Алла Кравцова: «Хороший проект — лучший способ оптимизировать затраты на капремонт»
Специалисты архитектурного бюро Bricks Project за 17 лет обследовали и запроектировали более миллиона квадратных метров зданий, в том числе объектов капитального ремонта. Об особенностях подготовки проектов капремонта рассказывает генеральный директор Алла Кравцова.
— Алла Валентиновна, что, по вашему мнению, отличает Bricks Project от других компаний на рынке проектирования работ по капитальному ремонту?
— Поскольку Градостроительный кодекс РФ позволяет выполнять капитальный ремонт без проекта, то заказчик просто составляет ведомость дефектов, что становится для строительной организации основанием для выполнения работ. Если в ведомости написано, что повреждена окраска стен, то их покрасят заново. При таком подходе устраняются последствия, но не причина повреждения. А причиной может быть нарушение температурно-влажностного режима помещения из-за неисправной вентиляции, и тогда очень скоро отремонтированные стены снова придут в негодное состояние.
К счастью, в настоящее время почти все заказчики требуют перед физическим проведением капремонта разработку проекта. Но даже в этих случаях проектирование зачастую сводится к визуальному осмотру здания и составлению спецификаций, которые, по сути, дублируют ведомость дефектов.
Наш подход к проекту капитального ремонта принципиально другой. Во-первых, проект создается на основании серьезного обследования здания, все разделы выполняют профильные штатные специалисты. Это гарантирует высокое качество работ, эффективность и согласованность проектных решений, их соответствие требованиям конструктивной, пожарной и экологической безопасности, что подтверждается положительными заключениями государственной экспертизы, обязательной в случае бюджетного финансирования капремонта.
Во-вторых, именно в силу проработанности проекта мы никогда не бросаем заказчиков и строителей на полдороге, мы сопровождаем ремонтные работы вплоть до их окончания, оперативно решаем появляющиеся проблемы, оптимизируем усилия и затраты строителей и заказчика.
— Насколько важно при капремонте выполнить предпроектное обследование здания, включая испытания стройматериалов и конструкций?
— Капитальный ремонт здания можно сравнить с лечением человека: если не поставить правильного диагноза, то оно не будет эффективным. Поэтому проектирование всегда начинается с подробного обследования конструкций и инженерных сетей здания профильными специалистами, строго в соответствии с действующими сводами правил и ГОСТами, с применением методов неразрушающего и разрушающего контроля. У нас создан отдел обследования, состоящий из инженеров с профильным образованием и многолетним опытом, есть приборно-лабораторная база для проведения всех видов испытаний и контроля. При оценке технического состояния конструкций всегда выполняются проверочные расчеты с использованием лицензированного ПО.
— Проблемы капитального ремонта МКД связывают с такими трудностями, как низкая активность собственников и при этом необходимость согласования с ними работ по капитальному ремонту. Может ли проектировщик повлиять на эти факторы?
— Точнее, имеют место две противоположные, но одинаково серьезные проблемы. В ряде домов — это низкая активность жителей, а в ряде — наоборот, высокая, связанная с преувеличенными ожиданиями от будущего капремонта. Условием контрактов с Фондом капремонта многоквартирных домов г. Москвы является обязательное согласование проекта с жителями. На этой стадии, увы, обжигаются многие проектные организации. У нас для решения этих вопросов есть отдел согласования, задача которого наладить коммуникации с жителями. Наши специалисты стараются вовлечь в работу собственников жилья, проводят с ними собрания, подробно рассказывают о предстоящем ремонте, переводя проекты со строительного языка на понятный. Функция скорее просветительская, ведь далеко не все понимают, что такое капремонт, что можно и что нельзя выполнить на средства, складывающиеся из ежемесячных взносов. Приходится объяснять, что мы законодательно не можем в рамках капремонта сделать эксплуатируемую кровлю вместо обычной или переоборудовать подвал здания под кладовые помещения. Работа с жителями — задача трудная, но мы с ней успешно справляемся.
ВТБ Девелопмент приступил к строительству инфраструктуры III очереди индустриального парка «Марьино» в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга. О ходе реализации проекта «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по инвестициям компании Александр Паршуков.
— Началось строительство III очереди «Марьино». Значит ли это, что все земли II очереди уже нашли резидентов?
— Да, на сегодняшний день остался только один свободный участок площадью 3 га. Все остальные уже куплены или забронированы, и договоры по ним будут заключены до конца года. Это и стало основной причиной начала строительства III очереди нашего проекта.
— Кто ваши основные резиденты? Насколько успешно они развивают свое производство? Есть ли от них какая-то обратная связь по работе в «Марьино»?
