Алла Кравцова: «Хороший проект — лучший способ оптимизировать затраты на капремонт»
Специалисты архитектурного бюро Bricks Project за 17 лет обследовали и запроектировали более миллиона квадратных метров зданий, в том числе объектов капитального ремонта. Об особенностях подготовки проектов капремонта рассказывает генеральный директор Алла Кравцова.
— Алла Валентиновна, что, по вашему мнению, отличает Bricks Project от других компаний на рынке проектирования работ по капитальному ремонту?
— Поскольку Градостроительный кодекс РФ позволяет выполнять капитальный ремонт без проекта, то заказчик просто составляет ведомость дефектов, что становится для строительной организации основанием для выполнения работ. Если в ведомости написано, что повреждена окраска стен, то их покрасят заново. При таком подходе устраняются последствия, но не причина повреждения. А причиной может быть нарушение температурно-влажностного режима помещения из-за неисправной вентиляции, и тогда очень скоро отремонтированные стены снова придут в негодное состояние.
К счастью, в настоящее время почти все заказчики требуют перед физическим проведением капремонта разработку проекта. Но даже в этих случаях проектирование зачастую сводится к визуальному осмотру здания и составлению спецификаций, которые, по сути, дублируют ведомость дефектов.
Наш подход к проекту капитального ремонта принципиально другой. Во-первых, проект создается на основании серьезного обследования здания, все разделы выполняют профильные штатные специалисты. Это гарантирует высокое качество работ, эффективность и согласованность проектных решений, их соответствие требованиям конструктивной, пожарной и экологической безопасности, что подтверждается положительными заключениями государственной экспертизы, обязательной в случае бюджетного финансирования капремонта.
Во-вторых, именно в силу проработанности проекта мы никогда не бросаем заказчиков и строителей на полдороге, мы сопровождаем ремонтные работы вплоть до их окончания, оперативно решаем появляющиеся проблемы, оптимизируем усилия и затраты строителей и заказчика.
— Насколько важно при капремонте выполнить предпроектное обследование здания, включая испытания стройматериалов и конструкций?
— Капитальный ремонт здания можно сравнить с лечением человека: если не поставить правильного диагноза, то оно не будет эффективным. Поэтому проектирование всегда начинается с подробного обследования конструкций и инженерных сетей здания профильными специалистами, строго в соответствии с действующими сводами правил и ГОСТами, с применением методов неразрушающего и разрушающего контроля. У нас создан отдел обследования, состоящий из инженеров с профильным образованием и многолетним опытом, есть приборно-лабораторная база для проведения всех видов испытаний и контроля. При оценке технического состояния конструкций всегда выполняются проверочные расчеты с использованием лицензированного ПО.
— Проблемы капитального ремонта МКД связывают с такими трудностями, как низкая активность собственников и при этом необходимость согласования с ними работ по капитальному ремонту. Может ли проектировщик повлиять на эти факторы?
— Точнее, имеют место две противоположные, но одинаково серьезные проблемы. В ряде домов — это низкая активность жителей, а в ряде — наоборот, высокая, связанная с преувеличенными ожиданиями от будущего капремонта. Условием контрактов с Фондом капремонта многоквартирных домов г. Москвы является обязательное согласование проекта с жителями. На этой стадии, увы, обжигаются многие проектные организации. У нас для решения этих вопросов есть отдел согласования, задача которого наладить коммуникации с жителями. Наши специалисты стараются вовлечь в работу собственников жилья, проводят с ними собрания, подробно рассказывают о предстоящем ремонте, переводя проекты со строительного языка на понятный. Функция скорее просветительская, ведь далеко не все понимают, что такое капремонт, что можно и что нельзя выполнить на средства, складывающиеся из ежемесячных взносов. Приходится объяснять, что мы законодательно не можем в рамках капремонта сделать эксплуатируемую кровлю вместо обычной или переоборудовать подвал здания под кладовые помещения. Работа с жителями — задача трудная, но мы с ней успешно справляемся.
Задачи снижения административных барьеров и дебюрократизация не означают отказа от адекватного государственного регулирования. Об этом на конкретных примерах «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по строительству Петербургского отделения «Опоры России» Глеб Лукьянов.
— Одна из задач «Опоры России» как организации, поддерживающей малый и средний бизнес, — борьба за снижение административных барьеров. Что нового в этой сфере?
— Действительно, дебюрократизация — это задача, решение которой серьезно облегчит жизнь предпринимателям. Однако не надо думать, что, выступая против административных барьеров, мы являемся противниками госрегулирования как такового. Оно необходимо, но должно быть адекватным, задавать четкие, понятные «правила игры», а не мешать развитию. В то же время надо понимать, что хуже административных барьеров может быть только неурегулированность той или иной сферы деятельности.
