Центр преображения
Красногвардейский район занимает одну из лидирующих позиций по объемам строительства офисной и торговой недвижимости. Этому способствует близость его отдельных территорий к историческому центру города, наличие видовых набережных и крупных площадок под редевелопмент.
В тройке лидеров
За последние восемь лет в Красногвардейском районе было построено и реконструировано 25 административно-офисных объектов общей площадью 283,3 тыс. кв. м. Это около 10% всех построенных за этот период в Петербурге офисов. И хотя отрыв от районов-лидеров значительный (для сравнения, за тот же срок в Московском районе возведено 661,5 тыс., а в Центральном – 353,2 тыс. административно-офисных «квадратов»), интерес к Охте со стороны девелоперов офисной недвижимости неоспорим. По крайней мере к некоторым ее частям.
Среди наиболее крупных бизнес-центров, введенных в эксплуатацию за этот период, – «Санкт-Петербург Плаза» (95,3 тыс. кв. м) и Eightedges (19,5 тыс.) на Малоохтинском пр., «Русские самоцветы» (22,8 тыс.) на площади Карла Фаберже, «Охта-Хаус» (12,7 тыс.) на Индустриальном пр., «Ростра» (11,8 тыс.) на Заневском пр., «Формида» (10 тыс.) на пр. Энергетиков, «Леон» (8 тыс.) и Re-forma (6,2 тыс.) на шоссе Революции и др.
Красногвардейский район весьма неоднороден по уровню предлагаемых офисных помещений и арендных ставок. Наиболее качественные объекты расположены вблизи станций метрополитена, которых здесь всего две – «Ладожская» и «Новочеркасская», а также на Малоохтинской наб. и шоссе Революции. Офисный кластер в зоне «Полюстрово», включающий сразу четыре бизнес-центра, сформирован компанией «Теорема» Игоря Водопьянова.
По данным компании Colliers International, на конец 2015 года в районе действовали 18 бизнес-центров классов А и В суммарной арендной площадью около 189 тыс. кв. м. Около 90% из них приходятся на офисы класса В. Объем вакантных площадей в бизнес-центрах Красногвардейского района на сегодняшний день достигает 17%. Ежемесячные арендные ставки в классе А составляют 1500-1700 рублей, в классе В – 800-1100 рублей за «квадрат». Закрытие сделок происходит по ставкам в среднем на 5-10% ниже, добавляют в компании East Real.
В ближайшие 2-3 года существенного ввода новых площадей в бизнес-центрах на Охте не предвидится. Один из немногих проектов, заявленных здесь к вводу в 2016 году, – офисное здание на пересечении Львовской ул. и ул. Маршала Тухачевского, неподалеку от Полюстровского парка. Участок площадью 9,1 тыс. кв. м был приобретен строительной компанией «Темп» в 2013 году на торгах Фонда имущества за 74,8 млн рублей. Общая площадь достраиваемого бизнес-центра составит около 13 тыс. кв. м. Однако эксперты связывают спад строительной активности на офисном рынке не с отсутствием интереса у девелоперов или арендаторов к конкретной локации, а с общей экономической и градостроительной ситуацией в городе. Офисные проекты активизируются на Охте при более благоприятной рыночной конъюнктуре, убеждены они.
Торговая перспектива
За последние восемь лет в Красногвардейском районе было построено и реконструировано 35 торговых объектов общей площадью около 273,3 тыс. кв. м. Среди наиболее крупных торговых объектов, введенных в эксплуатацию за этот период, – третья очередь торгово-развлекательного комплекса «Заневский каскад» (62,6 тыс. кв. м) на Заневском пр., торгово-выставочный комплекс «Русские самоцветы» (25 тыс.) на площади Карла Фаберже, гипермаркет Metro Cash & Carry (17 тыс.) на пр. Косыгина, торгово-офисный центр (16,5 тыс.) на Магнитогорской ул., оптоклуб «Ряды» (16 тыс.) на Шафировском пр., продовольственный гипермаркет «К-Руока» (11,2 тыс.) на Пискаревском пр. и гипермаркет строительных товаров «Метрика» (12,4 тыс.) на пр. Энергетиков, реконструированный за счет городского бюджета Хасанский рынок (10,6 тыс.) на одноименной улице и др.
В 2015 году на фоне серьезного спада ввода торговых площадей в Петербурге Красногвардейский район выбился в тройку лидеров по объемам строительства: тут возведено сразу пять торговых объектов общей площадью 46,8 тыс. кв. м. А в текущем году район станет абсолютным лидером ввода современных торговых площадей, поскольку в августе 2016-го здесь откроется торгово-развлекательный комплекс «Охта Молл» общей площадью 148 тыс. кв. м. Этот объект войдет в пятерку крупнейших торговых объектов Петербурга и станет единственным «стотысячником», введенным в городе в 2016-2017 годах.
ТРК «Охта Молл» – первая очередь многофункционального комплекса, который реализует концерн SRV в квартале, ограниченном пр. Шаумяна, Якорной ул., пробивкой пр. Металлистов и Магнитогорской ул. Земельный участок общей площадью 8,5 га был приобретен компанией в 2010 году, тогда же было впервые заявлено о реализации проекта, который первоначально носил название Septem City. Сейчас он переименован в «Охта Сити». Площадь будущих зданий составит более 400 тыс. кв. м. Концепция МФК еще окончательно не утверждена, но предполагается, что помимо торговых площадей он будет включать в себя офисы, гостиницы, многоуровневый паркинг и др. Как рассказали в SRV, решение о застройке оставшейся территории будет принято после ввода в эксплуатацию ТРК «Охта Молл».
Локальные КОТы
Не отказывается от дальнейшего преобразования площади у Ладожского вокзала холдинг «Адамант». Новый амбициозный проект, представленный компанией на Градсовете в начале 2014 года, предполагает снос действующего ТРК «Заневский каскад – 1» и размещение на его месте 100-метрового небоскреба. А на соседнем участке, на месте снесенных аварийных домов в Уткином проезде, должна появиться еще одна высотка – до 60 м. В этих зданиях планируется разместить многофункциональный комплекс, включающий офисные, торговые помещения, подземный паркинг и др. Разрешение на строительство здания в Уткином проезде получено компанией «Международное», аффилированной с холдингом «Адамант», в октябре 2015-го. На сайте самого холдинга пока анонсирован только проект строительства четвертой очереди МФК «Заневский каскад» площадью 120,6 тыс. кв. м. Его нижнюю часть займет торгово-развлекательный комплекс со стандартными для «Адаманта» продуктовым гипермаркетом, галереей магазинов одежды и обуви, кафе и ресторанами, боулингом, ледовым катком и игровой зоной. Девять верхних этажей МФК отдадут под офисный центр. Решение о сносе первого «Заневского каскада» и возведении на его месте новой высотки будет принято после реализации этого проекта, заявляли ранее в холдинге.
В 2014 году «Охта групп» приобрела у логистической компании «Транссфера» территорию в 17 га на Пискаревском пр. Часть пятна (5 га) занимает офисно-складской комплекс площадью 14 тыс. кв. м. На 12 га земли, свободных от строений, девелопер планирует построить многофункциональный центр площадью еще 50 тыс. кв. м, который будет включать торговую, офисную и складскую недвижимость. Как отметил новый владелец территории, осваиваться она будет поэтапно, в зависимости от спроса.
Девелоперские компании связывают перспективы Красногвардейского района с его основными преимуществами – близостью к центру города, наличием большого количества участков под редевелопмент, особенно вдоль набережных. В ближайшие 3-5 лет, по мнению экспертов, здесь будут активно развиваться все сегменты недвижимости, а объемы ввода торговых и жилых площадей уже к 2017 году увеличатся более чем вдвое. Искусствовед, архитектурный критик Мария Элькина считает этот район наиболее удачным местом для появления новой качественной архитектуры и реализации самых смелых проектов. «В пустотах существующей застройки Охты еще появится что-то весьма неожиданное, а ее набережные можно задействовать для отдыха горожан по примеру того, как это сделали в Париже и других европейских столицах», – резюмирует она.