Р.Филимонов: Инициатива одна – работать
.jpg)
Строительный комплекс города переживает сложные времена, всех пугают пессимистические прогнозы. Большую поддержку петербургским строителям оказывают власти города. О реальном положении дел на рынке мы говорим с вице-губернатором Санкт-Петербурга Романом Филимоновым.
– Роман Евгеньевич, в 2009 году в Санкт-Петербурге планировалось возвести порядка 2 миллионов квадратных метров жилья. Цифра эта будет корректироваться?
– У нас есть обязательства по вводу не менее 2,5 миллионов квадратных метров жилья, они не будут корректироваться. Текущий ввод жилья свидетельствует о том, что пока мы справляемся с этой задачей. За 6 месяцев построено порядка 780 тысяч квадратных метров, снижение темпа по сравнению с прошлым годом небольшое, разница составляет примерно 40 тысяч квадратных метров.
– Во времена кризиса 1998 года вам пришлось работать в строительном комплексе со стороны бизнеса, сегодня – вы чиновник. Кому тяжелее искать способы выхода из кризиса?
– Разницы никакой. В кризис плохо всем. Бизнесмену плохо, потому что за ним стоят люди, а потерять трудовой коллектив не хочет никто. Для того чтобы обеспечить людей работой, представители бизнеса идут на все: снижается себестоимость, норма прибыли, объемы производства, а значит, и уровень заработной платы. В органах исполнительной власти мы испытываем те же проблемы, с той лишь разницей, что мы заботимся обо всех предприятиях отрасли. При этом никто с нас не снимает решения социальных вопросов. Школы, садики, больницы – все это должно строиться в условиях дефицита финансовых средств и жесткой конкуренции бизнеса. Сегодня на конкурсы по строительству социальных объектов приходят откровенно недобросовестные компании. Конечно, хорошо, когда конкурсные процедуры идут с большим снижением цены, но немаловажно, чтобы компания гарантировала качество своей работы и сроки ее исполнения. В кризис плохо всем: и чиновникам, и бизнесменам. Зато на растущем рынке строителям будет лучше и легче, а у чиновников лишь прибавится работы.
– После назначения вице-губернатором вы говорили, что у вас нет «волшебной таблетки» от кризиса, но есть ряд инициатив. Многие из этих инициатив получили продолжение в виде предложений и проектов. Как насчет новых инициатив?
– Инициатива сейчас одна – работать. Меры по преодолению кризиса выработаны; насколько они эффективны – покажет практика. И опять же в процессе могут сформироваться новые идеи и инициативы. Городская власть готова к их обсуждению.
– Не секрет, что некоторые компании сегодня не в состоянии рассчитаться со своими работниками. Это накаляет социальную атмосферу и провоцирует рабочих на незаконные митинги и забастовки. Как бороться с этим?
– Забастовка не решает проблемы, а, напротив, ее усугубляет. Когда людям не выплачивают зарплату – это очень серьезная проблема. Если рабочие не могут достучаться до своего руководства, то они имеют право обратиться за помощью к властям, но не методом крика, а путем переговоров. Социальное неповиновение – это крайняя мера, к которой можно прибегать, когда тебя никто не слышит и не помогает. Я поехал на ДСК-3 не потому, что там была забастовка, а потому, что люди остались без заработной платы.
Все строители оказались сегодня в одинаково тяжелом положении: реализация квартир в нынешних условиях затруднена и компании недополучают оборотных средств. Однако такая критическая задолженность по зарплате, как была на ДСК-3, – это уже ЧП. Сейчас проблема решается, но корни ее кроются в неправильной экономической политике предприятия. Мы попытались объяснить руководству, что нужна программа выхода из кризиса, и если ее не принять, то нам придется применять более жесткие меры. Мы не можем позволить развалить строительный комплекс. Мы найдем способы воздействия на акционеров. К счастью, таких предприятий в нашем городе единицы.
