Владимир Болдырев: «Скорость, объем и пласт оптимизации безграничны»
Любой застройщик в Петербурге регулярно сотрудничает со службой Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт‑Петербурга. О том, как выстраивается работа с участниками строительного процесса и как происходит внутренняя оптимизация, «Строительному Еженедельнику» рассказал Владимир Болдырев, начальник службы.
— Как часто меняется градостроительное законодательство, и как это влияет на работу службы Госстройнадзора и на деятельность застройщиков?
— Во всех отраслях правительство России и Госдума не реже, чем раз в шесть месяцев, вносят изменения в законодательство. Сегодняшний тренд изменений — улучшение регуляторики правоотношений в схеме строительства. Это, во-первых, снижение административных барьеров. Во-вторых — обеспечение прозрачности всех механизмов, в том числе цифровизации. В-третьих — уменьшение сроков строительства и повышение его качества, это ключевой момент.
Еще один блок — информирование всех участников процесса, включая жителей.
Все нормативные документы регионального уровня должны соответствовать федеральным изменениям. Отсюда, наверное, и недовольство застройщиков, которые обращаются к властям с некими претензиями. Как и бизнесмены в любой сфере, они говорят: «Нам нужны понятные правила игры, но вы, пожалуйста, не трогайте законодательство пять лет, тогда все будет хорошо». Это невозможно, потому что все время появляются новые вызовы.
Но при этом региональный Госстройнадзор со всеми застройщиками взаимодействует, информацию обо всех изменениях мы публикуем на сайте, проходят конференции, на которых мы разъясняем нововведения.
В городе действует штаб по улучшению инвестиционного климата. Я являюсь руководителем рабочей группы штаба в сфере строительства. На заседаниях, которые проходят ежемесячно, мы разъясняем застройщикам все изменения и их необходимость.
Но я всегда говорю: уважаемые застройщики, у вас есть подразделения, которые нацелены, например, на взаимодействие с налоговой службой. Там тоже происходит много изменений, юристы все мониторят и оперативно предоставляют информацию руководству. Так же надо действовать и в отношении градостроительного законодательства. Это обязанность любой коммерческой структуры — быть в курсе всех изменений норм: выдача разрешений на строительство, уведомление о сносе и все, что связано с предоставлением госуслуг, действиями Центра госэкспертизы, Госстройнадзора.
Я не могу сказать, что из-за регулярных изменений у ведомства становится больше работы: структура выстроена, и наша обязанность — так действовать в рамках правового поля. Федеральный закон еще в проекте, а мы уже готовимся, чтобы, когда закон будет принят, мы бы сразу спокойно начали работать в его рамках.
Необходимо отметить, что законодатель всегда дает время на переходный период к новому законодательству. Это как раз позволяет адаптироваться к новым законодательным реалиям.
Стройка начинается
— Госстройнадзор в 2022 году выдал больше или меньше разрешений на строительство, чем в предыдущие годы?
— Я бы смотрел данные за год, три, пять лет — такая статистика показывает более точную картину движения и развития строительной отрасли.
Общий объем заявлений за последние три года несильно меняется — чуть больше, чуть меньше. Но я не отталкиваюсь от количества поданных заявлений. Разрешение на строительство — услуга, которая предоставляется бесплатно. Любой может подать сколько угодно заявлений. Тем более что заявления подаются в электронном виде через региональный портал. У некоторых застройщиков получается так: подали заявление, проходят сутки, они понимают, что загрузили не все документы, подают новое заявление. Еще через сутки выясняется, что документы не так оформлены, и подается новое заявление…
То есть количество обращений не дает представления о количестве новых проектов. Более точная информация — выданные разрешения на строительство. Положительных для застройщиков решений в 2021 и 2022 годах выдано примерно одинаковое количество. Но количество разрешений на строительство жилья нельзя мерить штуками: это может быть один дом в четыре этажа на 25 тыс. кв. м, а может быть квартал общей площадью 125 тыс. кв. м.
