Александр Федотов: «Городским дорогам нужен комплексный подход»
Председатель Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) Александр Федотов рассказал «Строительному Еженедельнику» о сегодняшней ситуации в дорожном хозяйстве.
— Александр Михайлович, какие основные направления, связанные с развитием транспортной инфраструктуры города, определены комитетом на сегодня?
— Дороги — локомотив экономики, определяющий скорость и эффективность развития Санкт‑Петербурга и страны в целом. Транспортная инфраструктура является сложной многоуровневой системой, которую связывают процессы строительства, ремонта, содержания с умелым применением новых технологий и строительных материалов. Она определяет качество жизни населения города. Для создания такой системы нужны умелые руки и светлые головы дорожников.
С каждым годом увеличиваются объемы дорожного и мостового строительства, всё больше улиц доводится до нормативного состояния, повышается уровень транспортно-эксплуатационного состояния и безопасности.
Развитие транспортной инфраструктуры должно быть максимально синхронизировано с развитием самого города. Это основная задача, которая стоит перед нами.
В условиях быстрого роста автомобилизации и естественного увеличения нагрузки на улично-дорожную сеть центра Санкт-Петербурга, правительством города прорабатывается комплекс мер по улучшению транспортной ситуации и сохранению исторического центра Северной столицы. Он направлен на создание и развитие магистралей, позволяющих повысить связанность и пропускную способность улично-дорожной сети районов Санкт-Петербурга, а также призванных перенаправить транспортные потоки в обход исторического центра.
Особое внимание уделяется исторической части города, где каждая улочка, переулок требуют индивидуального подхода. Основные трудности при работе здесь связаны с исполнением действующих норм и правил в условиях застройки, не предназначенной для современных транспортных нагрузок.
— Какие объемы финансирования отрасли в этом году, какие источники привлекаются для реализации проектов?
— Для развития транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга в 2023 году выделено почти 105 млрд рублей, в том числе средства федерального бюджета, ИБК и казначейские кредиты.
Из них на дорожное хозяйство предусмотрено 46 млрд. Затратная часть на ремонт дорог в этом году увеличена до 12,3 млрд, включая 1,2 млрд федеральных средств, на капитальный ремонт дорог — до 4 млрд, на ремонт трамвайных путей — почти вдвое по сравнению с прошлым годом: с 1,9 млрд до 4 млрд рублей. Это позволит отремонтировать 22 км трамвайных линий. Все проекты, которые реализуются в этом году, полностью обеспечены финансированием из различных источников: это федеральный и региональный бюджеты, инфраструктурные бюджетные кредиты, концессионные соглашения.
— Получено разрешение на строительство крупного транспортного проекта – Южной широтной магистрали. Расскажите об этом объекте.
— Южная широтная магистраль, строящаяся за счет Адресной инвестиционной программы, - это очень долгожданный объект для Московского, Пушкинского и Колпинского районов. По сути, эта дорога станет дублером КАД и соединит Сарицкую улицу, Петербургское шоссе и шоссе Подбельского. Стратегически важная трасса повлияет на социально-экономическое развитие южной части города.
ЮШМ включает 3 транспортные развязки. Сейчас практически завершены подготовительные работы по расчистке коридора для будущей магистрали. В финальной стадии разработка рабочей документации, регистрация земли для строительства. В ближайшее время планируется дать торжественный старт началу основных работ.
— Какие объекты введены в эксплуатацию в этом году?
— В августе в Приморском районе завершено строительство Шуваловского проспекта от Камышовой до Планерной улицы, связывающего две части района, с возможностью въехать на скоростную магистраль ЗСД.
В мае были введены в эксплуатацию съезды вблизи делового квартала «Лахта Центр», обеспечивающие связь с Приморским шоссе, Приморским проспектом и улицей Савушкина.
— Какие объекты инфраструктуры дорожники сегодня строят в Санкт-Петербурге?
— Прежде всего следует выделить полуторакилометровую транспортную развязку на пересечении Московского шоссе с Дунайским проспектом. Уже через год она обеспечит непрерывную транспортную связь основных городских магистралей в южной части города, выход транспорта на автодорогу федерального значения М-10 «Россия» и далее – на международный транспортный коридор «Европа – Западный Китай». Сегодня генподрядчиком АО «ПО «Возрождение» уже ведутся работы по устройству асфальтобетонного покрытия на первой части путепровода, специалисты завершили переустройство теплосети и линий электропередачи, освобождается пятно застройки для второй части и съездов.
Еще один ключевой проект, реализуемый на юге города, - реконструкция Петрозаводского шоссе со строительством двухуровневой развязки, надземного пешеходного перехода и расширением шоссе до 6 полос движения. Подрядчик ударными темпами завершает работы по установке шумозащитных экранов, переустройству инженерных коммуникаций, завершает комплекс работ по устройству мостового полотна и установке барьерного ограждения. До конца года откроем рабочее движение через железнодорожные пути Октябрьской железной дороги в разных уровнях.
На очереди старт строительства трассы М-32, которая соединит будущую дорогу М–49 с Приморским шоссе. Получим положительное заключение Госэкспертизы в ноябре и сразу же приступим к реализации проекта. Подрядная организация уже осуществляет переброску необходимых сил и средств в зону строительных работ.
Долгожданным подарком для всего города является начало строительства Большого Смоленского моста, который соединит берега Невы в самом широком русле реки - между Володарским мостом и мостом Александра Невского. Длина Большого Смоленского моста - 1,6 километра. Разводной пролет - двукрылый. В сведенном положении высота центральной части моста над водой - 15 метров. Ширина судоходного пролета - 60 метров. Проектом предусмотрено 6 полос движения автотранспорта (по 3 в каждую сторону), в центре - два полотна для движения трамваев. С УДС города его будут связывать три развязки.
Проектная документация загружена в ФАУ «Главгосэкспертиза».
Идеальный случай взаимодействия города и инвесторов. Проект разработан частным инвестором под техническим сопровождением городского заказчика.
— Что можно сказать про выполнение плановых показателей национального проекта «Безопасные качественные дороги» в Санкт-Петербурге в этом году?
— Улично-дорожная сеть, проспекты, набережные, шоссе преображаются. Повышение скорости и комфорта передвижения по ним отмечают сами автомобилисты и жители города. Протяженность трасс, отвечающих всем нормативным требованиям, неуклонно увеличивается.
Санкт-Петербург присоединился к реализации национального проекта «Безопасные качественные дороги» в 2021 году. В этом году запланировано заменить покрытие проезжей части и восстановить благоустройство на 250 км, из них в рамках национального проекта отремонтировать более 150 км на 63 объектах.
Стоит отметить, что в рамках реализации нацпроекта БКД в этом году впервые применили подход маршрутного ремонта. Дорожное полотно обновлено на Арсенальной, Ушаковской, Пироговской, Выборгской набережных и на Приморском проспекте. То есть по правому берегу Невы от въезда в город до ЗСД обеспечен практически сквозной беспрепятственный и безопасный проезд. Также отремонтированы часть Московского проспекта, Литейный, Ленинский, Витебский проспекты, Песочное шоссе. В стадии активных работ находятся Софийская улица, проспекты Ветеранов и Энергетиков, Приморское шоссе.
— Как идет развитие транспортной инфраструктуры Кронштадта?
— Строительство и модернизация уличной дорожной сети Кронштадта связана с созданием туристско-рекреационного кластера на территории города, посвященного истории ВМФ России. Эта точка притяжения уже стала излюбленной среди жителей и гостей Петербурга. Ежемесячно Кронштадт посещает несколько сотен тысяч туристов. Поэтому сегодня на особом контроле одна из основных задач – развитие инфраструктуры острова Котлин. С этой целью бюджетом города в 2023-2025 гг. предусмотрены расходы в объеме 16,95 млрд рублей. КРТИ уже заключил госконтракты на проведение работ по 5 объектам, еще по одному проводятся конкурсные процедуры. Будут выполнены работы по строительству и реконструкции участков Цитадельского и Кронштадтского шоссе, дорог на территории 7-го и 8-го кварталов и уже строится пешеходная набережная, которая объединит парк «Остров фортов» и сквер «Инчхон».
