Антон Селифонов: «Главгосэкспертиза откроет доступ к базе результатов инженерных изысканий»
Главгосэкспертиза России предлагает открыть отчеты о результатах инженерных изысканий, чтобы заказчики могли избежать повторных затрат при реализации проектов на одном и том же земельном участке, сократив финансовые издержки до 50% и снизив сроки сбора исходных данных с 25 дней до нескольких минут. Проект представили молодые специалисты в рамках конкурса «Экспертиза будущего 5.0» и получили высокую оценку вместе с правом на его реализацию. Подробнее о планирующемся нововведении в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал один из авторов — начальник отдела локальных экспертиз Саратовского филиала Главгосэкспертизы и капитан команды «Спектр-2» проекта «Экспертиза будущего 5.0» Антон Селифонов.
— Расскажите, в чем заключается идея проекта и как он должен работать?
— Основная идея проекта состоит в объединении множества источников фондовых сведений и материалов изысканий прошлых лет, так необходимых при проведении инженерных изысканий, в единый фонд инженерных изысканий, в том числе достоверность которых подтверждена.
Стратегия реализации проекта включает пять этапов. На первом запланировано создание дополнительного сервиса ГИС ЕГРЗ, обладающего удобным интерфейсом и позволяющего получать отчеты по результатам инженерных изысканий для государственных организаций. Дальнейшие этапы включают интеграцию с существующими фондами и системами обеспечения градостроительной деятельности.
— Антон, приведите пример, когда результаты изысканий предлагается использовать повторно при реализации различных проектов на одном и том же земельном участке.
— Анализ производства инженерных изысканий по материалам повторных государственных экспертиз проектной документации и результатов инженерных изысканий показал, как на одних и тех же участках с различной периодичностью разными исполнителями проводились инженерные изыскания. Причем необходимость повторных изысканий в полном объеме не всегда продиктована проектными решениями, и достаточно выполнить актуализацию ранее подготовленных отчетов по инженерным изысканиям. Типичный случай, когда в один полевой период выполнялась топографическая съемка сначала участка железной дороги, затем автодороги и следом — моста, при этом отчеты подготовлены различными исполнителями в разные периоды времени и не синхронизированы между собой.
— Как будет работать схема по использованию существующих результатов изысканий?
— Сейчас процесс получения фондовых данных занимает до 30 дней, учитывая последующий анализ и оцифровку дополнительно не менее 10 дней. Сроки и способы получения информации из фондовых данных затрудняют ее использование. Практическая реализация фонда позволит получать услугу в рамках одного окна в течение нескольких минут сразу и в электронном виде.
— На чем смогут сэкономить заказчики, проектные и изыскательские компании при использовании единого фонда результатов изысканий?
— В настоящее время изыскатели сталкиваются с необходимостью запрашивать информацию в десятках различных организаций. Огромное количество источников информации и сложность получения к ней доступа негативно влияют на результаты работ, выполняемых изыскателями. В последнее время стали появляться первые открытые площадки инженерных изысканий, которые предоставляли доступ к своим фондовым данным на коммерческой основе и на условиях площадки. В результате для изыскателей было создано множество дополнительных источников информации, которые, к сожалению, не обладали всеми необходимыми достоинствами. Предлагаемый к реализации фонд способен заменить множество источников информации единым и, соответственно, повысить доступность фондовых данных, сократить сроки их предоставления, что, безусловно, позитивно повлияет на сокращение периода выполнения проектно-изыскательских работ и позволит получить экономию средств заказчика за счет актуализации ранее выполненных инженерных изысканий.
— Но как убедиться, что именно эти отдельно взятые данные — достоверные? И как понять, что при реализации конкретного проекта актуальные данные изысканий не требуются (ведь будут предложены те, что были проведены некоторое время назад)?
— Если мы рассматриваем первый этап реализации проекта, то стоит отметить, что достоверность и достаточность отчетов по результатам инженерных изысканий, безусловно, достигается в процессе проведения государственной экспертизы, и данные, которые содержатся в ГИС ЕГРЗ, являются результативными. Реализация проекта на последующих этапах поможет изыскателям получать исходные сведения в рамках единого окна за счет интеграции баз данных.
— Потребуется ли согласие авторов на повторное использование результатов изысканий?
— На данном этапе сервис позволит получать отчеты по результатам инженерных изысканий, выполненных для государственных организаций и за государственные деньги, поэтому по сути государство является владельцем отчетов по результатам инженерных изысканий.
— Расскажите о тестах проекта. Опробовали опытную модель? Если да, то на каких участках или объектах?
— «Пилот» (опытная модель) сервиса был представлен на защите проекта «Экспертиза будущего 5.0». На текущий момент мы занимаемся адаптацией сервиса для предоставления пользователю максимального спектра возможностей и функций системы. География проекта весьма широка и включает всю территорию Российской Федерации.
— Какой отклик идея встретила в сообществе проектировщиков и изыскателей?