Только в части социальной инфраструктуры понятно: одно разрешение — один детский сад, одно разрешение — одна школа. А чтобы увидеть картину на рынке жилья, надо отталкиваться от количество квадратных метров. В 2020 году разрешений на строительство было выдано 1,19 млн кв. м; в 2021-м наблюдалось снижение:1,088 млн кв. м; в 2022-м – на 2,284 млн, что более чем в два раза превышает объемы 2021 года.
В первом квартале 2023 года уже выдано разрешений на строительство 300 тыс. кв. м жилья. Это неплохой показатель.
— На ваш взгляд, почему застройщики, получив разрешение на строительство, тянут с выходом на стройплощадку и стартом продаж?
— Причин может быть много. Госстройнадзор не может вмешиваться в работу коммерческих структур. Для нас работа начинается с уведомления о начале строительства, которое подает застройщик. Мы утверждаем программу проверок и смотрим, все ли на стройплощадке нормально, идет ли застройщик в рамках производственного графика. А сам старт — дело отдельных хозяйствующих субъектов.
У каждого своя история. Причина может быть связана с любыми составляющими. Стройку можно сравнить со сложным производством: логистика, люди, финансы… Надо все запустить и постоянно отслеживать. Стройку невозможно остановить в один день или запустить. Кроме того, это и талант конкретных руководителей.
Хочу подчеркнуть: застройщики самостоятельно принимали решения, какие проекты им развивать. Причем некоторые долгосрочные притормозили, другие — ускорились. Такая же тенденция наблюдалась и в 2020 году, и в 2021-м, и в 2022-м.
Но в целом по общему объему я вижу, что многие застройщики получили разрешения на запуск именно новых проектов. Когда они выйдут на площадку — отдельный вопрос. Некоторые вышли сразу, кто-то — в первом квартале, хотя разрешение на строительство получено в 2022 году. Думаю, возможность запустить много новых проектов появилась благодаря поддержке властей федерального и регионального уровней, работе органов исполнительной власти по всему строительному блоку.
— Продолжаются ли в числе прочих проблемы с подключением?
— Любой проект проходит несколько этапов. Уже на этапе проектирования заложены технические условия (ТУ) на подключение объекта: вода, канализация, электричество, тепло, связь и т. д. Застройщик получает ТУ на мощности, необходимые в рамках проекта. А монополисты предоставляют ТУ в рамках своих возможностей.
И когда застройщик заканчивает строительство, он обязан предоставить акты о выполнении ТУ по всем сетям. Без выполнения техусловий застройщик не может получить разрешение на ввод, после которого объект можно ставить на кадастровый учет и начать его эксплуатацию.
Сегодня по ряду кварталов и районов возникают трудности получения итоговых актов. И застройщики зачастую завязаны на исполнение ТУ ресурсными организациями.
Ленэнерго планировало провести сети, разместить подстанции, Водоканал планировал… И когда ресурсные компании меняют и корректируют планы, это отражается на застройщиках: объект построен, готов, а ресурсная организация не закончила работы. Объект готов, а сети не подведены. Объект стоит. Бывают задержки ввода до трех месяцев.
Меня больше беспокоят подобные ситуации, связанные с объектами социальной инфраструктуры. Например, можно выдавать заключение о соответствии (ЗОС), но теплосеть не произвела необходимые работы к ноябрю, завершив их только в декабре. Это потеря времени.
Есть и второй аспект. Строительный комплекс в последние три года очень быстро строит социальные объекты. Ресурсные организации не успевают. Это не совсем мой вопрос, но я вижу работу, которую с прошлого года ведет городская администрация, когда два-три члена правительства плотно занимаются синхронизацией разных отраслей энергетики и строительного блока. Успехи уже есть. Уверен, ситуация будет улучшаться.
— Замечательно, что социальные объекты стали возводиться быстрее, чем раньше. Есть надежда, что дети наконец-то получат нужное количество детских садов и школ?
— Увеличилось количество новых проектов строительства садиков и школ, они стали строиться быстрее. Детские сады возводятся за год-полтора, на сооружение школы уходит до полутора лет. Сегодня разрыв от требуемых объемов сокращен до половины. К концу 2024 года дефицит детских учреждений будет сведен к нулю.
