Игорь Войстратенко: «Взят курс на снижение административного давления»
За последний год в Москве введено в эксплуатацию 13,3 млн кв. метров недвижимости. Показатель — один из самых высоких в стране, так же, как и стандарты строительства, принятые на этой территории. Столичные застройщики прекрасно осведомлены, что инспекторы Мосгосстройнадзора досконально проверяют качество и безопасность зданий и сооружений на всех этапах их возведения. О том, как удается строить много и качественно, «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Мосгосстройнадзора Игорь Войстратенко.
— Игорь Михайлович, в первую очередь хотелось бы поговорить об итогах прошлого, 2022 года. Он ознаменовался реформой контрольно-разрешительной деятельности согласно закону № 248 от 01.01.2022 г. Как оцениваете результаты прошедшего перехода?
— Мосгосстройнадзор успешно воплощает в жизнь реформу контрольно-надзорной деятельности, и мы сейчас уже можем констатировать, что законодательные изменения благотворно повлияли на столичную строительную отрасль. Как вы знаете, в настоящее время взят курс на снижение административного давления на бизнес и повышение ответственности застройщиков за качество и безопасность строительства. При этом подчеркну, что Законом № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» предусмотрено смещение акцента с проведения контрольно-надзорных мероприятий на профилактику и предупреждение нарушений. С января прошлого года мы начали проводить консультации застройщиков и организовывать профилактические визиты на стройплощадки. Для нас важно не количество штрафов, а качество строительства и безопасность при проведении работ. Именно поэтому в арсенале инспекторов появилось так называемое «предостережение о недопустимости нарушений». В итоге профилактика занимает уже более 60% от всего объема мероприятий, проводимых комитетом с застройщиками. Так, в 2022 году наши инспекторы провели почти десять тысяч (9981) профилактических мероприятий с застройщиками. В ходе реализации полномочий по государственному строительному надзору за этот же период Мосгосстройнадзор организовал 6603 контрольно-надзорных мероприятия. Сотрудники Мосгосстройнадзора тщательно выявляют недостатки при проведении строительных работ. В прошлом году зафиксированы почти 42 тысячи нарушений обязательных требований в строительстве. Практически все они были оперативно устранены под надзором специалистов комитета.
— Если говорить об итогах работы, то можете привести в цифрах количество выданных разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, количество введенных объектов в динамике: сократилось или увеличилось их количество?
— Несмотря на непростой год и ограничения, обусловленные внешним санкционным давлением, можно говорить о том, что Москва уверенно удерживает взятые темпы строительства. За 2022 год сдано 13,3 млн кв. метров недвижимости, в том числе 6,8 млн кв. метров жилья. При этом годовой план по вводу недвижимости, определенный «Стройкомплексом» (8,5 млн кв. метров), был перевыполнен на 56%. Традиционно больше всего сдано на территории Новой Москвы — 3,5 млн кв. метров. В границах Старой Москвы тройку лидеров по сданным площадям сформировали Западный (1,9 млн кв. метров), Юго-Восточный (1,5 млн кв. метров) и Северный (1,06 млн кв. метров) административные округа.
Положительная динамика выдачи разрешительной документации на строительство также свидетельствует о том, что отрасль продолжит развиваться, на территории города будут появляться новое жилье, объекты социальной, промышленной и транспортной инфраструктуры. На протяжении прошедших 12 месяцев Мосгосстройнадзор оформил документацию, которая позволяет построить в столице 606 объектов общей площадью около 15,7 млн кв. метров (15,3 млн кв. метров в 2021 году).
— Расскажите о знаковых объектах, сданных в эксплуатацию.
— Знаковыми объектами для столицы, сданными в прошлом году, можно назвать Центр самбо и Центр бокса в Лужниках, колесо обозрения «Солнце Москвы» на ВДНХ, детский зоопарк и павильон «Ластоногие» на территории Московского зоопарка, стадион «Москвич», новый технопарк «Руднево», ультрасовременный легкоатлетический манеж в районе Алтуфьева, киноконцертный комплекс и новый съемочный павильон «Мосфильма», а также множество других локаций. Также в течение прошедшего года в Москве построены свыше 50 школ и детских садов, 19 лечебно-оздоровительных объектов и 21 спортивно-рекреационное сооружение, культурно-просветительские и религиозные объекты. Отдельного внимания заслуживает завершение беспрецедентного по масштабу проекта, позволившего улучшить транспортное обслуживание 15 млн жителей Москвы и Московской области, — строительства Большой кольцевой линии Московского метрополитена. Официальный запуск движения состоялся в марте текущего года. При этом основная часть объектов, входящих в состав БКЛ, была сдана в 2022 году. Специалисты Мосгосстройнадзора уделяли повышенное внимание всей инфраструктуре БКЛ на каждом этапе строительства.
