Рынок жилья умело адаптируется к изменениям в экономике
О рынке недвижимости с позиции застройщика, об актуальных задачах строителей и о технологических преимуществах первичного жилья «Строительному Еженедельнику» рассказывает начальник отдела продаж «Отделстрой» Николай Гражданкин.
— Николай Анатольевич, что можно сказать о предварительных итогах первого полугодия 2023 года по сравнению с ситуацией на рынке год назад?
— Во-первых, за последние годы рынок недвижимости доказал, что может быстро адаптироваться к нестандартным ситуациям и потрясениям. В прошлом году рынок поддержали субсидированные ставки, но с начала 2023 года этот инструмент кредитования сошел на нет из-за ограничений Центробанка. В январе наблюдалось небольшое затишье, однако с марта выдача ипотечных кредитов снова пошла в гору, при этом цены на жилье практически не менялись. На рынок продолжают выводиться новые объекты — сейчас по Санкт-Петербургу в продаже находится 275 жилых комплексов. Спрос на квартиры на первичном и вторичном рынках есть, несмотря на летний период. Возможно, сказывается желание людей в нынешней экономической ситуации сохранить свои сбережения, по традиции инвестируя в недвижимость, а не в акции или валюту.
Продажи жилья стабилизировались: количество зарегистрированных в Петербурге квартир в июне составило 3700. То же самое можно сказать о ценах: средняя стоимость жилья в новостройках остановилась на цене 220 тыс. за квадратный метр, на вторичке она еще ниже — около 188 тыс. за «квадрат». То есть первичная недвижимость впервые с 90-х годов по ценам обогнала вторичный рынок. С развитием 214-ФЗ и внедрением эскроу-счетов рынок первички перестал быть рискованным, ушел и «дисконт за риск».
Также хотелось бы отметить оптимизацию планировочных решений, должное внимание застройщиков к благоустройству и озеленению (все больше проектов с концепцией «двор без машин»), обязательное обеспечение социальными объектами — это активнее привлекает покупателей на первичный рынок, а низкие ипотечные ставки делают покупку более доступной, чем на вторичном рынке. Все это привело к тому, что рынок вторички просел по сравнению с первичным. Тенденция особенно ярко проявилась в этом году и, думаю, сохранится в будущем.
— Каковы задачи застройщиков на таком относительно стабильном рынке?
— Для начала следует удержать уровень и темп продаж — от них зависят процентная ставка по проектному финансированию и итоговая экономика проекта. Второе — увеличивать качество продукта. Рынок переполнен предложениями: 47 тысяч квартир находятся в продаже по состоянию на июнь. Поэтому каждый застройщик старается выделиться на общем фоне, привнести в проекты изюминку, предложить финансовые механизмы, привлекательные для покупателей квартир.
— Как изменился рынок ипотеки в 2023 году? Какие ипотечные продукты пользуются наибольшим спросом?
— У нас доля ипотечных сделок — около 85% в объеме продаж, в прошлом году — 95%. Сокращение произошло из-за отмены субсидированных ставок. Растет доля IT-ипотеки (она составляет уже порядка 30% ипотечных сделок). Минимальная ставка по ней сейчас от 4,1%. При этом максимальная сумма кредита гораздо больше, чем по господдержке — 18 млн, а не 12 млн. Также популярна ипотечная программа банка «Санкт-Петербург», по которой ставка по кредиту до сдачи дома всего 0,1% годовых.
— Изменились ли предпочтения покупателей в отношении квартирографии?
— Мы отмечаем сокращение средней площади квартир на первичном рынке с 55 квадратных метров (в 2021–2022 гг.) до 40. Застройщики учитывают снижающуюся платежеспособность клиентов и рационально продумывают каждый метр квартиры, избавляясь от всего ненужного. Общая площадь кухни-гостиной, например, увеличивается за счет размера спален (их средний метраж уменьшился с 15 до 10–12 «квадратов»). Уходят из проектов длинные узкие коридоры, длинные балконы (а иногда и от самих балконов избавляются). Инженерные коммуникации, коллекторные щиты выносятся за пределы квартиры. Например, во второй очереди ЖК «Новый Лесснер» мы вынесли кухонные вентканалы за пределы квартиры — это позволило сделать пространство кухни более рациональным, без выступов.
