Рынок жилья умело адаптируется к изменениям в экономике
О рынке недвижимости с позиции застройщика, об актуальных задачах строителей и о технологических преимуществах первичного жилья «Строительному Еженедельнику» рассказывает начальник отдела продаж «Отделстрой» Николай Гражданкин.
— Николай Анатольевич, что можно сказать о предварительных итогах первого полугодия 2023 года по сравнению с ситуацией на рынке год назад?
— Во-первых, за последние годы рынок недвижимости доказал, что может быстро адаптироваться к нестандартным ситуациям и потрясениям. В прошлом году рынок поддержали субсидированные ставки, но с начала 2023 года этот инструмент кредитования сошел на нет из-за ограничений Центробанка. В январе наблюдалось небольшое затишье, однако с марта выдача ипотечных кредитов снова пошла в гору, при этом цены на жилье практически не менялись. На рынок продолжают выводиться новые объекты — сейчас по Санкт-Петербургу в продаже находится 275 жилых комплексов. Спрос на квартиры на первичном и вторичном рынках есть, несмотря на летний период. Возможно, сказывается желание людей в нынешней экономической ситуации сохранить свои сбережения, по традиции инвестируя в недвижимость, а не в акции или валюту.
Продажи жилья стабилизировались: количество зарегистрированных в Петербурге квартир в июне составило 3700. То же самое можно сказать о ценах: средняя стоимость жилья в новостройках остановилась на цене 220 тыс. за квадратный метр, на вторичке она еще ниже — около 188 тыс. за «квадрат». То есть первичная недвижимость впервые с 90-х годов по ценам обогнала вторичный рынок. С развитием 214-ФЗ и внедрением эскроу-счетов рынок первички перестал быть рискованным, ушел и «дисконт за риск».
Также хотелось бы отметить оптимизацию планировочных решений, должное внимание застройщиков к благоустройству и озеленению (все больше проектов с концепцией «двор без машин»), обязательное обеспечение социальными объектами — это активнее привлекает покупателей на первичный рынок, а низкие ипотечные ставки делают покупку более доступной, чем на вторичном рынке. Все это привело к тому, что рынок вторички просел по сравнению с первичным. Тенденция особенно ярко проявилась в этом году и, думаю, сохранится в будущем.
— Каковы задачи застройщиков на таком относительно стабильном рынке?
— Для начала следует удержать уровень и темп продаж — от них зависят процентная ставка по проектному финансированию и итоговая экономика проекта. Второе — увеличивать качество продукта. Рынок переполнен предложениями: 47 тысяч квартир находятся в продаже по состоянию на июнь. Поэтому каждый застройщик старается выделиться на общем фоне, привнести в проекты изюминку, предложить финансовые механизмы, привлекательные для покупателей квартир.
— Как изменился рынок ипотеки в 2023 году? Какие ипотечные продукты пользуются наибольшим спросом?
— У нас доля ипотечных сделок — около 85% в объеме продаж, в прошлом году — 95%. Сокращение произошло из-за отмены субсидированных ставок. Растет доля IT-ипотеки (она составляет уже порядка 30% ипотечных сделок). Минимальная ставка по ней сейчас от 4,1%. При этом максимальная сумма кредита гораздо больше, чем по господдержке — 18 млн, а не 12 млн. Также популярна ипотечная программа банка «Санкт-Петербург», по которой ставка по кредиту до сдачи дома всего 0,1% годовых.
— Изменились ли предпочтения покупателей в отношении квартирографии?
— Мы отмечаем сокращение средней площади квартир на первичном рынке с 55 квадратных метров (в 2021–2022 гг.) до 40. Застройщики учитывают снижающуюся платежеспособность клиентов и рационально продумывают каждый метр квартиры, избавляясь от всего ненужного. Общая площадь кухни-гостиной, например, увеличивается за счет размера спален (их средний метраж уменьшился с 15 до 10–12 «квадратов»). Уходят из проектов длинные узкие коридоры, длинные балконы (а иногда и от самих балконов избавляются). Инженерные коммуникации, коллекторные щиты выносятся за пределы квартиры. Например, во второй очереди ЖК «Новый Лесснер» мы вынесли кухонные вентканалы за пределы квартиры — это позволило сделать пространство кухни более рациональным, без выступов.
