Рынок жилья умело адаптируется к изменениям в экономике
О рынке недвижимости с позиции застройщика, об актуальных задачах строителей и о технологических преимуществах первичного жилья «Строительному Еженедельнику» рассказывает начальник отдела продаж «Отделстрой» Николай Гражданкин.
— Николай Анатольевич, что можно сказать о предварительных итогах первого полугодия 2023 года по сравнению с ситуацией на рынке год назад?
— Во-первых, за последние годы рынок недвижимости доказал, что может быстро адаптироваться к нестандартным ситуациям и потрясениям. В прошлом году рынок поддержали субсидированные ставки, но с начала 2023 года этот инструмент кредитования сошел на нет из-за ограничений Центробанка. В январе наблюдалось небольшое затишье, однако с марта выдача ипотечных кредитов снова пошла в гору, при этом цены на жилье практически не менялись. На рынок продолжают выводиться новые объекты — сейчас по Санкт-Петербургу в продаже находится 275 жилых комплексов. Спрос на квартиры на первичном и вторичном рынках есть, несмотря на летний период. Возможно, сказывается желание людей в нынешней экономической ситуации сохранить свои сбережения, по традиции инвестируя в недвижимость, а не в акции или валюту.
Продажи жилья стабилизировались: количество зарегистрированных в Петербурге квартир в июне составило 3700. То же самое можно сказать о ценах: средняя стоимость жилья в новостройках остановилась на цене 220 тыс. за квадратный метр, на вторичке она еще ниже — около 188 тыс. за «квадрат». То есть первичная недвижимость впервые с 90-х годов по ценам обогнала вторичный рынок. С развитием 214-ФЗ и внедрением эскроу-счетов рынок первички перестал быть рискованным, ушел и «дисконт за риск».
Также хотелось бы отметить оптимизацию планировочных решений, должное внимание застройщиков к благоустройству и озеленению (все больше проектов с концепцией «двор без машин»), обязательное обеспечение социальными объектами — это активнее привлекает покупателей на первичный рынок, а низкие ипотечные ставки делают покупку более доступной, чем на вторичном рынке. Все это привело к тому, что рынок вторички просел по сравнению с первичным. Тенденция особенно ярко проявилась в этом году и, думаю, сохранится в будущем.
— Каковы задачи застройщиков на таком относительно стабильном рынке?
— Для начала следует удержать уровень и темп продаж — от них зависят процентная ставка по проектному финансированию и итоговая экономика проекта. Второе — увеличивать качество продукта. Рынок переполнен предложениями: 47 тысяч квартир находятся в продаже по состоянию на июнь. Поэтому каждый застройщик старается выделиться на общем фоне, привнести в проекты изюминку, предложить финансовые механизмы, привлекательные для покупателей квартир.
— Как изменился рынок ипотеки в 2023 году? Какие ипотечные продукты пользуются наибольшим спросом?
— У нас доля ипотечных сделок — около 85% в объеме продаж, в прошлом году — 95%. Сокращение произошло из-за отмены субсидированных ставок. Растет доля IT-ипотеки (она составляет уже порядка 30% ипотечных сделок). Минимальная ставка по ней сейчас от 4,1%. При этом максимальная сумма кредита гораздо больше, чем по господдержке — 18 млн, а не 12 млн. Также популярна ипотечная программа банка «Санкт-Петербург», по которой ставка по кредиту до сдачи дома всего 0,1% годовых.
— Изменились ли предпочтения покупателей в отношении квартирографии?
— Мы отмечаем сокращение средней площади квартир на первичном рынке с 55 квадратных метров (в 2021–2022 гг.) до 40. Застройщики учитывают снижающуюся платежеспособность клиентов и рационально продумывают каждый метр квартиры, избавляясь от всего ненужного. Общая площадь кухни-гостиной, например, увеличивается за счет размера спален (их средний метраж уменьшился с 15 до 10–12 «квадратов»). Уходят из проектов длинные узкие коридоры, длинные балконы (а иногда и от самих балконов избавляются). Инженерные коммуникации, коллекторные щиты выносятся за пределы квартиры. Например, во второй очереди ЖК «Новый Лесснер» мы вынесли кухонные вентканалы за пределы квартиры — это позволило сделать пространство кухни более рациональным, без выступов.
— Когда вводили схему эскроу-счетов, было мнение, что первичка исчезнет, и квартиры будут продаваться только в готовом виде? Как вы оцениваете такие перспективы?
— У застройщиков стоимость строящегося жилья и готовых квартир в сданном доме практически сравнялась. Если раньше покупатель выбирал жилье на первичке из-за меньшей цены, то сейчас ценовой фактор не влияет, а вот наличие широкого выбора важно. Новую вторичку — квартиры в недавно сданных домах — покупают те, для кого принципиально как можно быстрее решить свой жилищный вопрос. Кроме того, у них есть свои преимущества: они избавлены от шума ремонта за стеной и расходов на съемное жилье в ожидании сдачи дома. По статистике, примерно 80% клиентов покупают квартиры в строящемся жилье и 20% — в готовом. Хочу отметить, что вне зависимости от того, выбирает клиент у застройщика строящуюся или готовую квартиру, он может рассчитывать на льготную ипотеку по госпрограммам.
— Какие современные технологии благоустройства применяет «Отделстрой» для привлечения покупателей?
— Сейчас очень популярно благоустройство в экостиле, когда используется фактура натурального дерева, естественные цвета. Дерево применяется не только при оформлении детских площадок, но и при изготовлении беседок, садовой мебели. В «Новом Лесснере» мы установили дизайнерские вращающиеся кресла, шезлонги, скамейки-диваны с округлой спинкой — все из натуральной древесины. Поэтому дворы смотрятся гармонично и целостно. А еще взрослым и детям нравится, когда во дворе есть фонтан, мы сами тоже ценим этот элемент благоустройства. Недавно мы расписали стены трансформаторной подстанции в 1-й очереди в стиле «Маленького принца» Сент-Экзюпери. Это дополнило гармоничный облик двора. Будем продолжать эту практику и во 2-й очереди.
Поскольку единовременно мы занимаемся реализацией одного-двух проектов, мы можем сконцентрироваться на детальной проработке каждого жилого комплекса. В обсуждении проекта принимают участие все отделы и подрядчики, еженедельно выезжаем на стройплощадку, проводим дни качества с осмотром всех квартир и подъездов, на каждом этапе производства работ контролируем качество. Налажена обратная связь с покупателями — это тоже позволяет выявить любые недочеты, вовремя их устранить и избегать в дальнейшем.
— Какие еще методы работы с покупателями сейчас наиболее востребованы?
— Мы стараемся каждому клиенту предложить решение именно его ситуации. У нас есть ипотека от 0,1% годовых, продленная рассрочка (в течение двух лет после сдачи дома), скидки за быстрый выход на сделку, зачет жилья для продающих имеющуюся квартиру и пр. Также есть рассрочка по оплате паркинга, при этом им можно уже начать пользоваться до выплаты всей суммы по договору. Большой популярностью пользуется услуга «Показ квартир на этапе строительства», когда клиенты могут посетить стройплощадку, увидеть все своими глазами и оценить еще до того, как дома будут построены. Мы одни из немногих застройщиков, кто пускает клиентов в выбранные ими квартиры (а не шоу-румы) на этапе строительства.
В ноябре 2019 года петербургский Центр государственной экспертизы (СПб ГАУ «ЦГЭ») отмечает десятилетие со дня основания. В преддверии юбилея мы беседуем с руководителем учреждения Ириной Косовой.
– Ирина Владимировна, Вы возглавили ЦГЭ в июле этого года, но мы знаем, что ранее Вы трудились в экспертизе на разных позициях в течение семи лет. Прежде чем говорить об итогах работы центра за 10 лет, расскажите: какие изменения произошли в нем за последние месяцы?
– Одним из наиболее важных нововведений стало изменение регламентов, устанавливающих и регулирующих требования к проведению госэкспертизы. Мы буквально по минутам прописали каждое действие, этапы процесса, с которыми в ежедневной работе сталкиваются эксперты и специалисты нашего учреждения. Это позволило упразднить лишние и дублирующие итерации, а беспричинно затянутые и сложные процедуры – сократить по времени и упростить.
– Как эти нововведения отразились на заказчиках?
– Это, конечно, нужно узнать у них, но мы надеемся, что они довольны. В новом регламенте мы предусмотрели жесткое фиксирование временных отрезков на каждую операцию: оформление договорных отношений, рассмотрение документации, выявление и устранение недостатков, подготовку заключения госэкспертизы. Теперь каждый процесс имеет строго выверенный временной промежуток и прозрачен для наших контрагентов. Так что срок прохождения экспертизы зависит теперь только от качества работы проектных организаций, представляющих интересы заказчика.
– Как это будет осуществлено на практике?
– Сегодня минимальный срок проведения экспертизы в нашем учреждении составляет 22 рабочих дня. Это существенно меньше срока, установленного законодательством (42 рабочих дня). Напомню, в 2009 году средний срок проведения экспертизы составлял 87 дней, а зачастую доходил до 120 рабочих дней.
Тем не менее, по многочисленным просьбам наших заявителей, мы вернули возможность продления этого срока на 20 рабочих дней, обеспечив возможность получения консультаций от экспертов по вопросам устранения недостатков, выявленных в ходе проведения экспертизы в рассматриваемой документации. Тем самым мы делаем всё для того, чтобы при обращении к нам заявитель получил положительное заключение.
Кроме того, сложившаяся устойчивая тенденция к снижению срока проведения госэкспертизы для объектов капстроительства в целом – оказывает положительное влияние на общую продолжительность реализации инвестпроектов.
– Сейчас большинство госуслуг переводится на электронные «рельсы». Проникла ли цифровизация в ваше учреждение?
– ЦГЭ одним из первых в России начал оказывать услуги в электронном виде. Многочисленные очереди, занимаемые заявителями с 5 утра у входа в здание Центра в 2009 году, а также кабинеты и даже коридоры учреждения, заполненные томами проектной документации, уже в далеком прошлом.
В 2017 году все государственные экспертные организации были обязаны перейти на оказание услуг в электронной форме. Начиная с августа 2016 года в ЦГЭ был модернизирован программный комплекс, проведено около полусотни разъясняющих семинаров для представителей проектных и строительных компаний. Помимо этого, мы активно делились опытом с коллегами из других региональных экспертиз России.
Кроме того, во исполнение поручения городского правительства, ЦГЭ реализовал оказание услуги через Единую систему строительного комплекса Петербурга.
Переход на получение услуги в электронном виде был осуществлен для наших заявителей максимально безболезненно. Мы и сейчас открыты для консультаций по этим вопросам.
– Что еще планируется сделать в этой области?
– Задачи перед нами стоят масштабные. Довольно внушительный объем работ запланирован в части модернизации информационной системы – есть возможность роботизировать внутренние процессы ЦГЭ. Приведу пример. Раньше при назначении экспертной комиссии по делу экспертизы ежедневно созывалось совещание, участниками которого были начальники структурных подразделений управления госэкспертизы, а также технические специалисты отдела приема проектной документации. Это порядка 10 человек. Сегодня в информационной системе учреждения заведены «Карточки эксперта» по каждому из направлений экспертизы. Это позволило отменить совещания и проводить формирование группы экспертов силами одного технического специалиста. В дальнейшем, благодаря настройке системы, эта задача будет полностью автоматизирована.
– А как обстоят дела с качеством выпускаемых заключений?
– Наши заключения просто обязаны быть лучшими (по крайней мере, в нашем регионе), и мы постоянно работаем над этим. Несколько месяцев назад мы запустили внутренний процесс – программу «Развитие». Она включает в себя комплекс мер по улучшению качества заключений, разработку шаблонов и стандартов для разделов отрицательных заключений (обоснованности замечаний), а также положительных заключений в части полноты содержащихся в них сведений и их информативности.
