Ценообразование ведет к справедливости
Власти разрабатывают более справедливую систему ценообразования в части строительства, ремонта и содержания дорог. Для этого специалисты ФАУ «РОСДОРНИИ» детально изучают сегодняшние нормативы, корректируют их и предлагают новые методики расчета показателей. О проделанной работе и применении новых решений на практике в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказала директор департамента ценообразования ФАУ «РОСДОРНИИ» Анна Платунова.
— Анна Александровна, какие задачи предполагается решить в ходе совершенствования системы ценообразования и сметного нормирования в дорожном хозяйстве?
— Все без исключения направления деятельности Института в области ценообразования направлены на повышение достоверности определения сметной стоимости проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, а также работ по ремонту и содержанию с учетом специфики выполнения работ на объектах дорожного хозяйства. Одним из наиболее важных является работа по актуализации отраслевой сметно-нормативной базы по ремонту и содержанию, потребность в которой вызвана изменениями в нормативно-технической базе и необходимостью учета новых материалов, машин и технологий. Также в связи с переходом на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости строительства уделяем особое внимание мониторингу цен специализированных строительных ресурсов, применяемых при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта автомобильных дорог и искусственных дорожных сооружений для обеспечения выпуска индексов по группам однородных строительных ресурсов.
— Как предлагается проводить актуализацию отраслевой сметно-нормативной базы?
— Актуализация отраслевой сметно-нормативной базы начата ФАУ «РОСДОРНИИ» в 2022 году в соответствии с поручениями Минтранса России и Росавтодора и осуществляется поэтапно. В течение 2022 года проведены работы по анализу существующих сметных норм на предмет соответствия требованиям современной нормативно-технической документации в области дорожного хозяйства. Это стало основой для дальнейшего формирования предложений по номенклатуре отраслевых сборников по ремонту и содержанию. Также были намечены методы актуализации: с использованием расчетно-аналитического метода или проведением хронометражных работ (для норм с устаревшими технологиями и ресурсами), либо приведением кодов и наименований ресурсов в соответствие с классификатором строительных ресурсов (для норм с актуальными технологиями и ресурсами). По отдельным нормам на технологии, не применяемые в современных условиях эксплуатации, принято решение об исключении.
Учитывая переход строительной отрасли на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости, разработка актуализированных отраслевых сметных норм на ремонт и содержание осуществляется в формате элементных сметных норм, т. е. по нормативным показателям на соответствующую технологию будет определяться только продолжительность работ с необходимой потребностью в строительных ресурсах, машинах и механизмах и трудозатрат рабочих. Стоимостная часть в отраслевых сметных нормах по ремонту и содержанию будет отсутствовать. При этом формирование стоимости строительных ресурсов (материалов, машин и механизмов, заработной платы) в отраслевой сметно-нормативной базе предположительно будет производиться с использованием данных, размещенных в Федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС).
На сегодняшний день разработаны и проходят процедуру согласования сборники отраслевых сметных норм на содержание, а также проект Методики определения сметной стоимости работ по содержанию.
В целях удобства использования отраслевых сметных норм ФАУ «РОСДОРНИИ» сформированы три сборника: «Автомобильные дороги», «Искусственные дорожные сооружения», «Обустройство». Разработку проекта сборников отраслевых сметных норм по ремонту и соответствующей методики определения сметной стоимости планируется завершить до конца текущего года.
Кроме того, до конца 2023 года будет завершена разработка проекта Порядка утверждения отраслевых сметных нормативов, регламентирующего правила планирования, рассмотрения и утверждения ОСН (далее — Порядок). Согласно его положениям предполагается, что подготовку заключений на предложения по разработке (актуализации) ОСН, формирование плана разработки осуществляет ФАУ «РОСДОРНИИ». Также предусмотрена возможность разработки ОСН иными лицами с последующей проверкой и выдачей соответствующего заключения ФАУ «РОСДОРНИИ».
— К 2024 году планируется разработать недостающие сметные нормы в части ремонта и содержания автомобильных дорог. В какой стадии их разработка?