— Когда вводили схему эскроу-счетов, было мнение, что первичка исчезнет, и квартиры будут продаваться только в готовом виде? Как вы оцениваете такие перспективы?
— У застройщиков стоимость строящегося жилья и готовых квартир в сданном доме практически сравнялась. Если раньше покупатель выбирал жилье на первичке из-за меньшей цены, то сейчас ценовой фактор не влияет, а вот наличие широкого выбора важно. Новую вторичку — квартиры в недавно сданных домах — покупают те, для кого принципиально как можно быстрее решить свой жилищный вопрос. Кроме того, у них есть свои преимущества: они избавлены от шума ремонта за стеной и расходов на съемное жилье в ожидании сдачи дома. По статистике, примерно 80% клиентов покупают квартиры в строящемся жилье и 20% — в готовом. Хочу отметить, что вне зависимости от того, выбирает клиент у застройщика строящуюся или готовую квартиру, он может рассчитывать на льготную ипотеку по госпрограммам.
— Какие современные технологии благоустройства применяет «Отделстрой» для привлечения покупателей?
— Сейчас очень популярно благоустройство в экостиле, когда используется фактура натурального дерева, естественные цвета. Дерево применяется не только при оформлении детских площадок, но и при изготовлении беседок, садовой мебели. В «Новом Лесснере» мы установили дизайнерские вращающиеся кресла, шезлонги, скамейки-диваны с округлой спинкой — все из натуральной древесины. Поэтому дворы смотрятся гармонично и целостно. А еще взрослым и детям нравится, когда во дворе есть фонтан, мы сами тоже ценим этот элемент благоустройства. Недавно мы расписали стены трансформаторной подстанции в 1-й очереди в стиле «Маленького принца» Сент-Экзюпери. Это дополнило гармоничный облик двора. Будем продолжать эту практику и во 2-й очереди.
Поскольку единовременно мы занимаемся реализацией одного-двух проектов, мы можем сконцентрироваться на детальной проработке каждого жилого комплекса. В обсуждении проекта принимают участие все отделы и подрядчики, еженедельно выезжаем на стройплощадку, проводим дни качества с осмотром всех квартир и подъездов, на каждом этапе производства работ контролируем качество. Налажена обратная связь с покупателями — это тоже позволяет выявить любые недочеты, вовремя их устранить и избегать в дальнейшем.
— Какие еще методы работы с покупателями сейчас наиболее востребованы?
— Мы стараемся каждому клиенту предложить решение именно его ситуации. У нас есть ипотека от 0,1% годовых, продленная рассрочка (в течение двух лет после сдачи дома), скидки за быстрый выход на сделку, зачет жилья для продающих имеющуюся квартиру и пр. Также есть рассрочка по оплате паркинга, при этом им можно уже начать пользоваться до выплаты всей суммы по договору. Большой популярностью пользуется услуга «Показ квартир на этапе строительства», когда клиенты могут посетить стройплощадку, увидеть все своими глазами и оценить еще до того, как дома будут построены. Мы одни из немногих застройщиков, кто пускает клиентов в выбранные ими квартиры (а не шоу-румы) на этапе строительства.
Одна из причин дефицита кадров в строительной индустрии — низкая заинтересованность выпускников отраслевых учебных заведений в работе по специальности. Такие выводы делает генеральный директор ООО «СтройКрафт» Николай Большаков. В интервью «Строительному Еженедельнику» он отмечает, что, исходя из данного фактора, решать проблему кадрового голода можно только масштабно, при взаимодействии как работодателей и работников, так и учебных заведений.
