Владимир Болдырев: «Скорость, объем и пласт оптимизации безграничны»
Любой застройщик в Петербурге регулярно сотрудничает со службой Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт‑Петербурга. О том, как выстраивается работа с участниками строительного процесса и как происходит внутренняя оптимизация, «Строительному Еженедельнику» рассказал Владимир Болдырев, начальник службы.
— Как часто меняется градостроительное законодательство, и как это влияет на работу службы Госстройнадзора и на деятельность застройщиков?
— Во всех отраслях правительство России и Госдума не реже, чем раз в шесть месяцев, вносят изменения в законодательство. Сегодняшний тренд изменений — улучшение регуляторики правоотношений в схеме строительства. Это, во-первых, снижение административных барьеров. Во-вторых — обеспечение прозрачности всех механизмов, в том числе цифровизации. В-третьих — уменьшение сроков строительства и повышение его качества, это ключевой момент.
Еще один блок — информирование всех участников процесса, включая жителей.
Все нормативные документы регионального уровня должны соответствовать федеральным изменениям. Отсюда, наверное, и недовольство застройщиков, которые обращаются к властям с некими претензиями. Как и бизнесмены в любой сфере, они говорят: «Нам нужны понятные правила игры, но вы, пожалуйста, не трогайте законодательство пять лет, тогда все будет хорошо». Это невозможно, потому что все время появляются новые вызовы.
Но при этом региональный Госстройнадзор со всеми застройщиками взаимодействует, информацию обо всех изменениях мы публикуем на сайте, проходят конференции, на которых мы разъясняем нововведения.
В городе действует штаб по улучшению инвестиционного климата. Я являюсь руководителем рабочей группы штаба в сфере строительства. На заседаниях, которые проходят ежемесячно, мы разъясняем застройщикам все изменения и их необходимость.
Но я всегда говорю: уважаемые застройщики, у вас есть подразделения, которые нацелены, например, на взаимодействие с налоговой службой. Там тоже происходит много изменений, юристы все мониторят и оперативно предоставляют информацию руководству. Так же надо действовать и в отношении градостроительного законодательства. Это обязанность любой коммерческой структуры — быть в курсе всех изменений норм: выдача разрешений на строительство, уведомление о сносе и все, что связано с предоставлением госуслуг, действиями Центра госэкспертизы, Госстройнадзора.
Я не могу сказать, что из-за регулярных изменений у ведомства становится больше работы: структура выстроена, и наша обязанность — так действовать в рамках правового поля. Федеральный закон еще в проекте, а мы уже готовимся, чтобы, когда закон будет принят, мы бы сразу спокойно начали работать в его рамках.
Необходимо отметить, что законодатель всегда дает время на переходный период к новому законодательству. Это как раз позволяет адаптироваться к новым законодательным реалиям.
Стройка начинается
— Госстройнадзор в 2022 году выдал больше или меньше разрешений на строительство, чем в предыдущие годы?
— Я бы смотрел данные за год, три, пять лет — такая статистика показывает более точную картину движения и развития строительной отрасли.
Общий объем заявлений за последние три года несильно меняется — чуть больше, чуть меньше. Но я не отталкиваюсь от количества поданных заявлений. Разрешение на строительство — услуга, которая предоставляется бесплатно. Любой может подать сколько угодно заявлений. Тем более что заявления подаются в электронном виде через региональный портал. У некоторых застройщиков получается так: подали заявление, проходят сутки, они понимают, что загрузили не все документы, подают новое заявление. Еще через сутки выясняется, что документы не так оформлены, и подается новое заявление…
То есть количество обращений не дает представления о количестве новых проектов. Более точная информация — выданные разрешения на строительство. Положительных для застройщиков решений в 2021 и 2022 годах выдано примерно одинаковое количество. Но количество разрешений на строительство жилья нельзя мерить штуками: это может быть один дом в четыре этажа на 25 тыс. кв. м, а может быть квартал общей площадью 125 тыс. кв. м.
Только в части социальной инфраструктуры понятно: одно разрешение — один детский сад, одно разрешение — одна школа. А чтобы увидеть картину на рынке жилья, надо отталкиваться от количество квадратных метров. В 2020 году разрешений на строительство было выдано 1,19 млн кв. м; в 2021-м наблюдалось снижение:1,088 млн кв. м; в 2022-м – на 2,284 млн, что более чем в два раза превышает объемы 2021 года.
