Елена Лашкова: «Время совершать ошибки прошло»
Глава Группы компаний «ГЕОИЗОЛ» Елена Лашкова дает интервью нечасто, но всякий раз это реакция руководителя на текущую ситуацию в отрасли здесь и сейчас. А сейчас, по ее мнению, обстановка в строительстве лучше, чем год назад, хотя объективных предпосылок к этому нет.
— Елена Борисовна, в одном из недавних интервью вы говорили, что в Группу компаний «ГЕОИЗОЛ» стоят длинные очереди из заказчиков.
— Мир изменился, сегодня выбираем не мы, а нас. Как и другие строительные компании, мы боремся за заказы на тендерах, иногда проигрываем, иногда выигрываем контракты на не самых выгодных для себя условиях, но это единственная возможность развиваться и наращивать свои компетенции. С другой стороны, может, к нам очередь уже не стоит, но и мы пороги не обиваем, ниже определенного уровня себестоимости не падаем и имеем неплохой портфель проектов. У нас сложился основной пул из государственных заказчиков, поэтому особенно бережно и внимательно мы сегодня относимся к договорам с коммерческими компаниями.
— Что сейчас, в нынешних экономических и политических условиях, является самым сложным для такого крупного высокотехнологичного бизнеса, как Группа компаний «ГЕОИЗОЛ»? Какие проблемы пришлось решать компании в последние месяцы?
— Прежде всего растут цены на стройматериалы и технику. Конечно, по проектам с бюджетным финансированием мы получаем поддержку от государства и имеем возможность по ряду контрактов компенсировать дополнительные расходы согласно Постановлению Правительства РФ № 1315, но кассовый разрыв все равно возникает, а это негативно сказывается на оборотных средствах.
Падает качество проектно-сметной документации. Приходится переделывать: заново проводить обследования, менять технические решения, проходить экспертизу — а это время наших проектировщиков, сметчиков и это наши прямые затраты.
Работа с госсектором и Минобороны предполагает жесткую ответственность. Договориться, как это случалось с коммерческими заказчиками, здесь не получится, значит, необходимо усиливать дисциплину в компании.
Наконец, если раньше мы старались не отстать от передовых изменений в строительной отрасли, то теперь резко ускорились процессы, связанные с замещением импорта. Получается, что сегодня то и дело меняется логистика параллельного импорта материалов и оборудования, а завтра уже приходится искать зарубежным поставкам аналоги в других странах или самим производить, сертифицировать и внедрять, чтобы не сорвать проект. Утешаемся тем, что мозг всегда в работе.
— Рынок строительных работ, скорее всего, сократится. Это означает, что профессиональные компетенции компаний станут еще важнее в условиях конкуренции. Насколько сложно сегодня поддерживать квалификацию персонала, приобретать новое оборудование, вкладываться в ПО?
— Сегодня как никогда важно, в каком состоянии оборудование, особенно для специализированных работ — как обстоят дела с запчастями, нужно ли брать технику в аренду, а цены у арендодателей астрономические. Спасает Пушкинский машиностроительный завод, который входит в Группу компаний. Там налажен выпуск комплектующих и деталей, разрабатывается свое оборудование по новым направлениям работы компании.
Если говорить о конкурентоспособности, то мы вступили в это непростое время с уже сформированными специализациями. Это реставрация, гидротехника, нулевой цикл, инженерная защита территории и общестроительные работы. За исключением общестроя (на этом рынке мы далеко не единственные) у нас собраны действительно уникальные специалисты. К примеру, лучших профессионалов по гидроизоляции в Петербурге не найти. Или возьмем управление механизации — «УМ ГЕОИЗОЛ». Это мобильная структура, руководители которой в основном выходцы из военной среды. Они умеют работать вахтовым методом в любых условиях и в любом регионе и, главное, абсолютно самостоятельно. Компания специализируется на нулевом цикле, устройстве «щебеночных», буронабивных свай, «стены в грунте» и пр. Не побоюсь сказать, что в этом «УМ Геоизол» имеет самую высокую квалификацию в стране.
«ГЕОИЗОЛ» — генподрядчик. При этом до 50% работ мы делаем собственными силами. Но генподряд сейчас продать сложно — рынок наводнен организациями, которым кажется, что можно выиграть тендер, а уже потом позаботиться о подрядчиках. На самом деле генподрядчик обязан разбираться во всем. Для этого надо обрастать грамотными специалистами, что мы всегда делали и продолжаем делать. Ведь 90% успеха в генподряде — это квалификация управленцев и линейного персонала.
— Новые разработки и методы, которые «ГЕОИЗОЛ» выводит на рынок, — это ответ на сложность проектов, локализация зарубежного опыта или поиск оптимальных решений?
— «ГЕОИЗОЛ» всегда идет за рынком: если требуются новые технологии, то мы будем их осваивать или разрабатывать самостоятельно. Сегодня мы можем позволить себе спокойно относиться к зарубежному опыту — в настоящее время для нас нет непознанного. Да, есть проблемы с инженерным оборудованием или слаботочкой, но это не катастрофа. Звучит парадоксально, но ситуация в строительстве сегодня лучше, чем казалась год назад, хотя объективных предпосылок к этому нет. Думаю, что, помимо усилий со стороны государства и Центробанка, которые постарались снивелировать последствия санкций, огромную роль сыграли инициативность и живучесть российского бизнеса. Больше всего в настоящее время не хватает линейного персонала. Не знаю, правильно ли сегодня мне и моим замам возвращаться в прорабы, но время того требует.
— Вас практически в каждом интервью спрашивают о наиболее значимых или интересных проектах. Какие из них запоминаются больше: удачные, неудачные, масштабные, необычные?
— Может быть, это прозвучит несправедливо по отношению к нашим знаковым объектам, но мне запоминаются самые неудачные. Кажется, что удачный проект дается легко, он приносит прибыль и награды, становится новым достижением. Знаете, за проектом всегда стоит команда, и, по моему опыту, любой проект можно вытянуть, если есть хорошие исполнители, заточенные на его выполнение. А неудача — это всегда недоработка руководителя: он изначально принял неверное решение, понадеялся на авось, ошибся в кадрах… Я помню каждый свой провальный проект (к счастью, их единицы), но заказчик об этом никогда не узнает, ведь нужный результат — реализованный проект — мы дали.
— Расскажите, пожалуйста, о перспективах деятельности дочерних компаний «ГЕОИЗОЛ» в качестве резидентов особой экономической зоны в Калининградской области. Инвестиции в эти стартапы значительные…
— Мы давно работаем в Калининградской области над несколькими масштабными проектами: завершили строительство нового променада в Светлогорске, сейчас идет реконструкция набережной и намыв пляжа шириной 70 м с защитными сооружениями, приступаем к строительству грузопассажирского порта со зданием пассажирского терминала в городе Пионерском по заказу «Росморпорта».
Под этот пул заказов мы создали в ОЭЗ отдельное подразделение — «ГЕОИЗОЛ ФРАХТ», приобрели гидротехническое оборудование для работ в шельфовой зоне, формируем производственный кластер на базе филиала Пушкинского машиностроительного завода для обслуживания техники и производства всего необходимого на месте. Также планируем частично перевести туда управляющую компанию. Работать в калининградском анклаве, развивать новые компетенции и уже оттуда масштабировать гидротехнические проекты — экономически более выгодно.
Получается, что мы вкладываем средства в экономику другого региона, но и Калининград много инвестирует в свое развитие: область возглавляет молодой прогрессивный губернатор с амбициозными планами, например, по созданию туристического кластера, превосходящего Юрмалу.
— Какой опыт вы получили, занимаясь реставрацией?
— Прежде всего это ощущение причастности к большому, благородному и вдохновляющему делу. Благодаря таким проектам понимаешь, что жизнь в профессии прожита не зря. Все-таки у нас не так много поводов для радости. Поэтому говорить о проблемах, неизбежных сегодня для реставраторов, даже не хочется.
Приезжайте в Федоровский городок через год, когда мы начнем делать интерьеры, иконостас, мебель, церковную утварь. В этом году мы должны закончить общестроительные работы, а в следующем начнем заниматься «красотой».
Приступая к реставрационным работам на объекте культурного наследия, генподрядчик должен понимать, что тем самым он вписывает свое имя в историю города. Это не только почетно, но и очень ответственно.
— Какие задачи стоят перед Группой компаний «ГЕОИЗОЛ» на ближайшее будущее?
— Если кратко, необходимо уделять внимание производственному и финансовому планированию, потому что все наши проекты по времени реализации длительные. Четко и вовремя эти планы выполнять. Время совершать ошибки прошло. Нет ничего важнее сегодня, чем выполнить законтрактованные договоры — объекты культурного наследия «Форт «Кроншлот» в Кронштадте, Федоровский городок в Пушкине, кадетский корпус Следственного комитета РФ в Петергофе, учебный корпус Северо-Западного института управления — филиала РАНХиГС на Каменноостровском пр., 66, и другие, не менее знаковые. Ну и получить новые объекты.
Проектное финансирование – вполне рабочий инструмент, и при правильном использовании банковского продукта можно достичь ставки 5-6% на период строительства, считает заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. О перспективах отмены долевого строительства он рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Максим Владимирович, пока все только «предвкушают» проектное финансирование, «ЛенРусСтрой» уже активно работает в этом направлении. Расскажите о своем опыте оформления проектных денег.
– Проектное финансирование не является новостью для рынка. Еще в 2000-е ряд строительных компаний работали в этом направлении. Например, одной из первых была компания «ТЕМП», которая активно привлекала в строительство банковские средства. Не перестали работать с банками застройщики и сегодня.
Что касается перспектив отмены долевого строительства, то, на мой взгляд, для строительных компаний это в целом ничего не изменит – они строили и будут строить, несмотря на все перипетии законодательства. Гораздо важнее, что в новых условиях будут делать банки, ведь именно они создают модель взаимоотношений. Основываясь на опыте «ЛенРусСтрой», могу сказать, что оформление проектного финансирования у нас заняло полтора года. Из них примерно год ушел на то, чтобы доказать банку, что наши схемы взаимоотношений с подрядчиками легитимны и прозрачны. В этом не менее 50% успеха.
Другие 50% успеха – понятная финансовая модель, по которой работает застройщик. Нужно быть полностью прозрачными и четко представлять себестоимость строительства, а также цену продажи квартир на перспективу хотя бы на один-два года вперед. Это весьма непросто, потому что рынок очень подвижен – и покупатели часто поддаются паническим настроениям.
«Вишенка» на этом торте – кредитный комитет, пройти который – отдельная сложная задача.
Резюмируя, могу сказать, что проектное финансирование – вполне рабочий инструмент. И при правильном использовании банковского продукта можно достичь ставки 5-6% на период строительства.
– Схема будет жизнеспособной, когда работа с банками станет обязательным условием для компаний?
– В том виде, в котором проектное финансирование существует сейчас, через три года оно существовать не сможет. Сегодня банк финансирует максимум 60% строительства, а откуда должен застройщик привлечь остальные средства? Учитывая, что застройщик должен иметь определенный размер уставного капитала и при этом отчислять взносы в различные фонды, собственные средства в таком случае будет подтвердить затруднительно. Я думаю, что новая схема также будет предусматривать привлечение средств дольщиков.
Даже если нафантазировать, что банк будет готов кредитовать стройку в стопроцентном объеме, я с трудом представляю, как будут созданы и как будут работать огромные структуры по контролю качества строительства и правильности расходования средств в самих банках. Генеральный директор строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Леонид Яковлевич Кваснюк – руководитель с огромным опытом, работавший в сфере строительства еще в советское время, – отмечает, что в СССР стройка велась только через банк. В те времена было централизованное государственное управление, и единственным заказчиком было государство, которое устанавливало единые правила. В системе сегодняшних рыночных отношений такие схемы не работают. Если государство на законодательном уровне утвердит проектное финансирование, тем самым оно будет вмешиваться в свободные рыночные отношения. К сожалению, ничего хорошего для рынка это обычно не сулит.
Рынку нужны понятные правила и сроки. Даже если новая схема будет предполагать использование средств дольщиков и эскроу-счетов, все равно решение о выделении этих средств остается за банками.
– Государство получит мощный рычаг управления и контроля, но хватит ли средств на все российские стройки?
– Потребуются триллионы рублей. Я предполагаю, что работать с проектным финансированием смогут не более 5 крупнейших российских банков, то есть системообразующие банки с государственным капиталом. Скорее всего, государство будет их субсидировать, чтобы проектное финансирование смогло развиваться в достаточном объеме.
– Как Вы считаете – может быть, стоило пойти по пути дальнейшего совершенствования 214-ФЗ, а не рубить с плеча отменой «долевки»?
– На мой взгляд, сфера жилищного строительства избыточно зарегулирована. Создается впечатление, что 99% строительных компаний заведомо являются мошенниками и приходят на рынок только для того, чтобы похитить деньги дольщиков. Видимо, по этому лекалу и создаются все законодательные барьеры в последние годы. А ведь 90% всех строительных компаний – вполне приличные и вынуждены вечно подстраиваться под новые и новые требования.
По-моему, нас всех должны волновать более серьезные вещи – то, что доходы населения падают, что закредитованность населения перед банками растет. Ставка в 6% по ипотеке – это прекрасно, но за счет каких средств эта семья будет жить? Почему никто не думает о растущем ипотечном «пузыре»? Мне кажется, что законодатели сосредоточили свою интеллектуальную мощь совсем не на тех проблемах.
– От вопросов о «судьбах мира» давайте перейдем к конкретным проектам. Ваша компания реализует проект комплексного освоения территории ЖК «Новое Горелово» в поселке Новогорелово Ломоносовского района. Срок сдачи – 2025 год. Весьма далекий горизонт планирования в наше неспокойное время…
– В 2016 году мы завершили строительство жилого микрорайона на 400 тыс. кв. м в Горелово. Жилой комплекс полностью построен и заселен, насыщен объектами социальной инфраструктуры: детские сады и пункт врачей общей практики. Кроме того, городу уже переданы земельные участки под строительство школы и детского сада. В Новом Горелово будет построено еще порядка 400 тыс. кв. м. В марте текущего года мы сдадим первую очередь.
Для проектов комплексного освоения территорий особенно важен вопрос выполнения взаимных обязательств. Свои обязательства мы выполняем. Нам важно, чтобы город или область поспевали за нами в части возведения инфраструктуры. Здесь мы зачастую являемся заложниками определенной рассинхронизации, несовпадения масштабов. Государство мыслит проектами на десятилетия вперед, на тысячи гектаров. Наш горизонт планирования, как Вы сказали, несколько скромнее – 5-10 лет, до 50-100 га. Это разные денежные формации, разные программы развития, разная скорость принятия решений. Государство, в отличие от бизнеса, структура негибкая. Но во всем этом есть одно «но». Если развиваются строительство, логистика и инфраструктура – значит, город живет, в противном случае все стагнирует.
– Ваш проект в Новом Горелово – участник знаменитой областной программы «Соцобъекты в обмен на налоги»?
– Нет, мы не являемся пока участниками этой программы. Это решение было продиктовано различными причинами. Вместе с тем, мы понимаем, что без соцобъектов реализация комплексных проектов невозможна, и мы рассматриваем возможность участия в программах возведения соцобъектов, в том числе и федеральных. Учитывая то обстоятельство, что градостроительные нормативы меняются с завидной регулярностью, мы всегда закладываем в проекте определенный бюджет для решения дополнительных вопросов. Но при этом, как и многие застройщики сегодня, мы работаем на пределе своей маржинальности.
– Рынок нестабилен, требования покупателей изменчивы, у Вас стройка на десятилетие вперед. Вы готовы менять свой продукт, подстраиваясь под обстоятельства?
– Как бы ни менялись внешние обстоятельства, для строителя всегда должен быть важен клиент. Сегодня рынок высококонкурентен, перед покупателем – огромный выбор предложений. Поэтому именно на этом участке идет настоящая война, а не в сфере законодательных изменений и банковского финансирования. Конечно, с течением времени проекты меняются. И наш проект в поселке Новогорелово по своему функционалу и наполнению значительно отличается от прошлых. Мы переходим на новый качественный и количественный уровень. Краеугольным камнем всех комплексных проектов стало создание комфортной среды. Мы не делаем ничего сверхъестественного – увеличиваем вариативность планировок, создаем закрытые дворы, паркинги, проводим благоустройство, контролируем поток арендаторов на первых этажах. Эти вопросы решают все застройщики, но каждый по-своему, по мере своих текущих задач и возможностей.
В 2017 году впервые в программу капремонта многоквартирных домов Петербурга попали объекты культурного наследия. Об этих и других особенностях проведения ремонтных работ в прошлом году и планах на текущий «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор некоммерческой организации «Фонд - региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» Денис Шабуров.
- Денис Евгеньевич, расскажите об итогах капитального ремонта зданий в 2017 году? Сколько объектов отремонтировано, на какую сумму?
- В прошлом году мы провели капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах по 2500 видам работ на сумму 9,738 млрд. рублей. Экономия, которую мы получили в результате приемки работ и проведения конкурсных процедур, позволила направить средства на увеличение количества отремонтированных домов. Например, изначально по краткосрочному плану была предусмотрена замена всего 600 лифтов, а по итогам года их стало уже порядка 1,5 тысяч.
- Были ли какие-то особенности при выполнении работ по капремонту в 2017 году?
- В 2017 мы начали применять ветровлагозащитную мембрану при ремонте кровель. Впервые ее опробовали в 2016 году на объектах Красносельского района, и она очень хорошо себя зарекомендовала. При относительно низкой себестоимости мембрана защищает от протечек. Ранее мы использовали укрывочные материалы, но их требовалась слишком много. Для ремонта фасадов, в первую очередь плиточных, мы разработали проекты повторного применения, которые уже прошли госэкспертизу. Это дома серии типовых массовых застроек (серии 602-606 лг 606 -2 лг и 600.11, 524 серия). Все помнят нашумевшую историю, когда плиточный фасад упал на молодую маму… Восстановить плитку на этих домах при производстве работ вне заводских условий невозможно. Поэтому мы пересмотрели технологию производства работ: фасад был плиточным, а стал простым штукатурным. На практике это выглядит так: слабо держащуюся плитку сбивают, а на ее место наносят штукатурный слой. В 2016 году мы обновили фасады на 40 таких домах, в 2017 году – более чем в 50.
- Что еще изменилось в организации работ капитального ремонта?
- Подрядных организаций, привлеченных к капремонту, стало больше – в этом году отобрано 206 компаний, реально работает более 100 подрядчиков. Мы стараемся с каждым годом работать лучше, ремонтировать большее количество объектов. В 2016 году было отремонтировано 120 фасадов, в 2017 году – 266. В предыдущем году мы не делали ремонт на объектах культурного наследия, а в этом взяли более 60 таких адресов. В 2018 году их будет 240.
В целом, специфика проведения капитального ремонта значительно отличается от стройки. Ведь мы работаем на объектах, которые не расселяются и если, допустим, меняем инженерные сети в доме, то надо попасть в квартиру в удобное людям время. Нельзя проводить работу в выходные и праздники. Кроме того, заранее оценить сложность работ во время капремонта непросто.
- Как вы выбираете подрядчиков?
- Жилищный комитет проводит предварительный отбор. И с некоторыми подрядчиками Фонд не заключает контракты как раз по причине того, что договор с ними когда-то был расторгнут. Помните период, когда в основу работ закладывали ущербный экономический принцип «рынок все зарегулирует»?! Но такого не будет, так как экономические интересы у всех разные. Сейчас парадигма меняется в сторону того, что работы должны выполнять компании, настроенные на длительное пребывание на рынке. Я с этим абсолютно согласен. Безусловно, Жилищный комитет Петербурга по итогам торгов выбирает и новые компании, но непременно с должным опытом работ.
