Алла Кравцова: «Хороший проект — лучший способ оптимизировать затраты на капремонт»
Специалисты архитектурного бюро Bricks Project за 17 лет обследовали и запроектировали более миллиона квадратных метров зданий, в том числе объектов капитального ремонта. Об особенностях подготовки проектов капремонта рассказывает генеральный директор Алла Кравцова.
— Алла Валентиновна, что, по вашему мнению, отличает Bricks Project от других компаний на рынке проектирования работ по капитальному ремонту?
— Поскольку Градостроительный кодекс РФ позволяет выполнять капитальный ремонт без проекта, то заказчик просто составляет ведомость дефектов, что становится для строительной организации основанием для выполнения работ. Если в ведомости написано, что повреждена окраска стен, то их покрасят заново. При таком подходе устраняются последствия, но не причина повреждения. А причиной может быть нарушение температурно-влажностного режима помещения из-за неисправной вентиляции, и тогда очень скоро отремонтированные стены снова придут в негодное состояние.
К счастью, в настоящее время почти все заказчики требуют перед физическим проведением капремонта разработку проекта. Но даже в этих случаях проектирование зачастую сводится к визуальному осмотру здания и составлению спецификаций, которые, по сути, дублируют ведомость дефектов.
Наш подход к проекту капитального ремонта принципиально другой. Во-первых, проект создается на основании серьезного обследования здания, все разделы выполняют профильные штатные специалисты. Это гарантирует высокое качество работ, эффективность и согласованность проектных решений, их соответствие требованиям конструктивной, пожарной и экологической безопасности, что подтверждается положительными заключениями государственной экспертизы, обязательной в случае бюджетного финансирования капремонта.
Во-вторых, именно в силу проработанности проекта мы никогда не бросаем заказчиков и строителей на полдороге, мы сопровождаем ремонтные работы вплоть до их окончания, оперативно решаем появляющиеся проблемы, оптимизируем усилия и затраты строителей и заказчика.
— Насколько важно при капремонте выполнить предпроектное обследование здания, включая испытания стройматериалов и конструкций?
— Капитальный ремонт здания можно сравнить с лечением человека: если не поставить правильного диагноза, то оно не будет эффективным. Поэтому проектирование всегда начинается с подробного обследования конструкций и инженерных сетей здания профильными специалистами, строго в соответствии с действующими сводами правил и ГОСТами, с применением методов неразрушающего и разрушающего контроля. У нас создан отдел обследования, состоящий из инженеров с профильным образованием и многолетним опытом, есть приборно-лабораторная база для проведения всех видов испытаний и контроля. При оценке технического состояния конструкций всегда выполняются проверочные расчеты с использованием лицензированного ПО.
— Проблемы капитального ремонта МКД связывают с такими трудностями, как низкая активность собственников и при этом необходимость согласования с ними работ по капитальному ремонту. Может ли проектировщик повлиять на эти факторы?
— Точнее, имеют место две противоположные, но одинаково серьезные проблемы. В ряде домов — это низкая активность жителей, а в ряде — наоборот, высокая, связанная с преувеличенными ожиданиями от будущего капремонта. Условием контрактов с Фондом капремонта многоквартирных домов г. Москвы является обязательное согласование проекта с жителями. На этой стадии, увы, обжигаются многие проектные организации. У нас для решения этих вопросов есть отдел согласования, задача которого наладить коммуникации с жителями. Наши специалисты стараются вовлечь в работу собственников жилья, проводят с ними собрания, подробно рассказывают о предстоящем ремонте, переводя проекты со строительного языка на понятный. Функция скорее просветительская, ведь далеко не все понимают, что такое капремонт, что можно и что нельзя выполнить на средства, складывающиеся из ежемесячных взносов. Приходится объяснять, что мы законодательно не можем в рамках капремонта сделать эксплуатируемую кровлю вместо обычной или переоборудовать подвал здания под кладовые помещения. Работа с жителями — задача трудная, но мы с ней успешно справляемся.
С 1 сентября 2022 года значительное количество ГОСТов и СП в сфере проектирования будет носить добровольный характер. По мнению генерального директора Группы компаний «ГЛЭСК» Сергея Салтыкова, минимизации обязательных отраслевых требований строителям, проектировщикам, экспертизе не стоит опасаться. Новшество позитивно отразится на взаимоотношениях добросовестных участников рынка и, возможно, даже обезопасит от такого явления, как «потребительский терроризм».
