Владимир Болдырев: «Скорость, объем и пласт оптимизации безграничны»
Любой застройщик в Петербурге регулярно сотрудничает со службой Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт‑Петербурга. О том, как выстраивается работа с участниками строительного процесса и как происходит внутренняя оптимизация, «Строительному Еженедельнику» рассказал Владимир Болдырев, начальник службы.
— Как часто меняется градостроительное законодательство, и как это влияет на работу службы Госстройнадзора и на деятельность застройщиков?
— Во всех отраслях правительство России и Госдума не реже, чем раз в шесть месяцев, вносят изменения в законодательство. Сегодняшний тренд изменений — улучшение регуляторики правоотношений в схеме строительства. Это, во-первых, снижение административных барьеров. Во-вторых — обеспечение прозрачности всех механизмов, в том числе цифровизации. В-третьих — уменьшение сроков строительства и повышение его качества, это ключевой момент.
Еще один блок — информирование всех участников процесса, включая жителей.
Все нормативные документы регионального уровня должны соответствовать федеральным изменениям. Отсюда, наверное, и недовольство застройщиков, которые обращаются к властям с некими претензиями. Как и бизнесмены в любой сфере, они говорят: «Нам нужны понятные правила игры, но вы, пожалуйста, не трогайте законодательство пять лет, тогда все будет хорошо». Это невозможно, потому что все время появляются новые вызовы.
Но при этом региональный Госстройнадзор со всеми застройщиками взаимодействует, информацию обо всех изменениях мы публикуем на сайте, проходят конференции, на которых мы разъясняем нововведения.
В городе действует штаб по улучшению инвестиционного климата. Я являюсь руководителем рабочей группы штаба в сфере строительства. На заседаниях, которые проходят ежемесячно, мы разъясняем застройщикам все изменения и их необходимость.
Но я всегда говорю: уважаемые застройщики, у вас есть подразделения, которые нацелены, например, на взаимодействие с налоговой службой. Там тоже происходит много изменений, юристы все мониторят и оперативно предоставляют информацию руководству. Так же надо действовать и в отношении градостроительного законодательства. Это обязанность любой коммерческой структуры — быть в курсе всех изменений норм: выдача разрешений на строительство, уведомление о сносе и все, что связано с предоставлением госуслуг, действиями Центра госэкспертизы, Госстройнадзора.
Я не могу сказать, что из-за регулярных изменений у ведомства становится больше работы: структура выстроена, и наша обязанность — так действовать в рамках правового поля. Федеральный закон еще в проекте, а мы уже готовимся, чтобы, когда закон будет принят, мы бы сразу спокойно начали работать в его рамках.
Необходимо отметить, что законодатель всегда дает время на переходный период к новому законодательству. Это как раз позволяет адаптироваться к новым законодательным реалиям.
Стройка начинается
— Госстройнадзор в 2022 году выдал больше или меньше разрешений на строительство, чем в предыдущие годы?
— Я бы смотрел данные за год, три, пять лет — такая статистика показывает более точную картину движения и развития строительной отрасли.
Общий объем заявлений за последние три года несильно меняется — чуть больше, чуть меньше. Но я не отталкиваюсь от количества поданных заявлений. Разрешение на строительство — услуга, которая предоставляется бесплатно. Любой может подать сколько угодно заявлений. Тем более что заявления подаются в электронном виде через региональный портал. У некоторых застройщиков получается так: подали заявление, проходят сутки, они понимают, что загрузили не все документы, подают новое заявление. Еще через сутки выясняется, что документы не так оформлены, и подается новое заявление…
То есть количество обращений не дает представления о количестве новых проектов. Более точная информация — выданные разрешения на строительство. Положительных для застройщиков решений в 2021 и 2022 годах выдано примерно одинаковое количество. Но количество разрешений на строительство жилья нельзя мерить штуками: это может быть один дом в четыре этажа на 25 тыс. кв. м, а может быть квартал общей площадью 125 тыс. кв. м.