— Обычно состояние отрасли и объемы работ оценивают именно по показателям выданных разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. По вашему мнению, насколько объективную картину они показывают? И на какие дополнительные важные параметры также стоит обратить внимание?
— Сданные квадратные метры действительно наглядно демонстрируют масштабы строительства. Однако при оценке состоянии отрасли необходимо учитывать и другие факторы. Строительный сектор — локомотив, который движет за собой другие сферы хозяйственной деятельности в Москве. Важно понимать, насколько частные инвесторы готовы вкладывать средства в стройку, чтобы стимулировать развитие города в целом, и какой объем финансирования выделяется из бюджета для реализации социальных проектов. В столице доля инвесторских объектов в сфере строительства традиционно высока, от года к году она меняется, но в среднем мы фиксируем долю в 80–85% от общего объема сданных «квадратов». И это, на мой взгляд, один из индикаторов, который объективно характеризует состояние отрасли. При этом частные девелоперы строят не только жилые метры на продажу, но и создают необходимую социальную инфраструктуру, школы, сады, спортивные объекты. Такой подход очень важен для комплексного развития города и создания комфортной среды для жизни.
— Как оцениваете качество строительных работ в Москве?
— Стандарты строительства на территории Москвы — по-прежнему одни из самых высоких в стране. Столичные застройщики прекрасно осведомлены, что инспекторы Мосгосстройнадзора досконально проверяют качество и безопасность зданий и сооружений на всех этапах их возведения. Одновременно с этим идет постоянная работа по выявлению нарушений требований охраны труда на столичных стройках: сотрудники комитета оценивают, насколько безопасно организовано строительное производство, выполняются ли на площадке правила техники безопасности. Инструментальный контроль соответствия применяемых материалов и строительных работ заявленным в проектной документации характеристикам осуществляется силами подведомственного Центра экспертиз (ГБУ «ЦЭИИС»). Благодаря комплексу лабораторно-инструментальных исследований нарушения и дефекты, которые невозможно определить визуально, выявляются на стадии строительства, их устранение находится на строгом контроле инспекторов комитета. В настоящее время Центр экспертиз проводит более 370 видов испытаний, постоянно совершенствуя методы исследований.
— Какие значимые объекты сегодня находятся в зоне особого внимания Мосгосстройнадзора?
— Всего на данный момент — 1,8 тысячи объектов капитального строительства. Для нас значима каждая городская стройка, будь то небольшое кафе или крупный спортивный комплекс. При этом существуют объекты, относящиеся к категории технически сложных и особо опасных. Такими, например, являются объекты Московского метрополитена, им мы уделяем повышенное внимание. Контроля требуют буровзрывные работы, которые проводятся при проходке тоннелей глубокого заложения. А поскольку строительство метро зачастую ведется под существующей городской застройкой, специалисты постоянно мониторят состояние наземных зданий в зоне проводимых работ.
При завершении строительства домов по программе реновации инспекторы оценивают качество отделочных работ, поскольку все новостройки для переселения жителей ветхих пятиэтажек сдаются с готовым ремонтом. Также комитет осуществляет надзор на объектах, где предполагается массовое скопление людей: крупных спорткомплексов, стадионов, объектов культуры и других.
— Уже не первый год говорят о массовом переходе на ТИМ. Как в Мосгосстройнадзоре выстроена работа по контрольно-разрешительной деятельности в части объектов?
— Применение технологий информационного моделирования (ТИМ) становится все более популярным инструментом в строительной отрасли. Инспекторы Мосгосстройнадзора регулярно повышают свою квалификацию в области применения ТИМ-решений в своей деятельности. Я надеюсь, что в ближайшие годы данная технология получит широкое распространение, поскольку имеет очевидные плюсы для всех участников строительства. Существенно упростится и наша работа, поскольку мы сможем в режиме реального времени контролировать ход строительства, используя цифровую модель здания. Например, инспекторы смогут указать на виртуальной схеме здания перечень выявленных нарушений, что позволит застройщику оперативно приступить к их устранению.
— В отношении принятия инноваций Москва — всегда впереди остальных регионов. Расскажите об экспериментальной площадке для ТИМ, которая действует в столице. Что на ней возводят и над чем именно экспериментируют? А также о результатах в части надзора за ней, если таковые уже есть.
