Маргарита Ли: «В России за технологией CLT — будущее»
Segezha Group прочит большое будущее проектам по строительству домов из CTL-панелей. Уже сегодня четырехэтажки поставлены в нескольких регионах, а до конца года появится возможность возводить дома высотой в шесть и девять этажей без разработки спецтехусловий в сфере пожарной безопасности. Помимо этого, в планах компании возведение ФАПов и жилья для специалистов на селе, объектов в сфере туризма и оздоровительного отдыха, а также участие в программе по расселению аварийного фонда. Детали и перспективы использования технологии раскрыла Маргарита Ли, вице-президент, руководитель дивизиона «Домостроение» Segezha Group (входит в АФК «Система») в интервью «Строительному Еженедельнику».
— Маргарита Енхеновна, расскажите, в каких регионах на данный момент запущен проект малоэтажного строительства?
— Первые в России жилые многоэтажные дома из CLT-панелей, ЖК «Соколики», мы построили в городе Соколе Вологодской области. Вторым проектом стало двухэтажное модульное общежитие для студентов, построенное совместно с «Росатомом», в городе Сарове Нижегородской области. Выбрали для начала город Сокол просто потому, что здесь расположены наши производства — АО «Сокольский деревообрабатывающий комбинат» и ООО «Сокол СиЭлТи». Они являются крупнейшим в России индустриальным кластером деревянных домокомплектов из клееной древесины, непрерывно работающим с 1942 года. В феврале 2021 года к АО «СДОК» добавился завод ООО «Сокол СиЭлТи» — его запустили в официальную эксплуатацию. Уже в апреле 2022 года началось строительство первых многоэтажных домов в Соколе, который успешно завершили в августе 2022 года.
При поддержке лично губернатора Вологодской области Олега Кувшинникова и его команды мы не просто создали производство, но и продемонстрировали преимущества технологии CLT для строительной отрасли России. И самое главное — решили вопрос обеспечения жильем своих нынешних и будущих специалистов, ведь привлечение квалифицированных кадров на завод в российской глубинке всегда начинается с решения жилищного вопроса.
Что касается второй площадки, в Сарове, то ее выбор тоже закономерен. Это столица российских атомщиков. Всем известно, что «Росатом» уделяет большое внимание инновационным и экологичным технологиям, и наши панели отлично вписались в их систему корпоративных ценностей. Так и родился совместный проект.
— На данный момент у проекта статус эксперимента?
— Эксперименты ставили задолго до нас. Технология появилась несколько десятилетий назад в Европе. Придумано европейцами — особыми ценителями деревянного домостроения. Они искали технологию, позволяющую «не страдать» от усадки дерева — как это происходит в домах из бруса. Одновременно ставилась задача уйти и от технологии «каркасников», где дерева практически нет.
Первопроходцами были австрийцы. Мы используем их оборудование и технологические наработки в российских условиях. В мире уже давно строят и успешно эксплуатируют многоэтажки из CLT. Так, самое высокое здание с применением CLT сейчас проектируют в швейцарском Винтертуре под Цюрихом — его высота составит 100 м. Из построенных широко известен рекордсмен Гиннесса высотой 85,4 м в норвежском Брумундале на берегу озера Мьес. Его строили два года, с 2017-го по 2019-й. Технология CLT широко используется в США, Канаде и Японии, в последней ей уделяют особое внимание, поскольку конструкции CLT имеют высокую степень сейсмоустойчивости. Европейские специалисты уверены, что CLT — лучшая на современном рынке технология для деревянного домостроения и в ближайшие десятилетия придумать что-то более совершенное будет уже сложно. CLT (Cross Laminated Timber) представляет собой многослойные перекрестно склеенные деревянные панели, из-за чего их часто называют деревянным железобетоном. В них удачно сочетаются конструктивная жесткость, огнестойкость, массивность, экологичность и теплоэффективность. Используемые в производстве клеи сертифицированы — имеют санитарно-эпидемиологические заключения, подтверждающие безопасность применения в жилых помещениях. В них не используется формальдегид.
Конструкции из CLT-панелей в пять раз легче железобетона. Высокая степень заводской готовности панелей позволяет собирать дом в четыре раза быстрее, чем из других материалов. Сборка домов может осуществляться круглогодично — здесь практически отсутствуют так называемые «мокрые» процессы. Экологичность, легкость и скорость строительства — естественное преимущество CLT в сравнении с другими технологиями.
— Какие результаты показало тестирование панелей?
— Здесь ситуация, как и с любым другим строительным материалом, — при соблюдении правил эксплуатации дома из CLT имеют срок службы 50 лет, все то же самое, что и для каменных строений. А вот класс энергетической эффективности конструкций CLT — А+. Фактически экономия теплоэнергии в среднем составляет порядка 30–40% по сравнению с похожими зданиями из других материалов. Конечно, и в железобетонных зданиях можно добиться класса А+, но для этого придется использовать намного больше утеплителя, чем в домах из CLT.
— Вы используете типовые решения для возведения домов?
— Типовые решения домов в настоящее время разрабатываются. Учитывая, что отрасль индустриального деревянного домостроения только формируется, основная задача — обеспечить специалистов инструментами, необходимыми для работы. На сегодня разработан, утвержден и выложен на сайте компании в свободном доступе Каталог типовых узлов изделий из перекрестно-клееной древесины (CLT). Он содержит уже опробованные типовые узлы и соединения, оптимальные для проектирования, производства и строительства. Аналогов нашему каталогу на российском рынке пока нет, это уникальный продукт. Также готовим к выпуску каталог для архитекторов — он даст возможность использовать все преимущества CLT в архитектуре.
— Segezha Group является только производителем панелей или вы одновременно изготавливаете материалы, возводите дома и продаете квартиры?
— Наш холдинг в первую очередь является производителем панелей высокой заводской готовности. На предприятии установлено высокоточное оборудование, которое позволяет не просто выпускать склеенные панели или CLT-погонаж, но и ювелирно вырезать дверные, оконные проемы, аккуратно штробить каналы для коммуникационных сетей.
Дом в Соколе Вологодской области во многом наш уникальный опыт деревянного многоэтажного домостроения. Продажа квартир не является целью.
Холдинг создает условия для развития отрасли деревянного домостроения в России: строит, испытывает, обучает и проектирует. Так, благодаря ЖК «Соколики» у нас появилась своя бригада монтажников. Ее привлекаем для строительства новых объектов — как своих, так и наших деловых партнеров. Более того, ребята готовы обучать заинтересованные в сотрудничестве бригады строителей. Одновременно у нас сложилась команда своих проектировщиков, формируем портфель типовых проектов.
— Какие квартиры могут быть запроектированы в данных домах? Стоимость квадратного метра сопоставима с «квадратом» в кирпичных или панельных домах?
— CLT отлично сочетается с любыми другими конструкционными материалами как с технической, так и с эстетической точек зрения, поэтому квартира может быть запроектирована буквально любая — ограничением служат лишь мастерство проектировщика и пожелания заказчика. Стоимость квадратного метра пока составляет порядка 100 тысяч рублей, но благодаря распространению технологии, ее внедрению при возведении типовых проектов, использованию гибридных решений, появлению новых производств цена будет снижаться.
— Какую предполагаете отделку от застройщика?
— Внутри CLT-дома можно оставлять без дополнительной отделки. Там сохраняется природная фактура, естественная красота дерева. При желании CLT можно покрывать краской, лаком, закрывать гипсокартоном, обоями, плиткой — все зависит от пожеланий заказчика.
— Видела информацию, что есть планы возводить по данной технологии и здания для ФАПов. Это уже где-то реализуется?