Это требования городских властей. Градкомиссия требует от застройщиков выполнять социальные обязательства вовремя. Вместе с завершением первого этапа проекта должны быть завершены и социальные объекты.
С учетом набранного темпа, того количества объектов, которые запущены, и количества разрешений, выданных в 2021 и 2022 годах, я уверенно говорю: задача будет выполнена.
Ввод разрешаю
— Часто ли застройщики сдают дома раньше срока?
— Президент России Владимир Путин неоднократно ставил строительному блоку задачу строить быстрее, качественнее, с использованием новых технологий и материалов.
Для нацпроекта «Жилье и городская среда» — это база, которая позволит сокращать сроки и повышать качество.
Кроме того, есть момент проектного финансирования и эскроу-счетов. Процесс на контроле у банков, а работа с банком — это проценты. В любом производстве чем дольше изготавливаешь конечный продукт, тем дороже он обходится. Строительное сообщество это прекрасно понимает.
А в рамках новых вызовов, которые произошли в первом квартале 2022 года, многие застройщики, чтобы не только выжить, но динамично развиваться, приняли непростые решения, в том числе существенно сократить сроки строительства. Это привело к тому, что многие проекты со сроками сдачи в 2023 году были завершены в 2022-м и первом квартале 2023 года. Застройщики смогли раньше раскрыть счета эскроу и запустить новые проекты, что в целом повлияло на изменение строительной отрасли всего Петербурга.
Теперь раньше сроков сдаются не два объекта в год, а значительно больше. Выполняя задачи, которые поставил президент перед регионом в рамках нацпроекта, Петербург довольно легко справился с ними. В 2022 году разрешений на ввод выдано почти на 3,5 млн кв. м жилья. Уже в первом квартале этого года разрешений на ввод выдано более чем на 1 млн кв. м жилья. Ожидаем общую цифру к концу года чуть меньше 3 млн кв. м. Это хороший темп. Думаю, во втором-третьем кварталах будет спад, как обычно, но к концу года увидим очень хорошие объемы ввода.
— Как часто объекты сдаются с первого раза, без замечаний?
— Никогда. Задача Госстройнадзора — проверить все этапы строительства на соответствие проектной документации. То есть Госстройнадзор выходит на объект по заявлению застройщика пять-шесть раз. Первый этап — нулевой цикл. Застройщик закончил — обратился в Госстройнадзор. Инспекторы Госстройнадзора выходят на объект, проверяют на соответствие проектной документации, и, как правило, всегда есть замечания. Но обычно незначительные, застройщик их быстро устраняет.
Итоговая проверка — последний этап. В рамках итоговой проверки инспектируются общестроительные и специальные виды работ — проверяют пожарный надзор, экологи, СЭС. И поверьте, всегда есть замечания по какому-либо из разделов. Но большинство застройщиков успевают справиться с ними за десять дней. Если замечания не устранены, проверки будут идти до тех пор, пока застройщик все не исправит.
После заключения о соответствии построенное здание признается объектом капитального строительства. Заключение говорит: это объект безопасный для жизни и здоровья, построен строго в соответствии с проектной документацией. За ошибки проектирования ответят проектировщик и экспертиза, если она что-то пропустила. Но за последние несколько лет таких случаев не было.
Уже в период эксплуатации у собственников возникают замечания. И это зона ответственности застройщика. Он обязан устранять замечания в течение пяти лет — таков гарантийный срок.
После итоговой проверки, когда застройщик донесет все документы, у Госстройнадзора больше нет полномочий и вопросов к застройщику. Дальше все взаимоотношения с собственниками — исключительно в гражданском правовом поле. Почему на это отдельно обращаю внимание. Жители уже после ввода обращаются в Госстройнадзор с претензиями. Мы указываем, что теперь они в гражданско-правовых отношениях с застройщиком.
— Какие замечания к застройщикам встречаются чаще всего?
— Замечания могут быть не только в части строительства, это и общие работы, и ведение журналов. Серьезных нарушений, как правило, нет, но документы нередко оформляются неаккуратно.
Крупные компании обычно имеют подразделения строительного контроля, осуществляют внутренний технадзор, авторский надзор. Все понимают: Госстройнадзор — надзорный орган, а ответственность лежит на застройщике.
— Есть ли сегодня застройщики, которые опаздывают со сдачей? Насколько это критично, не перейдет ли объект в разряд долгостроев?
— Как в любой отрасли, при любом количестве участников есть отличники, хорошисты, а есть двоечники. Но сегодня даже если есть какие-то задержки, они абсолютно не критичны.
Надо обратить внимание на федеральное законодательство, которое выстроило очень жесткую политику в части взаимоотношений со строителями объектов. Для застройщиков, которые нарушают сроки, применяются очень жесткие санкции. Поэтому любая компания понимает: если объект выбился из графика более чем на три-шесть месяцев, для компании это смерть.
Комитет по строительству очень внимательно смотрит за возведением объектов и видит сбои не когда заканчивается строительство, а на этапе возведения коробки.
Управление внутренними процессами
— Как перестраивается структура ведомства в рамках программы «Бережливые технологии»?
— У нас есть поручение губернатора Петербурга Александра Беглова в отношении всех отраслевых и территориальных органов города. Бережливое управление — процессное управление, подход к внутренним процессам.
Госстройнадзор приступил к этой работе летом 2022 года. Я лично возглавил эту работу и погрузился в нее глубоко. В качестве площадки для процессного управления выбрал государственную функцию — Региональный государственный строительный надзор.
Сегодня Госстройнадзор осуществляет полномочия более чем на 800 объектах капитального строительства в городе. При штатной численности 16 инспекторов, не считая их руководителей и другой персонал. Считаю, что для такого большого города, как Петербург, этого мало. Несложно вычислить, сколько объектов в год, в квартал приходится на каждого инспектора. Нагрузка очень большая.
Поэтому в рамках процессного управления ключевой задачей стало детально, поминутно, именно поминутно, рассмотреть все процессы, которые выполняет инспектор, все его действия и взаимодействия с коллегами, межведомственные взаимодействия и работу с застройщиками с выходом на объект. Сколько инспектор тратит времени на выезд, на инспекцию площадки. Изучив эти процессы, мы нашли, где можно развернуться, на что обратить особое внимание, где можно существенно сэкономить время.
Спектр оказался довольно широк — от изменения нормативной базы до продолжения цифровизации, а также повышение качественного подхода к проверкам застройщиков.
Второй блок – цифровизация. Многие процессы можно продолжать оцифровывать. В том числе для сокращения человеко-часов.
И как следствие — изменение административных регламентов. Проведя работу за последние полгода и выполнив целый цикл мероприятий, я с уверенностью могу сказать: штатная численность регионального Госстройнадзора достаточна для выполнения государственной функции.
Убрав лишние издержки, сократив многие процессы (не во вред качеству выполнения функций!), мы нашли внутренние ресурсы. Одухотворенный успехом, я в феврале поставил задачу: за ближайшие полгода в рамках бережливого управления проработать все процессы, которые существуют в Госстройнадзоре. Оптимизация, полученная всего лишь на одном процессе, дала достаточный эффект. Уверен, что получу такой же эффект и при оптимизации других процессов.
Есть и сдерживающий фактор. Мы как любой другой орган в рамках взаимодействия с коллегами, которые также двигаются в рамках оптимизации своей работы, спорим по поводу развития систем, сроков.
Мир давно набирает скорость движения. Это качество передачи информации. Работа госорганов — не исключение. Она обязана двигаться быстрее во взаимодействии с другими структурами, застройщиками. Это просто эволюция.
Кто не способен ускоряться, оптимизировать процессы, скоро будет нежизнеспособен для исполнения полномочий и своих задач. Мы ускоряемся.
Оценить, насколько это хорошо или плохо, смогут следующие поколения. Но тот пласт оптимизации, который сегодня есть у всех в рамках развития технологий, бурного развития нейросетей, создания федеральным центром единой среды общих данных, приводит к осознанию, что скорость, объем и пласт оптимизации безграничны.
В будущем еще большее количество процессов, которые сейчас выполняются вручную, будут осуществляться искусственным интеллектом.