— Действительно, часть объектов в городе уже возводится с применением информационных моделей. Элементы ТИМ были использованы при строительстве некоторых станций Большой кольцевой линии метрополитена, на данный момент в Нагатинском затоне строится дом по программе реновации, имеющий трехмерную цифровую модель.
— Какие планы перед Мосгосстройнадзором стоят на этот год?
— Нашей главной задачей традиционно остается государственный надзор за объектами капитального строительства и оперативная выдача разрешительной документации застройщикам. Одна из ключевых целей на этот год уже выполнена — в марте мы завершили проведение контрольно-надзорных мероприятий на оставшихся объектах БКЛ и выдали разрешения на их ввод в эксплуатацию. Новая линия стала крупнейшим в мире подземным кольцом. Транспортная сеть города будет развиваться и дальше. Ожидается ввод в эксплуатацию Южного участка МСД (Юго-Восточная хорда). Естественно, продолжается строительство социальных объектов, детских садов и школ, больниц и поликлиник в новых районах города. Заработают знаковые для города объекты. В том числе готовится к открытию многофункциональный спортивно-тренировочный комплекса «Динамо» на Ленинградском проспекте, павильон «Атомная энергия» на территории ВДНХ, роботизированный комплекс Главархива в Новой Москве, ледовый дворец «Кристалл» на территории «Лужников», дворец спорта в районе Некрасовки и другие важные для города объекты.
С учетом беспрецедентных масштабов строительства на территории столицы и в стране в целом роль органов стройнадзора в качестве единственной и безальтернативной формы участия государства в обеспечении качества и безопасности не только продукта завершенного строительства, но и самого строительного процесса сложно переоценить.
Об основных тенденциях развития рынка апартаментов в Санкт-Петербурге и о том, почему быстрый рост этого сегмента фактически неизбежен в ближайшие годы, «Строительному Еженедельнику» рассказала директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева.
– Апартаменты – сегмент, наиболее динамично развивающийся последние годы в Петербурге. В чем, по Вашему мнению, причины этого тренда?
– Рост сегмента генерируется совокупностью нескольких факторов. По данным аналитиков, вывод в продажу недвижимости в апарт-проектах, если считать в юнитах, за прошлый год увеличился более чем в два раза, по сравнению с 2018 годом. Продажи в целом по рынку поднялись почти на 30%. Цена «квадрата» за год выросла в разных проектах в среднем на 8–16%. И этот тренд сохраняется уже более пяти лет – с тех пор, как на рынок города вышли первые апарт-комплексы.
Растущая привлекательность формата в первую очередь объясняется тем, что апартаменты – практически единственный понятный для граждан и достаточно доходный инвестиционный инструмент. В середине 2010-х годов, в условиях кризисной стагнации экономики, привлекательность жилья как средства извлечения прибыли стала падать. Частные инвестиции в квартиры показывали минимальную доходность. Спрос снизился, цены встали, маржинальность бизнеса застройщиков заметно «просела». В результате и граждане, и девелоперы начали искать новые типы недвижимости, способные принести доход.
Другим важнейшим фактором стал дефицит качественного предложения в сегменте гостиниц класса «три звезды». При том, что Северная столица – туристически весьма привлекательный город и турпоток растет с каждым годом.
Еще одним трендом, заметно повлиявшим на развитие сегмента, стало изменение стиля жизни нового поколения, значительная часть которого предпочитает арендовать, а не приобретать.
– Сохранит ли сегмент свою привлекательность в обозримой перспективе?
– Рынок апартаментов явно далек от насыщения. Люди по-прежнему будут искать привлекательные инструменты для инвестирования. По развитию инфраструктуры Петербургу до крупных европейских туристических центров еще расти и расти. Вслед за Европой в России будет сокращаться доля собственного жилья и расти спрос на аренду. Сложившаяся ситуация фактически гарантирует, что сервисные апартаменты будут востребованы еще долгие годы. Так, по информации из открытых источников, в 2020 году заявлены к запуску еще пять-восемь проектов апарт-отелей. В результате на рынке прибавится еще примерно 3-5 тыс. юнитов.
– Как меняется рынок апартаментов со временем?
– Апартаменты сегодня являются надежным высокодоходным инструментом инвестирования для граждан. При этом можно говорить об изменении мышления инвесторов.
Сначала многие рассматривали апартаменты в качестве «жилья», построенного в местах, где по закону жилье строить нельзя, – и соответственно, более дешевого. И схема инвестирования была не очень цивилизованной: покупка на стадии котлована, с продажей на этапе ввода в эксплуатацию либо самодеятельной сдачей в аренду.
Сегодня ситуация поменялась в корне. Спрос на «псевдожилье» на рынке Петербурга существенно просел. Сегодня уже более 80% предложения – это сервисные апартаменты и апарт-отели. А инвесторы стали гораздо грамотнее и могут отличить «псевдожилье» от апарт-отеля. Без ложной скромности отмечу, что произошло это, в частности, и благодаря нашему проекту. Мы предлагаем на продажу юниты с одновременным заключением договора о передаче их в управление действующей профессиональной управляющей компании. Для покупателей действуют различные программы доходности, прибыль по которым в среднем составляет порядка 13% годовых. На фоне банковских депозитов, ставка по которым сейчас находится в районе 5%, это очень выгодный вариант.
Сейчас частные инвесторы становятся все более профессиональны при выборе проекта, задают правильные вопросы. Понимая, что сервисный апартамент даст максимальную прибыль, они заранее интересуются, насколько проект ориентирован именно на работу в туристической отрасли, какие применяются инженерные системы, имеется ли соответствующая инфраструктура, предусмотрены ли отельные сервисы.
– Какова Ваша оценка доли юнитов, приобретаемых именно с инвестиционными целями?
– Доля рантье, приобретающих недвижимость именно с целью отдать ее в управление и получать стабильный доход, неуклонно растет. Когда мы начинали проект VALO три года назад, у нас было соотношение 40% на 60%. В настоящий момент практически 100% апартаментов у нас приобретают в инвестиционных целях. А в среднем по рынку этот показатель составляет порядка 80%.
Добавлю, что даже в Москве, где доля «псевдожилья» традиционно очень высока, намечается рост интереса к сервисным проектам – как раз со стороны частных инвесторов. Кстати, в 2019 году жители столицы составили 19% от общей доли региональных покупателей в нашем проекте. В Москве практически отсутствует качественное предложение в формате сервисных апартаментов, поэтому инвесторы начинают рассматривать Санкт-Петербург – негласную столицу настоящих апарт-отелей.
– Среди основных причин популярности апарт-отелей Вы назвали растущий туристический поток. Расскажите, пожалуйста, о влиянии этого фактора на примере вашего проекта.
– В настоящее время туризм является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов экономики города. Это наглядно демонстрирует статистика турпотока в Петербург. Если в 2015 году Северную столицу посетило 6,5 млн человек, то в 2019-м – уже 10,4 млн. Таким образом, за последние пять лет рост составил 60%. В наступившем году мы ожидаем еще большего прироста туристического потока. Это связано с двумя основными факторами: введение в прошлом году электронных виз для граждан 53 стран и запуск режима «открытого неба» для аэропорта «Пулково». Также существенную поддержку увеличению числа гостей оказывают значимые правительственные и международные мероприятия, проходящие в Петербурге.
В настоящий момент мы готовимся к запуску апарт-отеля VALO. Он откроет свои двери для гостей с 1 марта. При этом наш отдел бронирования уже имеет объем загрузки номерного фонда до конца года на уровне более 60%.
– Что, на Ваш взгляд, может сделать город, чтобы стимулировать туристическую отрасль?
– Для нашего города характерна ярко выраженная туристическая сезонность. Это приводит к дефициту номерного фонда в высокий сезон (с весны по осень) и профициту – в низкий. Такой дисбаланс оказывает прямое влияние на загрузку отеля. На мой взгляд, усилия властей были бы крайне ценны в части создания значимых событий, которые привлекали бы гостей в Петербург в низкий сезон. Во многих крупных туристических центрах Европы власти систематически ведут такую работу, это положительно сказывается на экономике городов.
Также Петербургу необходимо поддерживать проекты, привлекающие инвестиции в туристическую отрасль. Соответствующая инфраструктура пока развита у нас недостаточно. Изменения в этой сфере способствовали бы дальнейшему росту турпотока и приносили бы дополнительный доход в бюджет. Привлечение дополнительных инвестиций в туристическую сферу – в интересах всего города. А для инвестора важно понимать, что сектор, в который он вкладывается, – перспективен и приносит ожидаемый доход.
– Составят ли апартаменты конкуренцию гостиницам?
