Маргарита Ли: «В России за технологией CLT — будущее»
Segezha Group прочит большое будущее проектам по строительству домов из CTL-панелей. Уже сегодня четырехэтажки поставлены в нескольких регионах, а до конца года появится возможность возводить дома высотой в шесть и девять этажей без разработки спецтехусловий в сфере пожарной безопасности. Помимо этого, в планах компании возведение ФАПов и жилья для специалистов на селе, объектов в сфере туризма и оздоровительного отдыха, а также участие в программе по расселению аварийного фонда. Детали и перспективы использования технологии раскрыла Маргарита Ли, вице-президент, руководитель дивизиона «Домостроение» Segezha Group (входит в АФК «Система») в интервью «Строительному Еженедельнику».
— Маргарита Енхеновна, расскажите, в каких регионах на данный момент запущен проект малоэтажного строительства?
— Первые в России жилые многоэтажные дома из CLT-панелей, ЖК «Соколики», мы построили в городе Соколе Вологодской области. Вторым проектом стало двухэтажное модульное общежитие для студентов, построенное совместно с «Росатомом», в городе Сарове Нижегородской области. Выбрали для начала город Сокол просто потому, что здесь расположены наши производства — АО «Сокольский деревообрабатывающий комбинат» и ООО «Сокол СиЭлТи». Они являются крупнейшим в России индустриальным кластером деревянных домокомплектов из клееной древесины, непрерывно работающим с 1942 года. В феврале 2021 года к АО «СДОК» добавился завод ООО «Сокол СиЭлТи» — его запустили в официальную эксплуатацию. Уже в апреле 2022 года началось строительство первых многоэтажных домов в Соколе, который успешно завершили в августе 2022 года.
При поддержке лично губернатора Вологодской области Олега Кувшинникова и его команды мы не просто создали производство, но и продемонстрировали преимущества технологии CLT для строительной отрасли России. И самое главное — решили вопрос обеспечения жильем своих нынешних и будущих специалистов, ведь привлечение квалифицированных кадров на завод в российской глубинке всегда начинается с решения жилищного вопроса.
Что касается второй площадки, в Сарове, то ее выбор тоже закономерен. Это столица российских атомщиков. Всем известно, что «Росатом» уделяет большое внимание инновационным и экологичным технологиям, и наши панели отлично вписались в их систему корпоративных ценностей. Так и родился совместный проект.
— На данный момент у проекта статус эксперимента?
— Эксперименты ставили задолго до нас. Технология появилась несколько десятилетий назад в Европе. Придумано европейцами — особыми ценителями деревянного домостроения. Они искали технологию, позволяющую «не страдать» от усадки дерева — как это происходит в домах из бруса. Одновременно ставилась задача уйти и от технологии «каркасников», где дерева практически нет.
Первопроходцами были австрийцы. Мы используем их оборудование и технологические наработки в российских условиях. В мире уже давно строят и успешно эксплуатируют многоэтажки из CLT. Так, самое высокое здание с применением CLT сейчас проектируют в швейцарском Винтертуре под Цюрихом — его высота составит 100 м. Из построенных широко известен рекордсмен Гиннесса высотой 85,4 м в норвежском Брумундале на берегу озера Мьес. Его строили два года, с 2017-го по 2019-й. Технология CLT широко используется в США, Канаде и Японии, в последней ей уделяют особое внимание, поскольку конструкции CLT имеют высокую степень сейсмоустойчивости. Европейские специалисты уверены, что CLT — лучшая на современном рынке технология для деревянного домостроения и в ближайшие десятилетия придумать что-то более совершенное будет уже сложно. CLT (Cross Laminated Timber) представляет собой многослойные перекрестно склеенные деревянные панели, из-за чего их часто называют деревянным железобетоном. В них удачно сочетаются конструктивная жесткость, огнестойкость, массивность, экологичность и теплоэффективность. Используемые в производстве клеи сертифицированы — имеют санитарно-эпидемиологические заключения, подтверждающие безопасность применения в жилых помещениях. В них не используется формальдегид.
Конструкции из CLT-панелей в пять раз легче железобетона. Высокая степень заводской готовности панелей позволяет собирать дом в четыре раза быстрее, чем из других материалов. Сборка домов может осуществляться круглогодично — здесь практически отсутствуют так называемые «мокрые» процессы. Экологичность, легкость и скорость строительства — естественное преимущество CLT в сравнении с другими технологиями.
— Какие результаты показало тестирование панелей?
— Здесь ситуация, как и с любым другим строительным материалом, — при соблюдении правил эксплуатации дома из CLT имеют срок службы 50 лет, все то же самое, что и для каменных строений. А вот класс энергетической эффективности конструкций CLT — А+. Фактически экономия теплоэнергии в среднем составляет порядка 30–40% по сравнению с похожими зданиями из других материалов. Конечно, и в железобетонных зданиях можно добиться класса А+, но для этого придется использовать намного больше утеплителя, чем в домах из CLT.
— Вы используете типовые решения для возведения домов?
