Ценообразование ведет к справедливости
Власти разрабатывают более справедливую систему ценообразования в части строительства, ремонта и содержания дорог. Для этого специалисты ФАУ «РОСДОРНИИ» детально изучают сегодняшние нормативы, корректируют их и предлагают новые методики расчета показателей. О проделанной работе и применении новых решений на практике в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказала директор департамента ценообразования ФАУ «РОСДОРНИИ» Анна Платунова.
— Анна Александровна, какие задачи предполагается решить в ходе совершенствования системы ценообразования и сметного нормирования в дорожном хозяйстве?
— Все без исключения направления деятельности Института в области ценообразования направлены на повышение достоверности определения сметной стоимости проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, а также работ по ремонту и содержанию с учетом специфики выполнения работ на объектах дорожного хозяйства. Одним из наиболее важных является работа по актуализации отраслевой сметно-нормативной базы по ремонту и содержанию, потребность в которой вызвана изменениями в нормативно-технической базе и необходимостью учета новых материалов, машин и технологий. Также в связи с переходом на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости строительства уделяем особое внимание мониторингу цен специализированных строительных ресурсов, применяемых при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта автомобильных дорог и искусственных дорожных сооружений для обеспечения выпуска индексов по группам однородных строительных ресурсов.
— Как предлагается проводить актуализацию отраслевой сметно-нормативной базы?
— Актуализация отраслевой сметно-нормативной базы начата ФАУ «РОСДОРНИИ» в 2022 году в соответствии с поручениями Минтранса России и Росавтодора и осуществляется поэтапно. В течение 2022 года проведены работы по анализу существующих сметных норм на предмет соответствия требованиям современной нормативно-технической документации в области дорожного хозяйства. Это стало основой для дальнейшего формирования предложений по номенклатуре отраслевых сборников по ремонту и содержанию. Также были намечены методы актуализации: с использованием расчетно-аналитического метода или проведением хронометражных работ (для норм с устаревшими технологиями и ресурсами), либо приведением кодов и наименований ресурсов в соответствие с классификатором строительных ресурсов (для норм с актуальными технологиями и ресурсами). По отдельным нормам на технологии, не применяемые в современных условиях эксплуатации, принято решение об исключении.
Учитывая переход строительной отрасли на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости, разработка актуализированных отраслевых сметных норм на ремонт и содержание осуществляется в формате элементных сметных норм, т. е. по нормативным показателям на соответствующую технологию будет определяться только продолжительность работ с необходимой потребностью в строительных ресурсах, машинах и механизмах и трудозатрат рабочих. Стоимостная часть в отраслевых сметных нормах по ремонту и содержанию будет отсутствовать. При этом формирование стоимости строительных ресурсов (материалов, машин и механизмов, заработной платы) в отраслевой сметно-нормативной базе предположительно будет производиться с использованием данных, размещенных в Федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС).
На сегодняшний день разработаны и проходят процедуру согласования сборники отраслевых сметных норм на содержание, а также проект Методики определения сметной стоимости работ по содержанию.
В целях удобства использования отраслевых сметных норм ФАУ «РОСДОРНИИ» сформированы три сборника: «Автомобильные дороги», «Искусственные дорожные сооружения», «Обустройство». Разработку проекта сборников отраслевых сметных норм по ремонту и соответствующей методики определения сметной стоимости планируется завершить до конца текущего года.
Кроме того, до конца 2023 года будет завершена разработка проекта Порядка утверждения отраслевых сметных нормативов, регламентирующего правила планирования, рассмотрения и утверждения ОСН (далее — Порядок). Согласно его положениям предполагается, что подготовку заключений на предложения по разработке (актуализации) ОСН, формирование плана разработки осуществляет ФАУ «РОСДОРНИИ». Также предусмотрена возможность разработки ОСН иными лицами с последующей проверкой и выдачей соответствующего заключения ФАУ «РОСДОРНИИ».
— К 2024 году планируется разработать недостающие сметные нормы в части ремонта и содержания автомобильных дорог. В какой стадии их разработка?
— В 2024 году запланирована разработка около 40 новых сметных норм по ремонту и содержанию дорог. В настоящее время ведутся работы по формированию предварительного перечня для его дальнейшего обсуждения и с профессиональным сообществом и согласования с Федеральным дорожным агентством, Минтрансом России. Позже он будет размещен в открытом доступе в сети Интернет на сайте ФАУ «РОСДОРНИИ» с возможностью предоставления обратной связи.
— Расскажите, как проходит разработка сметных нормативов, необходимых для определения сметной стоимости проектных и строительно-монтажных работ?
— Процессу разработки сметных нормативов предшествует этап планирования. Производится обоснование целесообразности разработки сметных нормативов, которое рассматривается и включается в План утверждения (актуализации) сметных нормативов, который формирует и утверждает Минстрой России на каждый год (далее — План) в соответствии Приказом от 13.01.2020 № 2/пр.
Разработка сметных норм для выполнения строительно-монтажных работ осуществляется в соответствии с действующими правилами сметного нормирования и представляет определение количества ресурсов, задействованных при выполнении соответствующих СМР. Для технологий, предусмотренных сметными нормами, предварительно разрабатываются технологические карты на основании прогрессивных и рациональных методов организации и технологии выполнения строительных работ на автомобильных дорогах. Затем на основе тесного взаимодействия с заказчиками и подрядными организациями выбираются объекты, на которых реализуются данные технологии и осуществляются хронометражные наблюдения. В процессе наблюдений фиксируются виды и количество ресурсов, задействованных при выполнении СМР, которые на основе правил расчета включаются в сметную норму. Все разработанные сметные нормы согласуются на рабочей группе «Экономика и ценообразование», созданной на площадке ФАУ «РОСДОРНИИ», которая представлена ведущими экспертами дорожного сообщества.
В соответствии с требованиями Методики определения стоимости работ по подготовке проектной документации, утвержденной Приказом Минстроя России от 01.10.2021 № 707/пр, в настоящее время ведется работа по разработке четырех проектов методик определения нормативных затрат на работы по подготовке проектной документации объектов дорожного хозяйства, а именно: в отношении автомобильных дорог, интеллектуальных транспортных систем и систем транспортной безопасности, обследования автомобильных дорог (далее — МНЗ на АД, МНЗ на ИТС, МНЗ на СТБ, МНЗ на обследование соответственно).
В соответствии с Планом в 2023 году запланирована разработка МНЗ на АД, а в 2024 году — трех остальных МНЗ. В части разработки последних (МНЗ на АД, ИТС, СТБ) в настоящее время с участием представителей профессионального экспертного сообщества проектировщиков, входящих в состав соответствующей рабочей группы, осуществляется сбор, анализ дополнительных исходных данных и расчет параметров цены проектных работ. В отношении МНЗ на обследование ведется работа по изучению ее области применения.
— В 2023 году РОСДОРНИИ планирует завершить разработку двух проектов методик для определения стоимости проектирования интеллектуальных транспортных систем и систем транспортной безопасности. Расскажите об этом подробнее: каковы предпосылки к их разработке?
— В соответствии со сроками, установленными Планом, в 2023 году необходимо завершить разработку МНЗ на автомобильные дороги. В отношении МНЗ на ИТС и СТБ до конца 2023 года планируется подготовить первые редакции таких документов в целях их дальнейшего направления на рассмотрение в ФАУ «Главгосэкспертиза России» в соответствии с требованиями Приказа Минстроя России от 13.01.2020 № 2/пр «Об утверждении Порядка утверждения сметных нормативов и о признании утратившим силу Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13.04.2017 № 710/пр "Об утверждении Порядка утверждения сметных нормативов"» (далее — Порядок). Завершение процесса по разработке МНЗ на ИТС и СТБ планируется в 2024 году в соответствии с Планом.
Предпосылками к их разработке является наличие правового пробела в действующем законодательстве Российской Федерации в части расчета стоимости таких работ на стадии проектирования и их дальнейшего обоснования.
Следует отметить, что основной задачей в части совершенствования системы ценообразования при проведении проектных работ является не только переработка действующих Справочников базовых цен (СБЦ), а также разработка новых МНЗ с учетом современных видов, методов и технологий проведения проектных работ, а также возможности расширения зоны персональной ответственности ГИП, ГАП. Таким образом, актуальность разработки МНЗ на ИТС и СТБ обусловлена необходимостью учета современных технологий на стадии подготовки проектной документации. Что в свою очередь приведет к отражению фактической стоимости проектных работ с применением современных технологий, предусматривающих применение на автомобильных дорогах элементов, входящих в состав ИТС и СТБ.
— Что собой представляют новые методики?
— МНЗ на ИТС будет включать нормативные затраты (показатели) на проектирование подразделов, входящих в состав технологических и конструктивных решений автомобильных дорог и искусственных дорожных сооружений, таких как: метеомониторинг, светофорное управление, мониторинг состояния дорожной инфраструктуры, параметров транспортного потока и т. д.
В составе МНЗ на ТБ будут отражены затраты на проектирование инженерных сооружений обеспечения транспортной безопасности, технических средств досмотра и т. д. Эти показатели будут рассчитаны с использованием данных объектов-представителей, по которым с 2018 по 2022 год осуществлялось проектирование таких систем, и (или) на основании данных о фактических трудозатратах проектировщиков.
— Когда планируется распространить действие отраслевых сметных норм на дороги регионального, межмуниципального и местного значения?
— В соответствии с действующими положениями Федерального закона № 257-ФЗ об автомобильных дорогах осуществление дорожной деятельности, в том числе вопросы ценообразования в отношении автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения, обеспечивается уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В настоящее время Минтрансом России, Росавтодором при поддержке ФАУ «РОСДОРНИИ» подготовлен проект изменений в 257-ФЗ, который направлен на установление понятия «отраслевой сметный норматив», в том числе прорабатывается вопрос распространения таковых и на дороги регионального и межмуниципального значения. К отраслевым сметным нормативам планируется отнести как сметные нормы, так и необходимые методические рекомендации для определения сметной стоимости работ по ремонту и содержанию. В случае если указанные изменения в Федеральный закон № 257-ФЗ будут внесены, актуализированная отраслевая сметная нормативная база, применяемая при проведении работ по содержанию, будет распространяться и на дороги регионального и межмуниципального значения. Ориентировочно — не раньше середины 2024 года.
О влиянии пандемии на рынок жилья, адаптации компании к новым условиям и развитии ее деятельности по различным направлениям «Строительному Еженедельнику» рассказал Теему Хелпполайнен, генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург» (российское подразделение финского концерна YIT).
— Как, на ваш взгляд, повлияла пандемия коронавируса на работу «ЮИТ» и на строительный рынок в целом?
— В марте этого года, когда пандемия только начиналась, мы, как и другие игроки рынка, подготовили несколько сценариев с прогнозом развития событий. Надо признать, что по многим параметрам мы ошиблись. Прежде всего никто не ожидал, что пандемия продлится так долго и достигнет такого размаха, как мы видим сегодня. Все думали, что к концу года вопрос будет в целом закрыт. Этого, к сожалению, не произошло.
В то же время отрадно, что все стройплощадки работают нормально, ведь в начале пандемии мы опасались, что стройка может быть остановлена. Тем не менее меры, которые мы предпринимаем начиная с весны, чтобы снизить риски заболевания сотрудников, оказались в достаточной мере эффективными. И строительство идет обычными темпами.
В марте все ожидали, что переход на удаленную работу — это краткосрочная антикризисная мера. Но ситуация вынуждает нас продлевать такую практику и развивать онлайн-технологии, и они демонстрируют достаточно высокую эффективность.
Кроме того, не все сюрпризы пандемии оказались негативными. Никто не предполагал также, что объемы продаж в столь сложной ситуации будут расти. Интересно, что это касается не только российского рынка. Тот же тренд мы видим и в Финляндии, и в Польше, Чехии и Словакии, и в странах Прибалтики. Эту тенденцию можно смело назвать уникальной, поскольку в ситуации кризиса и неопределенности перспектив покупатели в любой стране обычно снижают активность в приобретении недвижимости.
Сейчас мы видим обратный тренд. Хотя в начале пандемии, особенно во втором квартале, было снижение спроса, после этого он активизировался и даже превысил доковидные значения. В России ярко выраженный спад наблюдался только в апреле, в других странах рост спроса начался примерно с августа.
В итоге в Петербурге, например, и второй и первый кварталы по объемам продаж превзошли показатели аналогичных периодов прошлого года. Но особенно высоким был результат третьего квартала. Продажи выросли более чем в 2,2 раза — это один из самых высоких показателей среди петербургских застройщиков. И пока этот тренд сохраняется.
— По оценкам аналитиков, в Петербурге наблюдается не только рост спроса, но и повышение цены. Какие факторы, на ваш взгляд, оказывают влияние на рынок?
— По моему мнению, есть ряд трендов, которые привели к этой ситуации. Прежде всего это, конечно, программа субсидирования процентной ставки по ипотеке, запущенная Правительством России. Благодаря этому достаточно много людей, которые ранее не могли себе позволить приобретение жилья, теперь получили такую возможность. А активизация спроса всегда стимулирует рост цены.
Но это не единственный фактор, влияющий на рынок. Очень большое значение играет реформа финансирования жилищного строительства. Переход на проектное кредитование с использованием эскроу-счетов, начавшийся в прошлом году, все больше затрагивает реалии рынка. Во-первых, банковский кредит стоит денег, и застройщики заранее предупреждали, что реформа приведет к росту цен на новостройки. Во-вторых, довольно много средних и мелких девелоперов, не имевших серьезного «запаса прочности», не смогли привлечь проектное финансирование и были вынуждены уйти с рынка. Кроме того, в начале года многие крупные застройщики из-за коронавируса притормозили запуск новых проектов. Все это повлекло за собой снижение предложения и, как следствие, рост цен. В-третьих, покупатели видят, что квартиры дорожают, и стремятся успеть купить жилье, пока ценник еще находится в приемлемых значениях. Это формирует дополнительный спрос, который также толкает цены вверх.
— Получается, что, запустив льготную ипотеку, власти не только поддержали отрасль, но и стимулировали быстрый рост цен, а это и снижает доступность жилья для граждан, и ведет к перегреву рынка. На ваш взгляд, могут ли власти, в том числе региональные, что-то сделать, чтобы помочь застройщикам в условиях коронакризиса без негативных «побочных эффектов»?
— Региональные власти возлагают на застройщиков весьма серьезные обязательства по возведению объектов социнфраструктуры, что требует дополнительных вложений. Фактически эти затраты девелоперы вынуждены включать в цену «квадрата». Более активное участие города в создании соцобъектов, например, в форме софинансирования их строительства, и помогло бы девелоперам, и позволило бы сдержать рост цен.
Еще один ресурс — уже на федеральном уровне — обеспечение возможности застройщикам поэтапно раскрывать эксроу-счета. Это снизит расходы строителей на обслуживание банковских кредитов и увеличит возможности для инвестирования в новые участки.
— В нашей прошлой беседе, год назад, вы говорили, что из-за недостаточной экономической эффективности «ЮИТ» планирует свернуть девелоперскую деятельность в ряде регионов РФ. Не изменились ли эти планы в связи с ростом цен?
— Действительно, в YIT действуют внутренние стандарты, и ниже определенного уровня качества мы строить просто не можем. Это, разумеется, предопределяет некий объем расходов и, соответственно, цену жилья. Если она сильно отличается от рыночных реалий конкретного региона, мы вынуждены сворачивать там свою работу. Поэтому, как и планировалось, мы ушли из Ростовской области.