— Резидентами являются предприятия различных отраслей промышленности. Дело в том, что мы изначально решили, что хотим создать не специализированный индустриальный парк для какого-то одного кластера. Поэтому у нас работают представители химической, обрабатывающей промышленности, машиностроения, других сегментов экономики. Компании эти продолжают успешно развиваться, никто из тех, кто создал у нас свое производство, с рынка не ушел.
И, действительно, от всех резидентов есть обратная связь, позволяющая говорить о том, что предприятия довольны тем, что разместились в «Марьино». Реальность в полной мере совпала с ожиданиями. На подготовленной территории удалось быстро запроектировать и построить новые производства и начать выпуск продукции. При эксплуатации также не возникает проблем: управляющая компания все появляющиеся вопросы решает быстро и всегда готова к конструктивному диалогу.
Среди резидентов традиционно было много зарубежных фирм, но в последнее время отчетливо проявился рост интереса к «Марьино» со стороны российских компаний. Если раньше пропорция была 70/30 в пользу иностранцев, то сегодня она сохранилась, но уже с преимуществом отечественных производителей.
Хронологически последний введенный на территории индустриального парка завод принадлежит немецкому концерну Sarstedt и выпускает системы взятия капиллярной крови. Строятся предприятие турецкой компании Magmaweld, производителя электродов для сварки, и завод по производству металлоконструкций «ЭнергоПроект». А вот среди новых резидентов, с которыми мы подписали соглашение в этом году на Петербургском международном экономическим форуме, большинство — россияне. Компании ВМПАВТО, «НСК Химия», хостинг-провайдер «Медиа Лэнд», НПК «Провита» и РИТВЕРЦ суммарно намерены инвестировать в создание своих производств более 5 млрд рублей.
— Расскажите, пожалуйста, о III очереди «Марьино». Какие работы сейчас идут? Когда резиденты смогут получить новые площадки?
— Работы по подготовке участков стартовали этим летом на территории 20 га. Они традиционно включают прокладку всех инженерных коммуникаций — электро-, газо-, водоснабжение и водоотведение, а также проездов для транспорта. Причем сети прокладываются непосредственно под дорогами индустриального парка. На участки базовой площадью 1–2 га будут сделаны выводы коммуникаций. К концу года эта работа будет завершена, после чего резиденты смогут получить под свои нужды участки уже необходимого размера, в зависимости от масштабов производства, которое намечено к строительству. В принципе, интересанты могут забронировать территорию уже сегодня, не дожидаясь, когда мы полностью завершим подготовку инженерии. Кстати, несколько участков уже фактически обрели таким образом новых хозяев.
Добавлю, что после освоения земель III очереди в «Марьино» останется всего около 20 га свободных земель под продажу резидентам, которые в будущем составят заключительную, IV очередь строительства.
— Консалтинговые компании говорят о заметном росте интереса к землям под промышленные и складские цели и росте цен на них. Коснулось ли это и «Марьино»?
— Действительно, интерес к таким землям за последнее время существенно вырос. Как уже говорилось, в этом году нами уже заключено пять договоров. Более того, еще пять контрактов находится в финальной стадии проработки — с компаниями уже подписаны протоколы о намерениях. Думаю, до конца года мы получим еще пять новых резидентов. Отмечу, что десять договоров в течение одного года — это рекордный для «Марьино» показатель, которым мы очень гордимся.
В отношении цен проект также вполне соответствует трендам рынка. Впервые за много лет мы подняли стоимость наших земель — примерно на 20%. Это обусловлено как рыночной конъюнктурой, так и объективными причинами, в частности, серьезным ростом цен на строительные материалы и услуги, который мы наблюдаем с конца прошлого года.
— Проект реализуется уже много лет. Изменилась ли с течением времени основная идеология проекта?
— Концепцию «Марьино» мы менять не намерены. Несмотря на не самые, может быть, быстрые темпы «заселения» индустриального парка, его идеология подтвердила свою обоснованность и востребованность. Мы изначально понимали, что такого продукта, который мы готовы предложить потребителю — а именно инженерно и транспортно обеспеченные участки, полностью готовые к тому, чтобы оперативно можно было развернуть строительство нового производства, — на рынке очень мало. А именно этот формат востребован, особенно со стороны иностранных производителей, не привыкших самостоятельно заниматься полным циклом девелопмента. Сейчас к такому подходу пришли и многие отечественные компании. Конечно, непростая экономическая и международная ситуация иногда несколько притормаживают процесс прихода резидентов в наш индустриальный парк, но практика наглядно подтвердила стратегическую правильность выбранной нами концепции.