Владимир Трекин: «Успешен тот, кто быстрее реагирует на вызовы времени»
19 мая группа компаний «КВС» отмечает 20-летие. В честь юбилея холдинга мы поговорили с Владимиром Трекиным, сооснователем и первым заместителем генерального директора, о том, почему он выбрал строительство делом своей жизни и как менялась компания и рынок в целом в последние два десятилетия.
— Владимир Владимирович, почему вы выбрали профессию строителя?
— Скорее профессия нашла меня. Я окончил Ленинградский строительно-архитектурный техникум. Учиться мне нравилось, преподавали профессионально. Высшее образование получил в СПбГАСУ, совмещая учебу с работой в строительных организациях. Меня быстро продвигали — я начал с простого рабочего-штукатура, а с наступлением 90-х годов уже трудился в должности директора строительного управления.
— С 90-х годов ведут историю многие нынешние бизнес-империи. Почему вы основали компанию не в этот благоприятный период для открытия своего дела, а позднее?
— Я бы не назвал это время благоприятным для открытия частного строительного бизнеса. Для торговли — наверное, да. Строительство гораздо сложнее. Любой объект возводит цепочка подрядных организаций. В те годы деньги быстро обесценивались, приходилось работать по бартеру, придумывать сложные схемы взаимозачетов, рассчитываться с подрядчиками квартирами, выдавать зарплату сотрудникам продуктами питания. Компании, которые шли этим путем, быстро окрепли, в отличие от тех, кто стремился получать оплату своей работы только деньгами.
В то время происходило становление строительного рынка, в Санкт-Петербурге большую роль в выстраивании взаимоотношений между застройщиками, подрядчиками, дольщиками и властью сыграл Владимир Анатольевич Яковлев, который был губернатором с 1996 по 2003 год.
— «КВС» начала свою работу, когда рынок сформировался?
— Да, мы поступательно развивались, пережили «переворот» на рынке, связанный с принятием ряда федеральных законов, регламентирующих взаимодействие строительного бизнеса и государства, затем кризис 2008–2009 годов.
— Кризис считается временем не только спада, но и возможностей. Что позитивное он принес рынку?
— Тогда строители перешли от расчетов в условных единицах (долларах) на рубли, с рынка ушли многие западные компании, на их место пришли отечественные, что, кстати, происходит и сейчас, стало больше российской строительной техники и материалов. Рынок успешно «переваривал» все экономические трудности. Компании, настроенные заниматься своим делом, несмотря ни на что, в конце концов решали свои финансовые проблемы.
Наша компания маневрировала: например, в случае спада продаж на рынке жилья акцентировала свою деятельность на бюджетных заказах. А когда мы взялись за первый девелоперский проект, ЖК «GUSI‐Лебеди», рынок был на подъеме, для нас все удачно сложилось. Мы прошли путь от субподрядчика до строительного холдинга полного цикла во многом благодаря продуманной рыночной политике. Успешен тот, кто быстрее реагирует на вызовы времени.
— В результате вы пришли от возведения отдельных зданий к комплексному освоению территорий…
— Мы не отказываемся от строительства отдельных зданий. Это более рентабельные проекты, чем КОТы. Ведь комплексное освоение территории подразумевает существенные вложения в инфраструктуру, большие расходы на подключение к инженерным сетям, огромные затраты труда на согласование линейных объектов. Но каждый проект КОТ — это стабильный долгосрочный заказ, который обеспечивает работой сотрудников и позволяет более спокойно переживать бури и потрясения в экономике.
— А какие проекты сейчас у вас в работе?
— Мы реализуем пять проектов комплексного освоения территории. Три из них расположены на территории Петербурга: жилые комплексы «Континенты» в Выборгском районе, «Любоград» в Стрельне и олимпийские кварталы «ЮгТаун» на границе Московского и Пушкинского районов города, которые возводятся в девять очередей и планируются к завершению в 2030-е годы. Мы обеспечили себя работой минимум на десятилетие вперед. Два проекта КОТ во Всеволожском районе Ленобласти находятся на завершающей стадии строительства: «Новое Сертолово» к северу от города и «Ясно.Янино» к востоку.
Из отдельно стоящих зданий возводим бюджетные объекты по заказу Комитета по строительству Санкт-Петербурга — школы, детские сады. В работе — жилой дом на улице Солдата Корзуна.
Сегодня мы не только загрузили свои мощности на 100%, но и привлекаем подрядные организации, поскольку на выполнение всех заказов собственных ресурсов не хватает. Мы обеспечили себя работой на перспективу. А это важно. Ведь главное — уверенно смотреть в будущее, зная, что завтра есть чем заняться, есть куда прикладывать усилия.
В апреле этого года инвестиционно-строительная компания «Отделстрой» отметила юбилей – 25 лет на строительном рынке. Генеральный директор компании Марк Окунь – о том, с какими планами «Отделстрой» встречает четвертьвековой рубеж своей деятельности.
– Марк Леонидович, как «Отделстрой» планирует строить свою работу по текущим проектам в рамках новой схемы финансирования?
