Потребности нового поколения покупателей на рынке недвижимости
Новое поколение потребителей рынка жилья предъявляет сегодня всё больше требований при выборе квадратных метров. Стиль жизни миллениалов и потребительские предпочтения заметно отличаются от запросов предшественников: помимо соотношения цены-качества, важно наличие таких критериев, как инновационность и экологичность проекта, развитая инфраструктура, а также оригинальная концепция объекта. Сегодняшние реалии сдвинули покупательский фокус на функциональность не только квартиры, но и самого жилого комплекса. Премия «Рекорды Рынка Недвижимости» изучила интересы поколения Y и сделала обзор лучших современных объектов рынка новостроек.
Открывает обзор привлекательный объект недвижимости для современного потребителя – комплекс апартаментов премиум-класса «Поклонная 9» от компании ANT Development. Комплекс расположен в исторически значимом и одном из престижных районов столицы – Дорогомилово, в двух минутах от Кутузовского проспекта. Для объекта характерна отличная транспортная доступность и непосредственная близость к центру города. Добраться до Кремлевской набережной можно всего за 10-15 минут, а выезд на ТТК расположен всего в 900 метрах. Проект реализован с учетом статуса и стиля жизни успешного жителя мегаполиса. На первых семи этажах здания разместится роскошный пятизвездочный отель, сервисы которого будут доступны всем резидентам в режиме 24/7. В «Поклонной 9» предусмотрено пространство для коворкинга и бизнес-лаунджи для деловых встреч. Для качественного отдыха здесь появится собственный SPA-центр с бассейном, несколько ресторанов, бутики. И все это в сочетании с потрясающими панорамными видами, открывающимися с террас апартаментов и пентхаусов на верхних этажах здания.
Другой интересный объект в нашем обзоре - комплекс элитных особняков «Полянка/44» от Группы ПСН. Проект находится в престижном районе Якиманка и состоит из трёх исторических и пяти современных особняков высотой от 4 до 7 этажей. Группа «ПСН» совместно со всемирно известным архитектором Эйданом Поттером из бюро JohnMcAslan + Partners и архитектурной мастерской «Эстрейя» провели реконструкцию исторических особняков, спроектированных в конце XIX — начале XX века. В проекте были разработаны новые современные планировки квартир и проведена замена коммуникаций и лифтов. В закрытом дворе комплекса расположен английский сад площадью 0,8 га. На территории установлена детская площадка для разных возрастов, созданы лаунж-зоны и зелёные аллеи, а также собственный фонтан и ручей. Жители комплекса «Полянка/44» окружены всей необходимой инфраструктурой для комфортной жизни и полноценного отдыха.
Объектом желания нового потребителя непременно станет апарт-отель YE’S Технопарк от ГК «Пионер». Проект возводится в современном, динамично развивающемся районе Москвы, в шаговой доступности от станции метро «Технопарк». Комплекс окружают знаковые деловые и туристические центры столицы – деловой квартал Nagatino i-Land (второй по величине офисный центр столицы после после «Москва-Сити) и парк развлечений «Остров мечты» с аттракционами, сотнями магазинов, ресторанов и кафе, кинозалами и цирком. Внутренняя инфраструктура апарт-отеля включает в себя собственный офисный центр с единой службой центральной рецепции и охраны во входной группе и торговую галерею с магазинами для детей и взрослых, супермаркет и рестораны. На среднем и верхнем уровне самого комплекса запроектированы открытые террасы, где в теплое время года будут работать кафе, разместятся зоны отдыха и релаксации. Тринадцатый этаж займет лобби, фитнес-центр и офис Управляющей компании комплекса. Таким образом, жители апарт-отеля YE’S Технопарк смогут воспользоваться всеми преимуществами гостиничного сервиса 24 на 7 с услугами доставки продуктов и уборки номеров.
Еще одним привлекательным объектом для нового поколения потребителей станет клубный дом VITALITY от компании Larus Capital. Проект реализуется в 10 минутах от Садового кольца, на юго-востоке Москвы с отличной транспортной доступностью - в трех минутах ходьбы на выбор - метро или МЦК «Дубровка». Уникальный для бизнес-класса клубный формат включает в себя такие характеристики премиального сегмента: современная авторская архитектура, закрытая приватная территория, вход на которую осуществляется через центральное лобби, система безопасности. В доме можно выбрать квартиры свободной планировки с гардеробными, просторными кухнями-гостиными и светлыми спальнями c панорамными окнами в пол. Инфраструктура района включает в себя все необходимое для комфортной жизни: кафе, рестораны, аптеки, салоны красоты, фитнес-центры, магазины и супермаркеты, школы, детские сады, торговые центры, клиники. На внутренней территории комплекса будет проведено озеленение с ландшафтным дизайном, зонами отдыха и детскими игровыми площадками с мягким покрытием. Для удобства жителей предусмотрен подземный паркинг, кладовые помещения на цокольном этаже и интеллектуальная система «умный консьерж».