– Апартаменты играют все более заметную роль в туристической индустрии. Показательно, что многие эксперты ранее анализировали апарт-проекты как часть рынка жилья, а теперь – как часть гостиничного сегмента. И для этого есть серьезные основания. Аналитики экстраполировали имеющиеся тренды роста номерного фонда апарт-отелей и классических гостиниц Петербурга на перспективу ближайших четырех лет. По их оценке, в 2019 году общее число юнитов в апарт-проектах составляло 18% от суммарного объема номерного фонда. В 2021 году показатель составит уже 40%, а в 2023-м – 54%. Таким образом, при сохранении имеющихся тенденций, уже в обозримой перспективе апарт-отели составят жесткую конкуренцию гостиницам.
Впрочем, на мой взгляд, Петербургу все еще не хватает отелей среднего сегмента, поэтому рынок апарт-отелей, безусловно, продолжит бурно развиваться. Вместе с этим будет обостряться «конкуренция форматов». Застройщики начнут конкурировать за конечного потребителя – за арендатора, выводить на рынок новые и интересные форматы.
– Одним из трендов последнего времени стало появление мультиформатных апарт-проектов. Чем объясняется их повышенная популярность?
– Прежде всего надо отметить, что это не исключительно петербургский тренд. Во всем мире уже признано, что наличие в одном объекте нескольких форматов дает синергетический эффект. Совмещение в одном проекте трех-, четырех- и пятизвездочных гостиниц дает дополнительные возможности для размещения разноуровневых групп. Например, проводится какая-нибудь крупная конференция или выставка, в которой принимают участие как высшее руководство компании, так и рядовые сотрудники. В рамках мультиформата есть все возможности по размещению в одном месте всей группы с предоставлением соответствующего сервиса.
К тому же мультиформатность повышает эффективность работы всей гостиничной инфраструктуры. Для гостя эта инфраструктура становится более разнообразной. Кроме того, у гостя появляется выбор – несколько ресторанов, баров, кафе, ориентированных на разные группы посетителей.
Именно поэтому в рамках проекта VALO сформировано шесть различных гостиничных форматов. Это позволит удовлетворить потребности любых категорий гостей – от топ-менеджмента крупных компаний, прибывшего в Петербург на важные переговоры или крупное международное мероприятие, до больших экскурсионных групп, приехавших ознакомиться с достопримечательностями Северной столицы.
– Один из важнейших факторов – управление апарт-проектами. Как достичь высокого качества, которое обеспечило бы привлекательность и для постояльцев, и для владельцев юнитов?
– На наш взгляд, поскольку формат апартаментов только начал активно развиваться, единственный путь обеспечения качества – это привлечение профессиональных управленцев, имеющих серьезный опыт в управлении отелями. Именно по этому пути пошли мы. Наша компания создала собственную УК, пригласив в нее специалистов, которые имеют колоссальный опыт работы у международных отельных операторов. Эти люди на практике знают нюансы безупречной организации гостиничного сервиса, понимают, как удовлетворить запросы и нужды клиентов, умеют сформировать яркие положительные впечатления, чтобы гости захотели приехать в наш апарт-комплекс снова и снова. Таким образом, в нашей деятельности мы руководствуемся самыми высокими стандартами, действующими в отелях крупных международных операторов.
Зрелость, а также перспективность сегмента апарт-проектов в России подтверждается еще и тем, что ведущие международные бренды входят в их управление. В частности, мы подписали договор с компанией ACCOR по франшизе под брендом Mercure Hotels and Residens. Со своей стороны, мы берем обязательства построить объект с точным соответствием всем стандартам бренда. В свою очередь, компания ACCOR включает наш проект в свою международную сеть, в том числе во все действующие программы лояльности, обеспечивает организацию и контроль управления и сервиса в апарт-отеле.
Такая практика характерна для поведения международных сетей в странах с растущей экономикой. Например, у той же ACCOR есть ряд подобных проектов в Бразилии и в Азии.
– Вами наработан большой опыт строительства и управления крупным апарт-проектом. Планируете ли вы его тиражировать?
– В настоящее время мы анализируем перспективные земельные участки под реализацию аналогичных апарт-проектов, которые будут отвечать стандартам VALO. Причем нас интересуют варианты как в Петербурге, так и в Москве, где, повторюсь, сейчас сильно растет интерес именно к сегменту сервисных апартаментов. По стандартам VALO, локация должна соответствовать следующим характеристикам: во-первых, это должны быть достаточно крупные территории, на которых можно реализовать сомасштабный проект. Во-вторых – важна пешеходная доступность от метро и развитая бизнес-инфраструктура района. В-третьих – хорошая транспортная доступность, близость аэропорта и центра города. Перечисленные характеристики – ключевые факторы для успешного апарт-отеля.