В первом квартале 2023 года уже выдано разрешений на строительство 300 тыс. кв. м жилья. Это неплохой показатель.
— На ваш взгляд, почему застройщики, получив разрешение на строительство, тянут с выходом на стройплощадку и стартом продаж?
— Причин может быть много. Госстройнадзор не может вмешиваться в работу коммерческих структур. Для нас работа начинается с уведомления о начале строительства, которое подает застройщик. Мы утверждаем программу проверок и смотрим, все ли на стройплощадке нормально, идет ли застройщик в рамках производственного графика. А сам старт — дело отдельных хозяйствующих субъектов.
У каждого своя история. Причина может быть связана с любыми составляющими. Стройку можно сравнить со сложным производством: логистика, люди, финансы… Надо все запустить и постоянно отслеживать. Стройку невозможно остановить в один день или запустить. Кроме того, это и талант конкретных руководителей.
Хочу подчеркнуть: застройщики самостоятельно принимали решения, какие проекты им развивать. Причем некоторые долгосрочные притормозили, другие — ускорились. Такая же тенденция наблюдалась и в 2020 году, и в 2021-м, и в 2022-м.
Но в целом по общему объему я вижу, что многие застройщики получили разрешения на запуск именно новых проектов. Когда они выйдут на площадку — отдельный вопрос. Некоторые вышли сразу, кто-то — в первом квартале, хотя разрешение на строительство получено в 2022 году. Думаю, возможность запустить много новых проектов появилась благодаря поддержке властей федерального и регионального уровней, работе органов исполнительной власти по всему строительному блоку.
— Продолжаются ли в числе прочих проблемы с подключением?
— Любой проект проходит несколько этапов. Уже на этапе проектирования заложены технические условия (ТУ) на подключение объекта: вода, канализация, электричество, тепло, связь и т. д. Застройщик получает ТУ на мощности, необходимые в рамках проекта. А монополисты предоставляют ТУ в рамках своих возможностей.
И когда застройщик заканчивает строительство, он обязан предоставить акты о выполнении ТУ по всем сетям. Без выполнения техусловий застройщик не может получить разрешение на ввод, после которого объект можно ставить на кадастровый учет и начать его эксплуатацию.
Сегодня по ряду кварталов и районов возникают трудности получения итоговых актов. И застройщики зачастую завязаны на исполнение ТУ ресурсными организациями.
Ленэнерго планировало провести сети, разместить подстанции, Водоканал планировал… И когда ресурсные компании меняют и корректируют планы, это отражается на застройщиках: объект построен, готов, а ресурсная организация не закончила работы. Объект готов, а сети не подведены. Объект стоит. Бывают задержки ввода до трех месяцев.
Меня больше беспокоят подобные ситуации, связанные с объектами социальной инфраструктуры. Например, можно выдавать заключение о соответствии (ЗОС), но теплосеть не произвела необходимые работы к ноябрю, завершив их только в декабре. Это потеря времени.
Есть и второй аспект. Строительный комплекс в последние три года очень быстро строит социальные объекты. Ресурсные организации не успевают. Это не совсем мой вопрос, но я вижу работу, которую с прошлого года ведет городская администрация, когда два-три члена правительства плотно занимаются синхронизацией разных отраслей энергетики и строительного блока. Успехи уже есть. Уверен, ситуация будет улучшаться.
— Замечательно, что социальные объекты стали возводиться быстрее, чем раньше. Есть надежда, что дети наконец-то получат нужное количество детских садов и школ?
— Увеличилось количество новых проектов строительства садиков и школ, они стали строиться быстрее. Детские сады возводятся за год-полтора, на сооружение школы уходит до полутора лет. Сегодня разрыв от требуемых объемов сокращен до половины. К концу 2024 года дефицит детских учреждений будет сведен к нулю.
Это требования городских властей. Градкомиссия требует от застройщиков выполнять социальные обязательства вовремя. Вместе с завершением первого этапа проекта должны быть завершены и социальные объекты.
С учетом набранного темпа, того количества объектов, которые запущены, и количества разрешений, выданных в 2021 и 2022 годах, я уверенно говорю: задача будет выполнена.
Ввод разрешаю
— Часто ли застройщики сдают дома раньше срока?
— Президент России Владимир Путин неоднократно ставил строительному блоку задачу строить быстрее, качественнее, с использованием новых технологий и материалов.
Для нацпроекта «Жилье и городская среда» — это база, которая позволит сокращать сроки и повышать качество.
Кроме того, есть момент проектного финансирования и эскроу-счетов. Процесс на контроле у банков, а работа с банком — это проценты. В любом производстве чем дольше изготавливаешь конечный продукт, тем дороже он обходится. Строительное сообщество это прекрасно понимает.
А в рамках новых вызовов, которые произошли в первом квартале 2022 года, многие застройщики, чтобы не только выжить, но динамично развиваться, приняли непростые решения, в том числе существенно сократить сроки строительства. Это привело к тому, что многие проекты со сроками сдачи в 2023 году были завершены в 2022-м и первом квартале 2023 года. Застройщики смогли раньше раскрыть счета эскроу и запустить новые проекты, что в целом повлияло на изменение строительной отрасли всего Петербурга.
Теперь раньше сроков сдаются не два объекта в год, а значительно больше. Выполняя задачи, которые поставил президент перед регионом в рамках нацпроекта, Петербург довольно легко справился с ними. В 2022 году разрешений на ввод выдано почти на 3,5 млн кв. м жилья. Уже в первом квартале этого года разрешений на ввод выдано более чем на 1 млн кв. м жилья. Ожидаем общую цифру к концу года чуть меньше 3 млн кв. м. Это хороший темп. Думаю, во втором-третьем кварталах будет спад, как обычно, но к концу года увидим очень хорошие объемы ввода.
— Как часто объекты сдаются с первого раза, без замечаний?
— Никогда. Задача Госстройнадзора — проверить все этапы строительства на соответствие проектной документации. То есть Госстройнадзор выходит на объект по заявлению застройщика пять-шесть раз. Первый этап — нулевой цикл. Застройщик закончил — обратился в Госстройнадзор. Инспекторы Госстройнадзора выходят на объект, проверяют на соответствие проектной документации, и, как правило, всегда есть замечания. Но обычно незначительные, застройщик их быстро устраняет.
Итоговая проверка — последний этап. В рамках итоговой проверки инспектируются общестроительные и специальные виды работ — проверяют пожарный надзор, экологи, СЭС. И поверьте, всегда есть замечания по какому-либо из разделов. Но большинство застройщиков успевают справиться с ними за десять дней. Если замечания не устранены, проверки будут идти до тех пор, пока застройщик все не исправит.
После заключения о соответствии построенное здание признается объектом капитального строительства. Заключение говорит: это объект безопасный для жизни и здоровья, построен строго в соответствии с проектной документацией. За ошибки проектирования ответят проектировщик и экспертиза, если она что-то пропустила. Но за последние несколько лет таких случаев не было.
Уже в период эксплуатации у собственников возникают замечания. И это зона ответственности застройщика. Он обязан устранять замечания в течение пяти лет — таков гарантийный срок.
После итоговой проверки, когда застройщик донесет все документы, у Госстройнадзора больше нет полномочий и вопросов к застройщику. Дальше все взаимоотношения с собственниками — исключительно в гражданском правовом поле. Почему на это отдельно обращаю внимание. Жители уже после ввода обращаются в Госстройнадзор с претензиями. Мы указываем, что теперь они в гражданско-правовых отношениях с застройщиком.
— Какие замечания к застройщикам встречаются чаще всего?
— Замечания могут быть не только в части строительства, это и общие работы, и ведение журналов. Серьезных нарушений, как правило, нет, но документы нередко оформляются неаккуратно.
Крупные компании обычно имеют подразделения строительного контроля, осуществляют внутренний технадзор, авторский надзор. Все понимают: Госстройнадзор — надзорный орган, а ответственность лежит на застройщике.
— Есть ли сегодня застройщики, которые опаздывают со сдачей? Насколько это критично, не перейдет ли объект в разряд долгостроев?
— Как в любой отрасли, при любом количестве участников есть отличники, хорошисты, а есть двоечники. Но сегодня даже если есть какие-то задержки, они абсолютно не критичны.
Надо обратить внимание на федеральное законодательство, которое выстроило очень жесткую политику в части взаимоотношений со строителями объектов. Для застройщиков, которые нарушают сроки, применяются очень жесткие санкции. Поэтому любая компания понимает: если объект выбился из графика более чем на три-шесть месяцев, для компании это смерть.
Комитет по строительству очень внимательно смотрит за возведением объектов и видит сбои не когда заканчивается строительство, а на этапе возведения коробки.
Управление внутренними процессами
— Как перестраивается структура ведомства в рамках программы «Бережливые технологии»?
— У нас есть поручение губернатора Петербурга Александра Беглова в отношении всех отраслевых и территориальных органов города. Бережливое управление — процессное управление, подход к внутренним процессам.
Госстройнадзор приступил к этой работе летом 2022 года. Я лично возглавил эту работу и погрузился в нее глубоко. В качестве площадки для процессного управления выбрал государственную функцию — Региональный государственный строительный надзор.
Сегодня Госстройнадзор осуществляет полномочия более чем на 800 объектах капитального строительства в городе. При штатной численности 16 инспекторов, не считая их руководителей и другой персонал. Считаю, что для такого большого города, как Петербург, этого мало. Несложно вычислить, сколько объектов в год, в квартал приходится на каждого инспектора. Нагрузка очень большая.
Поэтому в рамках процессного управления ключевой задачей стало детально, поминутно, именно поминутно, рассмотреть все процессы, которые выполняет инспектор, все его действия и взаимодействия с коллегами, межведомственные взаимодействия и работу с застройщиками с выходом на объект. Сколько инспектор тратит времени на выезд, на инспекцию площадки. Изучив эти процессы, мы нашли, где можно развернуться, на что обратить особое внимание, где можно существенно сэкономить время.
Спектр оказался довольно широк — от изменения нормативной базы до продолжения цифровизации, а также повышение качественного подхода к проверкам застройщиков.
Второй блок – цифровизация. Многие процессы можно продолжать оцифровывать. В том числе для сокращения человеко-часов.
И как следствие — изменение административных регламентов. Проведя работу за последние полгода и выполнив целый цикл мероприятий, я с уверенностью могу сказать: штатная численность регионального Госстройнадзора достаточна для выполнения государственной функции.
Убрав лишние издержки, сократив многие процессы (не во вред качеству выполнения функций!), мы нашли внутренние ресурсы. Одухотворенный успехом, я в феврале поставил задачу: за ближайшие полгода в рамках бережливого управления проработать все процессы, которые существуют в Госстройнадзоре. Оптимизация, полученная всего лишь на одном процессе, дала достаточный эффект. Уверен, что получу такой же эффект и при оптимизации других процессов.
Есть и сдерживающий фактор. Мы как любой другой орган в рамках взаимодействия с коллегами, которые также двигаются в рамках оптимизации своей работы, спорим по поводу развития систем, сроков.
Мир давно набирает скорость движения. Это качество передачи информации. Работа госорганов — не исключение. Она обязана двигаться быстрее во взаимодействии с другими структурами, застройщиками. Это просто эволюция.
Кто не способен ускоряться, оптимизировать процессы, скоро будет нежизнеспособен для исполнения полномочий и своих задач. Мы ускоряемся.
Оценить, насколько это хорошо или плохо, смогут следующие поколения. Но тот пласт оптимизации, который сегодня есть у всех в рамках развития технологий, бурного развития нейросетей, создания федеральным центром единой среды общих данных, приводит к осознанию, что скорость, объем и пласт оптимизации безграничны.
В будущем еще большее количество процессов, которые сейчас выполняются вручную, будут осуществляться искусственным интеллектом.
Сегодня на предоставление услуги по вводу тратятся пять рабочих дней, лет через пять-десять хватит и полдня. И это реально!
На ряд вопросов о реализации программы «Умный город» в кулуарах III Инвестиционного форума ответил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис.
- Андрей Владимирович, какие задачи, на Ваш взгляд, стоят перед Санкт-Петербургом в рамках программы «Умный город», реализуемой Минстроем РФ?
- Мне кажется, главное – это сохранять и развивать тот огромный потенциал, который есть у города. Прежде всего, нужно сделать так, чтобы те молодые ребята, которые родились здесь или приезжают сюда учиться, получать серьезное образование (ведь уровень преподавания в вузах Петербурга очень высок), хотели здесь остаться. Чтобы они продолжали творить в Северной столице, создавали новую экономику, формировали город, притягательный для самых интеллектуальных кадров.
На мой взгляд, это задача вполне выполнимая. Для этого Петербург доложен стать безопасным – во всех смыслах этого слова, иметь развитую инфраструктуру, и удобный доступ к ней, получить новый уровень комфортности проживания – не только для туристов, но в первую очередь для жителей. Выражаясь языком молодежи, он должен стать «клевым городом».
Конечно, мы любим его и таким, каков он сейчас, но время не стоит на месте, и Петербург не должен ни в чем уступать своим конкурентам – центрам экономического роста как в Европе и Америке, так и в Азии, которая в последние году очень активно развивается. Мы не должны проигрывать в борьбе за человеческий капитал. Поэтому главный акцент, на мой взгляд, - это борьба за людей, молодежь, социально активный слой. При этом, разумеется, нельзя забывать и о людях старшего поколения – город должен быть удобен для всех.
- Есть ли предприятия в Петербурге, уже успешно внедряющие технологии «Умного города»?
- Команда ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и ранее, под руководством Феликса Кармазинова, вела, и сейчас продолжает вести ряд очень интересных проектов в сфере цифровизации системы водоснабжения в отдельных частях города. Эффект, который получило предприятие с точки зрения оптимизации и текущих издержек, и затрат на модернизацию оборудования – просто колоссальный!
Простой пример: исходя из нормативных требований, система водоснабжения традиционно строилась из расчета среднего показателя потребления воды 250-300 литров воды на человека в день. Путем реализации мероприятий по учету водопотребления, сбережению ресурсов и пр. удалось снизить реальной показатель водопотребления примерно до 160 литров – это практически европейский уровень. А это означает снижение затрат на строительство объектов Водоканала, а также реальная экономия – не только для самого предприятия, но и для потребителей. Грубо говоря, если бы эти меры не были приняты, то для обеспечения модернизации системы водоснабжения тариф пришлось бы поднимать существенно сильнее. Это простой и наглядный пример того, зачем нужна наша программа, зачем нужны цифровые технологии в городском хозяйстве.
- В значительной степени комфортность жизни обеспечивается работой жилищно-коммунального хозяйства. Между тем, к ГИС ЖКХ сейчас очень много нареканий…
- К сожалению, это действительно так. Сама идея – прекрасная и совершенно необходимая в современных условиях. Но, с точки зрения реализации пока нужно констатировать, что система недостаточно удобна, слишком часто дает критические сбои и требует доработки. Поэтому сейчас в Правительстве идет обсуждение идеи передачи ГИС ЖКХ из ведения Минцифровизации (ранее - Минсвязи), прежняя команда которого реализовывала проект, - нам в Минстрой.
Думаю, в ближайшее время будет принято соответствующее решения. Во-первых, о передаче системы в ведение Минстроя. А во-вторых, о ее модернизации, чтобы все данные в этой сфере, включая и проект «Умный город» были доступны не только органам управления, но и гражданам, и участникам рынка – бизнесу, который мог бы предлагать свои услуги, предоставлять данные о потреблении коммунальных ресурсов, информировать о передовых практиках, чтобы другие могли их использовать. Мы настроены на то, чтобы в ближайшие два года сделать эту систему дружелюбной по отношению к клиенту, высокотехнологичной, работоспособной, позволяющей и властям, и игрокам рынка предлагать новые решения для собственников жилья в многоквартирных домах.
- Какие планируются формы поддержки регионов при реализации программы «Умный город»?
- Минстроем уже запущен портал, на котором размещен банк проектов «Умного города», где аккумулируются лучшие реализованные решение, лучшие практики в этой сфере, чтобы их можно было тиражировать в разных регионах.
Также мы будем давать большие субсидии на благоустройство, формирование городской среды тем субъектам РФ и тем городам, которые активнее занимаются цифровизацией городского хозяйства. А этот показатель мы будем измерять через оценку IQ городов – эта система в настоящее время разрабатывается. Запустить ее планируется к июлю будущего года. Кроме того, в рамках нацпроекта по цифровой экономике отдельный пул проектов будет отбираться для комплексной поддержки, с целью последующего тиражирования этого опыта в других местах.
Но хотелось бы подчеркнуть, что главным мотиватором для реализации цифровых новаций должен быть интерес общества, бизнеса, публичной власти к таким проектам потому что подавляющее число таких решений не только повышают уровень комфортности, но и окупаются, приносят прибыль. Поэтому заинтересованные компании должны активнее предлагать городам современные модели, в том числе с привлечением частных инвестиций. Тогда на решение задач по модернизации инфраструктуры, обеспечению безопасности и т.д. будут использоваться не только средства регионального или федерального бюджета, тогда это станет объектом инвестирование с возможностью последующего извлечения прибыли.