— Изыскательским сообществом проявлен интерес к теме нашего проекта, предложено выступить на мероприятиях. Так, осенью 2022 года члены команды приняли участие в IV международной научно-практической конференции «Российский форум изыскателей» и выставке строительных технологий и материалов «СТИМэкспо-2022», а 29 ноября — 2 декабря 2022 года — на XVI общероссийской научно-практической конференции «Перспективы развития инженерных изысканий в строительстве в Российской Федерации», состоявшейся в Москве. Все это позволило учесть замечания профессионального сообщества, выявить дополнительные возможности и риски при реализации проекта.
В малоэтажном «Прибрежном Квартале» в Лисьем Носу под Петербургом завершается первая очередь строительства и уже готов проект второй очереди. В прошедшем году «Квартал» стал победителем премии «Поселок года 2021» в номинации «Лучший поселок таунхаусов» и тем самым подтвердил рациональность идей нового урбанизма.
Девелопер проекта, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации» Михаил Голубев, подвел итоги 10-летней истории развития «Квартала» и рассказал о перспективах дальнейшего строительства.
— Михаил Викторович, в одном из недавних интервью нашему изданию вы говорили о том, что 2022 год подытожит первый этап строительства «Прибрежного Квартала», и даже наметили планы на будущее: систематизировать все наработки первой очереди, чтобы реализовать их в следующих. Как сейчас обстоят дела со строительством этого необычного жилого комплекса?
— Первая очередь «Прибрежного Квартала» задумывалась как максимально полная реализация принципов нового урбанизма с его разнообразием застроек, пешеходными улицами, качеством архитектуры и планирования, экологичностью и активным участием жителей в создании общественного пространства. При работе над проектом мы хотели найти правильные смыслы для застройки и жизни в мегаполисе. В целом эта попытка удалась. Завершить первую очередь, следуя принципам нового урбанизма, мы планируем если не в этом году, то в следующем.
Тем не менее формирование комфортной среды предполагает не только наличие уникальной архитектуры, гармонию с ландшафтом или транспортную доступность, но и финансовую возможность ее реализации. Проект должен иметь привлекательную для инвестора экономическую модель и быть доступным для потребителя.
Вторая очередь «Квартала» создается уже в других регуляторных и экономических реалиях и поэтому будет иметь некоторые отличия. Я бы назвал совокупность принципов застройки второй очереди городской средой новой реальности.
Мы подошли ко второй очереди отчасти концептуально по-другому. При этом она будет примыкать к территории первой очереди и сохранит все лучшее, что уже реализовано в «Квартале», благо инженерная подготовка территории имеется за счет инвестиций на стадии строительства первой очереди.
— В чем будут отличия? Значит ли это, что инфраструктурные, архитектурные и конструктивные решения следующих очередей могут стать другими?
— В отличие от первой пешеходной очереди мы планируем «привязать» машины к домовладениям. Немного отойдем от типологии застройки: основную массу домовладений составят дуплексы. Для второй очереди запроектировано около 35 дуплексов и 25 таунхаусов, возможно, будет построено несколько индивидуальных домов. Новые планировки предполагают также уменьшение жилых площадей и этажности, больше террас на крыше и программного озеленения патио. Для начала разметим часть «Квартала» и посмотрим, каким будет спрос на новые предложения.
Опыт первой очереди показал, что совместное развитие общественных территорий с участием жителей продвигается медленно, потому что его трудно организовывать. Ментальные сложности с вовлечением жителей в новый урбанизм все еще есть, и этот переход не происходит настолько легко и быстро, как хотелось. Жители больше сосредоточены на работах внутри своего дома и участка. Поэтому мы хотим сами по максимуму спроектировать и построить инфраструктуру, контролировать пространственный дизайн-код, предложить набор определенных моделей, внутри которых возможна модификация по выбору.
С другой стороны, несмотря на рост цен на рынке стройматериалов, мы не отказываемся от кирпичного домостроения и сохраняем в строительстве экологический подход, за что нас хорошо знают и ценят. Тяга городского жителя к природе, эргономика, которая согласуется с сокращением площади строений, индивидуальная креативность в рамках своего жилья, взаимодействие с ландшафтом на уровне патиевого обустройства и террас — вот тренды, которые будут масштабированы и усилены. Мы хотим, например, чтобы строения второй очереди были еще больше вписаны в ландшафт, но не так, как при строительстве первой очереди, когда дома возводили, не затрагивая деревьев, а иногда просто огибая их или делая частью жилья. Мы начнем сами сажать деревья, но не потому, что их меньше на территории новой застройки, а потому, что понимаем, каким должен быть правильный ландшафт. Через несколько лет облик зданий будет больше внедрен в природу и окружающую среду. И это все создаст еще более гармоничное пространство, в котором удобно жить и работать.
— Каким образом при всех этих изменениях вторая очередь будет интегрирована с первой?
— Есть идея создания общей пешеходной зоны, которая пройдет по диагонали через весь «Квартал». Мы ее так и называем – «зеленая диагональ». Она свяжет через «Квартал» два лесопарка в Лисьем Носу. Хотелось бы сделать ее открытой, то есть связать с жизнью в муниципалитете, более быстрой и удобной дорогой к инфраструктуре района, к школе и детскому саду, к тому же здесь просматриваются интересные стыковки и решения по ландшафту и благоустройству. Нам кажется, что в новой реальности правильнее двигаться в этом направлении.