– Одной из главных проблем жилищного строительства в Петербурге остается уровень обеспеченности новых территорий инженерной и социальной инфраструктурой. Как в дальнейшем планируется решать данную проблему?
– Проблема уже решается. Ведется инженерная подготовка кварталов, строятся дороги. Представители бизнеса на торгах приобретают участки. Конечно, количество участков далеко от объемов Китая, но этого вполне достаточно, чтобы поддержать строительный рынок, обеспечить его работой и развивать отрасль. Те, кто хочет строить, активно участвуют в процедуре торгов и в конкурсах. О нехватке инженерно подготовленных участков продолжают говорить лишь те, кто хочет себя «пропиарить».
– Город уже давно предложил строителям помощь в форме покупки инженерно подготовленных территорий. Первый подобный конкурс прошел на днях. Почему потребовалось так много времени?
– Решение о выкупе земли было принято еще в феврале. Нам пришлось согласовывать и вносить поправки в документы для того, чтобы у комитета по строительству были права выкупать частную землю и ее застраивать. Нам необходимо было внести изменения в закон о бюджете, согласовать их с парламентариями, после этого комитет получил право проводить такие конкурсы.
– Пресловутая цена квадратного метра. Федеральное правительство декларировало возможность субъектам федерации самостоятельно формировать цену квадратного метра при закупке жилья для госнужд. Однако на практике получается, что конечную цену диктует Минрегионразвития. Как справедливо подсчитать цену?
– Справедливой можно считать лишь ту цену, которая имеет под собой объективные экономические расчеты. Я не знаю методику расчета Минрегиона, но для меня показательно, что министерство выпускает в конце первого квартала цену на второй квартал, а потом отменяет ее под влиянием ряда политических факторов. Мы свои цены основываем на экономических расчетах, я могу нести ответственность за каждую цифру, и если где-то закрадется ошибка, то мы будем ее исправлять.
– Какова цена по подсчетам наших экспертов?
– Эксперты тоже считают по-разному. Один скажет – 40 тысяч, другой – 80 тысяч рублей. Есть цена, которая формируется по статистическим данным, – 75 тысяч рублей за квадратный метр в типовых квартирах. Если проследить за изменениями цен, то налицо их снижение. Компаниям нужны оборотные средства, и есть экономически обоснованная цена.
– Сейчас в отрасли процветают всевозможные бартерные схемы. Я знаю, что вы всегда были их противником, но строители говорят, что рынок загоняет их в угол и не оставляет другого способа. Ваше мнение по этому поводу не изменилось?
– Использование таких схем привело к тому, что работники ДСК-3 перестали получать зарплату. Бартер – это средство выжимания денег из конкурентов. В цепочке бартерных схем каждый участник хочет заработать. Это, с одной стороны, приводит к завышению цены, а с другой – к тому, что денежный поток доходит до строителя значительно «похудевшим». Например, есть деньги на то, чтобы рассчитаться за стройматериалы, а на зарплату – нет. Или, наоборот, зарплату выплачивают, а с поставщиками не рассчитываются, а это может привести к банкротству. Так что бартер неприемлем для нашего рынка. Хотя еще в 1994 году я был активным участником бартерных схем. Но сегодня это не то время.
– Практически все в детстве строят замки из песка, кубиков и любых подручных материалов. Но далеко не все впоследствии становятся строителями, еще меньше тех, кто становится хорошим строителем. Чего, по вашему мнению, не хватает сегодня бизнесменам строительной отрасли и собственно самим строителям?
– А еще хорошо играем в учителей и врачей. Хорошему строителю, как и любому другому специалисту, нужно получить качественное образование и отточить его на практика до совершенства. И, конечно же, профессию нужно любить.
Беседовала Наталья Бурковская
О том, в каком состоянии сегодня находится рынок градостроительных услуг, мы беседуем с Андреем Лаппо, директором ОАО «НИИП Градостроительства».