Сегодня на предоставление услуги по вводу тратятся пять рабочих дней, лет через пять-десять хватит и полдня. И это реально!
Последние политические события негативно отразились на рынке светопрозрачных конструкций в России. Тем не менее в настоящее время открылся период новых возможностей для игроков рынка. Такие выводы делает руководитель группы компаний «Ивапер» (бренды IVAPER, TERRADOK) Светлана Иванова. В интервью «Строительному Еженедельнику» она рассказала о текущей ситуации в отрасли и работе компании в новых непростых экономических условиях.
- Как политические события повлияли на оконный рынок?
- Сегодня мы с вами наблюдаем серьезное изменение рынка светопрозрачных конструкций. С грустью видим, как уходят и маленькие, и порой авторитетные компании с достойной уважения историей. Такого рода потрясения рынков всегда выявляют слабые места бизнеса. В то же время именно в этот период открываются новые возможности. Воспользоваться ими или нет — дело выбора владельца и руководителя компании.
Оконный рынок истоками уходит в Германию. Производства, применяющие немецкие технологии, европейское оборудование, всегда вызывали большее доверие. И, конечно, сейчас у покупателей окон ожидается изменение восприятия окна как продукта. В принципе, уже давно даже известные европейские бренды ПВХ-профилей имели локальные российские производства. Но, несмотря на это, в восприятии покупателя профиль в его окне оставался немецким.
В таком статусе рынка IVAPER и в прежние времена позиционировал себя как исключительно российский бизнес, работающий по немецким технологиям. Сегодня, когда ситуация на рынке радикально меняется, это свойство стало сильной стороной компании. Целый ряд предприятий оказался заложником политических пристрастий зарубежных собственников. В этом плане наша компания свободна от подобного давления. И так как производство систем IVAPER полностью находится в России, то партнеры, как и прежде, могут производить широкий спектр окон. В отличие от клиентов компаний, которые часть своей продукции производили в Европе и сейчас вынуждены решать вопрос с ассортиментом.
- С какими негативными последствиями вы столкнулись и как выходили из ситуации?
- Дело в том, что глобализация рынков очень серьезная. И в первую очередь это касается рынков сырья. Конечно, у всех производителей отрасли прежде всего встал вопрос по обеспечению бесперебойности поставок компонентов смеси для ПВХ-профилей. Некоторые мировые бренды отказались от сотрудничества с российскими предприятиями, и мы перенаправили свое внимание на рынки Азии. Как и многие другие производственные компании страны, IVAPER столкнулся с вопросами обслуживания оборудования импортного производства. Не все поставщики повели себя корректно. Но мы решаем эти вопросы. Конечно, разрыв логистических цепочек, замена некоторых поставщиков привели к тому, что горизонт планирования закупок сырья серьезно увеличился. Сейчас он доходит до полугода. Но мы научились эффективно работать в условиях новой реальности.
- Как вы считаете, какие перспективы у рынка светопрозрачных конструкций в целом и у компании IVAPER в частности?
- Государство поддерживает развитие строительного рынка. Пока строятся дома, будут устанавливаться окна. Сейчас наблюдается стагнация рынка частных клиентов. Поэтому, конечно, надо корректировать работу с частным клиентом. Очевидно, что рынок несколько видоизменится, но стабилизируется. Поэтому рассматриваем эту ситуацию как поле новых возможностей. Делаем упор на развитие сервисных функций, запускаем Центр компетенций, а также развиваем ассортимент, следуя новым архитектурным и технологическим тенденциям рынка. В частности, разрабатываем новые портальные системы из ПВХ-профиля.
Как известно, в группу компаний IVAPER входит производство деревянных окон «ТЕРРАДОК». Сейчас в расширение рыночного предложения мы разрабатываем собственные уникальные мансардные окна. Можно сказать, что ранее этот сегмент был монополизирован. В общем, мы работаем. Просто хорошо работаем.
В традиционном интервью ко Дню строителя председатель Комитета по строительству Игорь Креславский рассказал нашему изданию об исполнении Адресной инвестиционной программы, импортозамещении и решении проблем отрасли в новых экономических реалиях.