— Что бы вы назвали для себя основным итогом 10-летнего опыта строительства «Прибрежного Квартала»?
— В урбанистике есть понятие процветающей среды. Это не просто комфортные дома и благоустройство, а благополучие и счастливая жизнь человека. В «Прибрежном Квартале» впервые была создана гармоничная и комфортная среда обитания, которая начала оказывать очень сильное положительное влияние на живущего в ней человека. Один из принципов нового урбанизма предполагает, что житель погружается в иное качество жизни, способное духовно обогащать его и вдохновлять на новые вызовы. Сегодня, спустя несколько лет, я вижу, насколько жители жилого комплекса буквально молодеют в этой атмосфере, какими радостными растут дети, как много творческих амбиций появляется у горожан. И все это — результат воздействия нашей уникальной среды, где можно заниматься спортом, выходить на пробежки в лес, собирать грибы рядом с домом или добираться до пляжа пешком или на велосипеде.
В «Квартале» можно увидеть многообразие архитектуры, цвета и фактур, ландшафта, здесь сохраняется связь с природой. Жители прикармливают белок и птиц, следят за их жизнью, высаживают деревья и растения. Я никогда не думал, что горожане могут быть настолько вовлечены в этот процесс и способны так изменить свой образ жизни под воздействием условий, отличных от многоэтажных районов. Это качественно другой уровень жизни, который мог бы стать весомым конкурентным преимуществом в борьбе за повышение и сохранение креативного человеческого капитала, очень важного в современных экономических реалиях. Будущее страны должно быть за такими кварталами. Но их пока слишком мало.
— Каким образом государство может повлиять на их развитие, по вашему мнению?
— Создание жилой среды новой реальности должно рассматриваться в контексте конкретных экономических моделей с участием государства, застройщиков, строителей инфраструктуры и обязательно самих граждан.
Сегодня мы имеем устойчивый тренд на строительство индивидуального загородного жилья: две трети прироста нового жилья, в том числе для городского жителя, ежегодно обеспечивают ИЖС и садоводства. Построить свой дом — это все-таки затратно, но открывает возможность для реализации индивидуальных предпочтений и управления комфортом. Частный застройщик надеется только на себя, но при этом умеет и может заниматься планированием и развитием своего жилья. Не приходится сомневаться, что покупатели в нынешней экономической реальности будут еще более скупы в хорошем смысле и разборчивы в том, что они приобретают и за какие деньги. Я уверен, что спад продаж новых квартир связан не только с экономикой, но и с запросами потребителей, которые не хотят жить в устаревшем жилье прошлой эпохи в то время, когда полным ходом наступает новая реальность.
Какова может быть новая дифференциация на рынке жилья? Скорее всего, что в итоге крупные застройщики будут строить преимущественно элитное жилье и бизнес-класс, государство — социальное, арендное жилье, а физические лица, малый и средний бизнес реализуют разные проекты в малоэтажном сегменте. Но если государство планирует развивать города и реализовывать прорывные проекты в создании комфортной городской среды к 2030 году, ему придется решать различные задачи по работе с разными сегментами рынка. То есть не просто вбухивать миллиарды в освоение территорий, а разработать экономическую модель, выгодную всем участникам строительного рынка, включая граждан.
Переход к модели можно реализовать, если задействовать институты развития, связанные с урбанизмом, градостроительством и территориальным планированием как с наукой и искусством. С группой первоклассных экспертов мы создали «Бюро пространственного развития» в рамках программ развития Агентства стратегических инициатив (АСИ) и пытаемся интегрироваться в эту работу. Над решением сложных задач городского развития по выработке оптимальных моделей должны работать опытные эксперты разных отраслей в междисциплинарном подходе — транспорт, экология, создание социальной инфраструктуры и сервисов, экономика строительства и другие. Но без маржинальности и без социальной составляющей модель никому не будет нужна — ни бизнесу, ни населению. Именно эксперты-практики, «отвечающие за свои слова», через свои структуры при поддержке и координации государства способны предложить инвестиционные программы в новой реальности, привлечь туда финансирование и базовых стейкхолдеров, развивать разработанные программы комфортного развития поселений на государственные и частные инвестиции. Объектами таких программ могут стать малые города, где много малоэтажного жилья, ветхое и аварийное жилье, малоэтажное и среднеэтажное жилье в рамках комплексного развития территорий (КРТ), в координации с такими структурами, как ДОМ.РФ.
Иными словами, если государство хочет быть конкурентным в борьбе за человеческий капитал и привлекательным для креативных и мыслящих жителей, ему необходима городская среда с комфортными кварталами качественной передовой застройки. Если удастся ответить на эти вызовы современности, то все мы будем жить в другой, обновленной стране. Поэтому накануне профессионального праздника хочу пожелать всем строителям, несмотря на непростое время, включиться в создание городской среды новой реальности с интересными проектами, креативными инвесторами, красивыми объектами и довольными жителями!
Михаил Голубев, застройщик, предприниматель,
урбанист-практик,
эксперт Агентства стратегических инициатив (АСИ),
участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса»