Александр Чайковский: «"ЗИЛАРТ» — один из крупнейших проектов многофункциональной застройки за последние 40 лет»
Ровно девять лет назад — в апреле 2014 года — стало известно, что «Группа ЛСР» победила в конкурсе и будет осваивать бывшую территорию завода имени Лихачева в Москве. Тогда же девелопер объявил, что на месте промышленных корпусов завода-гиганта появится новый жилой комплекс для 25 тысяч человек, над созданием облика которого будут работать лучшие российские и зарубежные архитекторы. Сегодня мы видим, как реализуются эти обещания на деле. Подробнее о достижениях и планах на будущее, а также уровне спроса на недвижимость в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор АО «ЛСР. Недвижимость — Москва» Александр Чайковский.
— Расскажите, что сейчас происходит в «ЗИЛАРТе». Каких результатов удалось добиться?
— Редевелопмент территории квартала Зиларт — один из крупнейших проектов многофункциональной застройки за последние 40 лет. Благодаря масштабу преобразований и местоположению это уникальная возможность для «Группы ЛСР» создать новый район. Так, здесь запланировано строительство около 30 домов с эксклюзивной архитектурой. Десять из них уже построены и заселены. В каждом из них — своя изюминка. Например, в одном из домов использовано восемь видов клинкера в сочетании с кортеновской сталью. Фасад еще одного выполнен из глазурированного кирпича — кажется, что здание полностью керамическое. Третье здание даже имеет собственное название — ZILART DIAMOND. Оно отделано блестящими алюминиевыми панелями таким образом, что это напоминает поверхность бриллианта.
Квартал уже обеспечен социальной инфраструктурой, в нем появились новые улицы и объекты благоустройства. Дети ходят в школу и детский сад, играют в свободных от машин дворах. Здесь работает самая большая в России школа на 2500 мест и муниципальный детский сад на 250 мест. Излюбленные места для прогулок жителей «ЗИЛАРТа» — набережная Марка Шагала и ландшафтный парк «Тюфелева роща». Все это было создано в рамках освоения территории полуострова Зил.
— Что в «ЗИЛАРТе» компания строит в данный момент?
— В активной стройке сейчас находится восемь домов, включая музейно-выставочный центр «Коллекция». У строящихся зданий также есть свои особенности. В одном из домов — «золотая» 22-метровая арка, фасад другого украшен масками керамических зайцев. А на крыше еще одного дома установлены 26 скульптур голубей высотой почти два метра.
— Отвлечемся от «ЗИЛАРТа». Какие квартиры сегодня максимально востребованы в Москве и ближайшем Подмосковье?
— Тренд этого года — увеличение спроса на квартиры с чистовой отделкой. Сегодня покупатель хочет въехать в свое жилье сразу же после ввода дома в эксплуатацию, он не готов ждать, он не хочет влезать в затяжной ремонт. К тому же стоимость ремонта обладатели таких квартир выплачивают вместе с ипотекой, то есть долями. Новые объемы подобных квартир мы недавно вывели в некоторых наших московских проектах: «Лучи», «Дмитровское небо», «Парксайд», WAVE и «Обручева 30».
— За последние два года портрет покупателя изменился? Есть ли в нем что-то, что осталось фундаментальным и неизменным?
— Портрет нашего покупателя не изменился. Это семейные люди в возрасте 25–54 лет. Подавляющая часть аудитории — москвичи и приезжие, проживающие в столице более пяти лет. Все они — преимущественно ведущие специалисты крупных компаний и менеджеры среднего звена. Это активные люди, стремящиеся к достижению своих целей. Их желание «объять необъятное» приводит к постоянному дефициту времени, поэтому они очень внимательно подходят к трате этого ресурса. И мы идем им навстречу, предлагая заключать сделки дистанционно — за последние два года доля таких сделок выросла в разы.
— Какой, на ваш взгляд, будет столица завтрашнего дня?
