Рынок жилья умело адаптируется к изменениям в экономике
О рынке недвижимости с позиции застройщика, об актуальных задачах строителей и о технологических преимуществах первичного жилья «Строительному Еженедельнику» рассказывает начальник отдела продаж «Отделстрой» Николай Гражданкин.
— Николай Анатольевич, что можно сказать о предварительных итогах первого полугодия 2023 года по сравнению с ситуацией на рынке год назад?
— Во-первых, за последние годы рынок недвижимости доказал, что может быстро адаптироваться к нестандартным ситуациям и потрясениям. В прошлом году рынок поддержали субсидированные ставки, но с начала 2023 года этот инструмент кредитования сошел на нет из-за ограничений Центробанка. В январе наблюдалось небольшое затишье, однако с марта выдача ипотечных кредитов снова пошла в гору, при этом цены на жилье практически не менялись. На рынок продолжают выводиться новые объекты — сейчас по Санкт-Петербургу в продаже находится 275 жилых комплексов. Спрос на квартиры на первичном и вторичном рынках есть, несмотря на летний период. Возможно, сказывается желание людей в нынешней экономической ситуации сохранить свои сбережения, по традиции инвестируя в недвижимость, а не в акции или валюту.
Продажи жилья стабилизировались: количество зарегистрированных в Петербурге квартир в июне составило 3700. То же самое можно сказать о ценах: средняя стоимость жилья в новостройках остановилась на цене 220 тыс. за квадратный метр, на вторичке она еще ниже — около 188 тыс. за «квадрат». То есть первичная недвижимость впервые с 90-х годов по ценам обогнала вторичный рынок. С развитием 214-ФЗ и внедрением эскроу-счетов рынок первички перестал быть рискованным, ушел и «дисконт за риск».
Также хотелось бы отметить оптимизацию планировочных решений, должное внимание застройщиков к благоустройству и озеленению (все больше проектов с концепцией «двор без машин»), обязательное обеспечение социальными объектами — это активнее привлекает покупателей на первичный рынок, а низкие ипотечные ставки делают покупку более доступной, чем на вторичном рынке. Все это привело к тому, что рынок вторички просел по сравнению с первичным. Тенденция особенно ярко проявилась в этом году и, думаю, сохранится в будущем.
— Каковы задачи застройщиков на таком относительно стабильном рынке?
— Для начала следует удержать уровень и темп продаж — от них зависят процентная ставка по проектному финансированию и итоговая экономика проекта. Второе — увеличивать качество продукта. Рынок переполнен предложениями: 47 тысяч квартир находятся в продаже по состоянию на июнь. Поэтому каждый застройщик старается выделиться на общем фоне, привнести в проекты изюминку, предложить финансовые механизмы, привлекательные для покупателей квартир.
— Как изменился рынок ипотеки в 2023 году? Какие ипотечные продукты пользуются наибольшим спросом?
— У нас доля ипотечных сделок — около 85% в объеме продаж, в прошлом году — 95%. Сокращение произошло из-за отмены субсидированных ставок. Растет доля IT-ипотеки (она составляет уже порядка 30% ипотечных сделок). Минимальная ставка по ней сейчас от 4,1%. При этом максимальная сумма кредита гораздо больше, чем по господдержке — 18 млн, а не 12 млн. Также популярна ипотечная программа банка «Санкт-Петербург», по которой ставка по кредиту до сдачи дома всего 0,1% годовых.
— Изменились ли предпочтения покупателей в отношении квартирографии?
— Мы отмечаем сокращение средней площади квартир на первичном рынке с 55 квадратных метров (в 2021–2022 гг.) до 40. Застройщики учитывают снижающуюся платежеспособность клиентов и рационально продумывают каждый метр квартиры, избавляясь от всего ненужного. Общая площадь кухни-гостиной, например, увеличивается за счет размера спален (их средний метраж уменьшился с 15 до 10–12 «квадратов»). Уходят из проектов длинные узкие коридоры, длинные балконы (а иногда и от самих балконов избавляются). Инженерные коммуникации, коллекторные щиты выносятся за пределы квартиры. Например, во второй очереди ЖК «Новый Лесснер» мы вынесли кухонные вентканалы за пределы квартиры — это позволило сделать пространство кухни более рациональным, без выступов.
— Когда вводили схему эскроу-счетов, было мнение, что первичка исчезнет, и квартиры будут продаваться только в готовом виде? Как вы оцениваете такие перспективы?
— У застройщиков стоимость строящегося жилья и готовых квартир в сданном доме практически сравнялась. Если раньше покупатель выбирал жилье на первичке из-за меньшей цены, то сейчас ценовой фактор не влияет, а вот наличие широкого выбора важно. Новую вторичку — квартиры в недавно сданных домах — покупают те, для кого принципиально как можно быстрее решить свой жилищный вопрос. Кроме того, у них есть свои преимущества: они избавлены от шума ремонта за стеной и расходов на съемное жилье в ожидании сдачи дома. По статистике, примерно 80% клиентов покупают квартиры в строящемся жилье и 20% — в готовом. Хочу отметить, что вне зависимости от того, выбирает клиент у застройщика строящуюся или готовую квартиру, он может рассчитывать на льготную ипотеку по госпрограммам.
— Какие современные технологии благоустройства применяет «Отделстрой» для привлечения покупателей?
— Сейчас очень популярно благоустройство в экостиле, когда используется фактура натурального дерева, естественные цвета. Дерево применяется не только при оформлении детских площадок, но и при изготовлении беседок, садовой мебели. В «Новом Лесснере» мы установили дизайнерские вращающиеся кресла, шезлонги, скамейки-диваны с округлой спинкой — все из натуральной древесины. Поэтому дворы смотрятся гармонично и целостно. А еще взрослым и детям нравится, когда во дворе есть фонтан, мы сами тоже ценим этот элемент благоустройства. Недавно мы расписали стены трансформаторной подстанции в 1-й очереди в стиле «Маленького принца» Сент-Экзюпери. Это дополнило гармоничный облик двора. Будем продолжать эту практику и во 2-й очереди.
Поскольку единовременно мы занимаемся реализацией одного-двух проектов, мы можем сконцентрироваться на детальной проработке каждого жилого комплекса. В обсуждении проекта принимают участие все отделы и подрядчики, еженедельно выезжаем на стройплощадку, проводим дни качества с осмотром всех квартир и подъездов, на каждом этапе производства работ контролируем качество. Налажена обратная связь с покупателями — это тоже позволяет выявить любые недочеты, вовремя их устранить и избегать в дальнейшем.
— Какие еще методы работы с покупателями сейчас наиболее востребованы?
— Мы стараемся каждому клиенту предложить решение именно его ситуации. У нас есть ипотека от 0,1% годовых, продленная рассрочка (в течение двух лет после сдачи дома), скидки за быстрый выход на сделку, зачет жилья для продающих имеющуюся квартиру и пр. Также есть рассрочка по оплате паркинга, при этом им можно уже начать пользоваться до выплаты всей суммы по договору. Большой популярностью пользуется услуга «Показ квартир на этапе строительства», когда клиенты могут посетить стройплощадку, увидеть все своими глазами и оценить еще до того, как дома будут построены. Мы одни из немногих застройщиков, кто пускает клиентов в выбранные ими квартиры (а не шоу-румы) на этапе строительства.
Строительные материалы европейского качества занимают прочные позиции на отечественном рынке. О том, как российскому представительству финского концерна Kiilto, отмечающему в этом году 25-летие, удалось не только занять свою нишу в сегменте строительно-отделочных материалов, но и войти в тройку самых успешных подразделений международной компании, рассказывает генеральный директор Kiilto в России Евгений Абрин.
- Четверть века присутствия Kiilto в России. Евгений Олегович, какие достижения представительства считаете наиболее значимыми
- За эти 25 лет мы прошли путь от импортера до производителя. В первые годы работы российского представительства компания открыла собственный офис в Санкт-Петербурге. Начали с импорта продукции из Финляндии, сотрудничали с небольшими узкоспециализированными магазинами. Но достаточно быстро Kiilto в России выросла в высокоэффективную компанию с полным циклом производства. В 2008 году запустили выпуск клеев на заводе в подмосковном Раменском, а в 2011 году приступили к производству сухих строительных смесей в Калужской области. Таким образом, мы расширили ассортимент предлагаемой продукции за счет собственного производства. В числе наших клиентов сегодня – ведущие предприятия отрасли (например, застройщики «Bonava», «YIT», «ПИК» и др.) и крупные DIY-сети, такие как «Петрович», «Максидом», «Аксон», «Агава», OBI и др.
Активно развиваем направление Research & Development, в структуре российской компании работает собственный центр исследования и разработки продукции. Гордимся успехами Kiilto Pro Academy – центра обучения профессионалов в области ремонта и отделки в Санкт-Петербурге. Ежегодно в Академии проходят обучение 2 тысячи профессионалов. Планируем открыть Академию в Москве. В этом году из-за ограничений на проведение «живых» семинаров, мы запустили проект — Kiilto Pro Academy Online, и обучение стало доступно для слушателей, в том числе и из дальних регионов. Ключевое отличие данного онлайн обучения от традиционных вебинаров заключается в том, что помимо теоретической части мы не исключаем практическую часть. Современные платформы и оборудование позволяют максимально приблизить по качеству онлайн тренинги к традиционным, а с точки зрения охвата аудитории по количеству и условной географии - это совсем другой уровень возможностей.
Уделяем внимание и общественной деятельности, являясь участниками отраслевых организаций «Российской ассоциации деревянного домостроения» (РАДД), «Союза производителей сухих строительных смесей» (СПСС), «Финско-российской торговой палаты» (ФРТП).
- В петербургском офисе в 1995 году начинали работать 7 человек. Каковы сегодня численность сотрудников предприятия и объемы производства?
- Да, действительно, начинали небольшим коллективом. Но в начале 2000-х годов руководством головной компании была поставлена задача по локализации производства в России заводов по производству промышленных клеев и сухих строительных смесей. Сегодня доля выпускаемой продукции этих производств составляет около 70% всего ассортимента, реализуемого в России. Численность персонала российского подразделения – более 100 человек. Совокупный оборот продукции в 2019 году превысил 1,5 млрд рублей.
Главное условие получения качественного продукта – четкое соблюдение технологий, пропорций и использование высококачественного сырья. Замечу, что мы стараемся использовать сырье аналогичное тому, что используется нами в Финляндии и Швеции. Это не всегда оптимальный с точки зрения себестоимости выбор, но мы приняли решение соблюдать европейские требования к качеству и следуем этому уже много лет. Большое внимание на заводах Kiilto уделяется экологическим вопросам.
Неслучайно российское подразделение занимает значимое место в семье предприятий Kiilto, насчитывающей сегодня более 12 стран присутствия в Европе. Внутренний рейтинг компании учитывает различные показатели эффективности, в том числе обороты и прибыль, узнаваемость бренда, показатель лояльности клиентов NPS (Net Promoter Score — индекс готовности рекомендовать), степень продвижения продукции и уровень дистрибуции . И мы гордимся тем, что «Киилто Россия» входит в тройку лидеров в общем рейтинге группы компаний Kiilto. В настоящее время часть нашей продукции экспортируется в страны Балтии (Литву, Латвию, Эстонию), Беларусь, Казахстан, Киргизию, Грузию и Молдавию. Доля экспорта составляет пока примерно 5%, но мы видим в данном направлении серьезный потенциал.
- Как пандемия повлияла на работу компании и рынка строительных материалов в целом?
- Являясь частью европейского концерна, мы были готовы к усложнению обстановки на несколько недель раньше и работали на опережение, создавая увеличенные запасы наиболее важного сырья, упаковки, импортной продукции с наших заводов, которая не производится в России. На время эпидемии мы разработали отдельный стандарт безопасности, в котором учли актуальные рекомендации российских и европейских экспертов, профильных организаций и органов власти. Соблюдение этих мер позволило не останавливать деятельность и оставаться надежным партнером для клиентов, что крайне важно для нас.
Что касается рынка в целом, бизнес переживает сейчас беспрецедентный период. Новая реальность, сложившаяся на фоне пандемии, заставляет нас обновлять приоритеты. В эти сложные времена на первый план выходят такие направления как безопасность, повышение эффективности производства, возможность управлять процессами удаленно, развитие сервисов и цифровизация коммуникаций с клиентами. По каждому из этих направлений у нас есть соответствующие наработки. Несмотря на смену внешних обстоятельств, будь то вирус или курс валют, наш принцип работы неизменен – руководствоваться потребностями и целями клиента.
- Какие приоритеты намечены для дальнейшего развития компании?
- Основными ориентирами для нас остаются высочайшее качество продукции, индивидуальный подход к клиентам, безопасное производство и принципы циркулярной экономики: использование возобновляемых ресурсов, биоразлагаемой упаковки, снижение вредных выбросов в атмосферу. Индивидуальный подход в нашем случае выражается в совместной работе с клиентом, когда продукция разрабатывается и улучшается, исходя из пожеланий и нужд клиента.
Поддержание качества обеспечивается ежеквартальными проверками всей выпускаемой продукции на соответствие параметрам, указанным в спецификациях. С помощью проверок мы отслеживаем отклонения параметров входящего сырья и вносим корректировки в рецептуры, обеспечивая стабильность характеристик. Лабораторное оборудование проходит ежегодную поверку в «Ростесте».
Продолжаем работу над развитием ассортимента. Новинки 2020 года – белая гипсовая штукатурка Opti Gyps White, эластичный клей для крупноформатной плитки Premium Fix, выпуск продукции в мелкой фасовке (5 кг) для DIY-сетей, вывод на рынок эпоксидных затирок Epoxy Tile Grouts, специальный состав для напольных покрытий LVT, развитие концепта «Waterproofing as a service» («гидроизоляция как сервис») где мы с партнерами предоставляем не только инновационную мастику KeraPro, но и оборудование для его использования.