– Считаете ли Вы справедливым разделение требований к специалистам в государственной и негосударственной организациях?
– С апреля 2012 года частные компании получили доступ на рынок экспертных услуг, а с ним и право выдавать заключения по большинству проектов и результатов инженерных изысканий в небюджетной сфере. Есть мнение, что это негативно сказалось на качестве экспертизы в целом.
Сегодня система аттестации, проводимая Минстроем России, разделяет требования к уровню знаний у экспертов государственных и негосударственных экспертиз.
Кандидаты в негосударственные эксперты сдают лишь тест, соискатели статуса «государственный эксперт», помимо тестов, проходят еще серьезный устный экзамен. Несмотря на сложность, подобный экзамен необходим. Он состоит из трех общих вопросов по градостроительному законодательству, трех – по направлению деятельности эксперта, а также практического задания по применению тех или иных норм и правил. Таким образом, государство само понуждает госэкспертизу быть лучше и оказывать экспертные услуги более высокого уровня.
– Как сегодня обстоят дела в учреждении с развитием BIM?
– Мы одними из первых в стране подключились к применению BIM в проектировании. Более того, мы являемся одной из немногих экспертиз в России, которая уже разработала требования к предоставляемым цифровым моделям, а также начала разработку набора тестов и правил для автоматической проверки цифровых моделей.
Сейчас проекты ряда соцобъектов, планируемых к строительству Комитетом по строительству, разрабатываются с использованием BIM-технологий (с учетом требований ЦГЭ). 29 октября Центр принял на государственную экспертизу первый проект с цифровой информационной моделью.
Сотрудники ЦГЭ активно взаимодействуют с коллегами из московской экспертной организации и ФАУ «Главгосэкспертиза России», входят в экспертную группу при Минстрое России по вопросам BIM-технологий.
– ЦГЭ оптимизирует процессы проведения экспертизы. Каков экономический эффект от этой работы?
– Если оперировать цифрами, то за 10 лет наши специалисты рассмотрели более 7,5 тыс. комплектов документов, около 4 тыс. из них с бюджетным финансированием. В результате оценки сметной документации этих проектов мы сэкономили Петербургу более 136 млрд рублей.
– А как учреждение взаимодействует с бизнесом?
– Госэкспертиза – это живой механизм, который непрерывно развивается, мы движемся курсом регулярных улучшений. ЦГЭ на постоянной основе помимо государственной и негосударственной экспертизы проводит экспертную оценку проектной, сметной документации и результатов инженерных изысканий. Учитывая запросы проектного и строительного сообщества, мы изменили подход к оказанию этих услуг, пересмотрели сроки и стоимость, а также порядок представления документации (возможно представление бумажной версии).
По результатам рабочих встреч с заказчиками мы приняли решение об увеличении срока проведения оценки проектной и сметной документации с 30 до 60 и 120 дней, исключив ранее предусмотренную необходимость дополнительной платы за каждое продление на 20 дней.
За 10 лет работы ЦГЭ сэкономил частным инвесторам более 64 млрд рублей. Взаимодействие госэкспертизы и бизнеса важно на всех этапах строительства объектов. Наши эксперты не только проверяют соответствие проектов требованиям техрегламентов по безопасности и надежности, но и обеспечивают уверенность инвестора в рентабельности проекта и, соответственно, в целесообразности инвестиций.
ЦГЭ проводит публичный технологический и ценовой аудит крупных инвестиционных проектов.
– Какое достижение ЦГЭ за 10 лет является самым важным, на Ваш взгляд?
– Самая главная заслуга центра – сохранение коллектива профессионалов. И я говорю не только об экспертах; все наши сотрудники – это одна большая сплоченная команда. В настоящий момент численность работников ЦГЭ составляет 145 человек, 30% из них работают с момента основания учреждения.
10 лет – может, и небольшой срок; мы, конечно, еще довольно молодая организация, но именно молодости присущи динамичное развитие, гибкость и быстрота реакции на постоянно меняющуюся среду, восприимчивость к высоким технологиям. Поэтому в нашем случае молодость – это, скорее, достоинство.