Запросам людей, которые ценят приватность и богатую инфраструктуру, отвечает еще один объект первичного жилья – дизайнерский дом ELEVEN от застройщика «РСТИ». Проект расположен в районе станции метро «Улица 1905» года и состоит из двух башен «Альфа» и «Омега» высотой в 16 и 17 этажей, объединенных общим стилобатом. В каждой башне по 44 квартиры, на последнем этаже каждого здания расположится пентхаус. Квартиры сдаются с премиальной финишной отделкой от Роберто Санторо. В стилобатной части дома будут расположены фитнес-клуб с бассейном и SPA-зоной, детский клуб, ресторан и фуд-маркет, а также room-сервис. Для жильцов предусмотрен двухуровневый подземный паркинг на 158 мест с прямым лифтовым сообщением от квартиры. На придомовой территории со стороны Звенигородского шоссе будет создано общественное пространство в форме амфитеатра — установлены скамейки, высажены деревья и цветы. Во внутреннем закрытом дворе, который предназначен только для жителей дома, расположится детская площадка и зона для отдыха.
Отражением желаний современного потребителя станет еще один проект от ГК «Пионер» YE’S Botanica. Апарт-отель возводится в районе станции метро «Ботанический сад», 50 метрах от Сада будущего. Пространство каждого апартамента разделено на функциональные зоны прихожей, кухни-гостиной, спальную и рабочую зоны. Концепция сети YE’S предполагает создание полноценной внутренней инфраструктуры и общественных пространств для постояльцев апарт-отеля. На первом этаже YE’S Botanica разместятся лобби-бар, ресторан, магазины. Также в апарт-отеле будет работать круглосуточная консьерж-служба, сервисы house-keeping и room-service. Для личного автотранспорта предусмотрен подземный паркинг.
Другой примечательный проект для поколения Y - ЖК «Береговой» от застройщика «Главстрой». Комплекс расположен на береговой линии Москвы-реки, в районе Филевский парк и представляет собой самодостаточный городской кластер с комплексной инфраструктурой для современной жизни. Архитектурная концепция «Берегового» вдохновлена проектами самых культовых городов мира на воде: Лондона, Чикаго, Манхэттена и Токио. На территории жилого комплекса появятся образовательные учреждения, спортивный комплекс, поликлиника, сеть променадов, стрит-ритейл с магазинами, ресторанами, кафе-кондитерскими, парк для прогулок и активного отдыха, закрытые дворики, комьюнити-клуб и авторские входные группы с уютными лобби. «Береговой» - один из самых масштабных проектов, связанных с городской программой развития Москвы-реки и набережных. Одним из ключевых центров притяжения ЖК «Береговой», доминантой локации, станет километровая пешеходная набережная, которая станет продолжением Филевской набережной. Вместе их протяженность составит 6 км.
Еще один объект, заслуживающий отдельного внимания потребителя - жилой район ALIA от компании ASTERUS. Проект представляет собой новый современный жилой район в Тушино на живописном берегу Москвы-реки. Комплекс расположен в 7 минутах ходьбы от станции метро «Тушинская». Уникальная концепция проекта сформулирована в четырех словах: WORK.LIVE.PLAY.LEARN. Всё, что нужно жителям мегаполиса для полноценной жизни, работы, учебы, отдыха и самореализации в совершенно комфортных условиях – в одном месте. Жилой район ALIA расположен в районе с хорошей экологией, более того, здесь будет: благоустроенная территория, ландшафтный дизайн, собственный парк с выходом на набережную, спортивные и игровые площадки, детские сады, школы, поликлиника, многофункциональный спортивный комплекс, магазины, кафе, химчистки и другие объекты сервиса. Каждый житель получит неограниченный доступ к благоустроенной набережной, паркам, коммерческой и социальной инфраструктуре рядом с домом.
Миллениалы смогут по достоинству оценить еще один проект ГК «Пионер» - LIFE-Ботанический сад 2. Объект возводится на правом берегу Яузы, напротив Главного ботанического сада им. Н.В. Цицина РАН и включает в себя четыре башни высотой в 23 этажа и два многосекционных корпуса переменной этажности - от 18 до 21. В проекте представлено более 50 видов планировок, в том числе пентхаусы с панорамным остеклением и террасами, а также двухуровневые квартиры. В квартирах верхних этажей предусмотрена возможность оборудования дровяных каминов. На первых этажах квартала разместятся магазины, службы сервиса и услуг, а также досуговые учреждения. Набережная реки Яузы, где смогут гулять резиденты ЖК, благоустроена: здесь разбита сеть пешеходных и велодорожек, построены смотровая площадка и беседка, обустроен сход к воде в виде амфитеатра.
ЖК Union Park от Концерна «КРОСТ» - еще один интересный проект современного рынка недвижимости. Квартал возводится в рамках комплексной реконструкции 82 квартала в районе Хорошево-Мневники (СЗАО). Жилой квартал расположен на бульваре Генерала Карбышева, он заметно выделяется на фоне окружающей застройки оригинальными и яркими фасадами. Union Park буквально утопает в садах. Жилой квартал имеет собственный парковый ансамбль, созданный по аналогии со знаменитыми садами во французском Версале, который обрамляют модные и современные линии домов в стиле Манхэттена. Инновационные школы и детские сады, теннисные и спортивные площадки прямо во дворе. Общественные пространства с собственным комьюнити для жителей, где дети могут безопасно гулять, не выходя на проезжую часть. И целый подземный город – паркинг, где спрятаны все машины. О такой Москве можно только мечтать – комфортной, безопасной, зеленой и очень модной.