— Очевидно, что строительная отрасль существенно пострадала от санкций. Как это повлияло на исполнение Адресной инвестиционной программы (АИП)? Корректировалась ли она? В СМИ прошла информация о перераспределении средств…
— Перераспределение средств — технический вопрос, он связан с графиками строительства того или иного объекта. Как известно, АИП утверждает Законодательное собрание города на три года, и обычно это происходит в осеннюю сессию. За время исполнения нынешней программы условия очень изменились: приходится заменять импортные материалы, индексируется цена. Если такие изменения не связаны с конструктивом или стоимостью контракта, они утверждаются без экспертизы. На сегодняшний день в экспертизе находится 38 объектов строительства. Часть контрактов пересматривается в связи с изменением цен, но, несмотря на это, мы намерены выполнить АИП до конца года в полном объеме. Планируем ввести 25 социальных объектов.
— Изменились ли темпы строительства объектов — и бюджетных, и возводимых силами частных компаний?
— У девелоперов есть отложенные проекты. Но они отложены на краткосрочный период — застройщики придержали выход новых проектов, потому что продажи замедлились, но сейчас спрос восстанавливается.
Изменилась логистика, сроки доставки, есть сложности с оборудованием, например, с поставкой лифтов. Застройщики переходят на поставки от отечественных, турецких, азиатских производителей. И это уже не будет влиять на скорость строительства.
Уверен, ситуация носит временный характер. Тем более что уровень локализации стройматериалов в России достаточно большой, а в Петербурге он достигает вообще 90–95%.
Сегодня сама жизнь заставляет нас (строителей и чиновников) заниматься импортозамещением. И это лучший способ для создания конкуренции.
— С 1 апреля Правительство РФ ввело мораторий на банкротство, под который, впрочем, не попадают застройщики, чьи объекты занесены в реестр проблемных, и мораторий на некоторые санкции в отношении застройщиков. Это помогло рынку?
— Мораторий на штрафы и банкротства дал застройщикам возможность мобилизоваться и достроить объекты. Но в любом случае ответственность остается за застройщиками.
Сама по себе политика Минстроя РФ в создавшейся ситуации была грамотной, все решения принимались вовремя. Это помогло отрасли работать в плановом порядке. Самое главное — решение по льготной ипотеке было принято вовремя. Ипотека поддержала спрос, а спрос для застройщика — самое важное.
— По-прежнему ли у комитета появляются претензии к подрядчикам, которые, например, срывают сроки?
— Были расторжения контрактов, но сейчас их все меньше: в 2020–2021 годах комитет расторг по нескольку контрактов, а в 2022-м — только один. У нас практически нет претензий к подрядчикам. Те, кто остался, работают профессионально и добросовестно. И, потом, наша задача — не расторгать контракты, а совместными усилиями построить объекты.
— Реестр обманутых дольщиков закрыт — в смысле он не пополняется. А если появятся новые проблемные объекты и обманутые дольщики?
— Вероятность появления обманутых дольщиков есть, но она все меньше и меньше. При схеме проектного финансирования банк всегда может найти другого застройщика, если кто-то не справился. К тому же банк, рассматривая заявку на проектное финансирование, проводит стресс-тесты. Это определение запаса прочности. Успешно пройденный тест дает уверенность в устойчивости финансовой модели застройщика. Но 90% петербургских застройщиков умеют строить и считать деньги.
— Как бы вы определили сегодняшние приоритеты в работе комитета?
— Поддерживать устойчивость строительной отрасли и продолжать ее развитие на благо горожан. Есть план по вводу жилья, мы его точно выполним. Планы на ближайшие годы согласованы с Минстроем РФ — в районе 3 млн кв. м ежегодно. Есть планы по национальным проектам. Есть АИП. Также достраиваем ранее недостроенные объекты. Решаем проблемы обманутых дольщиков: с начала года введено в эксплуатацию уже три многоквартирных жилых дома, до конца года запланирован ввод еще семи домов.
— Что бы вы хотели пожелать вашим коллегам в канун Дня строителя?
— Всем желаю крепкого здоровья, терпения, успешной работы на благо нашего города-героя Ленинграда!