— Сегодня четкая грань между жилым кварталом, деловой частью города, местами отдыха и развлечений стирается. Поэтому мы стремимся создавать проекты, в которых все под рукой: и подземный паркинг, и школы с детскими садами, и пространства для отдыха и спорта. Идеальной иллюстрацией такого проекта является, конечно же, наш «ЗИЛАРТ».
— Расскажите о планах по дальнейшему освоению московского региона: какие участки сейчас в разработке, с какими проектами готовы выходить на рынок?
— В этом году «Группа ЛСР» в Москве серьезно увеличила свое присутствие. Помимо новых очередей наших известных проектов — «ЗИЛАРТа» и «Лучей», — мы активно развиваем новые: «Дмитровское небо» в Западном Дегунине, WAVE в Москворечье-Сабурове, «Парксайд» в Чертанове Центральном, а также «Обручева 30» в Конькове.
— Сегодня многие рассуждения экспертов рынка сводятся к уровню спроса. Что, по вашим оценкам, происходило с ним в первом квартале 2023 года?
— Спрос на недвижимость, по нашим оценкам, начинает восстанавливаться после некоторого спада. Мы видим это на примере увеличения продаж. В апреле, по сравнению с январем, количество завершенных сделок в нашей компании увеличилось в три раза и продолжает расти.
— Какие подходы используете для создания стабильно высокого уровня спроса на жилье?
— Прежде всего это создание качественных проектов в востребованных локациях. И это не просто громкие слова: наши жилые комплексы регулярно занимают первые места в отраслевых премиях и рейтингах. Например, в апреле жилой комплекс «Лучи» стал одним из самых продаваемых проектов в старой Москве. А наш новый ЖК «Парксайд» признан самым экологически привлекательным по версии престижной премии рынка недвижимости Move Realty Awards.
Кроме этого, к каждому клиенту мы практикуем индивидуальный подход. Он проявляется в мелочах: такси до офиса продаж, обширная программа скидок, а также детальная проработка каждой сделки.
— Какие еще регионы осваиваете и какую недвижимость на их территории возводите?
— «Группа ЛСР» работает в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Москве и Московской области, а также в Екатеринбурге и Сочи. Помимо жилой застройки и производства строительных материалов, компания занимается развитием направления «доходная недвижимость», которое включает в себя управление курортно-санаторными объектами, гостиничными комплексами и бизнес-центрами.
Главгосэкспертиза России предлагает открыть отчеты о результатах инженерных изысканий, чтобы заказчики могли избежать повторных затрат при реализации проектов на одном и том же земельном участке, сократив финансовые издержки до 50% и снизив сроки сбора исходных данных с 25 дней до нескольких минут. Проект представили молодые специалисты в рамках конкурса «Экспертиза будущего 5.0» и получили высокую оценку вместе с правом на его реализацию. Подробнее о планирующемся нововведении в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал один из авторов — начальник отдела локальных экспертиз Саратовского филиала Главгосэкспертизы и капитан команды «Спектр-2» проекта «Экспертиза будущего 5.0» Антон Селифонов.
— Расскажите, в чем заключается идея проекта и как он должен работать?
— Основная идея проекта состоит в объединении множества источников фондовых сведений и материалов изысканий прошлых лет, так необходимых при проведении инженерных изысканий, в единый фонд инженерных изысканий, в том числе достоверность которых подтверждена.
Стратегия реализации проекта включает пять этапов. На первом запланировано создание дополнительного сервиса ГИС ЕГРЗ, обладающего удобным интерфейсом и позволяющего получать отчеты по результатам инженерных изысканий для государственных организаций. Дальнейшие этапы включают интеграцию с существующими фондами и системами обеспечения градостроительной деятельности.
— Антон, приведите пример, когда результаты изысканий предлагается использовать повторно при реализации различных проектов на одном и том же земельном участке.
— Анализ производства инженерных изысканий по материалам повторных государственных экспертиз проектной документации и результатов инженерных изысканий показал, как на одних и тех же участках с различной периодичностью разными исполнителями проводились инженерные изыскания. Причем необходимость повторных изысканий в полном объеме не всегда продиктована проектными решениями, и достаточно выполнить актуализацию ранее подготовленных отчетов по инженерным изысканиям. Типичный случай, когда в один полевой период выполнялась топографическая съемка сначала участка железной дороги, затем автодороги и следом — моста, при этом отчеты подготовлены различными исполнителями в разные периоды времени и не синхронизированы между собой.
— Как будет работать схема по использованию существующих результатов изысканий?
— Сейчас процесс получения фондовых данных занимает до 30 дней, учитывая последующий анализ и оцифровку дополнительно не менее 10 дней. Сроки и способы получения информации из фондовых данных затрудняют ее использование. Практическая реализация фонда позволит получать услугу в рамках одного окна в течение нескольких минут сразу и в электронном виде.
— На чем смогут сэкономить заказчики, проектные и изыскательские компании при использовании единого фонда результатов изысканий?
— В настоящее время изыскатели сталкиваются с необходимостью запрашивать информацию в десятках различных организаций. Огромное количество источников информации и сложность получения к ней доступа негативно влияют на результаты работ, выполняемых изыскателями. В последнее время стали появляться первые открытые площадки инженерных изысканий, которые предоставляли доступ к своим фондовым данным на коммерческой основе и на условиях площадки. В результате для изыскателей было создано множество дополнительных источников информации, которые, к сожалению, не обладали всеми необходимыми достоинствами. Предлагаемый к реализации фонд способен заменить множество источников информации единым и, соответственно, повысить доступность фондовых данных, сократить сроки их предоставления, что, безусловно, позитивно повлияет на сокращение периода выполнения проектно-изыскательских работ и позволит получить экономию средств заказчика за счет актуализации ранее выполненных инженерных изысканий.
— Но как убедиться, что именно эти отдельно взятые данные — достоверные? И как понять, что при реализации конкретного проекта актуальные данные изысканий не требуются (ведь будут предложены те, что были проведены некоторое время назад)?
— Если мы рассматриваем первый этап реализации проекта, то стоит отметить, что достоверность и достаточность отчетов по результатам инженерных изысканий, безусловно, достигается в процессе проведения государственной экспертизы, и данные, которые содержатся в ГИС ЕГРЗ, являются результативными. Реализация проекта на последующих этапах поможет изыскателям получать исходные сведения в рамках единого окна за счет интеграции баз данных.
— Потребуется ли согласие авторов на повторное использование результатов изысканий?
— На данном этапе сервис позволит получать отчеты по результатам инженерных изысканий, выполненных для государственных организаций и за государственные деньги, поэтому по сути государство является владельцем отчетов по результатам инженерных изысканий.
— Расскажите о тестах проекта. Опробовали опытную модель? Если да, то на каких участках или объектах?
— «Пилот» (опытная модель) сервиса был представлен на защите проекта «Экспертиза будущего 5.0». На текущий момент мы занимаемся адаптацией сервиса для предоставления пользователю максимального спектра возможностей и функций системы. География проекта весьма широка и включает всю территорию Российской Федерации.
— Какой отклик идея встретила в сообществе проектировщиков и изыскателей?
— Изыскательским сообществом проявлен интерес к теме нашего проекта, предложено выступить на мероприятиях. Так, осенью 2022 года члены команды приняли участие в IV международной научно-практической конференции «Российский форум изыскателей» и выставке строительных технологий и материалов «СТИМэкспо-2022», а 29 ноября — 2 декабря 2022 года — на XVI общероссийской научно-практической конференции «Перспективы развития инженерных изысканий в строительстве в Российской Федерации», состоявшейся в Москве. Все это позволило учесть замечания профессионального сообщества, выявить дополнительные возможности и риски при реализации проекта.
С началом спецоперации Россию начали покидать иностранные компании, предлагающие программное обеспечение (ПО) для проектирования, контроля на стройплощадке, организации взаимодействия внутри компании и т. д. В выигрыше оказываются девелоперы, успевшие разработать собственные программы внутри компании. Setl Group занимается разработкой программ. Об эффективности собственного ПО «Строительному Еженедельнику» рассказал Михаил Малыхин, директор по развитию цифровых технологий Setl Group.
— Какие бизнес-процессы подвергаются оцифровке? В какой последовательности?
— Последовательность цифровизации бизнес-процессов должна быть описана на стратегическом уровне. Для начала на основании подробного анализа выбираются слабые звенья, которые необходимо стандартизировать и переводить в «цифру». Некоторые девелоперы первым делом переводят в «цифру» общение с клиентами. Другие частично или полностью оцифровывают проектный и строительный блоки. В комплексной цифровизации важна возможность интегрировать связи между всеми департаментами застройщика.
Блок строительства — один из самых рисковых процессов, потому что в нем взаимодействует огромное количество цепочек. Сегодня многие застройщики приходят к «цифре» именно в этом процессе.
Это управление сроками проекта, подрядчиками, поставка материалов, проведение онлайн-торгов и закрытие объемов с автоматическим документальным подтверждением. Чем больше позиций оцифровано, тем больше возможностей оценить риски и принять верное решение.
— По вашим данным, какова доля компаний в Петербурге, использующих «цифру» в строительном процессе?
— В плане бухгалтерии и финансовой отчетности — наверное, 99%. Но если смотреть глубже, то уровень цифровизации у всех разный. В целом больше половины застройщиков внедрили первичные элементы в строительный контроль, замены базовых функций и бумажных носителей. Есть тенденция к переходу на цифровые инструменты, застройщики интересуются различными решениями и потенциально могут их внедрить.
А чем шире уровень цифровизации, тем выше прозрачность и скорость процессов, на основании которых принимаются решения.
Но важно понимать, что IT-решения, выбранные на рынке ошибочно, ведут к потраченным впустую времени и ресурсам.
— Что мешает другой половине застройщиков оцифровать процессы? Может быть, отсутствие финансов?
— В том числе и это. Любой застройщик, когда выходит на рынок IT-продуктов, оценивает, может ли он применять тот или иной продукт и какую выгоду получить от этого. Если, например, мы потратим миллион, через полгода он должен «отбиться».
— Что, на ваш взгляд, лучше — собственная разработка программного продукта или покупка отечественного ПО, использование Autodesk и прочее?
— Сейчас оптимального варианта нет, зарубежные разработчики ушли из России.
Если есть собственные силы на разработку, риск меньше. Но для собственных разработок нужен целый штат специалистов, а потом можно сэкономить.
Чтобы избежать больших затрат на ничем не занятых программистов, есть вариант отдать разработку продукта на аутсорс. Разработка продукта сторонней организацией часто нуждается в постоянном контроле и может затянуться по времени из-за занятости подрядчика на других проектах.
Сегодня в России есть большой растущий рынок отечественного ПО, имеются и аналоги зарубежного. Но фундаментальное программное обеспечение сильно отстает от иностранного. Надо ждать, пока функционал наших систем достигнет уровня зарубежных. Это вопрос стратегии. Если дать шанс отечественным разработчикам, мы получим полный охват жизненного цикла продукта. Но сиюминутно взять и применить отдельные разработки невозможно: нельзя поменять у самолета только крылья — надо пересматривать всю конструкцию. Но этот путь не может быть коротким.
— Много ли на рынке компаний, имеющих собственные разработки?
— Такие компании существуют. Крупные игроки занимаются собственными разработками. Делятся своими решениями, то есть продают. Как правило, есть свой штат разработчиков.
У нашей компании много своих разработок, но есть и приобретенные.
— Каковы затраты на разработку ПО?
— Можно примерно посчитать. Разработка среднего продукта (у нас более 80 разных модулей) обходится в 20–25 млн рублей.
— А сколько времени требуется?
— В среднем — девять месяцев усилиями десяти специалистов.
— На чем конкретно удается экономить после внедрения?
— Здесь несколько статей при проектировании ТИМ. Во-первых, это достоверность данных при проектировании и передаче рабочего проекта — следовательно, экономия времени, денег, нервов. Так как получается бесшовная среда, все результаты видит строитель.
Второе — снижение вероятности ошибок, коллизий, когда проектировщики сокращают время на проектирование. Можно проектировать на основе одной модели. Автоматически рассчитать многие параметры: смету, материалы на объекте. Все это можно взять из модели ТИМ.
Сокращается штат сотрудников, занятых в проектировании.
Экологичность «цифры» тоже очевидна. При строительстве одного дома мы тратили десяток миллионов рублей только на бумагу. Это очень затратная статья. Теперь не надо принтеров и бумаги.
Также цифровизация влияет на продажи. Клиент может посмотреть презентацию — 3D-тур по квартире, вид из окон. Можно дополнить модель разными программами — например, расстановка мебели, отделка.
Ну, и масштабируемость. Если мы разработали проект, мы сохраним данные, используем их на других проектах. Это ускоряет проектирование.
Особенно выгодно, если создаются типовые проекты. Там масштабирование эффективно на все 100%. Есть решения, которые можно переносить из проекта в проект. Те же трубы, узлы, окна, двери.
Строительство тоже становится более технологичным. Лазерное 3D-сканирование модели применяется почти на всех объектах. Использование лазера позволяет экономить на перерасходе материалов, обеспечивает точность стройки. Лазер видит все погрешности.
— Хватает ли кадров для строительных компаний, которые могут работать с «цифрой»?
— Кадров не хватает. После перехода на ТИМ проектировщики самостоятельно переучиваются.
Важно понимать, что BIM, ТИМ — это больше IT-штука. Если вы содержите штат проектировщиков BIM, вам нужны в том числе айтишники.
Что касается кадров по технологии информационного моделирования, раньше их готовили в некоторых вузах. Сейчас есть большой приток кадров из университетов. Но лучше бы сразу готовили пригодных специалистов. На этапе обучения должна закладываться необходимость работать в команде.
Возможно воспитание своих кадров, мы уже частично идем по этому пути. Лицензии закупаются, или вендеры предоставляют их бесплатно. Допустимо разделение обязанностей.
Вообще, с айтишниками надо дружить.
— Позиция Минстроя РФ — всех объединить, создать некие унифицированные программы. Но не получается. Почему?
— Потому что Минстрой должно диктовать основные правила игры, а застройщики будут по мере возможности подключаться к ним.
Главное — вести диалог с застройщиками, не просто обсуждать что-то с двумя-тремя серьезными юридическими или физическими лицами. Чтобы слово крупного бизнеса не звучало громче слова мелкого.
Единого для всех решения никогда не будет. Все используют разный софт, он все время обновляется. В некоторых регионах работают пять застройщиков, для которых купить лицензию — уже дорого. Как вариант — пусть Минстрой и его структуры разработают бесплатный инструмент для таких «мелких» строителей.
В сфере разработки сейчас большой бум, многие российские разработчики пытаются заместить импортные продукты. Наверное, задача Минстроя — сказать застройщикам: принимаем проекты в таком-то состоянии, в таком-то формате.
— Какими путями будет продвигаться цифровизация строительного комплекса?
— Цифровизация зависит от стадии, на которой находится бизнес конкретного застройщика.
А в перспективе будет все чаще использоваться искусственный интеллект — он сможет принимать решения, управлять ресурсами и перераспределять их, начнет заменять людей. «Цифра» — это дешевле, эффективнее, прозрачнее.