– Как повлиял кризис на рынок градостроительных услуг?
– В настоящее время произошло некоторое смещение акцентов в разработке градостроительной документации. Если два-три года назад актуальны были схемы территориального планирования субъектов федерации и генеральные планы крупных городов, то сейчас основу градостроительного рынка составляют схемы территориального планирования муниципальных образований и генеральные планы поселений. При этом и раньше, и сейчас сохраняется потребность в проектах планировки и разрабатываемых на их основе градостроительных планах. На количество работ, их направленность кризис практического влияния не оказал – строгие временные рамки, установленные законодательством, вынуждают органы власти, несмотря на кризис, заказывать градостроительную документацию. Зато изменился подход к ценообразованию.
– Это проблема применения федерального закона № 94 о госзакупках, согласно которому подрядчик на выполнение работ определяется по результатам конкурсных торгов или аукциона. Пока в этих торгах участвовали профессиональные градостроительные организации, применение этого закона нареканий не вызывало. Но изменение экономической ситуации вынудило обратиться к этому рынку многие смежные организации, не имеющие необходимого опыта и знаний градостроительного проектирования. Не хочу ничего плохого сказать в целом об этих организациях – они достаточно профессиональны в области землеустроительных работ, архитектурного проектирования и многих других. Но градостроительство имеет свою специфику, и ее надо знать и понимать. Это то, что языком закона называется квалификация участников. И то, что 94-м законом практически не оценивается. В результате цены на отдельные работы могут снижаться в два-три, а иногда и в пять-семь раз, страдает качество выходных материалов. А иногда подрядчик, получив аванс, вообще исчезает.
– Этот вопрос лучше задать представителям Министерства регионального развития – именно они должны определять государственную политику в этом направлении. Со своей стороны могу сказать, что мы на государственном уровне закрепили приоритет задач высокого уровня над задачами более низких уровней, то есть федеральных интересов – над интересами региональными, региональных – над муниципальными и так далее. Однако основу основ в этой иерархии – схему территориального планирования Российской Федерации – мы пропустили. Это вносит существенную сумятицу в решении градостроительных задач всех уровней.
– В первую очередь, в четком установлении границ своих интересов. И, безусловно, в соблюдении тех законов, которые устанавливаются с принятием соответствующей градостроительной документации.
– Если мы возьмем северо-запад России, то здесь сильны позиции традиционных градостроительных институтов: кроме института НИИП Градостроительства активно работает РосНИПИ Урбанистики, а также Ленгипрогор, ЭНКО, НИПИ ТРТИ. В других регионах – омский Институт территориального планирования «Град», казанский «Татинвестгражданпроект», московские институты НИиПИ Генплана Москвы и Московской области, ЦНИИП Градостроительства, ростовский, новосибирский градостроительные институты и так далее. В последнее время, с выходом закона о саморегулируемых организациях, значительная часть ведущих градостроительных организаций страны решила объединиться в Национальную гильдию градостроителей, чтобы совместно решать насущные проблемы отрасли.
– Проблема, с которой мы сталкиваемся практически в каждой работе, – отсутствие нормальных исходных данных, куда входят топосъемка, кадастр, статистическая информация. При совмещении все данные не соответствуют друг другу, их проходится корректировать и править.
Другая проблема – отсутствие методических разработок. Изменилась нормативная база, а новые документы недоработаны, обладают массой недостатков, а внятных рекомендаций, как разрабатывать градостроительную документацию в современных условиях пока не появилось. Этим должен заниматься Минрегион, но ведомство инициативы не проявляет.
Следующий наболевший вопрос – кадры. К сожалению, вузы в 90-х годах прекратили подготовку специалистов-градостроителей, около 90% сотрудников ушло в более прибыльные сферы деятельности. Тогда приходилось брать выпускников, какие есть, и готовить из них градостроителей. И здесь надо сказать спасибо ветеранам институтов, которые сохранили тягу к профессии и сумели найти в себе силы для обучения молодых, и тем самым молодым, которые имели тягу к учению. Сейчас уже можно сказать, что самый болезненный кризис кадров преодолен и те, кому за двадцать, способны нести нагрузку по разработке основной градостроительной документации.
Существуют и проблемы неплатежей. По итогам прошлого года объем просроченной задолженности заказчиков составил 35-45 процентов от годового объема работ проектных организаций. А налоги надо платить, зарплату тоже. И по этому году ситуация не лучше. Так что кризис добавил проблем.
– Генеральный план и Правила землепользования и застройки Петербурга одни специалисты считают положительным прорывом в отрасли, другие, напротив, отрицательным опытом. Как вы относитесь к данным законам?
– Наш институт принимал участие в разработке отдельных разделов Генплана Санкт-Петербурга. Главное, что эти документы разработаны и приняты. И это, безусловно, положительный факт. Как и любой другой закон никогда не устраивает сразу всех, так и петербургские ПЗЗ имеют как сторонников, так и противников. Время и опыт правоприменения покажут, что необходимо исправить, откорректировать, а что, может быть, переписать заново. Или никаких кардинальных изменений не понадобится.
– Новое из того, что уже нашло практическое применение, – это широкое применение геоинформационных технологий. Можно уверенно говорить, что градостроительство сегодня твердо стоит на земле, поскольку ГИС-технологии обеспечивают привязку разработанных решений к территории и не допускают произвола в обращениях с земельными участками. Так что с их внедрением земельной вакханалии 90-х годов пришел конец.
То, что еще не применяется на практике, а пока продумывается и обсуждается специалистами, – внедрение в градостроительство энергосберегающих технологий, обеспечивающих за счет градостроительных решений экономное расходование энергоресурсов, рациональные транспортные схемы. Какие-то элементы этих подходов уже находят применение, но масштабное внедрение – впереди.
– Конференцию организуют основные разработчики градостроительной документации – Гильдия градостроителей и Ассоциация геоинформационных систем. Безусловно, состоится широкий обмен мнениями, будут проведены мастер-классы для специалистов, конференция молодых градостроителей, другие мероприятия. На уровне проектировщиков будут выработаны какие-то рекомендации, приняты решения. Но для того, чтобы эти решения и рекомендации были комплексными, требуется заинтересованное участие профильных министерств – в первую очередь Минрегионразвития и Минэкономики. Приглашения посланы; посмотрим, насколько позитивным будет их участие. Надеемся, что очевидная на сегодня потребность совершенствования нормативной базы градостроительства на основе осмысления накопленного опыта привлечет необходимых специалистов.
.jpg)
Ситуация в сегментах рынка коммерческой недвижимости к июню текущего года более или менее стабилизировалась. Игроки рынка – как собственники помещений, так и арендаторы – уловили происходящие на рынке тренды и стараются действовать в соответствии с ними. О том, чего ждать нам в ближайшее время от рынка и на что надеяться, мы говорим с Людмилой Ревой, директором по развитию бизнеса Astera St.
– Наиболее тяжелая ситуация, на мой взгляд, сложилась к концу первого полугодия в офисной недвижимости, особенно в новых бизнес-центрах высокого класса. Эти объекты испытывают самые серьезные трудности с привлечением арендаторов, потому что кредитные средства, на которые они реализовывались, необходимо возвращать банку. Однако при гибкой арендной политике и грамотном ценообразовании заключать договоры вполне реально. Есть, к примеру, такие арендаторы, которые не упускают возможности улучшить условия, воспользовавшись сниженными ставками. Ведь действительно аренда бизнес-центров класса А сегодня близко подошла к уровню класса В. Наиболее затратная статья в данном случае – сам переезд.
В складской недвижимости также налицо проблемы с заполняемостью складских комплексов. Средняя доля вакантных площадей по новым складским комплексам (введенным во втором полугодии 2008 года и 2009 году, а также находящимся на завершающих стадиях строительства) достигла критической отметки в 70 процентов.
Чуть лучше ситуация с торговой недвижимостью, где рынок наиболее оживлен: активизировались торговые операторы среднего и низкого ценовых сегментов, дисконтные сети в различных категориях товаров и так далее. Эти ритейлеры активно арендуют площади как в торговых центрах (причем выбирают только топовые проекты в лучших местах со стабильно высоким покупательским потоком), так и в стрит-ритейле на главных торговых улицах Петербурга.
– Что происходит на рынке девелоперских активов? Кто и что покупает? Каковы причины покупок и продаж?
– Активность инвестиционных фондов и компаний, приобретающих девелоперские активы, пока не очень высока. В основном компании продолжают мониторинг предложения, отсматривают выставленные на продажу объекты и проекты. Однако уже можно говорить о сформировавшихся предпочтениях и требованиях среди инвесторов. В первую очередь, интересны уже функционирующие объекты (как торговые, так и офисные), заполненные арендаторами и генерирующие реальный денежный поток. Такие объекты продают девелоперы, нуждающиеся в средствах для погашения кредитов либо перераспределяющие денежные потоки на другие объекты в завершающей стадии строительства. Те, кто не испытывает острой потребности в «живых деньгах», стараются придержать свои объекты, и это логично – сегодня продажи возможны только с существенным дисконтом.
Другие требования инвесторов – срок окупаемости объектов не более 5 лет, ставка доходности не ниже 15 процентов. Это значительно более жесткие требования, чем предъявлялись инвесторами до кризиса. В России не так много объектов коммерческой недвижимости, которые реально могут соответствовать запросам потенциальных покупателей.
Все большее распространение приобретают так называемые сделки с distressed assets – проблемными активами, находящимися в залоге у банков. У нас пока не налажена четкая схема продажи таких активов и не достаточно развита практика их предпродажной подготовки, но кризис может дать толчок к развитию этого вида сделок.
– Как в нынешних условиях чувствуют себя консалтинговые компании? Есть ли сделки по аренде площадей?
– Консультанты не остались в стороне от кризиса. В условиях общего снижения спроса на объекты коммерческой недвижимости снизился и спрос на «прикладные» услуги: брокеридж, маркетинговые исследования, разработке концепции – на этом сегодня все стараются сэкономить. Однако и здесь не случилось патовой ситуации – нужно было лишь быстро переориентироваться на работу с другим сегментом клиентов и заказчиков. Я говорю, к примеру, о тех же торговых сетях, работающих в низком ценовом сегменте, – сделки с ними идут очень хорошими темпами.
Кроме того, более востребована услуга оценки недвижимости, а также экспресс-консалтинг и экспресс-оценка, сконцентрированные на предоставлении клиенту актуальной рыночной информации в сжатые сроки. Например, так можно оценить актуальную арендную ставку на объект недвижимости в любом сегменте – отчеты о таких оценках становятся незаменимым подспорьем в переговорах об изменении коммерческих условий аренды объекта. Причем такие экспресс-исследования востребованы как арендаторами, так и собственниками помещений.
– Сегодня вводится в эксплуатацию много новых бизнес- и торговых центров. Есть ли у собственников шанс сдать их в аренду? Что им для этого сделать?
– Главное – гибкая ценовая политика, обоснованный подход к формированию арендной ставки по объектам. Можно давать арендаторам различные льготы для смягчения условий вхождения в сделку, например, снижать размер депозитных платежей. Вообще, хочу особо подчеркнуть, что арендаторам не стоит выжидать слишком долго и надеяться на дальнейшее снижение цен. В нашей практике уже отмечены случаи повышения ставки в некоторых премиальных торговых комплексах. Важно вовремя воспользоваться ситуацией, занять ликвидное помещение по сниженной цене. Многие собственники торговых помещений соглашаются сегодня на заключение договоров на условиях процента от оборота. Кроме того, практически все торговые центры готовы оплачивать работу профессиональных брокеров, и арендатору платить комиссионное вознаграждение уже не нужно.