Только в части социальной инфраструктуры понятно: одно разрешение — один детский сад, одно разрешение — одна школа. А чтобы увидеть картину на рынке жилья, надо отталкиваться от количество квадратных метров. В 2020 году разрешений на строительство было выдано 1,19 млн кв. м; в 2021-м наблюдалось снижение:1,088 млн кв. м; в 2022-м – на 2,284 млн, что более чем в два раза превышает объемы 2021 года.
В первом квартале 2023 года уже выдано разрешений на строительство 300 тыс. кв. м жилья. Это неплохой показатель.
— На ваш взгляд, почему застройщики, получив разрешение на строительство, тянут с выходом на стройплощадку и стартом продаж?
— Причин может быть много. Госстройнадзор не может вмешиваться в работу коммерческих структур. Для нас работа начинается с уведомления о начале строительства, которое подает застройщик. Мы утверждаем программу проверок и смотрим, все ли на стройплощадке нормально, идет ли застройщик в рамках производственного графика. А сам старт — дело отдельных хозяйствующих субъектов.
У каждого своя история. Причина может быть связана с любыми составляющими. Стройку можно сравнить со сложным производством: логистика, люди, финансы… Надо все запустить и постоянно отслеживать. Стройку невозможно остановить в один день или запустить. Кроме того, это и талант конкретных руководителей.
Хочу подчеркнуть: застройщики самостоятельно принимали решения, какие проекты им развивать. Причем некоторые долгосрочные притормозили, другие — ускорились. Такая же тенденция наблюдалась и в 2020 году, и в 2021-м, и в 2022-м.
Но в целом по общему объему я вижу, что многие застройщики получили разрешения на запуск именно новых проектов. Когда они выйдут на площадку — отдельный вопрос. Некоторые вышли сразу, кто-то — в первом квартале, хотя разрешение на строительство получено в 2022 году. Думаю, возможность запустить много новых проектов появилась благодаря поддержке властей федерального и регионального уровней, работе органов исполнительной власти по всему строительному блоку.
— Продолжаются ли в числе прочих проблемы с подключением?
— Любой проект проходит несколько этапов. Уже на этапе проектирования заложены технические условия (ТУ) на подключение объекта: вода, канализация, электричество, тепло, связь и т. д. Застройщик получает ТУ на мощности, необходимые в рамках проекта. А монополисты предоставляют ТУ в рамках своих возможностей.
И когда застройщик заканчивает строительство, он обязан предоставить акты о выполнении ТУ по всем сетям. Без выполнения техусловий застройщик не может получить разрешение на ввод, после которого объект можно ставить на кадастровый учет и начать его эксплуатацию.
Сегодня по ряду кварталов и районов возникают трудности получения итоговых актов. И застройщики зачастую завязаны на исполнение ТУ ресурсными организациями.
Ленэнерго планировало провести сети, разместить подстанции, Водоканал планировал… И когда ресурсные компании меняют и корректируют планы, это отражается на застройщиках: объект построен, готов, а ресурсная организация не закончила работы. Объект готов, а сети не подведены. Объект стоит. Бывают задержки ввода до трех месяцев.
Меня больше беспокоят подобные ситуации, связанные с объектами социальной инфраструктуры. Например, можно выдавать заключение о соответствии (ЗОС), но теплосеть не произвела необходимые работы к ноябрю, завершив их только в декабре. Это потеря времени.
Есть и второй аспект. Строительный комплекс в последние три года очень быстро строит социальные объекты. Ресурсные организации не успевают. Это не совсем мой вопрос, но я вижу работу, которую с прошлого года ведет городская администрация, когда два-три члена правительства плотно занимаются синхронизацией разных отраслей энергетики и строительного блока. Успехи уже есть. Уверен, ситуация будет улучшаться.
— Замечательно, что социальные объекты стали возводиться быстрее, чем раньше. Есть надежда, что дети наконец-то получат нужное количество детских садов и школ?
— Увеличилось количество новых проектов строительства садиков и школ, они стали строиться быстрее. Детские сады возводятся за год-полтора, на сооружение школы уходит до полутора лет. Сегодня разрыв от требуемых объемов сокращен до половины. К концу 2024 года дефицит детских учреждений будет сведен к нулю.
Это требования городских властей. Градкомиссия требует от застройщиков выполнять социальные обязательства вовремя. Вместе с завершением первого этапа проекта должны быть завершены и социальные объекты.