— Совершенно верно. О перспективах применения CLT-технологии для ФАПов шла речь на совещании у Президента России Владимира Путина по вопросам развития лесопромышленной отрасли 10 февраля 2023 года. Мы готовы к реализации таких проектов в любом регионе Российской Федерации. Нами подготовлено несколько типовых проектов ФАПов — современных, комфортных, экологичных. Они решат задачи оперативного возведения объектов при одновременном обеспечении высококлассным жильем его сотрудников, в том числе с семьями. Такие проекты могут стать дополнительным аргументом в пользу трудоустройства молодых медиков в сельской местности — ведь решается проблема обеспечения их достойным жильем.
— Каковы дальнейшие планы по развитию?
— В России за технологией CLT — будущее. Во-первых, мы — богатейшая лесная страна, а это возобновляемый ресурс. Использование древесины в качестве строительного материала на внутреннем рынке правильно и закономерно. Во-вторых, одновременно с запуском производства, строительством пилотных многоэтажек продолжается активная работа по формированию нормативно-правовой базы. Уже сегодня строительство МКД до четырех этажей не требует разработки специальных технических условий в сфере пожарной безопасности, а с июня 2023 года это будет возможно и для домов высотой в шесть этажей, до конца года — и в девять этажей. В-третьих, в 2023 и 2024 годах на строительство из домокомплектов индустриального производства, согласно поручению Президента, будет выделено 20 млрд рублей. Это очень хорошее подспорье для развития CLT-технологии. Целый ряд муниципалитетов, субъектов Федерации уже заявили о своей заинтересованности.
Неоспоримые преимущества CLT — всесезонность строительства, легкость и энергоэффективность — могут помочь в решении вопросов расселения аварийного жилья в северных регионах. Надеюсь, уже скоро наши дома появятся в таких городах, как Норильск, Сыктывкар, Мурманск, Салехард, в других населенных пунктах. Благодаря этой технологии удастся обеспечить северные территории жильем для привлечения квалифицированных специалистов — работников промышленных отраслей, учителей, врачей.
Значительный потенциал CLT-панели имеют и с точки зрения сейсмостойкого строительства. В России это особенно актуально для Кавказа, Забайкалья, Сахалина, Курильских островов. В ближайшее время состоятся практические испытания наших панелей на сейсмостойкость. В июне будет построен многоэтажный жилой дом в городе Байкальске Иркутской области. Его испытают на сейсмобезопасность специалисты ЦНИИСК имени Кучеренко. По результатам испытаний будут приняты соответствующие изменения в федеральные стандарты и правила строительства.
Наряду с жильем экономически оправданно возведение из CLT и туристской инфраструктуры — строительство гостиничных комплексов от глэмпингов до отелей. В стране динамично развивается внутренний туризм, экологические маршруты. Это настоятельно требует расширения гостиничного номерного фонда в регионах. Скорость и качество — преимущества CLT, которые позволяют инвесторам и девелоперам все более склоняться к решению о замене традиционных материалов на CLT.
В Петербурге до конца 2019 года должны быть достроены 33 проблемных дома. Заместитель председателя Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский рассказал «Строительному Еженедельнику», как работает Комитет над решением этой задачи.
– Евгений Петрович, город ведет планомерную работу по решению вопросов обманутых дольщиков. Какова сейчас статистическая картина проблемы, согласно последним данным?
– Руководством города поставлена конкретная задача – решить проблему обманутых дольщиков, то есть полностью завершить строительство, передать им квартиры или иным предусмотренным законом способом удовлетворить их требования. Задача должна быть решена до конца 2019 года.
Сегодня в Петербурге осталось 33 проблемных дома, и, действуя по утвержденной руководством города «дорожной карте», к концу 2019 года мы планируем завершить их строительство.
– Какие объекты удалось успешно довести до счастливого финала уже в этом году?
– С начала текущего года мы ввели в эксплуатацию корпуса 6Б и 6В комплекса «Ленинский парк», известного долгостроя от ГК «Город» на территории Красносельского района. Суммарно эти дома рассчитаны на 245 квартир. В целом же комплекс состоит из семи жилых домов, два из которых (корпуса 6А и 7А) были введены летом 2017 года. Сегодня в финальной стадии находится строительство еще трех корпусов: 5А, 7Б и 7В, их ввод ожидается до конца этого года.
Также летом были сданы в эксплуатацию три корпуса (2, 3 и 6) «Новой Каменки», проблемного наследия СУ-155 в Приморском районе. В этих корпусах насчитывается 1198 квартир. Всего в комплексе должны быть построены шесть корпусов, из которых 4 и 5 планируется достроить в IV квартале этого года, а корпус 1 запланирован ко вводу во II квартале 2019 года.
Введен в эксплуатацию долгожданный ЖК «Пушкин-Хаус» в Пушкинском районе, который ООО «Васт Дизайн» должно было сдать в 2016 году. Это 6-этажный жилой дом на 82 квартиры.
– По каким объектам уже можно говорить о высокой стадии готовности?
– Как я уже сказал, до конца текущего года мы планируем сдать корпуса 4, 5 ЖК «Новая Каменка» – сейчас общий уровень готовности на обоих корпусах составляет 91%. Также в высокой степени готовности жилой комплекс «Прибалтийский» – еще один проблемный объект ГК «Город» в том же Красносельском районе. Комплекс предполагает строительство пяти жилых домов на 2148 квартир и паркингов. Работающие на объекте подрядные организации подтверждают сроки завершения работ в корпусе 9А – в октябре 2018 года, а в корпусах 9Б, 9В, 9Г и паркингах А, Б, В, Г – 31 декабря 2018 года, что соответствует договору генерального подряда строительства комплекса.
В высокой стадии готовности проблемный объект компании «Норманн» в Колпинском районе – ЖК «Ижора Парк». Напомню, на территории Петербурга идет строительство трех жилых комплексов этой компании: «Ижора парк», «На Заречной» и «Три апельсина». По каждому из них зафиксирована степень готовности, застройщиком представлены графики производства работ, и, учитывая трудное финансовое состояние компании, принято решение об упорядочивании строительства с целью обеспечения эффективного финансирования и скорейшего завершения строительства. Для этого Комитет по строительству Петербурга контролирует работы по объектам и осуществляет координацию действий застройщика с исполнительными органами государственной власти и ресурсоснабжающими организациями.
Например, в сентябре совместно с депутатом Государственной Думы РФ Михаилом Романовым мы провели рабочую встречу c участниками долевого строительства по вопросам завершения и ввода в эксплуатацию проблемного объекта ЖК «Ижора Парк».
Близки к завершению два дома компании «Дальпитерстрой» в Шушарах и пос. Ленсоветовский на 983 квартиры.
– Один из старейших долгостроев – «Охта Модерн». В конце февраля «Группа ЛСР» и Администрация Санкт-Петербурга подписали соглашение о проблемном долгострое. Но в конце мая стало известно, что «Группа ЛСР» достраивать дом не будет, а согласилась подготовить документацию и площадку к строительству. Удалось ли сейчас найти решение для завершения строительства объекта?
– Информация о том, что «Группа ЛСР» отказывается работать с объектом, не соответствует действительности. Давайте по порядку. Как известно, застройщик должен был сдать ЖК «Охта Модерн» еще в 2005 году, но неоднократно сдвигал сроки. В мае текущего года, по решению суда, компания «Питер-Констракшн» была признана банкротом. В настоящий момент «Охта Модерн» готов только на 75%. В начале года конкурсный управляющий «Питер-Констракшн» при активном участии Комитета по строительству подписал соглашение с дочерней компанией, входящей в «Группу ЛСР», о проведении обследования конструкций. На данный момент обследование уже завершено. Это был достаточно большой объем работ: комплексный анализ имеющейся технической документации, визуально-инструментальное обследование объекта, фотофиксация дефектных мест, проверка основных несущих конструкций, геодезические измерения для определения кренов объекта и т. д. Работа велась на протяжении двух месяцев. Далее структура «Группы ЛСР» заключила с конкурсным управляющим договор на разработку конструктива и фактически нового проекта, поскольку, как оказалось, то, что уже построено, возводилось не в соответствии с проектом или вообще без всякого проекта. Сейчас «Группа ЛСР» ведет эту работу, и после прохождения экспертизы и оценки сметной стоимости (а мы сторонники того, чтобы это все подвергалось государственной оценке) конкурсный управляющий будет заключать договор на проведение строительных работ.
– Еще один рекордсмен-долгострой – ЖК «Новая Скандинавия» в Выборгском районе. Есть ли план по его достройке?
– В сентябре этого года в Комитете по строительству состоялось заседание Рабочей группы по защите прав обманутых дольщиков, под руководством Алексея Александровича Золотова – начальника аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Николаевича Албина. В рамках повестки заседания первым вопросом рассматривалось завершение строительства корпусов этого комплекса. Напомню, что «Новую Скандинавию» строят с 1998 года. Работы начинала компания «Петербургстрой-Сканска», в 2002 году передала проект ЗАО «Озерки», которое позже стало называться АО «Группа Прайм». С апреля 2015 года из-за низких темпов строительства комплекс включили в список проблемных долгостроев города. Свои квартиры в недостроенных корпусах ждут около 300 дольщиков. В апреле текущего года «Группа Прайм» признана банкротом. На заседании Рабочей группы конкурсный управляющий заявил, что в ближайшее время будет опубликован отчет инвентаризации активов компании, по итогам которого будет подготовлен план реализации проекта.
– Евгений Петрович, мы говорили об объектах, дольщики которых включены в соответствующий Реестр. Однако существует ряд объектов, дольщики которых в него не включены, но и к беспроблемным эти дома не отнесешь…
– Действительно, проблемными в городе считаются 16 объектов долевого строительства, включающих в себя 33 многоквартирных дома. За весь период в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, было включено 2534 человека, на данный момент из него исключено 1260 человек, в связи с удовлетворением требований участников долевого строительства. И сегодня в Реестре числятся 1274 человека.
Безусловно, есть долгострои, приобретатели квартир в которых по тем или иным причинам в Реестр не вошли, но это не значит, что решением их вопросов мы не занимаемся. В Петербурге сегодня нет брошенных проблемных объектов, по которым бы нами не были приняты те или иные решения для их достройки. Так, под постоянным контролем Комитета находится объект компании «Трест 102» – ЖК «Панорамы залива» (ранее – ЖК «Екатерингоф») на Двинской улице в Кировском районе. Изначально дом планировалось возвести еще в 2008 году. Застройщик долгое время не приступал к работам, сроки сдачи передвигались. Сейчас при участии строительной компании «Альянс» ведутся работы по завершению строительства объекта.
Другой пример – ЖК «Светлана» компании «Невский луч», возводится в Выборгском районе города на Зеленогорской улице. Строительство девелопер не может завершить с 2008 года. Сроки ввода объекта неоднократно корректировались. Комитет по строительству осуществляет весь комплекс необходимых мероприятий: проводит регулярные выездные совещания, контролирует работу подрядных организаций, способствует скорейшему завершению строительства.
– Если говорить о ситуации с проблемными объектами в целом, какие причины, на Ваш взгляд, чаще всего ведут к появлению долгостроев?
– У каждого из этих 33 домов – своя судьба, уникальная история. Где-то причиной стали ошибки менеджмента, где-то – злой умысел. Поэтому и подход к каждому объекту свой, свой комплекс мер.
Оценивая в целом ситуацию в отрасли, приведу важный показатель: доля договоров долевого участия, заключенных в проблемных объектах, по отношению к общему количеству договоров, заключенных в рамках 214-ФЗ в городе, не превышает 6%. Это говорит о том, что в целом строительная отрасль Петербурга – добросовестные партнеры и качественные застройщики.
– Программу по привлечению инвесторов к завершению проблемных объектов сейчас разрабатывает Правительство Ленинградской области. Существует ли подобная программа у города?
– Строительное сообщество Петербурга отзывчиво относится к проблемам отрасли, а к вопросу обманутых дольщиков – особенно. У нас немало примеров, когда застройщик, причем не обязательно крупный, способствует завершению того или иного долгостроя. Один из последних примеров – «Группа ЛСР» и «Охта Модерн». Компания «Стоун» сдала два проблемных дома компании «Титан» в поселке Ленсоветовский, сейчас достраивает третий, а четвертый объект завершает компания «Лидер-Групп». Активно участвовала в завершении строительства корпусов «Новой Скандинавии» строительная компания «НКС», уже введен один корпус на 126 квартир, общей площадью 9035 кв. м.
– Вы изучаете опыт по решению проблем дольщиков других субъектов РФ? Делитесь опытом с коллегами?
– Мы принимаем самое активное участие в обсуждении вопросов долевого строительства как на федеральном, так и региональном уровнях. Зачастую регионы, которые богаты земельным ресурсом и более свободны в территориальном плане, чем, скажем, Петербург, реализуют те или иные механизмы по предоставлению земельных участков. Мы же в основном идем по пути разработки законодательной базы. И например, на уровне субъекта разработали закон (Закон Санкт-Петербурга № 307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства»), позволяющий защитить права граждан, которые официально имеют решение суда о невозможности выполнения их требований в рамках процедуры банкротства, при заключенном договоре долевого участия в период до середины 2010 года. Мы довольно часто отправляли этот закон по запросу нашим коллегам из регионов, он вызвал живой интерес.
– Согласно последним изменениям в федеральном законодательстве о долевом строительстве, с 1 июля 2019 года на этом рынке главенствующую роль станут играть банки. Поможет ли, на Ваш взгляд, переход на новые «правила игры» устранить проблему обманутых дольщиков?
– Цель этих изменений – максимально защитить права граждан. В процессе обсуждения законодательных инициатив представители Комитета по строительству приняли активное участие в разработке поправок, обозначив на заседаниях городского Штаба по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства под руководством Алексея Александровича Золотова (начальника аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Николаевича Албина) и отраслевую специфику, и социально-экономические возможности региона. По итогам были подготовлены законодательные инициативы Петербурга, которые, по мнению многих регионов и строительного сообщества, носили самый сбалансированный характер. Наши предложения, так или иначе, нашли свое отражение в принятом законопроекте.
– Согласно вступившим в силу поправкам в 214-ФЗ о долевом строительстве, застройщику запрещено привлекать средства дольщиков в случае, если он нарушает сроки сдачи дома более чем на 6 месяцев. В начале октября Комитет опубликовал список таких застройщиков. Может ли, на Ваш взгляд, данная мера усложнить работу по вводу проблемных объектов в Петербурге?
– Все нововведения закона направлены в первую очередь на защиту прав собственников и наделяют уполномоченные банки обязанностью контроля за целевым использованием привлеченных средств граждан. И цель этих новаций – предотвратить появление новых пострадавших участников долевого строительства. Мы приняли вызовы, которые перед нами были поставлены. Я говорю, в частности, об открытии спецсчетов застройщиками: у нас на сегодняшний день более 160 застройщиков (с более чем 400 объектами, находящимися в стадии строительства), среди которых около 5% не открыли на текущую дату спецсчета. Таким образом, строительный комплекс справился с поставленной задачей и, надеюсь, дальше будет исполнять все необходимые законодательные нормы, направленные на безопасность граждан, приобретающих жилье на стадии строительства, от возможных рисков долгостроя и действий со стороны недобросовестных застройщиков. По всем проблемным объектам планомерно ведется завершение строительства в рамках утвержденной «дорожной карты», где также прописан комплекс мер по решению проблем граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. С этим документом можно ознакомиться в открытом доступе, на сайте Комитета по строительству.