Олег Зотов: «Наша задача — чтобы петербуржцы жили в комфортных условиях»
В Петербурге продолжается короткий теплый период. Это время, когда в городе ремонтируются дома и идет подготовка к новому отопительному сезону. Времени на проведение ремонтных работ, которые ведет Жилищный комитет Петербурга, мало, а успеть надо много. Тем более что фронт работу в текущем году заметно вырос, как и объем финансирования. Как проходит горячий для комитета сезон, «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Жилищного комитета Олег Зотов:
— Конечно, многое зависит от погоды — Петербург находится на широте Южной Аляски, не самого теплого региона. Лето короткое, времени на проведение работ очень мало. Мы решили подготовиться к теплому периоду 2023 года заранее, начинать закупочные кампании заблаговременно. Все работы законтрактованы в прошлом году, чтобы с наступлением теплого периода сразу приступить к ремонту.
— Как вы оцениваете темпы ремонта — с учетом увеличения его объема?
— У нас запланировано свыше 2,5 тыс. видов работ, в том числе 2,4 тыс. — замена лифтов с истекшим сроком эксплуатации. Огромные планы по ремонту кровель — необходимо капитально отремонтировать 389 кровель.
В отличие от предыдущих периодов темпы хорошие — 22% работ уже физически выполнены и приняты. Еще 32% — в завершающей стадии, и мы уверены, что все объекты будут отремонтированы до начала отопительного сезона. Перед Фондом капремонта поставлена даже не задача — сверхзадача; выполнить ремонтные работы не до 15 октября, как обычно, а до начала сезона дождей.
В этом году объем финансирования капитального ремонта беспрецедентный. Если в 2021 году на ремонт выделялось 11 млрд рублей, в 2022-м — 15 млрд рублей, то в этом году мы должны освоить 28 млрд; 6 млрд из них — субсидии из бюджета города, которые мы получим благодаря поддержке губернатора Петербурга Александра Беглова.
Также на ремонт будет направлено свыше 5 млрд рублей — наши ежемесячные платежи.
В основном акцент делаем на готовности жилья к холодам. Но также в числе задач — ремонт кровли и повышение энергоэффективности домов. В большинстве домов пока не утеплены лестничные клетки. Сейчас выполняются ремонты лестничных клеток, в основном ремонтируются оконные и дверные проемы, чтобы обеспечить тепло в домах.
— Почему в этом году выделено больше денег на ремонтные работы — только ли удорожание материалов на это повлияло?
— Да, ремонты стали дороже. Цены на работы и материалы выросли. Но это не линейная зависимость. В городе в капремонте нуждается много домов. Это разные виды ремонтных работ. Благодаря увеличению финансирования мы уже заменили 1460 лифтов — с истекшим или истекающим сроком эксплуатации; отремонтируем больше кровель — 400 против 200 в прошлом году.
— Удастся ли в 2023 году на 100% исполнить программу капремонта, особенно учитывая выросший объем финансирования?
— Никто в России никогда на 100% не выполняет программу. Но я могу несколько цифр привести. В 2021 году программа капремонта исполнена на 80,9%, в 2022 году — почти на 85%. В текущем году мы примерно в три раза опережаем по темпам и объемам показатели предыдущих лет.
Мы стремимся, но о 100% говорить не приходится. Очень много непредвиденных обстоятельств возникает. Например, недопуск со стороны жильцов, которые говорят «нас все устраивает, ничего не надо делать». В ходе проектирования появляются факторы, которые не позволяют сразу начать работы — скажем, обнаружили существенные повреждения несущих конструкций. Приходится такой дом вносить в план с иными видами работ. Некоторое количество таких историй неизбежно возникает каждый год.
Но мы стремимся по максимуму делать то, что возможно. У нас ужесточена система контроля за подрядными организациями. И бесконечное продление сроков работ мы стараемся исключить. Если подрядчик взялся, но не справляется — принимаем меры вплоть до расторжения контракта и включения этой организации в реестр недобросовестных подрядчиков и поставщиков. В прошлом году 17 организаций попали в реестр недобросовестных подрядчиков.
Наука и жизнь
— При комитете работает Научно-технический совет в сфере жилищно-коммунального хозяйства Санкт‑Петербурга. Есть положительные заключения совета — внедряется ли на практике что-то из рассмотренных предложений?