– Что происходит с арендными ставками? Насколько критичны такие ставки для девелоперов?
– Арендные ставки зафиксировались на определенном уровне во всех сегментах, хотя незначительные колебания продолжаются. В торговых центрах ставки аренды для торговой галереи составляют около 30000 рублей за квадратный метр в год, для якорных арендаторов – от 4000 до 15000 рублей за квадратный метр в год, в зависимости от профиля. В стрит-ритейле на главных торговых магистралях (Невском, Большом проспекте Петроградской стороны и других) – 48000–96000 рублей за квадратный метр в год, в спальных районах от 18000 до 30000 рублей за квадратный метр в год в проходных местах.
В бизнес-центрах класса А средняя ставка сегодня составляет 1300–2000 рублей за квадратный метр в месяц, в классе В – 900–1300 рублей за квадратный метр в месяц. По факту, арендаторы готовы заключать договоры аренды на офисные помещения по ставке, не превышающей 1200 рублей за квадратный метр в месяц, включая все платежи.
Конечно, эти ставки существенно ниже докризисного уровня, когда арендные платежи генерировали колоссальные доходы. Но сегодня все же разумнее идти на компромиссы с арендаторами и получать хотя бы какой-то стабильный денежный поток, чем оплачивать эксплуатацию простаивающих пустыми помещений.
– Возвращение спроса может обернуться ростом цен?
– Конечно, это взаимозависимые явления. Высокий спрос и недостаток качественного предложения объектов коммерческой недвижимости спровоцировали ситуацию «перегрева» рынка, которая во многом и стала причиной тех обстоятельств, в которых мы оказались сегодня. Однако сейчас расстановка сил на рынке изменилась. Объем предложения существенно увеличился, по некоторым сегментам он даже превышает спрос. Благодаря этому рынок переориентировался в сторону арендатора, покупателя, клиента. Сегодня интересы клиента – решающий фактор в заключении сделки. Торговым операторам важно получать прибыль в своих торговых точках, даже в топовых местах, арендовать помещения только ради имиджа уже никто не будет. Офисным арендаторам важно грамотно управлять издержками на ведение бизнеса, в том числе арендной платой, и переплачивать за престижное размещение тоже неактуально. Эти факторы будут сдерживать рост цен даже тогда, когда рынок встанет на путь восстановления, а это произойдет не раньше чем через 3-5 лет. Разумеется, незначительный рост по отдельным объектам будет – такие примеры нами уже зафиксированы. Но это рост весьма незначительный, не более 10 процентов, и он присущ только премиальным объектам недвижимости, в основном – торговой.
– На какой вариант развития событий рассчитываете вы, как консультант и руководитель?
– Сейчас уже почти никто не руководствуется оптимистичными концепциями прогнозов развития ситуации, которые появились в начале года. Эти концепции предполагали наиболее тяжелую ситуацию в 2009 году, а затем – плавную стабилизацию и постепенное восстановления рынка. Сегодня однозначного ответа на вопрос, когда будет достигнуто «дно» рынка, по-прежнему нет. Экономическая ситуация зависит от массы факторов, и она может еще не раз подвергнуться изменениям даже в текущем году. Однако эти изменения не будут носить радикальный характер, и пока можно с уверенностью сказать, что нужно учиться работать и зарабатывать в текущих реалиях рынка, так как в среднесрочной перспективе существенного улучшения не будет. Вернутся ли докризисные показатели рынка вообще – вопрос, остающийся пока без ответа. Но в изменившемся рынке можно работать, и работать успешно – первое полугодие 2009 года это подтвердило.
Беседовала Наталья Бурковская