— Является ли для строительных организаций уход от обязательности применения сводов правил шагом государства, облегчающим их деятельность?
— Я, как судебный эксперт, могу отметить возросший сегодня тренд на так называемый «потребительский терроризм». Судебными исками, попадающими под данную категорию, завалены и гражданские суды, где в суд обращается физическое лицо, некоторое время назад купившее квартиру, а сейчас заметившее потек краски на потолке или визуально неразличимое искривление стены, превышающее допуск на 1 мм. В арбитражных судах также имеется большое количество дел, в которых недобросовестный заказчик работ отказывается оплачивать, например, монолитные работы на миллионы в результате устранимых геометрических отклонений или каверн, не нарушающих несущей способности конструкций. И наличие в регламенте о безопасности зданий пунктов сводов правил, которые не прямо и не косвенно не могут нанести вреда здоровью человека, переводит данные фактически мошеннические действия в законную историю. К сожалению, пока не нашла решения в правоохранительных органах и схема по выкачиванию денег из застройщиков, когда юристы вступают в сговор с недобросовестными экспертами и дольщиками, а после на основании притянутых к обязательным требований, а иногда и придуманных замечаний идут в суд. Очень надеюсь, что отмена большого количества обязательных требований поможет нормально работать добросовестным строительным организациям.
— А как скажется отказ от обязательности применения норм на проектировщиках?
— С точки зрения норм проектирования, на мой взгляд, все останется по-прежнему, ведь и при наличии обязательности применения сводов правил первостепенным для строителей является проект. То есть проектировщик и до 1 сентября и после может отступать от имеющихся норм, но при наличии должного обоснования, которое удовлетворит экспертизу. А для экспертизы проектной документации СП являются каноном того, что можно, что нельзя, и как нужно делать правильно. Да и принятая за последнее десятилетие база сводов правил, имеющих сквозную нумерацию, по-моему, является системой, близкой к идеалу. Те, кто сталкивался с тем, как сложно было что-то обосновать и доказать в конце нулевых, по устаревшим СНиПам и методическим документам с непонятным статусом, поймут, о чем я.
— Существующая нормативная база не вызывает затруднений во взаимодействии проектировщиков и экспертизы?
— В существующей нормативной базе имеются незначительные огрехи, но общество изыскателей, обследователей, проектировщиков и строителей ведет работу по их устранению. Куда большее затруднение у проектировщиков вызывают все более изощренные пожелания заказчиков, ведь каждая работа по строительству и проектированию — это договоренность между заказчиком и подрядчиком, которую нужно уложить в рамки существующих норм.
— А какое влияние отмена обязательных требований окажет на договорные отношения между подрядчиком и заказчиком?
— Данные своды правил остаются основополагающими нормативно-техническими документами, позволяя строителям и застройщикам по обоюдному согласию с заказчиком либо включать их в требования, которым будут соответствовать работы по договору, либо техническим заданием к договору устанавливать иные требования, которые могут быть не только более мягкими. Конечно, у этого есть и обратная сторона. Большое количество заказчиков строительных работ далеки от отрасли строительства и не имеют привычки отдавать договор на проверку специалистам. Основываясь на моем опыте судебных экспертиз, скажу: юридические лица при заключении договоров подряда не менее халатны, чем физические, и процесс заключения договора, и контроль над строительством проводятся в большей степени понятийно и часто даже без проекта. После отмены обязательных сводов правил у подобных заказчиков шансы доказать в суде, что они хотели не круглое помещение, а квадратное, будут равняться нулю.
— И все-таки данный шаг государства является, на ваш взгляд, в большей степени положительным или отрицательным для строительной отрасли в целом?
— Наряду с улучшением систематизации нормативных документов в строительстве прослеживается явная тенденция снижения обязательности исполнения отраслевых требований, которые в некоторых случаях уже правильнее называть отраслевыми пожеланиями. Испытывать строительные материалы могут лаборатории, аккредитованные где угодно. Строительный контроль все меньше имеет обязательных функций. Государственный строительный надзор и экспертиза опасаются лишний раз задавать вопросы, да и следователям по уголовным делам все труднее доказывать умысел недобросовестных строителей. Судьям в отсутствие обязательных требований все сложнее принимать взвешенное решение. За неимением жестких норм остается лишь надеяться на самодисциплину и порядочность участников строительного рынка, для которых, по моим наблюдениям, имя и репутация все чаще становятся весомее денег.