Рынок жилья умело адаптируется к изменениям в экономике
О рынке недвижимости с позиции застройщика, об актуальных задачах строителей и о технологических преимуществах первичного жилья «Строительному Еженедельнику» рассказывает начальник отдела продаж «Отделстрой» Николай Гражданкин.
— Николай Анатольевич, что можно сказать о предварительных итогах первого полугодия 2023 года по сравнению с ситуацией на рынке год назад?
— Во-первых, за последние годы рынок недвижимости доказал, что может быстро адаптироваться к нестандартным ситуациям и потрясениям. В прошлом году рынок поддержали субсидированные ставки, но с начала 2023 года этот инструмент кредитования сошел на нет из-за ограничений Центробанка. В январе наблюдалось небольшое затишье, однако с марта выдача ипотечных кредитов снова пошла в гору, при этом цены на жилье практически не менялись. На рынок продолжают выводиться новые объекты — сейчас по Санкт-Петербургу в продаже находится 275 жилых комплексов. Спрос на квартиры на первичном и вторичном рынках есть, несмотря на летний период. Возможно, сказывается желание людей в нынешней экономической ситуации сохранить свои сбережения, по традиции инвестируя в недвижимость, а не в акции или валюту.
Продажи жилья стабилизировались: количество зарегистрированных в Петербурге квартир в июне составило 3700. То же самое можно сказать о ценах: средняя стоимость жилья в новостройках остановилась на цене 220 тыс. за квадратный метр, на вторичке она еще ниже — около 188 тыс. за «квадрат». То есть первичная недвижимость впервые с 90-х годов по ценам обогнала вторичный рынок. С развитием 214-ФЗ и внедрением эскроу-счетов рынок первички перестал быть рискованным, ушел и «дисконт за риск».
Также хотелось бы отметить оптимизацию планировочных решений, должное внимание застройщиков к благоустройству и озеленению (все больше проектов с концепцией «двор без машин»), обязательное обеспечение социальными объектами — это активнее привлекает покупателей на первичный рынок, а низкие ипотечные ставки делают покупку более доступной, чем на вторичном рынке. Все это привело к тому, что рынок вторички просел по сравнению с первичным. Тенденция особенно ярко проявилась в этом году и, думаю, сохранится в будущем.
— Каковы задачи застройщиков на таком относительно стабильном рынке?
— Для начала следует удержать уровень и темп продаж — от них зависят процентная ставка по проектному финансированию и итоговая экономика проекта. Второе — увеличивать качество продукта. Рынок переполнен предложениями: 47 тысяч квартир находятся в продаже по состоянию на июнь. Поэтому каждый застройщик старается выделиться на общем фоне, привнести в проекты изюминку, предложить финансовые механизмы, привлекательные для покупателей квартир.
— Как изменился рынок ипотеки в 2023 году? Какие ипотечные продукты пользуются наибольшим спросом?
— У нас доля ипотечных сделок — около 85% в объеме продаж, в прошлом году — 95%. Сокращение произошло из-за отмены субсидированных ставок. Растет доля IT-ипотеки (она составляет уже порядка 30% ипотечных сделок). Минимальная ставка по ней сейчас от 4,1%. При этом максимальная сумма кредита гораздо больше, чем по господдержке — 18 млн, а не 12 млн. Также популярна ипотечная программа банка «Санкт-Петербург», по которой ставка по кредиту до сдачи дома всего 0,1% годовых.
— Изменились ли предпочтения покупателей в отношении квартирографии?
— Мы отмечаем сокращение средней площади квартир на первичном рынке с 55 квадратных метров (в 2021–2022 гг.) до 40. Застройщики учитывают снижающуюся платежеспособность клиентов и рационально продумывают каждый метр квартиры, избавляясь от всего ненужного. Общая площадь кухни-гостиной, например, увеличивается за счет размера спален (их средний метраж уменьшился с 15 до 10–12 «квадратов»). Уходят из проектов длинные узкие коридоры, длинные балконы (а иногда и от самих балконов избавляются). Инженерные коммуникации, коллекторные щиты выносятся за пределы квартиры. Например, во второй очереди ЖК «Новый Лесснер» мы вынесли кухонные вентканалы за пределы квартиры — это позволило сделать пространство кухни более рациональным, без выступов.
— Когда вводили схему эскроу-счетов, было мнение, что первичка исчезнет, и квартиры будут продаваться только в готовом виде? Как вы оцениваете такие перспективы?
— У застройщиков стоимость строящегося жилья и готовых квартир в сданном доме практически сравнялась. Если раньше покупатель выбирал жилье на первичке из-за меньшей цены, то сейчас ценовой фактор не влияет, а вот наличие широкого выбора важно. Новую вторичку — квартиры в недавно сданных домах — покупают те, для кого принципиально как можно быстрее решить свой жилищный вопрос. Кроме того, у них есть свои преимущества: они избавлены от шума ремонта за стеной и расходов на съемное жилье в ожидании сдачи дома. По статистике, примерно 80% клиентов покупают квартиры в строящемся жилье и 20% — в готовом. Хочу отметить, что вне зависимости от того, выбирает клиент у застройщика строящуюся или готовую квартиру, он может рассчитывать на льготную ипотеку по госпрограммам.
— Какие современные технологии благоустройства применяет «Отделстрой» для привлечения покупателей?
— Сейчас очень популярно благоустройство в экостиле, когда используется фактура натурального дерева, естественные цвета. Дерево применяется не только при оформлении детских площадок, но и при изготовлении беседок, садовой мебели. В «Новом Лесснере» мы установили дизайнерские вращающиеся кресла, шезлонги, скамейки-диваны с округлой спинкой — все из натуральной древесины. Поэтому дворы смотрятся гармонично и целостно. А еще взрослым и детям нравится, когда во дворе есть фонтан, мы сами тоже ценим этот элемент благоустройства. Недавно мы расписали стены трансформаторной подстанции в 1-й очереди в стиле «Маленького принца» Сент-Экзюпери. Это дополнило гармоничный облик двора. Будем продолжать эту практику и во 2-й очереди.
Поскольку единовременно мы занимаемся реализацией одного-двух проектов, мы можем сконцентрироваться на детальной проработке каждого жилого комплекса. В обсуждении проекта принимают участие все отделы и подрядчики, еженедельно выезжаем на стройплощадку, проводим дни качества с осмотром всех квартир и подъездов, на каждом этапе производства работ контролируем качество. Налажена обратная связь с покупателями — это тоже позволяет выявить любые недочеты, вовремя их устранить и избегать в дальнейшем.
— Какие еще методы работы с покупателями сейчас наиболее востребованы?
— Мы стараемся каждому клиенту предложить решение именно его ситуации. У нас есть ипотека от 0,1% годовых, продленная рассрочка (в течение двух лет после сдачи дома), скидки за быстрый выход на сделку, зачет жилья для продающих имеющуюся квартиру и пр. Также есть рассрочка по оплате паркинга, при этом им можно уже начать пользоваться до выплаты всей суммы по договору. Большой популярностью пользуется услуга «Показ квартир на этапе строительства», когда клиенты могут посетить стройплощадку, увидеть все своими глазами и оценить еще до того, как дома будут построены. Мы одни из немногих застройщиков, кто пускает клиентов в выбранные ими квартиры (а не шоу-румы) на этапе строительства.
О факторе социальной ответственности в деле обслуживания лифтов, проблеме низких тарифов и ее влиянии на городское лифтовое хозяйство «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по сервису и модернизации компании «МЛМ Нева трейд» Андрей Васильев.
– Андрей Александрович, сколько лифтов в настоящее время находится в обслуживании у компании?
– Мы обслуживаем лифты в трех северных районах Санкт-Петербурга: больше всего – в Выборгском, несколько меньше – в Приморском и в Калининском. Суммарно – почти 3 тыс. единиц. Большая часть из них расположена в жилищном фонде, также есть лифты в коммерческих и социальных объектах. Число машин, находящихся в нашем обслуживании, постепенно растет, но незначительно. Компания не ставит задачи по увеличению этого показателя. Дело в том, что бизнес по обслуживанию лифтового оборудования при существующих на сегодняшний день тарифах не то что недоходный, а фактически нерентабельный. Исключение составляют коммерческие объекты и некоторые жилые комплексы верхних сегментов недвижимости, в которых готовы достойно платить за дополнительный уровень сервиса. Работу же с обычными «Жилкомсервисами» можно смело назвать планово-убыточной.
– Зачем же «МЛМ Нева трейд» вообще этим занимается?
– Тут, пожалуй, надо выделить два основных фактора. Первый из них связан с социальной ответственностью компании. Это не лозунг или красивые слова. Это определенная ментальность, может быть, несколько инерционная, имеющая основы в прошлом. Мы, лифтовики, десятилетиями занимались обслуживанием лифтов – и бросить их на произвол судьбы мы просто не можем. Поэтому работа эта продолжается даже тогда, когда компании она приносит одни убытки.
Второй фактор – надежда не перспективу. Хочется верить, что существующее положение с тарифами изменится. Напомню, что в Петербурге, далеко не самом бедном городе страны, они самые низкие в России. Сделано это в свое время было для того, чтобы минимизировать расходы граждан на оплату жилищно-коммунальных услуг. В то же время очевидно, что нормальным существующее положение назвать нельзя. Ведь сейчас в Петербурге за обслуживание телевизионной антенны люди платят больше, что за пользование лифтом. Тарифные ставки должны обеспечивать, как минимум, самоокупаемость выполняемых работ, а лучше давать хотя бы небольшую прибыль сервисным организациям. В конце концов, нам надо платить сотрудникам достойную зарплату, иметь возможность покупать материалы, инструменты, оборудование и т. д. Высоких доходов обслуживание лифтов никогда не давало, но необходимо выйти хотя бы на уровень рентабельности этих работ.
– Как же компании удается обеспечивать высокий уровень сервиса при таких низких тарифах?
– Фактически работа по обслуживанию лифтов в «МЛМ Нева трейд» (как, добавлю, и в других крупных компаниях этого рынка) субсидируется из тех средств, которые мы зарабатываем на монтаже лифтов. Эта сфера деятельности имеет положительную рентабельность, что и дает дополнительные возможности. Интересно, что в большинстве западных стран ситуация ровно противоположная. Там установка лифта может иметь нулевую рентабельность или даже приносить убыток, но это покрывается многолетней достаточно высокой оплатой сервиса.
– В целом, по Вашей оценке, каково состояние городского лифтового хозяйства? Что может дать повышение тарифов?
– Как известно, в рамках выполнения требований Технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» к февралю 2020 года в России не должно было оставаться в действии лифтов с выработанным нормативным сроком эксплуатации (25 лет), не приведенных в соответствие с требованиями регламента. Уже пару лет назад стала очевидна нереализуемость этой задачи на практике. Сейчас планируется отложить выполнение этого требования до 2025 года. Реалии, однако, таковы, что и к этому сроку уложиться вряд ли получится. В частности, в Петербурге сейчас порядка 12 тыс. лифтов выработали нормативный срок. К ним ежегодно добавляется до 1,5–2 тыс. подъемников. Программа замены включает не более 1 тыс. единиц, а необходимо менять 3–4 тыс.
Таким образом, перед городом стоит серьезная задача по поддержанию в работоспособном состоянии возрастного лифтового парка, приведению его к современным требованиям по безопасности, энергоэффективности и комфорту пользования. Вот на решение этих важнейших задач (помимо обеспечения рентабельности работы обслуживающих компаний) и могли бы быть направлены дополнительные средства, полученные от повышения тарифов.
– В случае повышения тарифов хотя бы до уровня рентабельности готова ли компания «МЛМ Нева Трейд» увеличивать парк обслуживаемых лифтов?
– Конечно. Любой бизнес стремится к расширению. Имеющиеся ресурсы в принципе позволяют нам обеспечить качественное обслуживание большего числа лифтов, чем сегодня. Кроме того, помимо экстенсивного пути развития, связанного с наращиванием количества машин, есть и интенсивный – повышение качества сервиса, модернизация оборудования. Например, почти не тронутое сегодня поле деятельности – обеспечение в лифтах безбарьерной среды для маломобильных групп населения, инвалидов. Это и увеличение дверных проемов там, где это технически возможно, и установка голосовых сообщений, и установка постов приказов со азбукой Брайля, и многое другое.
– «Болевая точка» отрасли – кадры. Как компании удается сохранить коллектив высокопрофессиональных работников?
– В целом в отрасли такая проблема действительно существует. Поэтому обеспечение организации квалифицированными кадрами – одна из постоянных забот руководства компании. В результате у нас сложился крепкий, сплоченный коллектив. Костяк составляют опытные работники, уже много лет проработавшие в отрасли. Есть и немало талантливой молодежи. Можно отметить интересный фактор позитивного взаимодействия сотрудников разных возрастов. Старшее поколение может поделиться накопленным опытом практической работы. А молодежь – навыками освоения цифровых технологий и программного обеспечения, ведь современный «умный» лифт укомплектован специальными системами электроники. Такой вот интересный выстраивается баланс. Ну и, разумеется, проводится дополнительное обучение в рамках подготовки к проводимой каждые три года проверке квалификации. Наша компания прилагает большие усилия в этом направлении, и со всей ответственностью могу заявить, что нам удалось сформировать и сохранить высокопрофессиональный кадровый состав.
– Какие еще существуют проблемы в этой сфере?
– Сложностей немало. Они, к сожалению, носят хронический характер. Прежде всего, это касается эксплуатации лифтов. Она предполагает соблюдение определенных требований по влажности, температурному режиму и ряду других факторов. Они, к сожалению, не всегда выполняются из-за небрежного отношения жилищно-коммунальных служб. Не лучше порой ведут себя и сами пользователи лифтов. Несмотря на то, что кабины теперь делаются антивандальные, случаев хулиганства, нанесения повреждений и прочего по-прежнему немало. Добавили проблем «коммунальные войны», связанные с решением законодателей о том, что в одном доме должно быть одно товарищество собственников жилья. Замысел, вроде, правильный, но отсутствие прописанного в законе механизма реализации приводит к конфликтам жильцов, появлению нескольких ТСЖ и УК, претендующих на весь объект, судебным разбирательствам и т. д. А для нас это создает проблемы с обслуживанием лифтов, находящихся в этих домах.
– Год подходит к концу. Расскажите, пожалуйста, о его основных итогах в Вашей сфере работы.
– Несмотря на то, что разговор у нас получился больше о проблемах отрасли, в целом итоги года я могу оценить положительно. Мы смогли обеспечить нормальное функционирование находящегося у нас на обслуживании лифтового хозяйства. Удалось избежать крупных аварий, возникающие поломки чинились быстро, в предусмотренные нормативами сроки. На заявления жильцов реагируем оперативно, длительных простоев не было. Работу делаем ответственно и профессионально. Люди пользуются своими лифтами, а значит – свою задачу мы выполняем.