Пять принципов Кена Янга
Гостем Международного строительного чемпионата – 2023 стал Кен Янг, малайзийский архитектор, мировой эксперт в области экологического и энергосберегающего проектирования, автор книг по экодизайну. В 2008 году The Guardian включила Янга в число «50 человек, которые могут спасти планету», назвав его «ведущим в мире архитектором зеленых небоскребов». В Санкт-Петербург он прилетел всего на несколько часов, чтобы выступить с лекцией «Архитектура на благо планеты».
От хиппи до Греты Тунберг
Удивительно, но сегодняшние принципы зеленого строительства были доступны проектировщикам зданий более полувека назад, в самом начале 1970-х годов. Тогда юный выпускник Архитектурной школы АА в Лондоне Кен Янг включился в работу над проектом автономного самодостаточного здания и впервые задумался над тем, как начать максимально использовать не только инженерные новинки того времени, но и природную составляющую, что совпадало с популярной субкультурой хиппи, призывающих вернуться к естественной природной чистоте.
Эти идеи Янг сделал основой своей диссертации в Кембриджском университете в 1974 году. Через два десятка лет, на очередной волне интереса к зеленому строительству, она была издана под названием «Проектирование с участием природы» (Designing with Nature). В ней Янг рассказывал, как создавать здания, взаимодействующие с природой.
Увы, эти идеи оказались не реализованными и даже не востребованными у заказчиков, потому что ископаемые и природные ресурсы были дешевы, считает Янг. И только сейчас, когда климатический кризис стал очевидным для всех – от простых жителей разных регионов планеты, страдающих от небывалой жары или внезапных наводнений, до политиков и глав государств, – интерес к зеленому строительству снова переживает ренессанс.
«Думаю, что мы строим и проектируем неправильные вещи, – уверяет именитый архитектор. – Многие ли из нас осознают, что у нас есть всего 20–30 лет, до того как планета станет настолько загрязненной, что на ней нельзя будет жить? 40 лет назад мы проектировали здания с минимальным воздействием на среду, но теперь этого мало. Надо проектировать так, чтобы восстанавливать природу».
Зеленые небоскребы
Сегодня доктор Янг возглавляет британскую компанию Llewelyn Davies Yeang и руководит малайзийским архитектурным бюро T. R. Hamzah & Yeang Sdn. Bhd с офисами в Куала-Лумпуре, Лондоне, Пекине, Шэньчжэне и Сиднее, а также читает лекции в университетах по всему миру. Им создано более двухсот зданий, в том числе более десятка небоскребов с вертикальными садами, естественными вентиляцией и освещением, возобновляемыми источниками энергии, ресурсосберегающими новациями и материалами, которые служат как можно дольше при минимальных затратах на их производство и эксплуатацию.
Свои здания Янг сравнивает с созданием биотических протезов: их следует так же органично задействовать в живой природе и так же много времени уделять исследованиям материалов и технологий, чтобы добиться нужного эффекта.
«Мы проектируем здания так, чтобы своей формой, расположением компонентов и материалами они наиболее гармонично вписались в особенности местного климата, учитывая движение солнца в течение дня или сезонное изменение температуры воздуха», – поясняет принципы биотической архитектуры Янг.
Его зеленые небоскребы внешне действительно зеленые и покрыты растительностью от подвалов до кровли. Сегодня никого не удивишь террасами и крышами с лужайками и деревьями, но Янг в экопроектировании идет дальше и буквально переносит флору и фауну в тело небоскребов, создавая экосистему, во всем похожую на окружающую естественную среду. Дальше она начинает жить своей жизнью: растения создают симбиоз друг с другом, птицами и насекомыми, подпитываясь дождевой водой и солнечным светом.
«В офисном здании Suasana PJH 2C5 в Малайзии созданы участковые озеленения общей площадью 1,3 миллиона квадратных футов, – поясняет Кен Янг. – Мы проводили эксперимент: изучали среду обитания и строили матрицу биоразнообразия. Сначала подбирали растительность, а потом фауну, которая могла бы ее заселить, но при этом отказывались от инвазивных видов, то есть совмещали правильную флору и правильную фауну в каждом ареале. А потом уже разрабатывали ландшафт, чтобы поместить эти виды. Во всем должен практиковаться такой экологический подход: сначала растительность, потом фауна, потом ландшафт и все это сочеталось бы с человеческой экосистемой в общем конструктиве здания. Так получаются искусственно созданные экосистемы, которые максимально отвечают окружающей природе».
Следуя этому принципу, в жилом небоскребе Skylon Residences архитекторы сымитировали природную вертикаль: на нижних этажах поселили бабочек и стрекоз, на средних – певчих птиц, на верхних – перелетных. Во французском районе La Reunion Янг распространил природную среду не только на здания, но и на кварталы, вплетая зеленые насаждения в городскую инфраструктуру. Эти зеленые коридоры с размытыми границами образуют непрерывную среду: они поднимаются в здания, тянутся под мостами и над подземными переходами. В результате городской житель может выйти из квартиры и через несколько десятков метров оказаться в природном парке.
