети союза стали площадкой для публикации позитивных новостей участников рынка, например, о большом количестве ввода социальных объектов – садиков и школ. Горожане должны об этом знать. Союз плотно взаимодействует с Комитетом по строительству и профильным вице-губернатором Николаем Линченко. Они в рабочем режиме активно помогают застройщикам решать оперативные вопросы, например, возникшие из-за приостановки работы Росреестра и МФЦ.
Чтобы обеспечить возможность прямого диалога бизнеса и власти на сайте появилась новая рубрика «Задать вопрос власти», проведена видеоконференция на платформе Zoom с заместителем председателя Комитета по строительству Евгением Барановским. Такие встречи с руководителями профильных комитетов и служб из цикла «Пять вопросов к власти» обязательно продолжатся. Помимо рабочей жизни, продолжалась и общественная жизнь. Так, при поддержке Союза вышел журнал к 75-летию Победы в Великой Отечественной войне, где были отмечены строители, возрождавшие город, и нынешние ветераны. В Союз продолжают поступать работы на конкурс детских рисунков, где дети рисуют строителей и заявки на конкурс песни.
После выхода из карантина и снятия ограничений запланирован ряд мероприятий для продолжения активного диалога между властью и бизнесом Санкт-Петербурга».
Что волнует сегодня застройщиков в Ленинградской области? Что изменилось или изменится для строительной компании после признания ее системообразующей?
Руслан Юсупов, президент Союз строительных организаций Ленинградской области: «В строительном комплексе Ленинградской области есть просадка по продажам на 40-50% в марте-апреле, по сравнению с аналогичным периодом прошлых лет. Но удачный май, позволил частично эту просадку компенсировать.
В первые дни «президентских каникул» на рынке была легкая паника из-за неопределенности, возникшей из-за отсутствия разъяснений по введенным федеральным правительством запретам. Сейчас все стабилизировалось, стройки продолжают работать, в том числе, благодаря частичному переходу на проектное финансирование.
Вообще, сложилось такое впечатление, что власти переживают за рынок сильнее, чем сами застройщики. Например, весь апрель-май чиновники всех уровней активно обсуждали ситуацию на рынке: где есть какие проблемы, как спасти, как помочь.
В отличие от региональных властей, у которых не так много механизмов для оказания прямой поддержки девелоперам, федеральный центр оперативно отреагировал, приняв определенные решения для поддержки отрасли. Так, было принято решение о снижении критерией для получения статуса системообразующей организации, для которых, в случае необходимости, предусмотрен целый ряд мер поддержки: льготное субсидирование, госгарантии, отсрочки по уплате налогов и взносов и т.д. Косвенным плюсом получения статуса системообразующей компании для застройщиков уже сейчас стало упрощение переговоров с банками.
Самое главное, что сделали региональные власти — не остановили строительную отрасль!
Как ни парадоксально звучит, но сегодняшняя кризисная ситуация на рынке обернется в дальнейшем благом, потому что все эти удары заставляют бизнес видоизменяться, адаптироваться и умнеть».
Видеозапись мероприятия доступна по ссылке https://www.youtube.com/channel/UCBFBLvqsjqBQgF61X_m2mkw