— В 2024 году запланирована разработка около 40 новых сметных норм по ремонту и содержанию дорог. В настоящее время ведутся работы по формированию предварительного перечня для его дальнейшего обсуждения и с профессиональным сообществом и согласования с Федеральным дорожным агентством, Минтрансом России. Позже он будет размещен в открытом доступе в сети Интернет на сайте ФАУ «РОСДОРНИИ» с возможностью предоставления обратной связи.
— Расскажите, как проходит разработка сметных нормативов, необходимых для определения сметной стоимости проектных и строительно-монтажных работ?
— Процессу разработки сметных нормативов предшествует этап планирования. Производится обоснование целесообразности разработки сметных нормативов, которое рассматривается и включается в План утверждения (актуализации) сметных нормативов, который формирует и утверждает Минстрой России на каждый год (далее — План) в соответствии Приказом от 13.01.2020 № 2/пр.
Разработка сметных норм для выполнения строительно-монтажных работ осуществляется в соответствии с действующими правилами сметного нормирования и представляет определение количества ресурсов, задействованных при выполнении соответствующих СМР. Для технологий, предусмотренных сметными нормами, предварительно разрабатываются технологические карты на основании прогрессивных и рациональных методов организации и технологии выполнения строительных работ на автомобильных дорогах. Затем на основе тесного взаимодействия с заказчиками и подрядными организациями выбираются объекты, на которых реализуются данные технологии и осуществляются хронометражные наблюдения. В процессе наблюдений фиксируются виды и количество ресурсов, задействованных при выполнении СМР, которые на основе правил расчета включаются в сметную норму. Все разработанные сметные нормы согласуются на рабочей группе «Экономика и ценообразование», созданной на площадке ФАУ «РОСДОРНИИ», которая представлена ведущими экспертами дорожного сообщества.
В соответствии с требованиями Методики определения стоимости работ по подготовке проектной документации, утвержденной Приказом Минстроя России от 01.10.2021 № 707/пр, в настоящее время ведется работа по разработке четырех проектов методик определения нормативных затрат на работы по подготовке проектной документации объектов дорожного хозяйства, а именно: в отношении автомобильных дорог, интеллектуальных транспортных систем и систем транспортной безопасности, обследования автомобильных дорог (далее — МНЗ на АД, МНЗ на ИТС, МНЗ на СТБ, МНЗ на обследование соответственно).
В соответствии с Планом в 2023 году запланирована разработка МНЗ на АД, а в 2024 году — трех остальных МНЗ. В части разработки последних (МНЗ на АД, ИТС, СТБ) в настоящее время с участием представителей профессионального экспертного сообщества проектировщиков, входящих в состав соответствующей рабочей группы, осуществляется сбор, анализ дополнительных исходных данных и расчет параметров цены проектных работ. В отношении МНЗ на обследование ведется работа по изучению ее области применения.
— В 2023 году РОСДОРНИИ планирует завершить разработку двух проектов методик для определения стоимости проектирования интеллектуальных транспортных систем и систем транспортной безопасности. Расскажите об этом подробнее: каковы предпосылки к их разработке?
— В соответствии со сроками, установленными Планом, в 2023 году необходимо завершить разработку МНЗ на автомобильные дороги. В отношении МНЗ на ИТС и СТБ до конца 2023 года планируется подготовить первые редакции таких документов в целях их дальнейшего направления на рассмотрение в ФАУ «Главгосэкспертиза России» в соответствии с требованиями Приказа Минстроя России от 13.01.2020 № 2/пр «Об утверждении Порядка утверждения сметных нормативов и о признании утратившим силу Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13.04.2017 № 710/пр "Об утверждении Порядка утверждения сметных нормативов"» (далее — Порядок). Завершение процесса по разработке МНЗ на ИТС и СТБ планируется в 2024 году в соответствии с Планом.
Предпосылками к их разработке является наличие правового пробела в действующем законодательстве Российской Федерации в части расчета стоимости таких работ на стадии проектирования и их дальнейшего обоснования.
Следует отметить, что основной задачей в части совершенствования системы ценообразования при проведении проектных работ является не только переработка действующих Справочников базовых цен (СБЦ), а также разработка новых МНЗ с учетом современных видов, методов и технологий проведения проектных работ, а также возможности расширения зоны персональной ответственности ГИП, ГАП. Таким образом, актуальность разработки МНЗ на ИТС и СТБ обусловлена необходимостью учета современных технологий на стадии подготовки проектной документации. Что в свою очередь приведет к отражению фактической стоимости проектных работ с применением современных технологий, предусматривающих применение на автомобильных дорогах элементов, входящих в состав ИТС и СТБ.
— Что собой представляют новые методики?
— МНЗ на ИТС будет включать нормативные затраты (показатели) на проектирование подразделов, входящих в состав технологических и конструктивных решений автомобильных дорог и искусственных дорожных сооружений, таких как: метеомониторинг, светофорное управление, мониторинг состояния дорожной инфраструктуры, параметров транспортного потока и т. д.
В составе МНЗ на ТБ будут отражены затраты на проектирование инженерных сооружений обеспечения транспортной безопасности, технических средств досмотра и т. д. Эти показатели будут рассчитаны с использованием данных объектов-представителей, по которым с 2018 по 2022 год осуществлялось проектирование таких систем, и (или) на основании данных о фактических трудозатратах проектировщиков.
— Когда планируется распространить действие отраслевых сметных норм на дороги регионального, межмуниципального и местного значения?
— В соответствии с действующими положениями Федерального закона № 257-ФЗ об автомобильных дорогах осуществление дорожной деятельности, в том числе вопросы ценообразования в отношении автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения, обеспечивается уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В настоящее время Минтрансом России, Росавтодором при поддержке ФАУ «РОСДОРНИИ» подготовлен проект изменений в 257-ФЗ, который направлен на установление понятия «отраслевой сметный норматив», в том числе прорабатывается вопрос распространения таковых и на дороги регионального и межмуниципального значения. К отраслевым сметным нормативам планируется отнести как сметные нормы, так и необходимые методические рекомендации для определения сметной стоимости работ по ремонту и содержанию. В случае если указанные изменения в Федеральный закон № 257-ФЗ будут внесены, актуализированная отраслевая сметная нормативная база, применяемая при проведении работ по содержанию, будет распространяться и на дороги регионального и межмуниципального значения. Ориентировочно — не раньше середины 2024 года.
Ковидный год стал тяжелым испытанием для большинства сегментов рынка коммерческой недвижимости. Формат коворкингов — не исключение. Однако это не окажет принципиального влияния на глобальный тренд их все более широкого распространения, считает президент Becar Asset Management Александр Шарапов.
— Александр Олегович, вы известны как большой энтузиаст новых форматов недвижимости, в т. ч. коворкингов. На чем основывается ваша уверенность в перспективности этого формата, ведь в России далеко не всегда следуют западным трендам.
— Отличия — климатические, психологические, исторические — конечно, есть. Но они не могут отменить общих принципов развития экономики как системы извлечения прибыли путем предоставления товаров или услуг в той или иной сфере (читайте Адама Смита). При этом технологии ведения бизнеса с течением времени, естественно, совершенствуются. И чем более качественные товары или более комфортные услуги бизнес может предложить, тем более успешен он будет.
Возьмем простой, но яркий пример. В XVIII веке состоятельный путешественник по Европе, приезжая в чужой город, тоже останавливался в съемных помещениях. При этом из обоза извлекалась «походная» мебель, которой обставлялось арендованное жилье. Фактически ему приходилось возить с собой не только слуг, запасы одежды, кухонной и иной утвари, но и предметы меблировки. Можно ли сейчас представить себе что-то подобное? Разумеется, нет. Гостиничная недвижимость эволюционировала — все необходимо предоставляется на месте.