В то же время изменение ситуации на рынке Московского региона позволило нам принять решение о продолжении работы там и запуске новых проектов на участках, которыми мы уже владеем. Строительство пары домов уже стартовало в этом году. Реализацию еще нескольких проектов мы намерены начать в ближайшей перспективе. В других регионах присутствия «ЮИТ» в России в целом идет стабильная работа по сформированным планам.
— Повлияла ли пандемия на предпочтения покупателей при покупке жилья?
— Заметная тенденция — рост интереса к объектам, расположенным не в центре, а на периферии города, ближе к природе, а также к загородной недвижимости. В Петербурге это, например, ЖК INKERI в Пушкине. То же касается некоторых проектов в Подмосковье, в том числе двух коттеджных поселков, где были раскуплены все участки. Интересно, что интерес к загородному жилью вырос и в других странах присутствия YIT, например, в Финляндии.
Кроме того, на пожелания клиентов повлияло распространение формата удаленной работы. Соответственно, главный тренд в этой сфере — необходимость выделения в жилье зоны под рабочее место. Отчасти это повысило популярность квартир с бОльшим числом комнат. Но, поскольку реальные финансовые возможности людей не увеличились и мало кто может позволить себе приобрести дополнительное помещение, вырос интерес к гибким планировкам, позволяющим зонировать площади, в частности, выделяя рабочее место. Этот тренд мы учитываем, проектируя квартирографию наших новых объектов, которые должны выйти на рынок в ближайшее время.
— Когда можно ожидать их появления?
— За год «ЮИТ» приобрел три участка в Петербурге под реализацию жилых проектов: один в Адмиралтейском районе и два — в Калининском. На ул. Васенко, 7, мы намерены построить 12-этажный дом комфорт-класса примерно на 120 квартир общей площадью 5 тыс. кв. м. В Нейшлотском пер., 19/23, намечено возведение ЖК из трех 9–10-этажных домов. Сегмент — «комфорт прайм». Еще один приобретенный участок находится по адресу: Курляндская ул., 10–12. Там планируется построить 9–10-этажный жилой дом также класса «комфорт прайм» ориентировочно на 100 квартир общей площадью 5,5 тыс. кв. м.
Проекты в Нейшлотском и на Курляндской намечено вывести на рынок в течение ближайших 3–4 месяцев, на Васенко — чуть позже.
— «ЮИТ» не только строит, но и осуществляет эксплуатацию жилых объектов. Что нового в этой сфере?
— В рамках принятой в 2018 году стратегии развития YIT сегменту управления недвижимостью уделяется большое внимание. В частности, в России «ЮИТ» активизировал работу в этой сфере. Помимо собственных объектов, мы теперь эксплуатируем и дома, построенные другими компаниями.
Большим шагом в этом направлении стало создание с крупной компанией «Брусника» совместного предприятия для работы в Зауралье. Под его управление перешли объекты «ЮИТ» в Екатеринбурге и Тюмени, а также дома «Брусники» из Новосибирска и Сургута.
Помимо этого, а европейской части России сервисное подразделение «ЮИТ» стало оказывать услуги по управлению жилыми комплексами, построенными другими застройщиками. На сегодняшний день в общем объеме зданий, эксплуатацией которых мы занимаемся, уже не менее 20% возведены иными девелоперами, и постепенно эта цифра растет.
Последний пример в этой сфере — холдинг VEREN GROUP, заключивший с нами соглашение о стратегическом партнерстве. В соответствии с ним «ЮИТ Сервис» будет управлять всеми домами, построенными этой компанией в Петербурге. Особенно приятно то, что, высоко оценивая принятые у нас стандарты обслуживания, холдинг сам обратился к нам с предложением о партнерстве. Со своей стороны мы всегда открыты к сотрудничеству с надежными девелоперами, строящими качественное жилье.