Примечательно, что сейчас в своей работе нам приходится уделять внимание и той и другой проблеме.
— Расскажите, пожалуйста, об этом подробнее.
— Недавно совместно с петербургским бизнес-омбудсменом Александром Абросимовым на заседании Рабочей группы по вопросам совместного участия в противодействии коррупции бизнес-сообщества и органов государственной власти Санкт-Петербурга мы провели мероприятие, посвященное вопросу дебюрократизации предпринимательской деятельности в сфере перепланировок, перевода помещений в нежилой фонд, приспособления исторических объектов под современное использование и пр. Это не первая наша попытка решить проблемы в этой области, мы пытаемся привлечь к ним внимание властей уже несколько лет. Если коротко, суть вопроса состоит в том, что в соответствии со 112-м Постановлением Правительства Санкт-Петербурга «О создании межведомственных комиссий» от 4 февраля 2005 года и 39-м распоряжением Жилищного комитета от 22 января 2018 года, в Петербурге действуют Межведомственные районные комиссии (МВК), занимающиеся вопросами переустройства и перепланировки помещений. В силу своего статуса эти органы не подчинены ни районным администрациям, ни Жилищному комитету, то есть их деятельность фактически никем не контролируется. В результате создается пространство для бюрократического произвола и коррупциогенная среда.
По сути, каждая такая комиссия (а в городе их восемнадцать — по числу районов) совершенно автономна и при этом имеет возможность трактовать законодательство в сфере переустройства помещений исключительно в рамках своих представлений о том, «как надо». При этом могут произвольно игнорироваться или учитываться те или иные акты, что приводит к полному произволу. Причем, как говорится, «кто во что горазд». Специалисты, которые работают в этой сфере, знают, что, например, в Василеостровском или Адмиралтейском районе — требования комиссий вполне адекватные. В Центральном и Петроградском — неоправданно жесткие, а в Приморском или Кировском — просто странные, причем везде по-разному.
По нашему мнению, в вышеназванные документы необходимо внести ряд изменений, которые прекратили бы такое произвольное трактование норм. Для этого мы предлагаем создать Рабочую группу при Жилищном комитете, в которую вошли бы представители районов, заинтересованных ведомств (КГА, КГИОП, КИО и др.), аппарата бизнес-омбудсмена, общественных организаций («Опоры России», «Деловой России», Торгово-промышленной палаты и др.). Ее задачей станет подготовка поправок, которые позволили бы установить четкие «правила игры» в этой сфере, независящие от частных мнений. Соответствующую резолюцию мы направили на имя губернатора Александра Беглова.
— А какова вторая проблема?
— Очень большое внимание мы сейчас уделяем вопросу самостроев — главным образом строительству на землях ИЖС объектов иного назначения. Это могут быть жилые дома, торговые, офисные и медицинские центры, складские комплексы и пр. Проблема носит всероссийский характер. Только жилых самостроев, когда на земле ИЖС вместо частного дома появляется многоквартирный, в стране сейчас зафиксировано порядка 50 тысяч. Особенно остро проблема стоит в Краснодарском крае, в Крыму (там это в значительной мере украинское наследие, когда в этой сфере был полный беспредел), Подмосковье, в ряде иных регионов.
Для Петербурга это не самый больной вопрос — просто потому, что ИЖС для нас нехарактерно. Однако в периферийных районах — например, Красносельском или Петродворцовом — самостроев тоже немало. Примечательно, что по многим объектам вынесены решения суда о признании самовольными постройками и сносе. Но здания продолжают стоять. Если взять жилые самострои, то квартиры в них раскуплены, в них живут люди, их нельзя выставить на улицу.
А ведь каждый такой объект, причем любого назначения, — это проблема. При их создании не учитывалось влияние на окружающую застройку, необходимость социнфраструктуры, парковок, зеленых насаждений и пр. То есть вред и для людей, и для властей, и для коммерческих структур очевиден.
Сейчас оформление строительства на землях ИЖС упрощено до предела, а реакция властей на нарушения — замедленная. Пока выписываются предписания, выносятся предупреждения, идут иски в суды, принимаются решения — строительство вовсю идет. А когда капитальный объект уже готов и действует, добиться реального сноса уже очень сложно. И недобросовестные дельцы этим пользуются.
На наш взгляд, в этом вопросе нужно ужесточить практику оформления разрешительной документации. Иначе с проблемой не справиться. Для этого 28 апреля я 2021 года под эгидой Всероссийского центра национальной строительной политики была создана Экспертная рабочая группа по выработке механизмов возможной легализации и формированию Единого информационного реестра объектов самовольного строительства в Петербурге, которую я возглавил.