— Когда вводили схему эскроу-счетов, было мнение, что первичка исчезнет, и квартиры будут продаваться только в готовом виде? Как вы оцениваете такие перспективы?
— У застройщиков стоимость строящегося жилья и готовых квартир в сданном доме практически сравнялась. Если раньше покупатель выбирал жилье на первичке из-за меньшей цены, то сейчас ценовой фактор не влияет, а вот наличие широкого выбора важно. Новую вторичку — квартиры в недавно сданных домах — покупают те, для кого принципиально как можно быстрее решить свой жилищный вопрос. Кроме того, у них есть свои преимущества: они избавлены от шума ремонта за стеной и расходов на съемное жилье в ожидании сдачи дома. По статистике, примерно 80% клиентов покупают квартиры в строящемся жилье и 20% — в готовом. Хочу отметить, что вне зависимости от того, выбирает клиент у застройщика строящуюся или готовую квартиру, он может рассчитывать на льготную ипотеку по госпрограммам.
— Какие современные технологии благоустройства применяет «Отделстрой» для привлечения покупателей?
— Сейчас очень популярно благоустройство в экостиле, когда используется фактура натурального дерева, естественные цвета. Дерево применяется не только при оформлении детских площадок, но и при изготовлении беседок, садовой мебели. В «Новом Лесснере» мы установили дизайнерские вращающиеся кресла, шезлонги, скамейки-диваны с округлой спинкой — все из натуральной древесины. Поэтому дворы смотрятся гармонично и целостно. А еще взрослым и детям нравится, когда во дворе есть фонтан, мы сами тоже ценим этот элемент благоустройства. Недавно мы расписали стены трансформаторной подстанции в 1-й очереди в стиле «Маленького принца» Сент-Экзюпери. Это дополнило гармоничный облик двора. Будем продолжать эту практику и во 2-й очереди.
Поскольку единовременно мы занимаемся реализацией одного-двух проектов, мы можем сконцентрироваться на детальной проработке каждого жилого комплекса. В обсуждении проекта принимают участие все отделы и подрядчики, еженедельно выезжаем на стройплощадку, проводим дни качества с осмотром всех квартир и подъездов, на каждом этапе производства работ контролируем качество. Налажена обратная связь с покупателями — это тоже позволяет выявить любые недочеты, вовремя их устранить и избегать в дальнейшем.
— Какие еще методы работы с покупателями сейчас наиболее востребованы?
— Мы стараемся каждому клиенту предложить решение именно его ситуации. У нас есть ипотека от 0,1% годовых, продленная рассрочка (в течение двух лет после сдачи дома), скидки за быстрый выход на сделку, зачет жилья для продающих имеющуюся квартиру и пр. Также есть рассрочка по оплате паркинга, при этом им можно уже начать пользоваться до выплаты всей суммы по договору. Большой популярностью пользуется услуга «Показ квартир на этапе строительства», когда клиенты могут посетить стройплощадку, увидеть все своими глазами и оценить еще до того, как дома будут построены. Мы одни из немногих застройщиков, кто пускает клиентов в выбранные ими квартиры (а не шоу-румы) на этапе строительства.
В Северной столице появился новый памятный знак, посвященный утраченному Троицкому собору — первому храму, который был построен в городе. О символическом смысле этого проекта, а также о других начинаниях Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры в Санкт-Петербурге рассказывает его представитель Филипп Грибанов.
— Недавно на Троицкой площади по инициативе фонда был открыт памятный знак в честь Троицкого собора. Какой смысл вы вкладываете в создание этого мемориала?