— Как оцениваете текущую ситуацию с кадрами в строительной отрасли? Действительно ли наблюдается дефицит определенных специальностей?
— Ситуация очень плачевная — налицо катастрофическая нехватка кадров. Причем дефицит не только по специальностям, связанным напрямую со стройкой (производители работ, начальники участков, геодезисты и даже самые обычные «рабочие руки»: бригады на отделочные и монолитные работы, подсобные рабочие), но и более распространенными офисными кадрами: бухгалтеры, инженеры производственно-технического и сметно-договорного отделов, а также из-за отсутствия специалистов страдает и сам отдел персонала.
Решение кадрового голода — вопрос масштабный, требующий взаимодействия как работодателей и работников, так и учебных заведений. Зачастую выпускающиеся студенты учебных заведений (не только высших, но и среднеспециальных) просто не понимают, в чем будет заключаться работа по выбранной ими профессии. И, к сожалению, по статистике, из 100% выпускников по профессии идет работать лишь малая часть студентов.
— Получается, что одна из причин кадрового дефицита кроется в низкой заинтересованности выпускников отраслевых учебных заведений в работе по специальности?
— Это действительно так. На данный момент мы сотрудничаем с СПбГАСУ и Архитектурно-строительным колледжем, пытаемся донести до студентов суть их профессий и дальнейшей работы, но даже на этапе выпускных курсов в студентах нет заинтересованности именно в работе. Девять из десяти хотят лишь зарабатывать, прикладывая минимум своих знаний и усилий к этому, причем основная часть рассматривает только свободный график либо удаленную работу. Заинтересованность работать по профессии и развиваться в этой сфере практически отсутствует. Возможно, причиной тому является еще то, что не все студенты на момент поступления в учебное заведение полноценно владеют информацией о том, что же на самом деле представляет собой выбранная ими профессия. Также большую часть выпускников представляют «династии» — то есть за студентов выбор сделали их родители, а сам студент хотел для себя совершенно другую профессию. Безусловно, есть и те, кто осознанно определился с профессией, но таких катастрофически мало, и разлетаются такие кадры, как правило, «по знакомству».
Свою лепту также вносит еще и законодательство, прописывая в своих положениях и предписаниях требования к той или иной вакансии. По итогу мы имеем выпускника вуза, но без опыта — он никому не нужен. Вопрос: а где же набраться тогда этого опыта? Ведь большинство выпускников не рассматривают для себя вакансии «помощников», чтобы как раз обзавестись необходимым опытом и научиться применять свою профессию на практике. В их голове они уже «готовые специалисты» и рассчитывают с учебной скамьи сразу занимать если не руководящую, то как минимум приближенную к руководящей должность с соответствующей оплатой.
— Что необходимо делать работодателю, чтобы привлечь и сохранить качественный персонал?
— В связи с острой нехваткой кадровых специалистов работодатель вынужден рассматривать различные варианты привлечения ценных кадров. Например, внедрение ДМС, оплата фитнес-центров и самое распространенное — увеличение заработной платы, чтобы иметь возможность конкурировать на рынке труда.
Наша компания также активно занимается привлечением молодых специалистов с помощью указанных выше методов, а также проводит выездные корпоративные мероприятия для укрепления командного духа коллектива и возможности общения не только по рабочим вопросам, но и на отличные от работы темы. Ведь коллектив и атмосфера в нем — один из ключевых критериев при выборе работодателя.
ГАУ «Леноблгосэкспертиза» — одно из 85 региональных учреждений госэкспертизы, деятельность которого направлена на повышение качества проектирования и строительства, внедрение информационных технологий, развитие компетенций экспертов. Об итогах работы и ближайших планах организации «Строительному Еженедельнику» рассказывает ее начальник Денис Горбунов.
— 30 мая в Доме Правительства Ленинградской области прошло расширенное заседание по Северо-Западному федеральному округу, посвященное развитию института экспертизы. Кто принимал участие в мероприятии? Какие ключевые вопросы обсуждались?
