Александр Чайковский: «"ЗИЛАРТ» — один из крупнейших проектов многофункциональной застройки за последние 40 лет»
Ровно девять лет назад — в апреле 2014 года — стало известно, что «Группа ЛСР» победила в конкурсе и будет осваивать бывшую территорию завода имени Лихачева в Москве. Тогда же девелопер объявил, что на месте промышленных корпусов завода-гиганта появится новый жилой комплекс для 25 тысяч человек, над созданием облика которого будут работать лучшие российские и зарубежные архитекторы. Сегодня мы видим, как реализуются эти обещания на деле. Подробнее о достижениях и планах на будущее, а также уровне спроса на недвижимость в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор АО «ЛСР. Недвижимость — Москва» Александр Чайковский.
— Расскажите, что сейчас происходит в «ЗИЛАРТе». Каких результатов удалось добиться?
— Редевелопмент территории квартала Зиларт — один из крупнейших проектов многофункциональной застройки за последние 40 лет. Благодаря масштабу преобразований и местоположению это уникальная возможность для «Группы ЛСР» создать новый район. Так, здесь запланировано строительство около 30 домов с эксклюзивной архитектурой. Десять из них уже построены и заселены. В каждом из них — своя изюминка. Например, в одном из домов использовано восемь видов клинкера в сочетании с кортеновской сталью. Фасад еще одного выполнен из глазурированного кирпича — кажется, что здание полностью керамическое. Третье здание даже имеет собственное название — ZILART DIAMOND. Оно отделано блестящими алюминиевыми панелями таким образом, что это напоминает поверхность бриллианта.
Квартал уже обеспечен социальной инфраструктурой, в нем появились новые улицы и объекты благоустройства. Дети ходят в школу и детский сад, играют в свободных от машин дворах. Здесь работает самая большая в России школа на 2500 мест и муниципальный детский сад на 250 мест. Излюбленные места для прогулок жителей «ЗИЛАРТа» — набережная Марка Шагала и ландшафтный парк «Тюфелева роща». Все это было создано в рамках освоения территории полуострова Зил.
— Что в «ЗИЛАРТе» компания строит в данный момент?
— В активной стройке сейчас находится восемь домов, включая музейно-выставочный центр «Коллекция». У строящихся зданий также есть свои особенности. В одном из домов — «золотая» 22-метровая арка, фасад другого украшен масками керамических зайцев. А на крыше еще одного дома установлены 26 скульптур голубей высотой почти два метра.
— Отвлечемся от «ЗИЛАРТа». Какие квартиры сегодня максимально востребованы в Москве и ближайшем Подмосковье?
— Тренд этого года — увеличение спроса на квартиры с чистовой отделкой. Сегодня покупатель хочет въехать в свое жилье сразу же после ввода дома в эксплуатацию, он не готов ждать, он не хочет влезать в затяжной ремонт. К тому же стоимость ремонта обладатели таких квартир выплачивают вместе с ипотекой, то есть долями. Новые объемы подобных квартир мы недавно вывели в некоторых наших московских проектах: «Лучи», «Дмитровское небо», «Парксайд», WAVE и «Обручева 30».
— За последние два года портрет покупателя изменился? Есть ли в нем что-то, что осталось фундаментальным и неизменным?
— Портрет нашего покупателя не изменился. Это семейные люди в возрасте 25–54 лет. Подавляющая часть аудитории — москвичи и приезжие, проживающие в столице более пяти лет. Все они — преимущественно ведущие специалисты крупных компаний и менеджеры среднего звена. Это активные люди, стремящиеся к достижению своих целей. Их желание «объять необъятное» приводит к постоянному дефициту времени, поэтому они очень внимательно подходят к трате этого ресурса. И мы идем им навстречу, предлагая заключать сделки дистанционно — за последние два года доля таких сделок выросла в разы.
— Какой, на ваш взгляд, будет столица завтрашнего дня?
— Сегодня четкая грань между жилым кварталом, деловой частью города, местами отдыха и развлечений стирается. Поэтому мы стремимся создавать проекты, в которых все под рукой: и подземный паркинг, и школы с детскими садами, и пространства для отдыха и спорта. Идеальной иллюстрацией такого проекта является, конечно же, наш «ЗИЛАРТ».
— Расскажите о планах по дальнейшему освоению московского региона: какие участки сейчас в разработке, с какими проектами готовы выходить на рынок?
— В этом году «Группа ЛСР» в Москве серьезно увеличила свое присутствие. Помимо новых очередей наших известных проектов — «ЗИЛАРТа» и «Лучей», — мы активно развиваем новые: «Дмитровское небо» в Западном Дегунине, WAVE в Москворечье-Сабурове, «Парксайд» в Чертанове Центральном, а также «Обручева 30» в Конькове.
— Сегодня многие рассуждения экспертов рынка сводятся к уровню спроса. Что, по вашим оценкам, происходило с ним в первом квартале 2023 года?
— Спрос на недвижимость, по нашим оценкам, начинает восстанавливаться после некоторого спада. Мы видим это на примере увеличения продаж. В апреле, по сравнению с январем, количество завершенных сделок в нашей компании увеличилось в три раза и продолжает расти.
— Какие подходы используете для создания стабильно высокого уровня спроса на жилье?
— Прежде всего это создание качественных проектов в востребованных локациях. И это не просто громкие слова: наши жилые комплексы регулярно занимают первые места в отраслевых премиях и рейтингах. Например, в апреле жилой комплекс «Лучи» стал одним из самых продаваемых проектов в старой Москве. А наш новый ЖК «Парксайд» признан самым экологически привлекательным по версии престижной премии рынка недвижимости Move Realty Awards.
Кроме этого, к каждому клиенту мы практикуем индивидуальный подход. Он проявляется в мелочах: такси до офиса продаж, обширная программа скидок, а также детальная проработка каждой сделки.
— Какие еще регионы осваиваете и какую недвижимость на их территории возводите?
— «Группа ЛСР» работает в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Москве и Московской области, а также в Екатеринбурге и Сочи. Помимо жилой застройки и производства строительных материалов, компания занимается развитием направления «доходная недвижимость», которое включает в себя управление курортно-санаторными объектами, гостиничными комплексами и бизнес-центрами.
Для строительного рынка опять наступает время, когда импортозамещение выходит на первый план.
Многие отечественные аналоги, которые до сих пор развивались в тени привычных стройматериалов и конструкций, получили возможность потеснить конкурентов за счет лучшего соотношения цена/качество. Один из таких аналогов — шпунтовая продукция Челябинского предприятия ГК «ТрубМет-УралШпунт», деятельность которого направлена на обеспечение строителей экономически эффективными решениями в области гидротехники, возведения фундаментов и подземного строительства.
О том, как изменится рынок, рассказывает Алексей Ашастин, генеральный директор ТД «МИР» — Официальное представительство завода ГК «ТрубМет-УралШпунт».
— Алексей Владимирович, расскажите, пожалуйста, о преимуществах шпунтов, которые вы предлагаете заказчикам.
— Основной продукт, который мы поставляем на строительный рынок, это сварной шпунт корытного типа СШК, профили сварные шпунтовые двутаврового типа СШД и трубошпунт ПШСТ и ШТС. Шпунт СШК разработан в 2017 году как альтернатива горячекатаным шпунтам Ларсена зарубежного и отечественного производства. Он имеет схожую геометрию и может быть погружен в грунт с помощью той же техники и теми же методами вибропогружения и статического вдавливания, что и при работе с другими шпунтами.
СШК изготавливаются из низкоуглеродистых низколегированных сталей класса прочности не ниже 345 марок 09Г2С, которые обладают более высокими механическими свойствами по сравнению с аналогами из стали классов прочности С235, С255. Применение более прочной стали позволяет уменьшить толщину конструкций и площадь поперечного сечения, снизить массу шпунта. При сохранении прочностных характеристик наш шпунт является более легким, что сокращает затраты и ускоряет процесс строительства.
Закупка шпунта, расходы на поставку, логистику и погружение рассчитываются исходя из веса в тоннах или из погонного метра шпунтовых конструкций, поэтому применение СШК экономит средства заказчика на материале, стоимости работ, транспортных издержках.
В ассортименте компании есть более 100 видов профилей от легких до тяжелых, с шириной от 400 до 2000 мм. Мы поставляем шпунты длиной от 3 до 28 и более метров. В конструкциях СШК применяются замковые соединения тип КО (кулачок/обойма), сертифицированные в ЦНИИС и имеющие разрывное усилие свыше 1700 кН/п.м. — это выше, чем у шпунтов Ларсена.
Преимущества СШК оценены экспертами стройкомплекса: в 2018 году приказом Минстроя РФ они включены в классификатор строительных ресурсов с присвоением кода, гармонизированного с ОКВЭД, и размещением продукции в ФГИС ценообразования в строительстве. Трубошпунт и замки КО также включены в классификатор.
— Часто ли к вам обращаются в поисках нестандартных шпунтовых конструкций?
— Возможно, мы одна из немногих компаний на рынке, которая производит панели разных конфигураций под заказ, можем разработать усовершенствованную замковую конструкцию, предложить технические решения под конкретный проект. Например, для строительства Лахта Центра были изготовлены нестандартные шпунтовые конструкции.
Что очень важно — мы умеем производить угловые панели. Обычно при устройстве стенки с угловыми соединениями подрядчику приходится самому сваривать новые конструкции на стройплощадке. Немногие из даже опытных застройщиков знают о том, что проект и производство угловых шпунтов можно заказать у нас, и они будут исполнены в заводских условиях и с заводским качеством. При этом их стоимость практически не отличается от стоимости рядовой панели независимо от количества в поставке. Например, на один из объектов мы отгрузили заказ массой 3000 тонн, где из более чем 600 стандартных панелей пятнадцать угловых были изготовлены по специальному проекту.
— Предприятие — изготовитель шпунтов находится в Челябинске. Есть ли сложности с логистикой? Все-таки везти длинномерные изделия приходится за тысячи километров.
— Мы организуем доставку продукции автомобильным и железнодорожным транспортом в любую точку России и тщательно проверяем маршрут. Надежность и своевременность поставок — это кредо компании. Наши шпунты применяются на Камчатке, в Забайкалье, на объектах Крыма и на нефтегазовых месторождениях в Сибири. Кроме перевозки, мы выполняем антикоррозионное покрытие шпунтов. То есть предоставляем комплексные решения и техническую поддержку нашим клиентам на всех этапах взаимодействия и постоянно ищем возможности повысить уровень сервиса, прозрачность поставок. Нам нечего скрывать, и на любой стадии выполнения проекта заказчик может получить сведения о ходе работы и проверить их.
— Почувствовали ли вы изменения на строительном рынке в связи с международными событиями?
— Эти изменения связаны прежде всего с валютным курсом. Как следствие, цены на импортный шпунт за считанные дни стали запредельными. Цены даже на отечественный шпунт и раньше зависели от растущей стоимости металлопроката, что зачастую приводило к пересмотру договоров, а за последние недели стоимость шпунтовой стенки выросла как минимум до 30%.
Но и в этих условиях заказчик ТД «МИР» оказывается в выигрыше. Несмотря на то, что цены на нашу продукцию тоже подросли из-за расходов на сырье и логистику, разница между затратами на поставку СШК и других шпунтов по-прежнему значительная.
Я уверен, что многие проекты с использованием шпунтовых конструкций сейчас будут пересмотрены, особенно те, в которых были заложены импортные шпунты и комплектующие. Даже импортные замковые соединения будут заметно влиять на конечную стоимость. Первый фактор изменения в комплектации проектов — цена, которая «улетела» очень высоко. Второй фактор — сроки изготовления, которые для шпунтов, поставляемых из-за рубежа, тоже возросли. Поэтому ранее утвержденные проекты, в которых предусмотрено применение шпунтовых конструкций, с большой вероятностью будут переориентированы на российского производителя. К нам уже обратились компании, готовые рассмотреть экономически более эффективные решения.
— Как изменится ваша деятельность в новых условиях? Насколько готов производитель удовлетворить спрос на челябинский шпунт?
— Сейчас основную долю поставок составляют шпунты корытного типа. Надеемся, что положительная динамика развития СШК сохранится, и мы увидим еще не один удачно реализованный проект.
У нас в ассортименте есть шпунтовая свая двутаврового типа СШД собственной разработки с улучшенными геометрическими параметрами и усовершенствованными замковыми соединениями тип КО2. СШД можно рассматривать в качестве более экономичной замены трубошпунту. Как показали расчеты конструкторов и проектировщиков, которые пересчитали проекты с трубошпунтами, двутавровый шпунт СШД дает колоссальные преимущества по нагрузкам и при этом экономит средства заказчика: разница будет составлять от десятков миллионов рублей и выше.
Что касается объемов поставок, то мы всегда работаем по принципу «возьмем в работу столько, сколько сможем произвести». Никогда не беремся за заказы, если не в состоянии их обеспечить, потому что дорожим наработанной за годы репутацией. До сих пор наши слова не расходились с делом, мы выполняли свои обязательства по поставкам в срок, а то и с опережением графика.
— Как вам видятся перспективы строительного рынка?
— Стройку останавливать нельзя ни при каких обстоятельствах. Объекты, которые находятся в работе, будут обязательно выполнены, а новые проекты, скорее всего, будут переоценены с точки зрения применения других, более экономически выгодных, материалов и конструкций. Надеюсь, что ТД «МИР» сумеет сохранить всех своих заказчиков. Я убежден, что после вынужденной паузы стройка станет масштабнее, упор будет сделан на промышленное строительство новых заводов и предприятий.