Закрыть наш рейтинг мы хотим не очередным жилым комплексом, а девелоперской компанией, объекты которой однозначно будут интересны новому поколению потребителей. Речь идет о группе компаний «КОРТРОС», зарекомендовавшей себя как первопроходец в сфере внедрения «умных технологий» в стройотрасли. Между Минстроем РФ, центром компетенций «Умный город» и ГК «КОРТРОС» заключено соглашение об использовании разработок компании в реализации национального проекта «Умный город». Комплекс «умных» технологических решений, которые в настоящее время ГК «КОРТРОС» внедряет на всех своих проектах, делает жизнь граждан комфортной и безопасной, а потребление ресурсов – экономичным. Общий портфель будущих проектов компании составляет более 8 млн кв.м.
29 мая при поддержке ИДК Formula City и учебного центра ARE состоялся онлайн бизнес-завтрак в рамках XIII конкурса «Доверие потребителя» по теме: «Проблемы рынка жилищного строительства в условиях пандемии коронавируса и пути их решения».
Вели мероприятие Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», руководитель портала Большой Сервер Недвижимости BSN.RU. В ходе дискуссии участники обсудили, как повлияет возникшая ситуация с пандемией коронавируса на соблюдение застройщиками заявленных сроков строительства, как изменился рынок и условия продаж новостроек, а также как изменились предпочтения и поведение потребителей.
В дискуссии приняли участие около 70-ти представителей застройщиков, банков, риэлторских агентств, общественных объединений и саморегулируемых организаций и СМИ.
Открывая онлайн бизнес-завтрак, Юрий Грудин, председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор ИДК Formula City, отметил, что это первое мероприятие из серии в рамках конкурса. Еще тринадцать лет назад организаторы предусмотрели и офлайн, и онлайн формат выбора лучших на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Так что интернет голосование потребителей началось по графику 11 июня. В девяти номинациях на выбор пользователей представлено 28 риэлторских агентств, 58 застройщиков, 21 ипотечный банк и 76 жилых комплексов в различных классах. На обоих сайтах doveriekonkurs.ru и bsn.ru, где голосование идет по единым правилам и спискам, уже отдано около 4 000 голосов.
Есть повышенный интерес к конкурсу, как со стороны самих компаний, так и потребителей, которым важно получать актуальную информацию о происходящем на рынке из первых рук.
Как влияет возникшая ситуация на соблюдение застройщиками Санкт-Петербурга заявленных сроков строительства? Какие меры предпринимаются органами исполнительной власти?
Евгений Барановский, заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга:
«Санкт-Петербург — один из тех субъектов Российской Федерации, которые сделали всё возможное для того, чтобы стройки не останавливать. По нашей информации, а также на основании данных, представляемых застройщиками, на территории нашего города нет строящихся объектов жилого назначения, на которых бы из-за пандемии стройка остановилась.
В 2020 году в Санкт-Петербурге запланировано ввести в эксплуатацию 3,7 млн.кв.м. жилья. На сегодня в стройке с реальным вводом 2020 года порядка 3,4 млн.кв.м. и еще около 300 тыс.кв.м. планируется ввести в проблемных объектах прошлых лет. Анализ отчетности застройщиков, в том числе соблюдения графиков строительства, мониторинг ситуации на объектах позволяют Комитету по строительству делать оптимистичный прогноз на этот год.
Мы работаем в тесном взаимодействии со строительными компаниями. никого не «закошмарили» кучей проверок. Все мы исходим из того, что все строительные организации выполнили необходимые дополнительные мероприятия по обеспечению эпидемиологической безопасности на строительных площадках и в офисах, которые мы рекомендовали, обеспечив защиту рабочих и сотрудников.
Тем не менее, ситуация на стройке сказывается. Очевидно некоторое снижение спроса в новостройках. По нашим оценкам спад — порядка 50-55 %.Надеюсь, сегодня застройщики такой информацией поделятся».
Хочется верить, что меры поддержки потенциальных покупателей и застройщиков, принятые на федеральном уровне, позволят выйти на какую-то «константу», когда спрос на первичном рынке недвижимости равен предложению. В этом плане Санкт-Петербурга по итогам прошлого года выгодно отличался от большинства субъектов Российской Федерации. Да и в этом году сохраняется тенденция положительной динамики заключенных договоров участия в долевом строительстве. Очень важно, что на 1 апреля нынешнего года уже почти 2 тысячи договоров было заключено с использованием счетов эскроу. Переход застройщиков на строительство с использованием проектного финансирования проходит планомерно.
Важную роль играют вышедшие в последние месяцы постановления Правительства Российской Федерации. В частности, определенные меры поддержки предусмотрены системообразующим строительным компаниям, которых у нас в городе 12 и они играют существенную роль не только в строительной отрасли, но и в целом в экономике Санкт-Петербурга.
В качестве вывода могу сказать, что в целом, по нашей аналитике, строительный комплекс Санкт-Петербурга работает и справляется с возникшими трудностями.
Что касается сокращения числа выданных Госстройнадзором разрешений на строительство, то безусловно рекордными в этом плане были 2017 и 2018 годы, что было связано с внесенными в законодательство о долевом строительстве изменениями и планируемым переходом к проектному финансированию. А вот 2019 и 2020 года примерно на одном уровне, хотя сравнивать их не очень корректно.
Всего в настоящее время на территории Санкт-Петербурга 164 застройщика осуществляют строительство многоквартирных домов в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ, по 365 разрешениям на строительство, действующим до 2024 года, общей площадью 21,36 млн. кв.м, жилой площадью 12,6 млн. кв. м. Разрешения на строительство со сроком окончания работ в 2021 году — на 4 200 млн. кв. м., в 2022 году — на 3 200 млн. кв. м.»
Как в эти месяцы обеспечивалась эпидемиологическая безопасность на стройках и выходили ли инспекторы Госстройнадзора на объекты?
На вопросы участников бизнес-завтрака ответила первый заместитель начальника Госстройнадзора Санкт-Петербурга Елена Чеготова, которая отметила, что строительство объектов в городе не прекращалось за последние три месяца. «Проекты организации строительства меняются с учетом рекомендации Роспотребнадзора. За их реализацию отвечают подрядчик или генподрядчик, в зависимости от заключенного договора. Буквально несколько дней назад были приняты санитарные правила, посвященные борьбе с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Этот нормативный правовой акт вступил в силу и распространяется на работу строительного комплекса.
Был принят ряд постановлений Правительства Российской Федерации, которые предусматривают меры поддержки бизнеса. На прошлой неделе в третьем чтении приняты поправки в Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации в части увеличения сроков на оплату штрафов, а также в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части переноса сроков предоставления разрешения на установление зоны с особыми условиями использования территории. Все эти законодательные нововведения учитываются в деятельности надзорного ведомства.
Госстройнадзор Санкт-Петербурга не прекращал свою деятельность во время действия режима повышенной готовности. По статистике выданных разрешений на строительство количество новых объектов не изменилось по сравнению с прошлым годом. Итоговые проверки проводятся по поступившим извещениям застройщиков об окончании строительства без задержек. Инспекторы оперативно выезжают на строительные площадки, проверяют документацию, выдают свои замечания и заключения».
Были ли случаи остановки строительства за последние три месяца, и как отразилась пандемия на строительном комплексе?
Юрий Грудин, генеральный директор ИДК Formula City: «Подтверждением тому, что стройка в городе не останавливалась, служит и то, что совсем недавно мы сдали два объекта: один объект жилого назначения, 2-я очередь жилого комплекса LIFE-Лесная, 50 000 кв. м. и апарт-отель на Марата, 70 000 кв. м.
Процесс строительства и ввода объектов у компании не прерывается. Все работают слаженно и с соблюдением всех санитарных норм. Инспекторы Службы Гостройнадзора своевременно выходят на стройку. На наших объектах нет серьезных очагов заболевания, которые бы повлияли на ход строительства, но есть задержки в поставке строительных материалов и наблюдается дефицит квалифицированных кадров по отделке и меблировке. Следствием этого могут стать локальные задержки по отдельным видам работ, но в целом строительный комплекс локализован и на сегодняшний день основные материалы и рабочая сила и механизмы работают слаженно.
Действительно, в апреле существенно просела покупательная способность населения, у нас падение продаж составило около 50%. В мае ситуация начала улучшаться. Люди уже привыкли к условиям пандемии, освоились с покупками онлайн, и это не может не радовать. Очень поддержала госпрограмма льготного кредитования по субсидированной ипотеке в 6,5%. Быстро перестроился в работе банк ВТБ, как и ряд других банков.
В последние годы строительный комплекс находится в непростых условиях – то существенные изменения законодательства, то пандемия. В них нужно быстро ориентироваться, менять формы и методы работы».
Какие проблемы на стройках с поставками строительных материалов и как отразилась пандемия на темпах продаж?
Валерия Малышева, генеральный директор компании «Ленстройтрест»: «Если говорить про продажи и динамику за первые 5 месяцев 2020 года, то в первом квартале у всех было незначительное снижение спроса, порядка 5%, по сравнению с прошлым годом. В первую очередь, это связано с активностью покупателей накануне перехода рынка на новые правила работы. Мы считали эту ситуацию нормальной.
Что касается апреля, то с начала пандемии самыми сложными для нас были первые две недели, когда было непонятно, будет ли стройка отнесена законодательно к отраслям непрерывного цикла действия, и сможем ли мы официально работать и заключать договоры. Поэтому в первой половине апреля у нас примерно на 50% стало меньше первичных обращений потенциальных покупателей жилья. Приходов в офис и на площадку практически не было вообще. Все нормализовалось после того, как были выпущены законные и подзаконные акты по текущей ситуации И все же в целом за апрель в продажах мы просели, от нашего утвержденного годового плана, примерно на 20%.
Несмотря на все принятые в компании меры предосторожности, значительная группа дольщиков до сих пор воздерживается от приезда на приемку квартиры в уже введённом объекте, и ждут отмены всех карантинных мероприятий.
Заметное оживление на рынке наступило после того, как были запущены меры государственной поддержки, в первую очередь, это касается введения субсидированной ставки по ипотеке. По некоторым строящимся объектам в Ленинградской области нам немного удалось «захватить» сельскую ипотеку, которая на сегодняшний день, к сожалению, для нас перестала быть актуальной.
Май – сложный месяц, с учетом длинных выходных. Но в этом году мы полностью выполнили план продаж, даже с небольшим превышением. Мы считаем, что это отложенные сделки апреля и влияние субсидированной ставки ипотеки. Достаточно оперативно отреагировали банки. Так, ВТБ запустил программу льготного ипотечного кредитования, в рамках которой клиенты имеют возможность получить кредит на покупку жилья под 0,5% годовых. По такому же пути пошел Банк «Санкт-Петербург», снизив изначальную ставку до 6%.
Давать какие-то прогнозы трудно. Всегда существуют три тренда развития: оптимистический, пессимистический и «средняя температура по больнице». Многое будет зависеть от того, будет ли вторая волна пандемии осенью или нет. Это существенно повлияет на активность наших клиентов и самого рынка.
Что касается ситуации на стройке, то в начале апреля у нас были незначительные колебания, связанные с транспортными ограничениями между городом и областью. Несколько подрядчиков обратились с просьбой откорректировать графики строительства из-за приостановки работ. Но уже в середине апреля ситуация стабилизировалась. Никаких срывов не было. Не возникало проблем с поставками строительных материалов и оборудования, рабочей силой, строгим соблюдением мер безопасности. Это позволяет с оптимизмом смотреть в будущее.
В отношении ценообразования, мы ощутили незначительный прирост цен, но надо понимать, что всё зависит от этажности работ по каждому объекту По тем этапам, которые ведём мы (по объектам), можно сказать, что был прирост цен на алюминиевые металлоконструкции, оконные профили и конструкции лифтов. Однако, такого критического роста на 20-30%, как в 2014 году, – нет. В среднем это в пределах инфляционной составляющей. На бетонную арматуру критического роста цен тоже нет. Пока всё в рамках допустимого. Посмотрим, что будет дальше».
Есть ли риски срыва сроков сдачи строящихся объектов в эксплуатацию?
Теему Хелпполайнен, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург»: «Компании ЮИТ уже более 100 лет, и нынешний кризис для нее — далеко не первый. За последние 35 лет лично для меня это уже пятый кризис. У каждого из них есть свои особенности, и всегда крайне важно, как после выхода мы распоряжаемся полученным опытом.
В начале апреля в Санкт-Петербурге возникли определенные проблемы с поставками строительных материалов, но уже буквально через неделю эти проблемы удалось разрешить, но в этот период строительство не останавливалось. Никаких рисков по сроку ввода объектов в эксплуатацию мы не видим ни в Санкт-Петербурге, ни в Московской области, где стройка была приостановлена примерно на 1,5 месяца. Отсутствие рисков связано с соблюдением нашего внутреннего жесткого графика работ, но он всегда более жесткий, чем тот, что мы обещаем клиенту. Это один из выводов, которые мы сделали после предыдущих кризисов.
Что касается продаж, то в первом квартале объем продаж у ЮИТа в целом по России увеличился на 20%, если сравнивать с периодом предыдущего года. Львиная доля продаж пришлась на март, когда курс рубля упал.
Мы видим, что работать рынку очень помогает введение субсидированной ставки по программе господдержки в 6,5%. Наш опыт работы в других странах, в том числе в Финляндии, показывает, что, когда в экономике кризис, очень важно не только помогать компаниям, но и поддерживать покупателей.
К примеру, в начале 1990-х годов в Финляндии случился большой кризис в сфере строительства. Тогда ВВП упал почти на 10%, проценты по ипотеке выросли в 2 раза, а результатом стало сокращение объемов жилищного строительства на 80%. Финляндия смогла выйти на такой же уровень жилищного строительства, как до кризиса, лишь спустя 5-6 лет.
И главную роль в таких ситуациях может сыграть поддержка государства. Поэтому ЮИТ очень поддерживает продление ипотеки под 6,5% или даже меньше. Мы считаем это очень важной мерой.
Никаких причин для задержек сроков строительства своих объектов мы не видим. Конечно, при условии, если органы власти и монополисты будут беспрерывно продолжать работать и принимать проекты.
Существенно на работу стройки может повлиять вторая волна пандемии, если 30% населения заболеет коронавирусом. Но пока всё под контролем».
На какие меры пришлось пойти застройщикам, чтобы обеспечить безопасность и сохранение темпов работ на стройках? Как проводится прием и передача квартир в новых условиях?
Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:
«В ситуации с коронавирусом есть не только минусы, но и плюсы. На стройке процентов на 50 стало чище. В любой проблеме мы видим новые возможности для развития нашей компании. Мы не останавливали работы на строительной площадке и с самого начала пандемии строго соблюдаем требования по безопасности. У каждого сотрудника есть набор одноразовых масок, перчаток, выполняются дополнительные условия в части использования санитайзеров и обработки помещений.
Весь апрель наш офис продаж работал непрерывно. Мы мгновенно адаптировались под новую ситуацию. С самого начала пандемии была организована комната безопасных сделок.
Были и непростые моменты. В одном из введенных в эксплуатацию домов мы передали квартиры в жесточайших условиях. Дом из 200 квартир мы обычно передаем не более чем за 4 дня. Тут этот процесс пришлось продлить на 1,5 месяца. Если раньше в среднем мы принимали и передавали один этаж в час, то в новых условиях за это же время получалось 1-2 квартиры. Но мы это сделали, и 90% клиентов остались нам благодарны. 10 % приняли решение подождать окончания пандемии.
Цены на квартиры будут продолжать расти. Сейчас наши клиенты частично ушли в выжидательную позицию. Каждый второй озабочен стабильностью собственного дохода и пока не понимает, что будет дальше. Поэтому либо потенциальные покупатели держат средства «под подушкой», либо начинают осторожно вкладывать их в квартиры. Недвижимость, как и всегда, остаётся одной из лучших инвестиций. Например, в период с 2019 по 2020 год на наших объектах, связанных с проектным финансированием, стоимость квартир поднялась на 54%.
Пандемия ускорила процессы, которые мы давно планировали запустить. Мы доработали и начали использовать систему онлайн сделок и онлайн показы квартир. Тем не менее, клиенты как приходили, так и приходят на строительную площадку и в офис. Такова реальность приобретения и продажи квартир. И это еще не скоро изменится».
Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»: «Первые две недели после введения режима самоизоляции у населения был конкретный стресс, в отделе продаж снизилось количество звонков, люди стали вести себя очень осторожно и аккуратно. Работа шоу-рума была остановлена, показы квартир были перенесены в онлайн режим. По мере необходимости сотрудники появлялись в офисе, но в основном работали удаленно. Сейчас компания работает в обычном режиме.
В целом по апрелю зафиксировано снижение трафика обращений минус 40%. Примерно такое же снижение по количеству сделок. Выправило ситуацию введение программы субсидированной ипотечной ставки в 6,5%.
Если мы обойдемся без дополнительных стрессов и удержим рынок труда в нормальных параметрах, то этот кризис будет более управляемым.
Очень рассчитываем, что 19 июня, когда состоится очередное заседание ЦБ, они увидят основание для снижения ставок, а значит, будут и предпосылки для того, чтобы субсидирование ипотеки стало еще более интересным для потребителей».
Насколько за эти месяцы изменились предпочтения покупателей квартир в новостройках?
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»: «В первую половину апреля все сидели по домам, никакой речи о продажах не могло быть и речи, но потом мы все научились «жить под водой» и дышать. Удивительно приятным событием стало решение Банка России сохранить ключевую ставку на уровне 6%, что говорит о том, что наши финансовые власти научились справляться со своими прямыми обязанностями.
Введение льготной ипотеки под 6,5% буквально взорвало рынок. Вал спроса зашкаливал, хотя он наталкивался на технические ограничения. Так, из-за остановки работы Росреестра клиенты не могли быстро оформить продажу жилья для первичного взноса по ипотеке.
В целом по рынку в апреле в среднем просадка на 40%, а в мае, как не удивительно, недвижимость остается самой привлекательной нишей для инвестирования. Очень много появилось клиентов, у которых денег нет вообще, даже на первый взнос, но они готовы брать ипотеку на льготных условиях.
В июне, скорее всего, будет реализован накопившийся за время режима самоизоляции спрос, а вот в июле, скорее всего, что будет спад спроса из-за того, что все разъедутся по дачам и будут отходить от произошедшего».
Как ситуация отразилась на динамике продаж и появлении новых форматов работы сотрудников?
Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»: «В марте в «Главстрой Санкт-Петербург» был ажиотажный спрос квартиры, который превышал прошлогодний показатель примерно 20%. Это было связано, в первую очередь, с колебанием курса валют. Мы полагали, что его формировали инвесторы, которые хотели вложить свои средства в недвижимость.
В апреле, в связи эпидемией, были закрыты МФЦ, поэтому основная работа была направлена на поиски возможностей по электронной регистрации сделок. Одновременно с этим мы переводили наши отделы продаж на дистанционный формат работы. Все сотрудники дисциплинированно работали из дома, обрабатывая многочисленные обращения потенциальных покупателей. Однако, конверсия была невысокой, поскольку в основном клиентам нужны были консультации.
Ситуация изменилась с появлением господдержки и ипотечной программы со ставкой 6,5% годовых: интерес людей начал конвертироваться в покупки. Это произошло, в том числе, благодаря тем банкам, которые очень быстро разработали программы со субсидированной ставкой. Мы реализовали подобную программу со ставкой 0,5% годовых с банком ВТБ, сейчас находимся на стадии подписания договора с Альфа-банком по реализации ипотечной программы со ставкой 0,01% до конца 2020 года, то есть практически без минимальных промежуточных платежей.
Эти инструменты стали основным драйвером продаж в наших жилых комплексах, потому что люди заинтересованы снизить кредитную нагрузку в первый год получения ипотечного кредита. Покупателям интересна ставка 5,9-6,5% процентов, но они не уверены, что смогут выплачивать полный ежемесячный платеж в первый год получения кредита.
Строительные работы на объектах «Главстрой Санкт-Петербург» не останавливалась, они выполнялись в соответствии с графиком. На каждой строительной площадке были предприняты повышенные меры безопасности.
В мае сотрудники офиса, до этого работавшие дистанционно, вышли на работу и начали передавать квартиры во введенных корпусах. Но пока часть населения ведет себя очень аккуратно, не все готовы выходить из режима самоизоляции до отмены карантина. Чтобы им помочь, мы предложили услугу по видео-передаче квартир, а также формат онлайн-показа. В новых условиях мы ищем новые формы работы с покупателем».
Какие проблемы волнуют застройщиков в регионах?
Елена Бодрова, исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов»: «По итогам анкетирования региональных застройщиков, которое РГУД проводила в апреле, просадка спроса идет на 40-50%. В апреле все столкнулись с трудностями электронной регистрации сделок, и пришлось там, где невозможно использование электронной цифровой подписи, просить власти наладить работу Росреестра и МФЦ.
Что касается господдержки, то все застройщики отмечают важность и нужность запуск программы льготной ипотеки под 6,5%, но в регионах предлагают ее продлить до 2022 года и повысить размер кредита. Кроме того, в регионах есть сильный запрос на поэтапное раскрытие счетов эскроу, которое могло бы сократить издержки застройщиков.
Компании, претендовавшие на льготное кредитование, столкнулись с непониманием банковского сообщества, как эти кредиты выдавать, поскольку введенные правительством меры не коррелируются с требованиями 214-ФЗ. Также в регионах идет диалог между застройщиками и властью о льготных арендных ставках по оплате существующих земельных участков и о выводе на торги новых.
Результаты опроса говорят о том, что уровень ожиданий региональных застройщиков примерно такой же, как на рынке Санкт-Петербурга».
Что поменялось за последние три месяца в работе банков?
Екатерина Синельникова, заместитель директора Департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург»: «Можно ли одной фразой обрисовать все, что с нами происходило весной 2020? – Да, цитатой из «Алисы в стране чудес»: «Нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на месте, а чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее». Молниеносная реакция на новые условия, адаптация, реализация.
В банке старались максимально поддержать как клиентов из пострадавших отраслей, так и потенциальных покупателей недвижимости. Так, для облегчения подготовки пакета документов для получения ипотечного кредита, из списка необходимых для получения кредита документов была исключена трудовая книжка. Все справки из банка были заменены выписками из карт, которые клиент может скачать самостоятельно из личного кабинета, а банковский аккредитив переведен в онлайн формат. Если бы не пандемия, эти все вопросы обсуждались бы значительно дольше. Новые условия позволили сделать скачок на 10 лет вперед в части процессов и внедрения online сервисов».
Насколько сложнее стало привлекать денежные средства дольщиков и инвесторов?
Дмитрий Фалкин, директор управления привлечения инвестиций Группы RBI: «RBI – не самый крупный застройщик, который, однако, работает во всех продуктовых и ценовых сегментах, что дает возможность говорить о тенденциях на рынке.
Так, в бизнес-классе спрос сохранился благодаря инвесторам, заработавшим на изменении курса валюты, и вкладывающим свой доход в ликвидную недвижимость. Второй фактор, повлиявший на уровень спроса, — соответствующий обстоятельствам объем предложения. Спрос в сегменте бизнес класса с ценой квадратного метра около 200 т.р. – сейчас снижается, поскольку основные покупатели — это представители реального сектора экономики, консалтингового бизнеса, рестораторы, которые наиболее всего пострадали из-за пандемии коронавируса.
Покупатели в сегменте доходных апартаментов также находятся «на паузе», количество сделок здесь существенно сократилось. Основным драйвером продаж апартаментов и гарантией будущего дохода для покупателя является состояние туристической отрасли, которая сейчас находится в состоянии полной неопределенности. У инвесторов и застройщиков большие надежды на внутренний туризм после восстановления отрасли.
Спрос сместился в сторону загородных проектов. На этом рынке спрос вырос в разы. Безусловным драйвером является сельская ипотека в рамках госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий».
В комфорт классе в этой роли выступает дотируемая государством программа субсидирования банков и застройщиков, которая позволяет банку снижать ипотечную ставку, а застройщику компенсировать кредитору недополученные проценты.
Отделы продаж компании работают удаленно, продажи идут в абсолютно новом режиме. Наша компания запустила видеопоказы квартир в формате видеоблогов, для чего проведено дополнительное обучение персонала и закуплено новое оборудование. Процесс демонстрации объекта недвижимости идет удаленно при активном участии самого покупателя на платформе Zoom. Это положительно сказывается на динамике продаж».
Как общественные объединения организуют диалог между бизнесом и властью?
Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций: «Сложившаяся ситуация повлияла и на деятельность общественных объединений. Так, на время пандемии сайт и соцсети союза стали площадкой для публикации позитивных новостей участников рынка, например, о большом количестве ввода социальных объектов – садиков и школ. Горожане должны об этом знать. Союз плотно взаимодействует с Комитетом по строительству и профильным вице-губернатором Николаем Линченко. Они в рабочем режиме активно помогают застройщикам решать оперативные вопросы, например, возникшие из-за приостановки работы Росреестра и МФЦ.
Чтобы обеспечить возможность прямого диалога бизнеса и власти на сайте появилась новая рубрика «Задать вопрос власти», проведена видеоконференция на платформе Zoom с заместителем председателя Комитета по строительству Евгением Барановским. Такие встречи с руководителями профильных комитетов и служб из цикла «Пять вопросов к власти» обязательно продолжатся. Помимо рабочей жизни, продолжалась и общественная жизнь. Так, при поддержке Союза вышел журнал к 75-летию Победы в Великой Отечественной войне, где были отмечены строители, возрождавшие город, и нынешние ветераны. В Союз продолжают поступать работы на конкурс детских рисунков, где дети рисуют строителей и заявки на конкурс песни.
После выхода из карантина и снятия ограничений запланирован ряд мероприятий для продолжения активного диалога между властью и бизнесом Санкт-Петербурга».
Что волнует сегодня застройщиков в Ленинградской области? Что изменилось или изменится для строительной компании после признания ее системообразующей?
Руслан Юсупов, президент Союз строительных организаций Ленинградской области: «В строительном комплексе Ленинградской области есть просадка по продажам на 40-50% в марте-апреле, по сравнению с аналогичным периодом прошлых лет. Но удачный май, позволил частично эту просадку компенсировать.
В первые дни «президентских каникул» на рынке была легкая паника из-за неопределенности, возникшей из-за отсутствия разъяснений по введенным федеральным правительством запретам. Сейчас все стабилизировалось, стройки продолжают работать, в том числе, благодаря частичному переходу на проектное финансирование.
Вообще, сложилось такое впечатление, что власти переживают за рынок сильнее, чем сами застройщики. Например, весь апрель-май чиновники всех уровней активно обсуждали ситуацию на рынке: где есть какие проблемы, как спасти, как помочь.
В отличие от региональных властей, у которых не так много механизмов для оказания прямой поддержки девелоперам, федеральный центр оперативно отреагировал, приняв определенные решения для поддержки отрасли. Так, было принято решение о снижении критерией для получения статуса системообразующей организации, для которых, в случае необходимости, предусмотрен целый ряд мер поддержки: льготное субсидирование, госгарантии, отсрочки по уплате налогов и взносов и т.д. Косвенным плюсом получения статуса системообразующей компании для застройщиков уже сейчас стало упрощение переговоров с банками.
Самое главное, что сделали региональные власти — не остановили строительную отрасль!
Как ни парадоксально звучит, но сегодняшняя кризисная ситуация на рынке обернется в дальнейшем благом, потому что все эти удары заставляют бизнес видоизменяться, адаптироваться и умнеть».
Видеозапись мероприятия доступна по ссылке https://www.youtube.com/channel/UCBFBLvqsjqBQgF61X_m2mkw
Ассоциация REPA продлила срок приёма заявок на WOW Awards – ежегодную премию, награждающую лучшие рекламные проекты в сфере недвижимости. Отправить работы на конкурс теперь можно до 17 июня.
Юлия Солодовникова, руководитель REPA и WOW Awards:
«В 2020 году из-за пандемии некоторые компании не смогли подтвердить участие до первого июня. Нам важно, чтобы застройщики, архитектурные бюро, брокеры и консультанты рынка имели достаточно времени на подготовку. Поэтому мы дали ещё 10 дней, чтобы в спокойном режиме успеть всё сделать. До 17 июня все 26 номинаций открыты для подачи».
Посмотреть номинации WOW Awards с описанием
Если начать сегодня, остаётся 2 недели – достаточное время, чтобы собрать конкурсные кейсы: написать тексты, подобрать иллюстрации, найти или смонтировать видеоролики. Для победы в премии важно произвести впечатление на членов Жюри в первые 30 секунд просмотра работы. Как подготовить заявку «с WOW-эффектом», читайте в инструкции оргкомитета.
Действует скидка 10% от 10 работ. Посмотреть прайс.
Принимаются проекты, реализованные с 1 июня 2019 по 31 мая 2020 года.
WOW Awards проходит уже в девятый раз и ежегодно собирает проекты со всей России. В 2018 году в премии участвовало 27 городов, в 2019 их стало 28. Выходили в финал и побеждали проекты из Москвы, Уфы, Липецка, Твери, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Тюмени, Анапы, Пензы, Белгорода. С 2020 года география включает СНГ, уже заявились компании из Казахстана и Латвии.
Узнайте больше на официальном сайте премии.