– Прежде всего, мы собираемся жить. Подстраиваться под изменения на рынке и в законодательстве нам не привыкать. Мы всегда находим приемлемое решение, которое позволяет нам продолжать возводить свои объекты и выполнять свои обязательства перед нашими покупателями.
Если говорить о конкретных проектах «Отделстроя», то «Новый Оккервиль» в Кудрово однозначно подпадает под критерии достройки по договорам долевого участия. Как только будет утверждена форма документов о готовности проекта строительства, в соответствии с недавно выпущенным постановлением, мы обязательно их подадим в уполномоченный орган.
Жилой комплекс бизнес-класса в Выборгском районе Петербурга – «Новый Лесснер», продажи в котором стартовали в прошлом году, – предполагает две очереди строительства. Возможно, первая очередь подпадет под предусмотренный законодательством необходимый процент готовности, поскольку у нас заключен договор с городской администрацией о строительстве и передаче объектов социальной инфраструктуры – детского сада и школы. Сейчас мы проводим определенные расчеты, исходя из тех формул, которые нам предложены. Вторая очередь «Нового Лесснера», к строительству которой планируется приступить через год, будет реализовываться по схеме эскроу-счетов и через работу с банками.
– Насколько готов работать с банками «Отделстрой»?
– Мы собираем информацию и проводим консультации, и, конечно, понимаем, что не все так однозначно, как представляли себе в Москве, когда создавали этот закон. Банки – это коммерческие организации, которые хотят работать с прибылью, и выбирать они будут экономически обоснованные проекты. И кредитовать застройщиков исходя из объемов продаж, а не средств, необходимых для строительства.
Но поскольку речи об отмене принятых решений нет и правила едины для всех, мы, безусловно, их будем выполнять. Новая схема финансирования однозначно приведет к увеличению себестоимости строительства, а значит, и конечной цены квадратного метра для покупателей. Минимум на величину стоимости банковского кредита, а это – 12–15%. Как следствие – доступность жилья существенно сократится.
– Каковы объемы строительства у «Отделстроя» в Кудрово сейчас?
– В 2018 году в «Новом Оккервиле» мы ввели в эксплуатацию четвертую очередь на 1592 квартиры общей площадью 76,7 тыс. кв. м. В 2019 году уже успели ввести пятую очередь на 962 квартиры общей площадью 43,6 тыс. кв. м. В конце 2019 планируем завершить строительство и сдать последнюю, шестую, очередь «Нового Оккервиля» на 1545 квартир площадью 68,5 кв. м. Так, в этом году объем ввода по проекту в Кудрово может достичь 112 тыс. кв. м. Это больше, чем в прошлые периоды, но так уж сложился наш строительный график. Также сейчас по программе «Стимул» в Кудрово мы возводим детский сад на 295 мест, который планируется ввести в эксплуатацию летом 2020 года. И сейчас готовим документацию для программы «Стимул» по еще одному объекту – второй школы на 1600 мест. Эта школа будет аналогичной той, что мы уже построили между третьей и пятой очередями «Нового Оккервиля» и которая функционирует уже четвертый год. Весь микрорайон «Новый Оккервиль» планируется завершить к 2022 году.
– Программа «Стимул» оправдывает свое название?
– Это существенное подспорье. Конечно, выкуп соцобъектов происходит не по рыночным ценам, мы получаем примерно 65–70% от понесенных затрат, но сам факт такой компенсации – безусловно, важен для успеха всего проекта. Это совместная работа властей и инвестора, которая позволяет строить социальные объекты. Для области – это решающий фактор. Рентабельность проектов здесь ниже, чем в городе. И востребовано жилье в области лишь в том случае, если оно дешевле на 20–25% городского. Себестоимость с введением эскроу-счетов увеличится на 15%. Совершенно понятно, что проекты в «чистом поле» окончательно уходят в прошлое.
– Как идут продажи по «Новому Лесснеру»?
– Мы уже продали около 15%, объем этот синхронизирован с объемом строительных работ. Напомню, в «Новом Лесснере» мы ведем строительство первой очереди. Это четыре жилых корпуса, с подземным и многоуровневыми паркингами, детским садом, медицинским центром и объектами сферы обслуживания. Мы уже выполнили нулевой цикл и вышли на возведение конструктива надземных этажей, всего примерно 15–20% от общего объема работ по первой очереди. В составе первой очереди в этом году также начнется строительство детского сада на 120 мест. Школа будет построена вместе со второй очередью проекта.
– Вблизи «Нового Лесснера» реализуются проекты других застройщиков. Вы следите за темпом работ у соседей?
– Мы, конечно, следим за ходом работ. Но мы хоть и конкуренты – однако добрые друзья. В целом, благодаря всем проектам, эта территория вдоль Выборгской набережной качественно преобразится. Станет респектабельной, красивой, современной, благоустроенной.
– Земельный рынок, возможно, пополнится интересными предложениями. Планируете нарастить земельный банк?
– Да, вероятно, что в конце этого – начале следующего года мы приступим к рассмотрению вариантов. Но сейчас земля слишком переоценена и не адекватна себестоимости проектов. Потребуется некоторое время для переоценки всеми участниками рынка текущей ситуации. В фокусе наших интересов – участки, близкие к центру города, в обжитых районах, поблизости от метро.