Дом для счастливой жизни, или Как правильно расставить приоритеты
В экопроектировании Янг призывает руководствоваться пятью основными принципами в определенном порядке.
Первое: определить, что делает человека счастливым. То есть улучшать качество жизни, делать нахождение в здании более приятным, а людей более здоровыми.
Второе: снижать воздействие на природу и даже стараться восстанавливать ее. Такой подход требует изучения экологии. Это несложная дисциплина, а если преподавать ее архитекторам, то мир изменится к лучшему.
Третье: рационально использовать воду, относиться к ней как к ценному ресурсу, максимально использовать рециркуляцию, очищать и беречь.
Четвертый фактор: энергия, от которой зависит жизнь любого города. Надо научиться использовать возобновляемые источники: ветер, солнце, геотермальную энергию, приливы.
Пятое: материалы для строительства. Статистика говорит о том, что от 40 до 60% содержания свалок – это отходы стройки или стройматериалы. Надо минимизировать отходы стройиндустрии, надо придумать материалы, которые могут использоваться повторно или перерабатываться.
«Будут ли зеленые здания экономически выгодными? – вновь и вновь отвечает Кен Янг на самый популярный вопрос. – На строительство SOLARIS мы потратили на 6,5% больше, чем в среднем по отрасли. Если сделать здание просто зеленым, то есть пройти сертификацию по стандарту LEED, то получим плюс 6–10% к проекту, суперзеленым – плюс 20-25%. Как эти расходы возместить? За счет ресурсосбережения, конечно! В случае SOLARIS оно приносит пару миллионов долларов ежегодно и окупается за 5–6 лет.
Социальные выгоды от зеленого строительства еще выше, чем от энергосбережения. Обычно я говорю людям: стройте зеленые здания, потому что это морально оправдано. Это правильнее с этической точки зрения. Исследования показывают, что 80% воздействия на природу и изменение климата вызваны строительством и его влиянием на окружающую среду. Конечно, вам хочется, чтобы здание было экономически выгодным, но ведь вы ставите более высокую цель – вы сберегаете планету».
Комментарий
Раис Баишев, соучредитель и руководитель проектов АБ «Остоженка»:
- Рано говорить о том, что озеленение кровель и фасадов вносит существенную лепту в создание экологичной жилой среды. Пока зеленая архитектура не превратилась в хорошо продаваемый товар, нет никакой надежды, что по доброй воле архитекторов или чьей-то еще она сможет глобально влиять на экологию города.
Вспомним такой материал, как стекло: некогда дорогое в производстве, трудно изготавливаемое, оно применялось в остеклении зданий крайне мало. Сегодня из стекла и светопрозрачных конструкций можно делать не только весь фасад, но и кровли. Тому, чтобы озеленение стало таким товаром, препятствует многое, в первую очередь климатические ограничения, которые тормозят развитие зеленой архитектуры в сегменте жилья.
Да, благоустройство дворов и пространств общего пользования стало за последние годы обязательным сопровождением квадратных метров и выгодной локации – теперь озеленение заметно влияет на стоимость продаваемого жилья. Без этого гарнира архитектурное блюдо уже не подается, когда речь идет о жилых комплексах высокого качества. Однако на фасады и террасы в массовом жилье зелень пока не проникла – нужны серьезные финансовые вложения, которые помогут создавать качественные зеленые фасады и кровли, несмотря на климатические препятствия.
Сегодня, когда небоскребы поднимаются над облаками, что мешает нам забирать ввысь ту самую зелень, которая была когда-то выше любого здания? Если рассматривать архитектуру как место обитания человека, где создаются одинаковые условия проживания, приближающие юг к северу, восток к западу, небо к земле, очевидно, что за зеленой архитектурой будущее, но момент, когда она будет влиять на экологию города в глобальных масштабах, еще впереди.
Как адаптируется рынок новостроек к новым реалиям проектного финансирования, рассуждает в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Арсений Лаптев.
– Как «Арсенал-Недвижимость» планирует строить свою работу в рамках новой схемы финансирования строительных проектов? Какие из них будут достраиваться по старым правилам, а какие – по новым?
– Мы готовы к 1 июля, новая схема не стала для нас чем-то неожиданным. Мы активно привлекали кредитные средства банков и ранее, не пришлось придумывать ничего с «чистого листа».
Кредитные средства мы используем исключительно для подстраховки, что позволяет нам не быть привязанными к каким-либо резким колебаниям рынка. Наш ключевой партнер – Банк ВТБ. Кроме того, мы рассматриваем партнерство со всеми крупными банками, которые уже имеют право кредитовать застройщиков в рамках новой схемы.
Текущие проекты «Арсенал-Недвижимости», находящиеся в высокой степени готовности, согласно установленным законодательством критериям, будут достраиваться по старым правилам и по намеченному графику. Отмечу, что таких большинство. Это и жилой комплекс «Гольфстрим» в Кудрово, и «YouПитер» в Мурино. В высокой степени готовности находится и реализуемый нашей компанией в Приморском районе Санкт-Петербурга жилой комплекс «Ariosto!».