— Троице-Петровский собор — объект уникальный и знаковый не только для Петербурга, но, без преувеличения, и для всей России. Прежде всего это первый храм новой столицы страны, причем храм очень символичный именно в смысле отображения идей и деяний основателя нашего города — Петра Великого. Он одновременно демонстрировал как верность национальной традиции, соответствуя канонике православного храмового зодчества, так и стремление к новым достижениям, выходу России в число мировых лидеров, что отразилось в необычном для того времени архитектурном решении.
Основана церковь была в 1709 году. Царь лично участвовал в ее обустройстве. Храм был местом проведения торжественных богослужений, которыми отмечались важнейшие государственные события, такие, например, как Полтавская виктория и Ништадтский мир. Здесь же Петр I был провозглашен Императором Всероссийским. То есть Троицкий собор — это место рождения Российской империи, дорогое сердцу каждого россиянина.
Наш фонд оценивал возможность воссоздания храма, который был снесен в 1933 году несмотря на то, что числился под охраной как уникальный памятник архитектуры. Но после рассмотрения всех нюансов от идеи восстановления было решено отказаться. Во-первых, претерпел серьезные изменения весь архитектурный ландшафт Троицкой площади. А во-вторых, что самое главное, у собора была очень непростая судьба. Первый храм, бывший деревянным, сравнительно быстро обветшал. На его месте в середине XVIII века был построен новый, который, хоть и должен был сохранить облик предшественника, сильно от него отличался. Затем храм несколько раз горел, восстанавливался, перестраивался, менял облик. В 1913 году он в очередной раз полностью сгорел, так что на его месте было решено построить новый величественный собор, взяв за образец владимиро-суздальские церкви XII века. Этот проект, к которому были привлечены крупнейшие архитекторы того времени, не был реализован из-за революции. В 1923–1926 годах храм восстановили, ориентируясь на «допожарный» вид, но уже в 1933 году его решено было снести.
Таким образом, смена архитектурной среды, а также многократное изменение облика самого храма фактически не позволяют говорить о возможности аутентичного воссоздания утраченного собора. Тем не менее оставить в забвении столь знаковый образ было нельзя. Тогда и родилась идея создать памятный знак. Бронзовый образ первого, еще петровского Троицкого храма, был изготовлен на основе описаний и сохранившихся гравюр того времени.
Мемориал как-то сам собой наполнился символическими смыслами. Он находится непосредственно на фундаменте разрушенного храма. Знак установлен на фрагменте Гром-камня, который служит постаментом знаменитого «Медного всадника» Фальконе. Площадка мемориала вымощена булыжником — в напоминание об указе Петра I, который обязывал любого человека, прибывающего в юный Петербург, приносить камни для мощения его улиц.
Стоит добавить, что мемориал вызвал большой интерес и у горожан, и у гостей Петербурга. Он уже стал одним из объектов посещения организованными туристическими группами. Приятно, что церемония открытия знака прошла при участии губернатора Александра Беглова, что показывает заинтересованность городских властей в сохранении наследия. Кстати, в тот же день состоялось и представление восстановленной нашим фондом исторической ограды Александровского парка.
— Расскажите, пожалуйста, об «идеологии» фонда. В чем вы видите свою миссию и основные задачи?
— Как видно из самого названия, главная задача фонда — это содействие восстановлению исторических объектов. Но это не означает, что мы замыкаемся в прошлом. Напротив, мы рассматриваем воссоздание утраченных объектов, составлявших в свое время красу и гордость Петербурга, как шаг в будущее, к возрождению величия столицы Российской империи. Мы твердо уверены, что нельзя ограничиваться только сохранением и культивированием наследия. Так можно превратиться в музей — красивый, но не приспособленный для жизни. Петербург — живой город, ему нужно развитие, нужны современные амбициозные проекты, достойные звания Северной столицы России. Нельзя же, в самом деле, допустить, чтобы от нашего времени в истории города остались только безликие кварталы массовой застройки. Нужны смелые прорывные инициативы, о которых говорили бы во всем мире.
Исходя именно из такого подхода и надо рассматривать идею завершения строительства комплекса зданий Смольного монастыря, как задумывал его Растрелли. Если мы не решаемся запустить новые проекты такого масштаба и звучания, пусть это будет реализация замысла великого архитектора, чье имя есть в любом учебнике истории! В конце-концов, в мире немало прецедентов (например, Руанский или Кельнский соборы), когда архитектурные шедевры строились в течение многих веков, в том числе и с перерывами, длившимися столетия. И это нимало не мешает им быть признанными объектами наследия всемирного значения.
— Эта инициатива фонда в конце прошлого года вызвала много шума и разных откликов — как в поддержку, так и против начинания. За прошедшее время как, по-вашему, изменилось общественное мнение в отношении проекта? Чувствуете ли вы поддержку?
— Как мы и думали, основной негатив был связан с тем, что многие слабо ориентировались в вопросе, попросту не знали, что колокольня — идея самого Растрелли. Поэтому мы немало усилий уделили тому, чтобы рассказать горожанам о проекте. И, как продемонстрировал проведенный опрос, изменение общественного мнения налицо. Почти половина респондентов (45%) в целом поддерживает инициативу. Из них — 25% безоговорочно «за», а 20% считают важным провести общественное обсуждение. Еще около 20% — люди, которые затруднились сформулировать свое отношение, но также считают важным провести обсуждение, то есть, по сути, хотят лучше узнать о проекте. Категорических противников инициативы лишь 15%. Особенно нас радуют два факта. Во-первых, динамика изменения общественных настроений. Год назад решительных противников было 23%, а сторонников — 36%. Значит, чем больше люди узнают о проекте, тем позитивнее к нему относятся. А во-вторых, среди молодого поколения противников очень мало. То есть нас поддерживают люди, не ограничивающие свое восприятие фактором нормативов, а просто оценивающие проект по шкале «красиво», «интересно», «впечатляюще» или «скучно», «бездарно», «банально». А ведь это, несмотря на простоту, это очень важная шкала — мы все хотим жить именно в красивом городе. И того же хотели люди, которые Петербург построили, — потому он и получился столь прекрасным.
— Как идет реализация других проектов фонда?
— Реставрация собора Пресвятой Троицы киновии Александро-Невской лавры, построенного в середине XIX века и за период нецелевой, скажем так, эксплуатации, пришедшего в совершенно руинированное состояние, полностью завершена. Получено разрешение на ввод в эксплуатацию, храм передан епархии, в нем совершаются богослужения, идет нормальная приходская жизнь. То есть он вернулся к своему предназначению, к тому, зачем его строили.
На воссоздании церкви в честь иконы Божией Матери «Всех скорбящих радость» (с грошиками) на пр. Обуховской Обороны закончены все общестроительные работы. Напомню, храм был построен в 1894–1898 годах в старорусском стиле и до революции считался одним из красивейших в городе, но в 1933 году, к сожалению, был взорван. Сейчас идут работы по восстановлению внутреннего убранства церкви, которые, по нашим планам, будут завершены в будущем году. После этого она станет не только центром притяжения для верующих, но и одной из самых ярких достопримечательностей города.
Инициатива по возвращению памятника императору Александру III на Знаменскую площадь (ныне — Восстания) пока находится в стадии проработки.
Продвигается работа по проекту воссоздания Борисоглебского храма, построенного в русско-византийском стиле в 1869–1882 годах, после революции использовавшегося как склад и снесенного в 1975 году. Принципиальных препятствий к реализации этой инициативы мы не видим. Согласно новой редакции 820-го городского закона, храм рекомендован к восстановлению. КГИОП и городская администрация оказывают нам всеобъемлющую поддержку, благодаря чему удается выполнять все работы по нашим проектам своевременно, несмотря на последствия ограничений, связанных с пандемией.