Теперь вернемся к коворкингам, которые, кстати, получили широкое распространение не только на Западе, но и в Азии, и в Латинской Америке. По сути, это этап эволюции офисов, предлагающий сравнительно более комфортные условия за сравнительно меньшие деньги и зарабатывающий на росте оборота и повышении эффективности использования каждого квадратного метра.
В классическом офисном центре собственник предлагает площади и возможность подключения к сетям. На этом его задача фактически заканчивается. Каждый арендатор сам решает вопросы с созданием переговорной, комнаты отдыха, кухонного уголка с обеспечением — от офисной мебели и оргтехники до канцелярских товаров, с секретарской, иногда охранной функцией и пр. Для малого бизнеса и стартаперов — это все лишние затраты. Индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам — также необходимо оборудованное место для работы. Именно эти вопросы и решают коворкинги. Фактически это офис на аутсортинге с предоставлением арендаторам полноценной офисной инфраструктуры. При этом пользователи снимают помещения именно в тех объемах и на то время, когда они нужны, что позволяет экономить в сравнении с постоянной арендой помещений. Кроме того, гибкость формата позволяет при необходимости быстро увеличить или уменьшить объем снятой недвижимости. В то же время за счет более интенсивной эксплуатации площадей сменяющимися пользователями, роста оборота это выгоднее и собственникам коворкинга. Это, собственно, и есть основа, каркас формата, условно говоря — hard.
Может возникнуть вопрос: почему же эта схема не была реализована ранее? Очень просто: для этого не было необходимых технологий. Пользователи в коворкингах меняются очень быстро, появляются новые, уходят старые, арендуются дополнительные площади или отдельные помещения (переговорные, конференц-залы и пр.). Необходим постоянный контроль эффективности использования каждого «квадрата», пополнения «расходников», предоставления эксплуатационных услуг и пр. Диджитализация сделала эту схему возможной.
Отмечу, что на практике для коворкинга эта «тонкая настройка» управления недвижимостью оказалась существенно сложнее, чем даже для гостиниц. Пять лет назад мы купили у 1С платформу, ориентированную на управление фитнес-центром, и стали адаптировать ее под свои нужды. Могу сказать, что только недавно мы довели эту программу, что называется, «до ума». Теперь она действительно охватывает все стороны функционирования коворкинга и удобна в использовании — прежде всего для самих арендаторов. Soft — это второй ключевой фактор, необходимый для развития формата.
Но есть и третья составляющая успешного коворкинга — социум. Это очень сложный вопрос, слабо поддающийся решению формальными мерами. Общеизвестно, что любой человек социален, зависим от окружения, подвержен влиянию, «зеркалит». Соответственно, попав в офис, где люди «отсиживают» рабочее время, «перекладывают бумажки», сплетничают и выражают недовольство всем, человек будет трудиться хуже; и наоборот, если окружение «заточено» на активную работу, генерацию идей, достижение результата, — то лучше. Этому вопросу мы уделяем очень много внимания. Существуют различные приемы, психологические практики, позволяющие улучшить атмосферу в коллективе.
По совокупности, при учете этих трех ключевых факторов, коворкинг как бизнес будет успешен. А в целом формат получит дальнейшее мощное развитие.
— Некоторое время назад наметился тренд аренды коворкингов не стартаперами и профессионалами-индивидуалами, а корпорациями. С чем вы это связываете? Продолжает ли этот тренд развитие?
— Конечно, корпорации никогда полностью не вытеснят из коворкингов малый бизнес и фрилансеров. Однако действительно формат доказал свою привлекательность и для больших компаний. Причина достаточно проста. Мы живем в очень динамичное время, генерируется масса новых идей, инициатив, предложений. К их реализации подключается и крупный бизнес.
В старой схеме применительно к недвижимости это выглядело так: ищутся вакантные офисные помещения за умеренные деньги в приемлемой локации, снимаются необходимые объемы площадей, делается ремонт, покупается мебель, компьютеры, оргтехника, все это устанавливается и подключается, после чего набранный штат начинает работу. Вся эта история может занять несколько месяцев. Более того, далеко не каждая инициатива доказывает свою состоятельность и экономическую привлекательность. Если результат работы неудовлетворителен для заказчика, происходит «откат»: увольняются нанятые «под проект» люди, продаются или перемещаются на склады мебель и офисное оборудование, расторгается договор аренды (тут многое зависит от условий, на которых он был заключен).
Сейчас все гораздо проще: корпорация быстро арендует необходимые площади в оснащенном коворкинге, собирает временную команду фрилансеров-профессионалов, и буквально через несколько дней начинается работа над проектом. Если все удачно и он переходит в стадию постоянной реализации — может возникнуть запрос и на классический офис, и на постоянный штат. Если нет — работа так же быстро сворачивается с минимальными расходами для компании. Плюс существенный выигрыш во времени. Конечно, эта схема привлекательна для корпораций, и уверен, что часть площадей коворкингов и впредь будет арендоваться именно крупным бизнесом.
— Как пережили коворкинги ковидный год? Сдержит ли коронакризис развитие формата в Петербурге?
— В целом год для сегмента, естественно, был непростым в силу ввода — и в России, и в других странах — ограничительных мер разной степени строгости. Если говорить глобально, то сильнее всего пострадали самые крупные сети, которые в течение ряда лет вели очень агрессивную политику по расширению занимаемых площадей. Подавляющая их часть не приобреталась, а бралась в долгосрочную «оптовую» аренду по фиксированным ставкам. Возможно, не будь коронавируса и связанных с ним локдаунов и запретов, этот подход и не создал бы особых проблем, но пандемия резко поменяла ситуацию. Обязанность платить за снятые в огромных объемах площади, с одной стороны, и резкое снижение спроса — с другой, поставили такие коворкинги в очень сложное положение, часто на грань банкротства. При этом надо отметить, что корень проблемы — не в самом формате как таковом, а в крайне рискованной политике конкретных компаний по быстрому расширению сетей без учета возможности нештатных ситуаций.
В России этот фактор также имел место, хотя и в существенно меньших масштабах — просто в силу значительно меньшей развитости формата. Самый сложный период — первая волна, причем ключевую роль сыграл скорее психологический фактор. Заполняемость коворкингов упала в два (и более) раза — с 80–85% до 30–40%, и скидки и иные акции особо не помогали. С рынка ушло некоторое число проектов. Однако постепенно ситуация выправилась. Конкретно в Петербурге к концу года заполняемость приблизилась к доковидным значениям — порядка 75–80%. Более того, в 2020 году были запущены новые проекты и в целом рынок коворкингов, несмотря на все проблемы, вырос примерно на четверть. Думаю, что, если бы не коронакризис, рост мог бы достигнуть 45–50%.
— Пандемия задала новый тренд — распространение удаленной работы. По данным опросов, очень многие компании намерены сохранить эту практику и после завершения проблем с коронавирусом. Какое влияние это окажет на распространение формата коворкингов?
— Удаленка как временная антиковидная мера, на мой взгляд, разумное и естественное решение. Однако в качестве постоянной схемы — это проигрышная стратегия. И это не мое личное мнение, это факт, подтвержденный практикой.
Такой гигант как IBM еще с 1980-х годов проводил эксперимент по постепенному выводу все большего числа сотрудников на удаленную работу. В 2009 году компания заявляла, что 40% из 386 тысяч ее работников вообще не имеют офиса. IBM продала многие свои помещения, выручив почти 2 млрд долларов. Однако в 2017 году компания неожиданно заявила о возвращении значительной части сотрудников в офисы. По оценке экспертов, это напрямую связано с падением производительности труда людей, находящихся вне коллектива, работающих из дома.
Я думал, эта и другие аналогичные истории всем знакомы и выводы очевидны, но, судя по всему, некоторые хотят провести свои эксперименты. Не думаю, однако, что результат будет чем-то серьезно отличаться от мирового опыта.