Есть у нас и проекты «переходного» периода – мы уже заявили о переходе на эскроу-счета в третьей очереди жилого комплекса «Энфилд», который возводим в поселке Бугры на территории Всеволожского района. При этом первые две очереди «Энфилда» под эскроу уже не подпадают. А вот все наши будущие проекты, безусловно, будут реализовываться по новым правилам. Причем работу с банками мы начинаем уже на стадии проектирования, поскольку понимаем, что минимальное расчетное время подготовки к старту проекта теперь – 4–6 месяцев.
– Работа по новым правилам потребовала структурных преобразований?
– Я думаю, что многие застройщики (и «Арсенал-Недвижимость» в этом случае – не исключение) столкнулись с необходимостью реорганизации финансового блока своей компании. У кого-то он в принципе отсутствовал, у кого-то был недостаточно укомплектован. Несмотря на то, что у «Арсенал-Недвижимости» всегда был достаточно сильный финансовый блок, способный оперативно реагировать на требования банка по предоставлению различной документации, составлению финансовых моделей, подаче отчетности, мы также вынуждены были существенно нарастить мощность этого направления, чтобы успешно решать текущие задачи.
– Остались ли пробелы в законодательстве, которые необходимо срочно восполнить?
– Девелоперское сообщество уже неоднократно указывало на необходимость введения поэтапного раскрытия эскроу-счетов, привязанного к конкретным видам работ. Мы также разделяем эту позицию и, кроме того, видим проблему в излишней зарегулированности строительного процесса. Так, в новых условиях совершенно избыточной мерой, на наш взгляд, является требование о подготовке проектной декларации застройщиками. Потребности в такой детализированной проверке компаний со стороны контролирующих органов больше нет. Фактически весь рынок оказался в ситуации двойного контроля – и со стороны госорганов, и со стороны банков.
– Как новые правила изменят рынок? Вырастут ли цены?
– Новая схема предполагает увеличение затрат, рост себестоимости проектов. Итог очевиден – эту планку не смогут взять все те, кто не обладает устойчивым финансовым положением. Да, на рынке останутся сильнейшие, но и они вынуждены будут бороться за покупателя. Рост себестоимости проектов приведет к увеличению цены и, как следствие, падению покупательского спроса. А это, в свою очередь, будет способствовать сокращению количества новых проектов на рынке.
Улучшение качественных характеристик проектов – вот то поле деятельности, где развернется основная борьба за покупателя в будущем, безотносительно к различным финансовым схемам, действующим на рынке. «Арсенал-Недвижимость» в своих проектах старается предвосхитить ожидания наших клиентов. Каждый жилой комплекс по мере реализации улучшает свои характеристики. Показательный пример – жилой комплекс «Энфилд». К третьей очереди проекта мы подошли с высококачественной отделкой, теплыми полами и трехуровневой системой «Умный дом». Требования совершенно иного уровня сегодня предъявляются и к благоустройству проектов. Это уже не просто приятная опция от застройщика, а общественный запрос. Так, в «Энфилде» мы готовим с одним из известных петербургских музеев уникальную коллаборацию, которая выразится в создании настоящей галереи под открытым небом.
– Покупатели уже реагируют на новую схему эскроу?
– Пока сложно однозначно оценивать покупательские настроения, однако любая ситуация имеет как свои положительные, так и отрицательные стороны. Отрицательным фактором для покупателя становится увеличение цены. Но при этом защищенность покупателей квартир от недобросовестных действий застройщиков в рамках договоров эскроу будет стопроцентной.
Застройщику же новые правила игры не позволят оперативно корректировать проектные решения, использовать иные материалы и т. д., поскольку это приведет к замене всей финансовой модели в целом. Еще один вызов для застройщика – необходимость ускорения процесса строительства; важно снизить затраты на обслуживание кредита, персонал, содержание строительной площадки.
Отдельный вопрос – реализация крупных проектов. Подключение ресурсов, возведение улично-дорожной сети, строительство социальной инфраструктуры… С учетом всех составляющих комплексного проекта очень сложно собрать «живую» финансовую модель. Объем собственного участия застройщика здесь будет слишком большим. А кроме того, крупный проект – это множество непредвиденных факторов, выявляющихся в ходе его реализации, что затрудняет построение корректной, устойчивой модели в целом.
– Какие планы у «Арсенал-Недвижимости» на год 2019-й?
– Среди ближайших задач – старт третьей очереди жилого комплекса «Ariosto!». При этом к концу этого года мы планируем вывести на рынок еще один новый проект – и также в Приморском районе Санкт-Петербурга. В целом у нашей компании сформирован земельный банк, в обозримом будущем мы продемонстрируем рынку еще несколько новых концептуальных проектов.
– А есть ли планы по приобретению новых земельных участков?
– Планы, безусловно, есть. Пока мало кто об этом говорит, но мы видим, что земельный рынок в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование испытывает не меньшие трансформации. Так, согласно новым правилам, застройщик не может покупать земельный участок в рассрочку. Невозможны и бартерные схемы, по которым застройщик с лендлордом рассчитывался метрами. Думаю, что здесь будут появляться иные формы партнерства.