С учетом набранного темпа, того количества объектов, которые запущены, и количества разрешений, выданных в 2021 и 2022 годах, я уверенно говорю: задача будет выполнена.
Ввод разрешаю
— Часто ли застройщики сдают дома раньше срока?
— Президент России Владимир Путин неоднократно ставил строительному блоку задачу строить быстрее, качественнее, с использованием новых технологий и материалов.
Для нацпроекта «Жилье и городская среда» — это база, которая позволит сокращать сроки и повышать качество.
Кроме того, есть момент проектного финансирования и эскроу-счетов. Процесс на контроле у банков, а работа с банком — это проценты. В любом производстве чем дольше изготавливаешь конечный продукт, тем дороже он обходится. Строительное сообщество это прекрасно понимает.
А в рамках новых вызовов, которые произошли в первом квартале 2022 года, многие застройщики, чтобы не только выжить, но динамично развиваться, приняли непростые решения, в том числе существенно сократить сроки строительства. Это привело к тому, что многие проекты со сроками сдачи в 2023 году были завершены в 2022-м и первом квартале 2023 года. Застройщики смогли раньше раскрыть счета эскроу и запустить новые проекты, что в целом повлияло на изменение строительной отрасли всего Петербурга.
Теперь раньше сроков сдаются не два объекта в год, а значительно больше. Выполняя задачи, которые поставил президент перед регионом в рамках нацпроекта, Петербург довольно легко справился с ними. В 2022 году разрешений на ввод выдано почти на 3,5 млн кв. м жилья. Уже в первом квартале этого года разрешений на ввод выдано более чем на 1 млн кв. м жилья. Ожидаем общую цифру к концу года чуть меньше 3 млн кв. м. Это хороший темп. Думаю, во втором-третьем кварталах будет спад, как обычно, но к концу года увидим очень хорошие объемы ввода.
— Как часто объекты сдаются с первого раза, без замечаний?
— Никогда. Задача Госстройнадзора — проверить все этапы строительства на соответствие проектной документации. То есть Госстройнадзор выходит на объект по заявлению застройщика пять-шесть раз. Первый этап — нулевой цикл. Застройщик закончил — обратился в Госстройнадзор. Инспекторы Госстройнадзора выходят на объект, проверяют на соответствие проектной документации, и, как правило, всегда есть замечания. Но обычно незначительные, застройщик их быстро устраняет.
Итоговая проверка — последний этап. В рамках итоговой проверки инспектируются общестроительные и специальные виды работ — проверяют пожарный надзор, экологи, СЭС. И поверьте, всегда есть замечания по какому-либо из разделов. Но большинство застройщиков успевают справиться с ними за десять дней. Если замечания не устранены, проверки будут идти до тех пор, пока застройщик все не исправит.
После заключения о соответствии построенное здание признается объектом капитального строительства. Заключение говорит: это объект безопасный для жизни и здоровья, построен строго в соответствии с проектной документацией. За ошибки проектирования ответят проектировщик и экспертиза, если она что-то пропустила. Но за последние несколько лет таких случаев не было.
Уже в период эксплуатации у собственников возникают замечания. И это зона ответственности застройщика. Он обязан устранять замечания в течение пяти лет — таков гарантийный срок.
После итоговой проверки, когда застройщик донесет все документы, у Госстройнадзора больше нет полномочий и вопросов к застройщику. Дальше все взаимоотношения с собственниками — исключительно в гражданском правовом поле. Почему на это отдельно обращаю внимание. Жители уже после ввода обращаются в Госстройнадзор с претензиями. Мы указываем, что теперь они в гражданско-правовых отношениях с застройщиком.
— Какие замечания к застройщикам встречаются чаще всего?
— Замечания могут быть не только в части строительства, это и общие работы, и ведение журналов. Серьезных нарушений, как правило, нет, но документы нередко оформляются неаккуратно.
Крупные компании обычно имеют подразделения строительного контроля, осуществляют внутренний технадзор, авторский надзор. Все понимают: Госстройнадзор — надзорный орган, а ответственность лежит на застройщике.
— Есть ли сегодня застройщики, которые опаздывают со сдачей? Насколько это критично, не перейдет ли объект в разряд долгостроев?
— Как в любой отрасли, при любом количестве участников есть отличники, хорошисты, а есть двоечники. Но сегодня даже если есть какие-то задержки, они абсолютно не критичны.
Надо обратить внимание на федеральное законодательство, которое выстроило очень жесткую политику в части взаимоотношений со строителями объектов. Для застройщиков, которые нарушают сроки, применяются очень жесткие санкции. Поэтому любая компания понимает: если объект выбился из графика более чем на три-шесть месяцев, для компании это смерть.
Комитет по строительству очень внимательно смотрит за возведением объектов и видит сбои не когда заканчивается строительство, а на этапе возведения коробки.
Управление внутренними процессами
— Как перестраивается структура ведомства в рамках программы «Бережливые технологии»?
— У нас есть поручение губернатора Петербурга Александра Беглова в отношении всех отраслевых и территориальных органов города. Бережливое управление — процессное управление, подход к внутренним процессам.
Госстройнадзор приступил к этой работе летом 2022 года. Я лично возглавил эту работу и погрузился в нее глубоко. В качестве площадки для процессного управления выбрал государственную функцию — Региональный государственный строительный надзор.
Сегодня Госстройнадзор осуществляет полномочия более чем на 800 объектах капитального строительства в городе. При штатной численности 16 инспекторов, не считая их руководителей и другой персонал. Считаю, что для такого большого города, как Петербург, этого мало. Несложно вычислить, сколько объектов в год, в квартал приходится на каждого инспектора. Нагрузка очень большая.
Поэтому в рамках процессного управления ключевой задачей стало детально, поминутно, именно поминутно, рассмотреть все процессы, которые выполняет инспектор, все его действия и взаимодействия с коллегами, межведомственные взаимодействия и работу с застройщиками с выходом на объект. Сколько инспектор тратит времени на выезд, на инспекцию площадки. Изучив эти процессы, мы нашли, где можно развернуться, на что обратить особое внимание, где можно существенно сэкономить время.
Спектр оказался довольно широк — от изменения нормативной базы до продолжения цифровизации, а также повышение качественного подхода к проверкам застройщиков.
Второй блок – цифровизация. Многие процессы можно продолжать оцифровывать. В том числе для сокращения человеко-часов.
И как следствие — изменение административных регламентов. Проведя работу за последние полгода и выполнив целый цикл мероприятий, я с уверенностью могу сказать: штатная численность регионального Госстройнадзора достаточна для выполнения государственной функции.
Убрав лишние издержки, сократив многие процессы (не во вред качеству выполнения функций!), мы нашли внутренние ресурсы. Одухотворенный успехом, я в феврале поставил задачу: за ближайшие полгода в рамках бережливого управления проработать все процессы, которые существуют в Госстройнадзоре. Оптимизация, полученная всего лишь на одном процессе, дала достаточный эффект. Уверен, что получу такой же эффект и при оптимизации других процессов.
Есть и сдерживающий фактор. Мы как любой другой орган в рамках взаимодействия с коллегами, которые также двигаются в рамках оптимизации своей работы, спорим по поводу развития систем, сроков.
Мир давно набирает скорость движения. Это качество передачи информации. Работа госорганов — не исключение. Она обязана двигаться быстрее во взаимодействии с другими структурами, застройщиками. Это просто эволюция.
Кто не способен ускоряться, оптимизировать процессы, скоро будет нежизнеспособен для исполнения полномочий и своих задач. Мы ускоряемся.
Оценить, насколько это хорошо или плохо, смогут следующие поколения. Но тот пласт оптимизации, который сегодня есть у всех в рамках развития технологий, бурного развития нейросетей, создания федеральным центром единой среды общих данных, приводит к осознанию, что скорость, объем и пласт оптимизации безграничны.
В будущем еще большее количество процессов, которые сейчас выполняются вручную, будут осуществляться искусственным интеллектом.
Сегодня на предоставление услуги по вводу тратятся пять рабочих дней, лет через пять-десять хватит и полдня. И это реально!
В канун Дня реставратора своим видением проблем отрасли и путей их решения, а также рассказом об интересных выполненных проектах со «Строительным Еженедельником» поделился генеральный директор ООО «Восстановление» Сергей Треполенков.
– Сергей Николаевич, какие проблемы на данный момент волнуют игроков рынка реставрации сильнее всего?
– В любой сфере деятельности, безусловно, всегда существуют свои сложности. И такая ответственная и специфическая отрасль, как реставрация, конечно, не может быть исключением. На мой взгляд, сегодня можно выделить три основных проблемы, которые не могут не волновать реставраторов-профессионалов.
Первое – это, конечно, такой наболевший вопрос, как финансирование. По приблизительным оценкам, примерно 90% средств поступают в отрасль через систему госзаказа. Надо признать, что реставрационные работы в последнее время осуществляются в довольно больших объемах. Но, с другой стороны, совершенно очевидно, что только государственного финансового ресурса отрасли не хватает. Точнее, по большому счету, даже не отрасли; денег, прежде всего, не хватает делу реставрации и возрождения исторических зданий, храмов, усадеб. Многие годы этот вопрос оставался в небрежении, и огромное число объектов наследия находится сегодня в ужасающем, попросту руинированном состоянии – и не только в глубинке, но даже и в Санкт-Петербурге. Больше того, если ими не заняться в ближайшее время, есть риск утратить их совсем. Именно поэтому отрасли прежде всего нужны деньги.
– Но Вы же сами признаете, что финансовые возможности государства не безграничны.
– Совершенно верно. А значит, единственный выход – это всемерное стимулирование частных инвестиций в дело реставрации. Понятно, что (если не касаться вопросов благотворительности) инвестор, вкладывая деньги, должен понимать свою выгоду. Значит, надо создать условия, чтобы у него появился практический интерес.
У нас уже действуют различные механизмы для этого. Например, такие как программа «Памятник за рубль», при которой инвестор за символическую сумму может получить в аренду объект наследия при условии его реставрации. К сожалению, на практике эта схема работает пока слабо. Во-первых, на таких условиях государство предлагает наиболее разрушенные и, как следствие, наименее привлекательные объекты. А во-вторых, любой частник предпочитает иметь здание в собственности, а не в аренде; как ни крути, а всегда существует риск, что договор аренды будет расторгнут.
Вот в этом направлении, как мне кажется, и надо подумать законодателям. На мой взгляд, вполне допустимо разрешить продажу частникам в собственность даже объектов наследия федерального значения, но обусловить это надо крайне жесткими требованиями по реставрации и дальнейшему содержанию и эксплуатации объекта, любое нарушение этих требований должно стать законным основанием для изъятия здания из собственности. Подобная практика, в принципе, существует во многих странах мира и показывает неплохие результаты.
– Какие еще проблемы в отрасли Вы считаете ключевыми?
– Второй важный момент – это качество работ. Эта проблема актуальна в любой сфере, но для реставрации это критически важно. У всех на слуху безобразные примеры совершенно непрофессиональных действий некоторых компаний. Такого рода фирмы-однодневки демпингуют в ходе участия в тендерах, получают госзаказы, а затем срывают сроки или непрофессионально выполняют работы. В итоге их приходится переделывать, а это – дополнительные деньги и время.
Здесь, безусловно, очень важна грамотно составленная тендерная документация (особенно для крупных заказов). Она должна предусматривать наличие опыта успешной работы, портфолио выполненных проектов. Только так можно добиться того, что на объект придут профессионалы, которые качественно произведут реставрацию.
Третий «больной» вопрос – это кадровый голод. Молодые специалисты, которые приходят в отрасль по окончании учебных заведений (как высших, так и средних специальных), очень слабо представляют себе не только практику реставрационной деятельности, но даже теорию. То есть к конкретной работе на объекте они совершенно не готовы. Стандарты образования в такой специфической отрасли, как реставрация, фактически отсутствуют. Получается, что учебный процесс полностью оторван от практики. В итоге молодых специалистов нам приходится доучивать уже самим.
В этой сфере, конечно, необходимо наладить более тесный контакт между образовательными учреждениями, профессиональным сообществом и конкретными реставрационными компаниями. Это позволит сформировать и грамотную программу теоретического обучения, и наработку учащимися начальных навыков практической работы.