Для улучшения доступности по заказу Минстроя России компания «ДСК» начала реконструкцию развязки КАД и Кронштадтского шоссе. Со своей стороны, Санкт-Петербург, как я уже говорил, начал реконструкцию Кронштадтского шоссе с расширением до четырех полос от Комплекса защитных сооружений до Цитадельской дороги.
— Около 14 млрд рублей пойдет на развитие дорожной инфраструктуры в Шушарах до 2025 года. Что запланировано сделать в этой части города?
— Мы стараемся поменять сложившуюся ситуацию с развитием улично-дорожной сети на территориях новых жилых кварталов. Строительство улично-дорожной сети достаточно отстало от застройки домов. Руководству города удалось сконцентрировать вливания в решение этой задачи совместными усилиями с привлечением средств бизнеса и средств города.
Что касается поселка Шушары, правительством Санкт-Петербурга решен большой объем имущественных и земельных вопросов. В настоящее время ведется реконструкция Пушкинской улицы. В работе у комитета еще 14 объектов модернизации улично-дорожной сети в микрорайоне. Это строительство Новгородского проспекта, Школьной улицы, Шушарской дороги и других улиц.
— Как повлияли на строительство и реконструкцию объектов транспортной инфраструктуры недавно введенные санкции?
— Импортозамещение в дорожной отрасли ведется с 2014 года, поэтому нам удалось минимизировать те риски, с которыми столкнулись представители других отраслей. Бизнес умело переориентировал логистические цепочки на Восток и на внутренний рынок, что дало отечественным поставщикам толчок и стимул к развитию. В итоге было налажено производство АБЗ, на рынке появились укладочные комплексы, специальная, грузовая техника. Отмечен рост производства основных материалов производителями из Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Сохранить уникальность и индивидуальность Санкт-Петербурга, увеличить темпы его развития, при этом создать современные и комфортные условия для перемещения жителей города ― вот задача, которую ставит перед собой дорожная-строительная отрасль.
О сегодняшнем состоянии и перспективах рынка новостроек сегмента масс-маркет Московского региона, влиянии госпрограммы льготной ипотеки и завершении ее реализации, а также новом проекте, который будет запущен в этом году, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
— Антон Александрович, IKON Development реализует крупный проект комплексного развития территории «Новый Зеленоград». Расскажите, пожалуйста, на его примере, в чем специфика таких проектов?
— Главное, что необходимо учитывать в таких проектах, — это их масштаб. «Новый Зеленоград» предполагает освоение территории площадью более 90 га с возведением почти 1 млн кв. м недвижимости различного назначения. Расчетное число жителей составит порядка 40 тыс. человек. По сути, это строительство небольшого города, поэтому к реализации проекта надо подходить не просто с девелоперскими, а скорее с градостроительными мерками. Необходимо учитывать массу факторов — социальную, коммерческую и иную инфраструктуру, зеленые насаждения, общественные пространства, места отдыха, приложения сил и пр. В «Новом Зеленограде» мы приняли решение строить дома максимальной высотности, но не для того, чтобы «выжать» из участка побольше квадратных метров жилья, а с тем, чтобы освободить максимум территорий для формирования комфортной среды.
Современный проект предполагает создание максимума «полезностей» для жителей непосредственно возле их домов. Например, рядом с детскими площадками у нас ставятся уличные тренажеры. Таким образом, родители могут присматривать за играющими детьми и одновременно заниматься спортивными упражнениями, без необходимости посещать фитнес-центр, тратя дополнительные деньги и время. Причем этим спортинфраструктура не ограничивается. Создан большой теннисный корт, который при необходимости трансформируется в волейбольную или баскетбольную площадку. И мы видим, что это востребовано, на его использование — очередь.
На территории проекта создан большой тематический парк, здесь мы разместили объемные копии изобретений Леонардо да Винчи — подъемный кран, мост, домкрат, формируя тем самым просветительскую функцию. Это вызвало большой интерес посетителей. Для озеленения и оформления цветников использовались редкие для наших мест растения, причем бирки с них специально не снимались — людям было интересно узнать, что за необычная флора появилась рядом с их домом.
Вдумчивый подход касается и коммерческой инфраструктуры. Мы не просто отдаем под нее первые этажи, но и заранее, привлекая для этого консалтинговые компании, планируем функцию — что и где должно находиться, чтобы это было максимально удобно для людей. В итоге там, где задумано кафе, формируется зона под уличные столики на летний сезон, а там, где намечено размещение продовольственного магазина, — предусматривается парковка большего размера. И так далее.
Такой комплексный подход и должен, на наш взгляд, отличать современные проекты комплексного развития территорий.
— Какие опции, по вашему мнению, соответствуют современным проектам в комфорт-классе?
— Пару лет назад я был членом жюри премии Urban Awards, и там была интересная дискуссия именно о том, какие опции должны входить в современные проекты различных классов жилья. Поэтому я сейчас выскажу консолидированную экспертную позицию по комфорт-классу, тем более что я примерно на 90% с ней согласен.
Итак, к комфорт-классу мы относим многоэтажные дома по преимуществу со сравнительно небольшими 1–2-комнатными квартирами площадью 26–45 кв. м («трешки» и многокомнатные варианты есть, но в очень небольшом объеме). Наличие входной группы с холлом 30–40 кв. м. Обязательно предусмотрены колясочные (некоторые добавляют и специальное помещение, где можно вымыть лапы собакам после прогулки). Хорошая отделка мест общего пользования с использованием не самых дешевых материалов. Разнообразная квартирография, в том числе с европланировками. Наличие в квартирах, особенно достаточно просторных, гардеробных (покупатели часто предпочитают именно их вместо второго санузла). Ну и, конечно, набор дворовых функций — детские и спортивные площадки, озеленение, места для выгула собак и пр.
Это ключевые опции комфорт-класса, которые включают в свои проекты практически все застройщики и которые в общем-то ожидает увидеть в этом сегменте покупатель. Разумеется, помимо них, каждый девелопер добавляет какие-то свои «фишки», но они уже, так сказать, к стандарту не относятся.
— Достаточен ли в Московском регионе спрос на проекты в этом сегменте? Основным драйвером спроса сегодня является госпрограмма льготной ипотеки, которую, по планам, свернут с 1 июля 2021 года. Не грозит ли это рынку стремительным падением спроса?
— То, что льготная ипотека стала драйвером, — бесспорно. Но, на мой взгляд, главным была не сама по себе ставка в 6,5% годовых, а то, что государство оказало помощь и отрасли и людям, которые хотели улучшить жилищные условия. Сыграл роль психологический фактор — появление новых (и ограниченных по времени) возможностей для покупателей, хотевших купить жилье, но не решавшихся на это. Повлияла и широта распространения информации. Известно, что и до программы льготной ипотеки многие девелоперы предлагали совместные с банками продукты под те же 6–6,5%. Но не все покупатели об этом знали. Кстати, теперь в рамках этих совместных программ можно встретить ставки и в 2–3% годовых.
Но я обратил бы внимание на другой аспект. Если мы вспомним историю ипотечного кредитования в современной России, то большую часть времени ставка по кредитам составляла показатель ключевой ставки Центрорбанка плюс 2–2,5 п.п. То есть, когда «ключ» составлял 6,5%, ипотеку давали примерно под 9%. А сейчас ключевая ставка 4,5% (совсем недавно была 4,25%). То есть, по идее, ипотеку банки должны были бы давать под 6,5–7% годовых и без всякой программы госсубсидирования. Однако пока этого почему-то не происходит. Тем не менее, если программу льготной ипотеки свернут, очевидно, что у банков есть финансовый рычаг для сдерживания роста ипотечной ставки.
В то же время я согласен с тем, что начиная примерно с середины этого года рынок ждет определенное охлаждение, снижение спроса. И произойдет это вне зависимости от того, прекратят субсидирование ставки или нет. Дело в том, что программа льготной ипотеки действует уже около года (к июлю будет почти пятнадцать месяцев). За это время практически все, кто хотел и имел практическую возможность ею воспользоваться, это уже сделали. Соответственно, платежеспособный спрос уже большей частью удовлетворен: люди вскрыли «кубышки» и купили ипотеку на хороших условиях. Накопления граждан уже вовлечены в процесс, и других нет. И продолжение программы само по себе не создаст новых заемщиков.
— Отмечается, что ипотека с господдержкой вымывает с рынка самое доступное предложение. Достаточен ли объем жилья массового спроса на рынке? Насколько сильно сложившаяся ситуация повлияла на уровень цен?
— В целом действительно появление льготной ипотеки «зачистило» рынок от наиболее доступных вариантов (включая и нераспроданные остатки в старых проектах), и это, в сочетании с самим фактом увеличения спроса, стало существенным фактором роста
средних цен в сегменте. Но далеко не единственным. Цены толкали вверх и переход на проектное финансирование (застройщики заранее об этом предупреждали), и рост стоимости стройматериалов (кстати, ясных объективных причин для этого применительно к российской продукции я не вижу).
При этом на рынок из-за ряда факторов («подмораживание» запусков в начале первой волны пандемии, когда еще никто не понимал, к каким последствиям она приведет, нехватка рабочих мигрантов и др.) вышло меньше жилья, чем планировалось. По моим оценкам, примерно на 20%. Некоторое затоваривание рынка в сегменте массового жилья благодаря активности покупателей в 2020 году ушло в прошлое. В результате сформировался баланс спроса и предложения. В этой ситуации я не вижу предпосылок для снижения цен, даже невзирая на возможное охлаждение спроса. Дело в том, что из-за перечисленных выше факторов девелоперам, особенно в Московском регионе, просто особо некуда «падать». При этом, конечно, такого активного роста цен, как в прошлом году (порядка 20%), в этом не ожидается.
— Расскажите, пожалуйста, какие планы у компании на этот год?
— Главной новинкой этого года станет для нас проект в Сколково, рядом с Мещерским лесом, который мы запустим совместно с ФСК. Архитектурное бюро APEX разработало очень интересный проект комплекса бизнес-класса. Вместе с консультантами из CBRE мы сейчас прорабатываем коммерческую инфраструктуру микрорайона. В конце весны — начале лета, после получения разрешительной документации, начнется строительство и, параллельно, — продажи.
Будет активно строиться в этом году апарт-комплекс премиального класса «Дом Chkalov» на первой линии Садового кольца в Москве, автором проекта которого является Сергей Чобан. Две башни внизу объединяются небольшим 4-этажным торговым центом. В этом году будет завершена работа по надземной части проекта.
Продолжится реализация проекта «Новый Зеленоград». Мы уже начали строительство детсада, должно стартовать возведение нескольких корпусов. Всего там в стройке у нас будет около 300 тыс. кв. м недвижимости. И 80 тыс. кв. м жилья планируется в этом году сдать.
Разумеется, мы ведем и поиск новых интересных проектов. Два из них у нас уже в сделке, еще примерно пять — на рассмотрении. Впрочем, мы не особо гонимся за объемами как таковыми. В целом у нас в портфеле проекты на 1,5 млн кв. м недвижимости, так что работой мы обеспечены. Зато в этом году мы намерены проработать и вывести на рынок совершенно новый продукт, который позволит людям «путешествовать» с нами всю жизнь. Мы рассчитываем, что эта наша идея выстрелит примерно так же, как в свое время Uber или Airbnb. Впрочем, пока об этом рано говорить.