- По каким видам работ чаще всего возникают нарекания?
- Если анализировать жалобы жителей, то чаще всего это работы по кровлям, при которых иногда возникают протечки. Но мы работаем в этом направлении. Неудобства также возникают при ремонте инженерных сетей, особенно ХВС, ГВС и системы водоотведения. Что касается приемки работ – замечания возникают практически всегда, тут вопрос в основном стоит в оперативности их устранения.
- В каком районе Петербурга было проведено больше всего работ?
- По объему финансовых вложений лидируют Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский районы.
- Какая сумма взносов граждан на капремонт поступила фонд, начиная с 2014 года? И сколько взносов собрано в 2017 году?
- Более 10,6 млрд. рублей, за 2017 год – 4,2 млрд рублей. Процент собираемости взносов за годы реализации программы капремонта изменился. Сначала он составлял не более 80%, сейчас уже 93%.
- В 2017 году Фонд планировал провести работы в домах, являющихся объектами культурного наследия. Чем принципиально отличаются ремонтные работы от реставрационных?
- Расценками, сроками производства, технологией. Когда ведется капремонт, мы стараемся старое заменить на новое, а в реставрации такой подход неуместен. Удлиняют сроки не только работы, но и согласования. Как минимум в 1,5 раза.
- Какие из объектов культурного наследия были наиболее сложными?
- Я могу выделить три объекта, все они расположены в центре города. Дом на Невском проспекте, 6, 1885 года постройки. Здесь мы выполняли капитальный ремонт крыши и фасадов. Из-за расположения дома на транспортной магистрали с большим трафиком, его фасад оказался покрыт огромным слоем сажи и копоти. При расчистке фасада до первоначального состояния обнаружилось 5-6 лакокрасочных слоев. То есть при предыдущих ремонтах фасад не расчищали, проводился только ремонт цементосодержащими составами и окраска. Весь дворовой фасад был зашпатлеван так, что это привело к нарушению паропроницаемости штукатурного слоя и его разрушению. От «цементного футляра» фасад очищали электроинструментом с абразивными насадками.
Особенно сложными считаются фасады, отнесенные КГИОП к III и IV категории сложности. В нашем списке есть два таких многоквартирных дома. Кирочная, 30, литера А – IV категория сложности лицевых фасадов. Там имеются скульптурные композиции, колоннады, портики, эркеры, аттики, лепной декор, линейные архитектурные элементы, балконы с металлическим декором и т.п. При этом общая площадь фасада – 6,8 тыс. кв.м. И дом на 2-й Советской, 27/2, литера А – III категория сложности лицевых фасадов: колоннады, портики, эркеры, аттики, лепной декор. Кроме того, сам МКД включает в себя сразу два объекта культурного наследия.
Был интересный пример и в Петроградском районе. После расчистки фасада специалисты обнаружили кирпичную кладку. В ХХ веке ее оштукатурили цементо-известковым раствором. Специалист КГИОП сказал ее оставить. Таким образом получилось, что двор выполнен в неорусском стиле, а фасад – готическом.
- Расскажите о ключевых цифрах программы на 2018 год? Сколько объектов будет отремонтировано и на какую сумму? Какие виды работ включены в план?
- В 2018 году предусмотрены работы в 1786 многоквартирных домах (2500 видов работ) на общую сумму 8,8 млрд. рублей, в том числе ремонт фасадов, кровель, фундаментов, лифтов, внутридомовых инженерных систем. В прошлом году мы тоже начинали с 8 млрд, но после четырех корректировок сумма увеличилась до 11 млрд. рублей
В начале года мы исходим из тех средств, которые выделяет бюджет и средств, внесенных собственниками. Также в 2018 году запланирован капитальный ремонт по 240 видам работ (включающим в себя: фасады, крыши, подвальные помещения, фундаменты) на домах, являющихся объектами культурного наследия на общую сумму 2,4 млрд рублей.