— Типовые решения домов в настоящее время разрабатываются. Учитывая, что отрасль индустриального деревянного домостроения только формируется, основная задача — обеспечить специалистов инструментами, необходимыми для работы. На сегодня разработан, утвержден и выложен на сайте компании в свободном доступе Каталог типовых узлов изделий из перекрестно-клееной древесины (CLT). Он содержит уже опробованные типовые узлы и соединения, оптимальные для проектирования, производства и строительства. Аналогов нашему каталогу на российском рынке пока нет, это уникальный продукт. Также готовим к выпуску каталог для архитекторов — он даст возможность использовать все преимущества CLT в архитектуре.
— Segezha Group является только производителем панелей или вы одновременно изготавливаете материалы, возводите дома и продаете квартиры?
— Наш холдинг в первую очередь является производителем панелей высокой заводской готовности. На предприятии установлено высокоточное оборудование, которое позволяет не просто выпускать склеенные панели или CLT-погонаж, но и ювелирно вырезать дверные, оконные проемы, аккуратно штробить каналы для коммуникационных сетей.
Дом в Соколе Вологодской области во многом наш уникальный опыт деревянного многоэтажного домостроения. Продажа квартир не является целью.
Холдинг создает условия для развития отрасли деревянного домостроения в России: строит, испытывает, обучает и проектирует. Так, благодаря ЖК «Соколики» у нас появилась своя бригада монтажников. Ее привлекаем для строительства новых объектов — как своих, так и наших деловых партнеров. Более того, ребята готовы обучать заинтересованные в сотрудничестве бригады строителей. Одновременно у нас сложилась команда своих проектировщиков, формируем портфель типовых проектов.
— Какие квартиры могут быть запроектированы в данных домах? Стоимость квадратного метра сопоставима с «квадратом» в кирпичных или панельных домах?
— CLT отлично сочетается с любыми другими конструкционными материалами как с технической, так и с эстетической точек зрения, поэтому квартира может быть запроектирована буквально любая — ограничением служат лишь мастерство проектировщика и пожелания заказчика. Стоимость квадратного метра пока составляет порядка 100 тысяч рублей, но благодаря распространению технологии, ее внедрению при возведении типовых проектов, использованию гибридных решений, появлению новых производств цена будет снижаться.
— Какую предполагаете отделку от застройщика?
— Внутри CLT-дома можно оставлять без дополнительной отделки. Там сохраняется природная фактура, естественная красота дерева. При желании CLT можно покрывать краской, лаком, закрывать гипсокартоном, обоями, плиткой — все зависит от пожеланий заказчика.
— Видела информацию, что есть планы возводить по данной технологии и здания для ФАПов. Это уже где-то реализуется?
— Совершенно верно. О перспективах применения CLT-технологии для ФАПов шла речь на совещании у Президента России Владимира Путина по вопросам развития лесопромышленной отрасли 10 февраля 2023 года. Мы готовы к реализации таких проектов в любом регионе Российской Федерации. Нами подготовлено несколько типовых проектов ФАПов — современных, комфортных, экологичных. Они решат задачи оперативного возведения объектов при одновременном обеспечении высококлассным жильем его сотрудников, в том числе с семьями. Такие проекты могут стать дополнительным аргументом в пользу трудоустройства молодых медиков в сельской местности — ведь решается проблема обеспечения их достойным жильем.
— Каковы дальнейшие планы по развитию?
— В России за технологией CLT — будущее. Во-первых, мы — богатейшая лесная страна, а это возобновляемый ресурс. Использование древесины в качестве строительного материала на внутреннем рынке правильно и закономерно. Во-вторых, одновременно с запуском производства, строительством пилотных многоэтажек продолжается активная работа по формированию нормативно-правовой базы. Уже сегодня строительство МКД до четырех этажей не требует разработки специальных технических условий в сфере пожарной безопасности, а с июня 2023 года это будет возможно и для домов высотой в шесть этажей, до конца года — и в девять этажей. В-третьих, в 2023 и 2024 годах на строительство из домокомплектов индустриального производства, согласно поручению Президента, будет выделено 20 млрд рублей. Это очень хорошее подспорье для развития CLT-технологии. Целый ряд муниципалитетов, субъектов Федерации уже заявили о своей заинтересованности.
Неоспоримые преимущества CLT — всесезонность строительства, легкость и энергоэффективность — могут помочь в решении вопросов расселения аварийного жилья в северных регионах. Надеюсь, уже скоро наши дома появятся в таких городах, как Норильск, Сыктывкар, Мурманск, Салехард, в других населенных пунктах. Благодаря этой технологии удастся обеспечить северные территории жильем для привлечения квалифицированных специалистов — работников промышленных отраслей, учителей, врачей.
Значительный потенциал CLT-панели имеют и с точки зрения сейсмостойкого строительства. В России это особенно актуально для Кавказа, Забайкалья, Сахалина, Курильских островов. В ближайшее время состоятся практические испытания наших панелей на сейсмостойкость. В июне будет построен многоэтажный жилой дом в городе Байкальске Иркутской области. Его испытают на сейсмобезопасность специалисты ЦНИИСК имени Кучеренко. По результатам испытаний будут приняты соответствующие изменения в федеральные стандарты и правила строительства.
Наряду с жильем экономически оправданно возведение из CLT и туристской инфраструктуры — строительство гостиничных комплексов от глэмпингов до отелей. В стране динамично развивается внутренний туризм, экологические маршруты. Это настоятельно требует расширения гостиничного номерного фонда в регионах. Скорость и качество — преимущества CLT, которые позволяют инвесторам и девелоперам все более склоняться к решению о замене традиционных материалов на CLT.
О том, каким застройщикам имеет смысл заключать эксклюзивный договор на продажи в проекте, что при этом нужно учесть и на какой стадии привлекать брокера в проект, «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.
– Роман Николаевич, есть разные взгляды на заключение девелопером эксклюзивного договора с брокером на продажи жилья в проекте. Ваше мнение по этому вопросу?
– Надо понимать, что универсальных рецептов на рынке не существует. Поэтому, прежде чем говорить о «разных взглядах», нужно прояснить самый существенный в данном случае вопрос: что представляет собой девелопер?
Если речь идет о крупном застройщике, с известным брендом, большим собственным отделом продаж, с серьезной аналитической и маркетинговой службами и т. д., то, действительно, заключать эксклюзивный договор для него, наверное, не имеет смысла. И совсем другое дело, если речь идет о небольшом или среднем девелопере или о новичке, сравнительно недавно вышедшем на рынок. В этом случае мой совет однозначен: лучше привлекать на продажи эксклюзивного брокера. И главная задача при этом – найти надежного партнера, с серьезной клиентской базой, сложившейся репутацией, опытом работы и именем на рынке.
– Что это даст застройщику?
– Хороший брокер – это не просто компания, которая выставит объект на продажу. Есть, конечно, и такие, но я говорю не просто об отдаче продаж на аутсортинг, а о настоящем партнерстве. В этом случае брокер окажет консультационную поддержку по маркетинговой стратегии, включая ценовые ориентиры, поможет организовать грамотную рекламную поддержку, обеспечит постпродажный сервис по передаче квартир, регистрации договоров долевого участия и многое другое. Это очень серьезный массив знаний, навыков, компетенций, которых у небольших или начинающих девелоперов просто нет.
Серьезный эксклюзивный брокер должен предоставлять комплекс услуг, работать, так сказать, «под ключ». Больше того, скажу, что для застройщика выгоднее именно такое «комплексное обслуживание». На минимальном сервисе по продажам разница между созданием собственного штата продавцов и аутсортингом в этой сфере сравнительно невелика. Зато полноценное подключение партнера-брокера может дать экономию до 2% от общих затрат на реализацию проекта. Как правило, такое сотрудничество представляет собой взаимовыгодный симбиоз, в рамках которого девелопер решает все задачи, связанные с чисто технологическими процессами строительства, а брокер отвечает за комплекс вопросов маркетинга, рыночного позиционирования и политики продаж.
– А нет ли опасности, что брокер, получив эксклюзивные права, в какой-то момент времени начнет «выкручивать руки» застройщику, диктуя свои условия?
– Подобная ситуация в целом маловероятна и возможна только в случае, если девелопер еще на стадии заключения договора допустил системные ошибки, не оговорив принципы сотрудничества, а брокер проявил неразборчивость в средствах и решил этим воспользоваться. Добавлю, что серьезные игроки этого рынка ни в коем случае не станут рисковать репутацией в попытке таким нечистоплотным образом побольше заработать.
Во избежание даже возможности появления такого риска достаточно грамотно составить договор. Важно определить контрольные точки, систему отчетности и ее периодичность. Для застройщика принципиально необходимо сразу обусловить задачу продвижения на рынке именно его бренда (а не собственного бренда брокера, как это распространено в Санкт-Петербурге). Это дает гарантию, что в случае расторжения договора девелопер не останется в исходной точке, а сохранит за собой весь результат «раскрутки» своего проекта. Второй важнейший момент, который нужно отразить в договоре: обязательства брокера по выполнению плана продаж. То есть, по сути, для полноценного грамотного сотрудничества надо заранее обговорить его условия таким образом, чтобы брокеру было выгодно развивать проект девелопера.
– На каком этапе, на Ваш взгляд, застройщику имеет смысл подключать брокера?
– Чем раньше – тем лучше. На этапе проектирования, а в идеале – даже перед принятием решения о приобретении земельного участка. В моей практике бывали случаи, когда такие решения принимались без должного рыночного анализа, «на глаз», результатом чего нередко становилась необходимость переработки всей концепции проекта, поскольку в исходных параметрах он был просто не «продавабилен». Если говорить о серьезном стратегическом партнерстве девелопера и брокера, их совместная работа должна начинаться с момента появления проекта.
Конечно, бывают случаи, когда эксклюзивного продавца подключают уже после того, как проект вошел в высокую стадию строительной готовности, но застройщик понимает, что «что-то пошло не так» и продажи стоят. И в этой ситуации можно правильными мерами улучшить ситуацию, но, конечно, итоговый результат будет далек от идеального.