— Мы получаем большое количество предложений от производителей разного оборудования. Техническая возможность предложений оценивается комиссией, в которую входят эксперты, представители научного сообщества, инженеры. А вот экономическую целесообразность мы определяем в ходе внедрения той или иной технологии.
Например, есть предложение от завода «Радар» — индивидуальные тепловые пункты с автоматическим погодным регулированием. Это предложение одобрено. Завод разработал новые системы, которые будут внедрены на новых домах. Системы полностью производятся на основе отечественных материалов.
— Удовлетворяют ли вас темпы подготовки к очередному отопительному сезону?
— Мы готовим к отопительному сезону внутридомовые сети. По плану это 258 сетей в домах, 85 из них — уже в завершающей стадии. Всего запланировано более 1 тыс. видов работ на системах теплоснабжения.
— По программе «Обеспечение доступным жильем и жилищно-коммунальными услугами жителей Санкт‑Петербурга» что предпочтительнее и вернее с точки зрения именно Жилищного комитета — покупка квартир у застройщиков или строительство за счет бюджета?
— Мы никак не участвуем в закупках квартир. Наша задача — распределить полученные квартиры.
В этом году выделен очень большой объем финансирования — 21 млрд рублей, включающий покупку квартир и предоставление социальных выплат очередникам на строительство и приобретение нового жилья.
Не все аварийное, иногда только кажется
— При комитете действует Городская межведомственная комиссия по признанию многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Всегда ли дома, рассматриваемые на комиссии, признаются аварийными?
— Комиссия действует с 2011 года. Это процесс постоянный: заявления поступают — комиссия рассматривает. Сейчас мы получаем уже небольшое количество заявлений, каждое рассматривается внимательно, привлекаются заинтересованные организации.
Более чем в половине случаев заявители получают заключение об отсутствии аварийности, потому что нередко путают аварийность с необходимостью провести текущий ремонт.
В ходе рассмотрения заявки оценивается способность основных строительных конструкций продолжать функционировать и обеспечивать безопасность.
— Насколько часто дома признаются подлежащими сносу? Какого года постройки?
— Всегда акцент делается на возможность восстановить дома, а не снести. За 2021 год аварийными или подлежащими сносу признаны 11 домов.
В основном это двух-трехквартирные дома постройки первой половины XX века, деревянные, барачного типа, которые экономически и технически нецелесообразно ремонтировать.
— Есть ли проблемы с расселением аварийных домов?
— В Петербурге процесс расселения организован достаточно хорошо. Этот процесс очень жестко контролирует федеральный центр.
Мы полностью расселили все многоквартирные дома, признанные аварийными до 2017 года. Сейчас не расселены десять домов из следующей программы — которые признаны аварийными в период 2017–2022 годов. Осталось расселить 14 семей.
По-прежнему есть так называемый «эффект последнего жильца», когда расселение затягивается. Принимаем решения индивидуально по каждому жителю. Наша задача — чтобы петербуржцы жили в комфортных городских условиях. Для этого используются все возможности законодательства.
В малоэтажном «Прибрежном Квартале» в Лисьем Носу под Петербургом завершается первая очередь строительства и уже готов проект второй очереди. В прошедшем году «Квартал» стал победителем премии «Поселок года 2021» в номинации «Лучший поселок таунхаусов» и тем самым подтвердил рациональность идей нового урбанизма.
Девелопер проекта, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации» Михаил Голубев, подвел итоги 10-летней истории развития «Квартала» и рассказал о перспективах дальнейшего строительства.
— Михаил Викторович, в одном из недавних интервью нашему изданию вы говорили о том, что 2022 год подытожит первый этап строительства «Прибрежного Квартала», и даже наметили планы на будущее: систематизировать все наработки первой очереди, чтобы реализовать их в следующих. Как сейчас обстоят дела со строительством этого необычного жилого комплекса?
— Первая очередь «Прибрежного Квартала» задумывалась как максимально полная реализация принципов нового урбанизма с его разнообразием застроек, пешеходными улицами, качеством архитектуры и планирования, экологичностью и активным участием жителей в создании общественного пространства. При работе над проектом мы хотели найти правильные смыслы для застройки и жизни в мегаполисе. В целом эта попытка удалась. Завершить первую очередь, следуя принципам нового урбанизма, мы планируем если не в этом году, то в следующем.