— Мероприятие, которое состоялось 30 мая, — знаковое для всего федерального округа. Впервые на одной площадке собрались представители Минстроя, Главгосэкспертизы, Ассоциации экспертиз России, главы отраслевых органов власти, региональные экспертные организации. В совещании приняли участие губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко, начальник ФАУ «Главгосэкспертиза России» Игорь Манылов, президент Ассоциации экспертиз России Леонид Ставицкий, по ВКС с докладом о роли экспертизы в цифровизации строительной отрасли выступил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик.
Основные задачи, над которыми сейчас идет активная работа на всех уровнях, — развитие цифровой вертикали управления стройкомплексом с использованием технологий информационного моделирования. В планах Минстроя уже в этом году запустить единую информационную систему обеспечения градостроительной деятельности для всех субъектов Российской Федерации. Основная цель — сделать доступной и прозрачной информацию об объектах капитального строительства, собрать все достоверные сведения информацию на одной платформе.
По словам замминистра Константина Михайлика, экспертиза — это важнейшая часть всей вертикали, базовый элемент, с которого начинается этап жизненного цикла объекта капстроительства. Именно поэтому в регионах сейчас так активно внедряется Единая цифровая платформа экспертизы (ЕЦПЭ).
Застройщики Ленинградской области уже освоили инструменты, предлагаемые Единой цифровой платформой экспертизы. Наше учреждение полностью перешло на ЕЦПЭ, в том числе при проведении экспертного сопровождения проектов.
— Как прошло внедрение ЕЦПЭ? Застройщики довольны?
— Наши эксперты сделали все, чтобы переход на эту услугу прошел без потрясений и максимально удобно для пользователей: выпустили методические рекомендации, провели круглые столы, разместили на нашем сайте видеоинструкции. Сейчас, когда работа с ЕЦПЭ полностью отлажена, мы получаем положительные отклики от изыскателей и проектировщиков. Можно сказать, что новый формат подачи документации стандартизировал деятельность заказчиков. Но портал стандартизировал и работу экспертов: теперь сама программа определяет четкий порядок, контроль и своевременность прохождения экспертизы. Поэтому как руководитель я отношусь позитивно к этим изменениям и вижу в них очередной шаг к цифровизации строительной отрасли.
— Можно ли говорить о том, что внедрение ЕЦПЭ повысило качество проектирования в регионе?
— К сожалению, напрямую внедрение ЕЦПЭ не может повлиять на качество проектирования, но может усилить контроль. В последней версии эксперту добавлена возможность отмечать аварийно опасные проектные решения. Такая информация будет обрабатываться и направляться в СРО.
Качество проектирования также обсуждалось в рамках межрегионального совещания. Начальник Главгосэкспертизы Игорь Манылов привел печальную статистику — 76% объектов не выходят вовремя из экспертизы. По большинству из них по инициативе заявителя сроки продлеваются несколько раз. В Ленинградской области таких проектов — 63%.
В этой связи был поднят вопрос о роли экспертизы в повышении уровня заказчиков и проектировщиков. Государственная экспертиза рассматривается сегодня не просто как согласовательный орган, а как центр компетенций и уникальных знаний в регионе.
Наши специалисты постоянно, иногда несколько раз в месяц, проводят семинары, чтобы в максимально доступной форме донести информацию об актуальных вопросах отрасли. Мы свободно формируем тематику этих мероприятий и всегда запрашиваем наших партнеров — проектировщиков и застройщиков — о вопросах, которые им хотелось бы рассмотреть в первую очередь. Семинары и презентации спикеров общедоступны, видео идут в прямой трансляции и в записи на сайте, в соцсетях.
— В Ленобласти с октября 2022 года расширен список объектов, по которым не нужно получать разрешения на строительство при наличии положительного заключения госэкспертизы. С чем связано такое решение?
— Это поправки в областной Закон от 18.05.2012 № 38-оз, который устанавливает случаи, при которых не требуется получения разрешения на строительство на территории Ленинградской области. Речь идет об объектах, предназначенных для осуществления производственной деятельности промышленного предприятия, например, складов, гаражей, подстанций, даже если они не относятся к основной деятельности, как было указано в предыдущей редакции. Кроме того, в изменениях упомянуты линейные объекты, сельхозпредприятия, зоны рекреации. Проектировщики, застройщики, инвесторы могут обратиться к тексту закона и уточнить, в каких случаях им не нужно разрешение на строительство тех или иных объектов.
Принятие этих поправок приносит для экономики области позитивный эффект. Прежде всего повышается самоконтроль и ответственность у организаций, строящих объекты без разрешения или без проекта, требующего экспертного заключения. Во-вторых, расширяются возможности инвесторов, работающих на территории Ленобласти.
— Недавно вы были избраны в члены правления Ассоциации экспертиз России. Какие планы и перспективы вы с этим связываете?
— Главный план — работать. 30 мая мы провели первое выездное заседание правления АЭР в Правительстве Ленинградской области. Формат мероприятия всем настолько понравился, что решили по аналогии проводить подобные мероприятия и в других федеральных округах.
Хочу отметить, что за последние полтора года ассоциация превратилась из площадки для обсуждения наболевших вопросов в экспертной области в системную организацию с федеральным статусом. Образованы четыре комитета, в два из которых включены представители ГАУ «Леноблгосэкспертиза»: это Комитет по цифровому развитию строительной экспертизы и Комитет по развитию профессиональных компетенций.
В правлении ассоциации решают актуальные для отрасли задачи: от составления рекомендаций по внесению изменений в федеральное законодательство до разработки профессионального кодекса эксперта. Идет большая совместная работа с участием специалистов со всей страны, которая нацелена на систематизацию и алгоритмизацию всех региональных госэкспертиз, а также составление программ и планов работы, бюджета объединения, создание рабочих групп и комитетов.
— Строительная отрасль сейчас в процессе постепенного перехода на использование технологий информационного моделирования на стадии проектно-изыскательских работ. Расскажите, пожалуйста, какие плюсы у ТИМ-моделей? Насколько велика доля проектов с применением ТИМ, которые поступают на экспертизу?
— Начиная с 2018 годы мы постоянно работаем над развитием инфраструктуры и переподготовкой сотрудников учреждения для того, чтобы работать с ТИМ: обновили программный комплекс, приобрели новое компьютерное оборудование, сотрудники прошли обучение. Сегодня все проекты обрабатываются только в электронном формате. Более того, наши специалисты участвуют в рабочих группах Ассоциации экспертиз России и занимаются разработкой дорожной карты по переходу отрасли на информационное моделирование. Проекты в ТИМ к нам пока не поступали, кроме пробных моделей, но с нашей стороны все готово для работы с цифровыми технологиями, и мы хорошо осознаем все преимущества инновации.
Цифровая модель хороша тем, что заставит проектировщика прорисовать все узлы до мельчайших деталей, позволит увидеть все применяемые материалы, объемы работ, затраты, необходимые для выполнения задачи. В результате застройщик получает полную картину строительства и работает максимально быстро без задержек на ликвидацию нестыковок, а это влияет и на его кредитную линию, и на предоставление бюджетного финансирования.
Цифровизация в строительстве развивается огромными темпами, многие крупные российские застройщики используют сквозные цифровые процессы вплоть до обработки данных, полученных дистанционно с использованием аэросъемки. То есть с помощью современных технологий можно дистанционно проверить геометрию кладки, рассчитать кубометры залитого бетона, определить утечки тепла, отметить расположение сетей, оценить объемы разработанного грунта— а это невероятная экономия человеческих ресурсов! Конечно, пока это точечная практика, впереди еще большой пласт работы, который коснется тех, кто строит и эксплуатирует здания, но будущую результативность цифровой реальности нам даже сложно представить.