– Чем сейчас занимается возглавляемая Вами компания?
– В настоящее время в ООО «Восстановление» реализуется программа по стратегическому планированию развития деятельности компании. Надо пояснить, что мы осуществляем работу по трем основным направлениям: проведение историко-культурной экспертизы объектов, проектирование реставрационных работ и, собственно, их выполнение. Сейчас прорабатываются мероприятия по развитию каждого из них.
В частности, мы готовимся к участию в ряде тендеров по реставрации интересных объектов (называть их заранее не буду, работа еще не завершена). Нами готовится проектная документация по нескольким объектам. Большую работу мы ведем в сфере дообучения молодых специалистов и повышения их квалификации. Ждать, когда проблема получит системное разрешение, – не выход; приходится заниматься подготовкой высококлассных специалистов у себя в компании.
Кроме того, ведется освоение новых технологий – в частности, проводим обмеры объектов наследия с использованием лазерного сканера LEICA ScanStation C10 с двухосевым компенсатором с большим диапазоном измерения расстояний, полным полем зрения, встроенной видеокамерой и лазерным сканером. Новая технология Smart X-Мirror позволяет синхронизировать встроенную видеокамеру высокого разрешения с лазерным лучом, что обеспечивает точное наложение текстуры на данные сканирования. К плюсам этого метода нужно отнести: использование меньшего количества ресурсов; экономию времени (до 10 раз быстрее) и уверенность в полной и точной информации обследования; возможность представления 3D-пространства сразу после сканирования.
– Раз о будущих объектах говорить еще рано, расскажите, пожалуйста, немного о тех, что уже выполнены.
– У компании «Восстановление» богатый опыт и серьезное портфолио. Сейчас мы ведем работы примерно по десятку объектов (включая проектирование). В частности, заканчиваются работы по реставрации усадьбы Софьи Ковалевской в деревне Полибино Великолукского района Псковской области. Там великий русский математик провела свои детские годы. Приятно видеть, как из руин (усадьба была разграблена и заброшена) возрождается старинное «дворянское гнездо». Завершение работ – уже не за горами. В усадьбе планируется разместить Дом-музей Софьи Ковалевской.
Из многих других наших объектов как наиболее интересные можно, пожалуй, выделить реставрацию Дома ленинградской торговли (ДЛТ) на Невском проспекте, а также корпусов Военно-медицинской академии (ВМА) на набережной Фонтанки. И в том, и в другом случае сложность состояла в том, что нужно было обеспечить выполнение реставрационных работ с одновременным приспособлением к эффективному современному использованию.
ДЛТ изначально проектировался как торговый объект. Но очевидно, что современная технологическая «начинка» магазина премиального класса сильно отличается от того, что было прежде. В итоге было найдено решение, позволившее скрыть все необходимые коммуникации и инженерию в существовавших изначально объемах вентиляционной системы. Таким образом удалось обеспечить наличие современного функционала, не затрагивая интерьеры и прочие предметы охраны.
В корпусах ВМА (общая площадь – около 40 тыс. кв. м) приспособление осуществлялось для использования в медицинских целях. В ходе проектирования были выявлены не учтенные прежде исторические элементы интерьера. Наши сотрудники подготовили необходимый пакет документов по обоснованию ценности находок, и КГИОП внес их в число предметов охраны.
– Чего бы Вы хотели пожелать коллегам в День реставратора?
– Хотя наша отрасль имеет большую и славную историю, День реставратора отмечается лишь с 2006 года. И неслучайно идея его проведения появилась в Северной столице – музее под открытым небом всемирного значения. В этот день я хочу поздравить всех коллег-реставраторов с профессиональным праздником. Сохранение объектов исторического наследия – это сбережение не только самих зданий, но памяти о наших предках, создававших уникальный по красоте город. Желаю всем профессионалам отрасли – от работников реставрационных компаний до сотрудников Комитета по охране памятников – дальнейших успехов в нашем нелегком, но благородном труде, процветания, новых интересных проектов и разрешения всех стоящих перед нами проблем.