Тем не менее формирование комфортной среды предполагает не только наличие уникальной архитектуры, гармонию с ландшафтом или транспортную доступность, но и финансовую возможность ее реализации. Проект должен иметь привлекательную для инвестора экономическую модель и быть доступным для потребителя.
Вторая очередь «Квартала» создается уже в других регуляторных и экономических реалиях и поэтому будет иметь некоторые отличия. Я бы назвал совокупность принципов застройки второй очереди городской средой новой реальности.
Мы подошли ко второй очереди отчасти концептуально по-другому. При этом она будет примыкать к территории первой очереди и сохранит все лучшее, что уже реализовано в «Квартале», благо инженерная подготовка территории имеется за счет инвестиций на стадии строительства первой очереди.
— В чем будут отличия? Значит ли это, что инфраструктурные, архитектурные и конструктивные решения следующих очередей могут стать другими?
— В отличие от первой пешеходной очереди мы планируем «привязать» машины к домовладениям. Немного отойдем от типологии застройки: основную массу домовладений составят дуплексы. Для второй очереди запроектировано около 35 дуплексов и 25 таунхаусов, возможно, будет построено несколько индивидуальных домов. Новые планировки предполагают также уменьшение жилых площадей и этажности, больше террас на крыше и программного озеленения патио. Для начала разметим часть «Квартала» и посмотрим, каким будет спрос на новые предложения.
Опыт первой очереди показал, что совместное развитие общественных территорий с участием жителей продвигается медленно, потому что его трудно организовывать. Ментальные сложности с вовлечением жителей в новый урбанизм все еще есть, и этот переход не происходит настолько легко и быстро, как хотелось. Жители больше сосредоточены на работах внутри своего дома и участка. Поэтому мы хотим сами по максимуму спроектировать и построить инфраструктуру, контролировать пространственный дизайн-код, предложить набор определенных моделей, внутри которых возможна модификация по выбору.
С другой стороны, несмотря на рост цен на рынке стройматериалов, мы не отказываемся от кирпичного домостроения и сохраняем в строительстве экологический подход, за что нас хорошо знают и ценят. Тяга городского жителя к природе, эргономика, которая согласуется с сокращением площади строений, индивидуальная креативность в рамках своего жилья, взаимодействие с ландшафтом на уровне патиевого обустройства и террас — вот тренды, которые будут масштабированы и усилены. Мы хотим, например, чтобы строения второй очереди были еще больше вписаны в ландшафт, но не так, как при строительстве первой очереди, когда дома возводили, не затрагивая деревьев, а иногда просто огибая их или делая частью жилья. Мы начнем сами сажать деревья, но не потому, что их меньше на территории новой застройки, а потому, что понимаем, каким должен быть правильный ландшафт. Через несколько лет облик зданий будет больше внедрен в природу и окружающую среду. И это все создаст еще более гармоничное пространство, в котором удобно жить и работать.
— Каким образом при всех этих изменениях вторая очередь будет интегрирована с первой?
— Есть идея создания общей пешеходной зоны, которая пройдет по диагонали через весь «Квартал». Мы ее так и называем – «зеленая диагональ». Она свяжет через «Квартал» два лесопарка в Лисьем Носу. Хотелось бы сделать ее открытой, то есть связать с жизнью в муниципалитете, более быстрой и удобной дорогой к инфраструктуре района, к школе и детскому саду, к тому же здесь просматриваются интересные стыковки и решения по ландшафту и благоустройству. Нам кажется, что в новой реальности правильнее двигаться в этом направлении.
— Что бы вы назвали для себя основным итогом 10-летнего опыта строительства «Прибрежного Квартала»?
— В урбанистике есть понятие процветающей среды. Это не просто комфортные дома и благоустройство, а благополучие и счастливая жизнь человека. В «Прибрежном Квартале» впервые была создана гармоничная и комфортная среда обитания, которая начала оказывать очень сильное положительное влияние на живущего в ней человека. Один из принципов нового урбанизма предполагает, что житель погружается в иное качество жизни, способное духовно обогащать его и вдохновлять на новые вызовы. Сегодня, спустя несколько лет, я вижу, насколько жители жилого комплекса буквально молодеют в этой атмосфере, какими радостными растут дети, как много творческих амбиций появляется у горожан. И все это — результат воздействия нашей уникальной среды, где можно заниматься спортом, выходить на пробежки в лес, собирать грибы рядом с домом или добираться до пляжа пешком или на велосипеде.
В «Квартале» можно увидеть многообразие архитектуры, цвета и фактур, ландшафта, здесь сохраняется связь с природой. Жители прикармливают белок и птиц, следят за их жизнью, высаживают деревья и растения. Я никогда не думал, что горожане могут быть настолько вовлечены в этот процесс и способны так изменить свой образ жизни под воздействием условий, отличных от многоэтажных районов. Это качественно другой уровень жизни, который мог бы стать весомым конкурентным преимуществом в борьбе за повышение и сохранение креативного человеческого капитала, очень важного в современных экономических реалиях. Будущее страны должно быть за такими кварталами. Но их пока слишком мало.
— Каким образом государство может повлиять на их развитие, по вашему мнению?
— Создание жилой среды новой реальности должно рассматриваться в контексте конкретных экономических моделей с участием государства, застройщиков, строителей инфраструктуры и обязательно самих граждан.
Сегодня мы имеем устойчивый тренд на строительство индивидуального загородного жилья: две трети прироста нового жилья, в том числе для городского жителя, ежегодно обеспечивают ИЖС и садоводства. Построить свой дом — это все-таки затратно, но открывает возможность для реализации индивидуальных предпочтений и управления комфортом. Частный застройщик надеется только на себя, но при этом умеет и может заниматься планированием и развитием своего жилья. Не приходится сомневаться, что покупатели в нынешней экономической реальности будут еще более скупы в хорошем смысле и разборчивы в том, что они приобретают и за какие деньги. Я уверен, что спад продаж новых квартир связан не только с экономикой, но и с запросами потребителей, которые не хотят жить в устаревшем жилье прошлой эпохи в то время, когда полным ходом наступает новая реальность.
Какова может быть новая дифференциация на рынке жилья? Скорее всего, что в итоге крупные застройщики будут строить преимущественно элитное жилье и бизнес-класс, государство — социальное, арендное жилье, а физические лица, малый и средний бизнес реализуют разные проекты в малоэтажном сегменте. Но если государство планирует развивать города и реализовывать прорывные проекты в создании комфортной городской среды к 2030 году, ему придется решать различные задачи по работе с разными сегментами рынка. То есть не просто вбухивать миллиарды в освоение территорий, а разработать экономическую модель, выгодную всем участникам строительного рынка, включая граждан.
Переход к модели можно реализовать, если задействовать институты развития, связанные с урбанизмом, градостроительством и территориальным планированием как с наукой и искусством. С группой первоклассных экспертов мы создали «Бюро пространственного развития» в рамках программ развития Агентства стратегических инициатив (АСИ) и пытаемся интегрироваться в эту работу. Над решением сложных задач городского развития по выработке оптимальных моделей должны работать опытные эксперты разных отраслей в междисциплинарном подходе — транспорт, экология, создание социальной инфраструктуры и сервисов, экономика строительства и другие. Но без маржинальности и без социальной составляющей модель никому не будет нужна — ни бизнесу, ни населению. Именно эксперты-практики, «отвечающие за свои слова», через свои структуры при поддержке и координации государства способны предложить инвестиционные программы в новой реальности, привлечь туда финансирование и базовых стейкхолдеров, развивать разработанные программы комфортного развития поселений на государственные и частные инвестиции. Объектами таких программ могут стать малые города, где много малоэтажного жилья, ветхое и аварийное жилье, малоэтажное и среднеэтажное жилье в рамках комплексного развития территорий (КРТ), в координации с такими структурами, как ДОМ.РФ.
Иными словами, если государство хочет быть конкурентным в борьбе за человеческий капитал и привлекательным для креативных и мыслящих жителей, ему необходима городская среда с комфортными кварталами качественной передовой застройки. Если удастся ответить на эти вызовы современности, то все мы будем жить в другой, обновленной стране. Поэтому накануне профессионального праздника хочу пожелать всем строителям, несмотря на непростое время, включиться в создание городской среды новой реальности с интересными проектами, креативными инвесторами, красивыми объектами и довольными жителями!
Михаил Голубев, застройщик, предприниматель,
урбанист-практик,
эксперт Агентства стратегических инициатив (АСИ),
участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса»