Игорь Войстратенко: «Взят курс на снижение административного давления»
За последний год в Москве введено в эксплуатацию 13,3 млн кв. метров недвижимости. Показатель — один из самых высоких в стране, так же, как и стандарты строительства, принятые на этой территории. Столичные застройщики прекрасно осведомлены, что инспекторы Мосгосстройнадзора досконально проверяют качество и безопасность зданий и сооружений на всех этапах их возведения. О том, как удается строить много и качественно, «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Мосгосстройнадзора Игорь Войстратенко.
— Игорь Михайлович, в первую очередь хотелось бы поговорить об итогах прошлого, 2022 года. Он ознаменовался реформой контрольно-разрешительной деятельности согласно закону № 248 от 01.01.2022 г. Как оцениваете результаты прошедшего перехода?
— Мосгосстройнадзор успешно воплощает в жизнь реформу контрольно-надзорной деятельности, и мы сейчас уже можем констатировать, что законодательные изменения благотворно повлияли на столичную строительную отрасль. Как вы знаете, в настоящее время взят курс на снижение административного давления на бизнес и повышение ответственности застройщиков за качество и безопасность строительства. При этом подчеркну, что Законом № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» предусмотрено смещение акцента с проведения контрольно-надзорных мероприятий на профилактику и предупреждение нарушений. С января прошлого года мы начали проводить консультации застройщиков и организовывать профилактические визиты на стройплощадки. Для нас важно не количество штрафов, а качество строительства и безопасность при проведении работ. Именно поэтому в арсенале инспекторов появилось так называемое «предостережение о недопустимости нарушений». В итоге профилактика занимает уже более 60% от всего объема мероприятий, проводимых комитетом с застройщиками. Так, в 2022 году наши инспекторы провели почти десять тысяч (9981) профилактических мероприятий с застройщиками. В ходе реализации полномочий по государственному строительному надзору за этот же период Мосгосстройнадзор организовал 6603 контрольно-надзорных мероприятия. Сотрудники Мосгосстройнадзора тщательно выявляют недостатки при проведении строительных работ. В прошлом году зафиксированы почти 42 тысячи нарушений обязательных требований в строительстве. Практически все они были оперативно устранены под надзором специалистов комитета.
— Если говорить об итогах работы, то можете привести в цифрах количество выданных разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, количество введенных объектов в динамике: сократилось или увеличилось их количество?
— Несмотря на непростой год и ограничения, обусловленные внешним санкционным давлением, можно говорить о том, что Москва уверенно удерживает взятые темпы строительства. За 2022 год сдано 13,3 млн кв. метров недвижимости, в том числе 6,8 млн кв. метров жилья. При этом годовой план по вводу недвижимости, определенный «Стройкомплексом» (8,5 млн кв. метров), был перевыполнен на 56%. Традиционно больше всего сдано на территории Новой Москвы — 3,5 млн кв. метров. В границах Старой Москвы тройку лидеров по сданным площадям сформировали Западный (1,9 млн кв. метров), Юго-Восточный (1,5 млн кв. метров) и Северный (1,06 млн кв. метров) административные округа.
Положительная динамика выдачи разрешительной документации на строительство также свидетельствует о том, что отрасль продолжит развиваться, на территории города будут появляться новое жилье, объекты социальной, промышленной и транспортной инфраструктуры. На протяжении прошедших 12 месяцев Мосгосстройнадзор оформил документацию, которая позволяет построить в столице 606 объектов общей площадью около 15,7 млн кв. метров (15,3 млн кв. метров в 2021 году).
— Расскажите о знаковых объектах, сданных в эксплуатацию.
— Знаковыми объектами для столицы, сданными в прошлом году, можно назвать Центр самбо и Центр бокса в Лужниках, колесо обозрения «Солнце Москвы» на ВДНХ, детский зоопарк и павильон «Ластоногие» на территории Московского зоопарка, стадион «Москвич», новый технопарк «Руднево», ультрасовременный легкоатлетический манеж в районе Алтуфьева, киноконцертный комплекс и новый съемочный павильон «Мосфильма», а также множество других локаций. Также в течение прошедшего года в Москве построены свыше 50 школ и детских садов, 19 лечебно-оздоровительных объектов и 21 спортивно-рекреационное сооружение, культурно-просветительские и религиозные объекты. Отдельного внимания заслуживает завершение беспрецедентного по масштабу проекта, позволившего улучшить транспортное обслуживание 15 млн жителей Москвы и Московской области, — строительства Большой кольцевой линии Московского метрополитена. Официальный запуск движения состоялся в марте текущего года. При этом основная часть объектов, входящих в состав БКЛ, была сдана в 2022 году. Специалисты Мосгосстройнадзора уделяли повышенное внимание всей инфраструктуре БКЛ на каждом этапе строительства.
— Обычно состояние отрасли и объемы работ оценивают именно по показателям выданных разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. По вашему мнению, насколько объективную картину они показывают? И на какие дополнительные важные параметры также стоит обратить внимание?
— Сданные квадратные метры действительно наглядно демонстрируют масштабы строительства. Однако при оценке состоянии отрасли необходимо учитывать и другие факторы. Строительный сектор — локомотив, который движет за собой другие сферы хозяйственной деятельности в Москве. Важно понимать, насколько частные инвесторы готовы вкладывать средства в стройку, чтобы стимулировать развитие города в целом, и какой объем финансирования выделяется из бюджета для реализации социальных проектов. В столице доля инвесторских объектов в сфере строительства традиционно высока, от года к году она меняется, но в среднем мы фиксируем долю в 80–85% от общего объема сданных «квадратов». И это, на мой взгляд, один из индикаторов, который объективно характеризует состояние отрасли. При этом частные девелоперы строят не только жилые метры на продажу, но и создают необходимую социальную инфраструктуру, школы, сады, спортивные объекты. Такой подход очень важен для комплексного развития города и создания комфортной среды для жизни.
— Как оцениваете качество строительных работ в Москве?
— Стандарты строительства на территории Москвы — по-прежнему одни из самых высоких в стране. Столичные застройщики прекрасно осведомлены, что инспекторы Мосгосстройнадзора досконально проверяют качество и безопасность зданий и сооружений на всех этапах их возведения. Одновременно с этим идет постоянная работа по выявлению нарушений требований охраны труда на столичных стройках: сотрудники комитета оценивают, насколько безопасно организовано строительное производство, выполняются ли на площадке правила техники безопасности. Инструментальный контроль соответствия применяемых материалов и строительных работ заявленным в проектной документации характеристикам осуществляется силами подведомственного Центра экспертиз (ГБУ «ЦЭИИС»). Благодаря комплексу лабораторно-инструментальных исследований нарушения и дефекты, которые невозможно определить визуально, выявляются на стадии строительства, их устранение находится на строгом контроле инспекторов комитета. В настоящее время Центр экспертиз проводит более 370 видов испытаний, постоянно совершенствуя методы исследований.
— Какие значимые объекты сегодня находятся в зоне особого внимания Мосгосстройнадзора?
— Всего на данный момент — 1,8 тысячи объектов капитального строительства. Для нас значима каждая городская стройка, будь то небольшое кафе или крупный спортивный комплекс. При этом существуют объекты, относящиеся к категории технически сложных и особо опасных. Такими, например, являются объекты Московского метрополитена, им мы уделяем повышенное внимание. Контроля требуют буровзрывные работы, которые проводятся при проходке тоннелей глубокого заложения. А поскольку строительство метро зачастую ведется под существующей городской застройкой, специалисты постоянно мониторят состояние наземных зданий в зоне проводимых работ.
При завершении строительства домов по программе реновации инспекторы оценивают качество отделочных работ, поскольку все новостройки для переселения жителей ветхих пятиэтажек сдаются с готовым ремонтом. Также комитет осуществляет надзор на объектах, где предполагается массовое скопление людей: крупных спорткомплексов, стадионов, объектов культуры и других.
— Уже не первый год говорят о массовом переходе на ТИМ. Как в Мосгосстройнадзоре выстроена работа по контрольно-разрешительной деятельности в части объектов?
— Применение технологий информационного моделирования (ТИМ) становится все более популярным инструментом в строительной отрасли. Инспекторы Мосгосстройнадзора регулярно повышают свою квалификацию в области применения ТИМ-решений в своей деятельности. Я надеюсь, что в ближайшие годы данная технология получит широкое распространение, поскольку имеет очевидные плюсы для всех участников строительства. Существенно упростится и наша работа, поскольку мы сможем в режиме реального времени контролировать ход строительства, используя цифровую модель здания. Например, инспекторы смогут указать на виртуальной схеме здания перечень выявленных нарушений, что позволит застройщику оперативно приступить к их устранению.
— В отношении принятия инноваций Москва — всегда впереди остальных регионов. Расскажите об экспериментальной площадке для ТИМ, которая действует в столице. Что на ней возводят и над чем именно экспериментируют? А также о результатах в части надзора за ней, если таковые уже есть.
— Действительно, часть объектов в городе уже возводится с применением информационных моделей. Элементы ТИМ были использованы при строительстве некоторых станций Большой кольцевой линии метрополитена, на данный момент в Нагатинском затоне строится дом по программе реновации, имеющий трехмерную цифровую модель.
— Какие планы перед Мосгосстройнадзором стоят на этот год?
— Нашей главной задачей традиционно остается государственный надзор за объектами капитального строительства и оперативная выдача разрешительной документации застройщикам. Одна из ключевых целей на этот год уже выполнена — в марте мы завершили проведение контрольно-надзорных мероприятий на оставшихся объектах БКЛ и выдали разрешения на их ввод в эксплуатацию. Новая линия стала крупнейшим в мире подземным кольцом. Транспортная сеть города будет развиваться и дальше. Ожидается ввод в эксплуатацию Южного участка МСД (Юго-Восточная хорда). Естественно, продолжается строительство социальных объектов, детских садов и школ, больниц и поликлиник в новых районах города. Заработают знаковые для города объекты. В том числе готовится к открытию многофункциональный спортивно-тренировочный комплекса «Динамо» на Ленинградском проспекте, павильон «Атомная энергия» на территории ВДНХ, роботизированный комплекс Главархива в Новой Москве, ледовый дворец «Кристалл» на территории «Лужников», дворец спорта в районе Некрасовки и другие важные для города объекты.
С учетом беспрецедентных масштабов строительства на территории столицы и в стране в целом роль органов стройнадзора в качестве единственной и безальтернативной формы участия государства в обеспечении качества и безопасности не только продукта завершенного строительства, но и самого строительного процесса сложно переоценить.
О сегодняшнем состоянии и перспективах рынка новостроек сегмента масс-маркет Московского региона, влиянии госпрограммы льготной ипотеки и завершении ее реализации, а также новом проекте, который будет запущен в этом году, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
— Антон Александрович, IKON Development реализует крупный проект комплексного развития территории «Новый Зеленоград». Расскажите, пожалуйста, на его примере, в чем специфика таких проектов?
— Главное, что необходимо учитывать в таких проектах, — это их масштаб. «Новый Зеленоград» предполагает освоение территории площадью более 90 га с возведением почти 1 млн кв. м недвижимости различного назначения. Расчетное число жителей составит порядка 40 тыс. человек. По сути, это строительство небольшого города, поэтому к реализации проекта надо подходить не просто с девелоперскими, а скорее с градостроительными мерками. Необходимо учитывать массу факторов — социальную, коммерческую и иную инфраструктуру, зеленые насаждения, общественные пространства, места отдыха, приложения сил и пр. В «Новом Зеленограде» мы приняли решение строить дома максимальной высотности, но не для того, чтобы «выжать» из участка побольше квадратных метров жилья, а с тем, чтобы освободить максимум территорий для формирования комфортной среды.
Современный проект предполагает создание максимума «полезностей» для жителей непосредственно возле их домов. Например, рядом с детскими площадками у нас ставятся уличные тренажеры. Таким образом, родители могут присматривать за играющими детьми и одновременно заниматься спортивными упражнениями, без необходимости посещать фитнес-центр, тратя дополнительные деньги и время. Причем этим спортинфраструктура не ограничивается. Создан большой теннисный корт, который при необходимости трансформируется в волейбольную или баскетбольную площадку. И мы видим, что это востребовано, на его использование — очередь.
На территории проекта создан большой тематический парк, здесь мы разместили объемные копии изобретений Леонардо да Винчи — подъемный кран, мост, домкрат, формируя тем самым просветительскую функцию. Это вызвало большой интерес посетителей. Для озеленения и оформления цветников использовались редкие для наших мест растения, причем бирки с них специально не снимались — людям было интересно узнать, что за необычная флора появилась рядом с их домом.
Вдумчивый подход касается и коммерческой инфраструктуры. Мы не просто отдаем под нее первые этажи, но и заранее, привлекая для этого консалтинговые компании, планируем функцию — что и где должно находиться, чтобы это было максимально удобно для людей. В итоге там, где задумано кафе, формируется зона под уличные столики на летний сезон, а там, где намечено размещение продовольственного магазина, — предусматривается парковка большего размера. И так далее.
Такой комплексный подход и должен, на наш взгляд, отличать современные проекты комплексного развития территорий.
— Какие опции, по вашему мнению, соответствуют современным проектам в комфорт-классе?
— Пару лет назад я был членом жюри премии Urban Awards, и там была интересная дискуссия именно о том, какие опции должны входить в современные проекты различных классов жилья. Поэтому я сейчас выскажу консолидированную экспертную позицию по комфорт-классу, тем более что я примерно на 90% с ней согласен.
Итак, к комфорт-классу мы относим многоэтажные дома по преимуществу со сравнительно небольшими 1–2-комнатными квартирами площадью 26–45 кв. м («трешки» и многокомнатные варианты есть, но в очень небольшом объеме). Наличие входной группы с холлом 30–40 кв. м. Обязательно предусмотрены колясочные (некоторые добавляют и специальное помещение, где можно вымыть лапы собакам после прогулки). Хорошая отделка мест общего пользования с использованием не самых дешевых материалов. Разнообразная квартирография, в том числе с европланировками. Наличие в квартирах, особенно достаточно просторных, гардеробных (покупатели часто предпочитают именно их вместо второго санузла). Ну и, конечно, набор дворовых функций — детские и спортивные площадки, озеленение, места для выгула собак и пр.
Это ключевые опции комфорт-класса, которые включают в свои проекты практически все застройщики и которые в общем-то ожидает увидеть в этом сегменте покупатель. Разумеется, помимо них, каждый девелопер добавляет какие-то свои «фишки», но они уже, так сказать, к стандарту не относятся.
— Достаточен ли в Московском регионе спрос на проекты в этом сегменте? Основным драйвером спроса сегодня является госпрограмма льготной ипотеки, которую, по планам, свернут с 1 июля 2021 года. Не грозит ли это рынку стремительным падением спроса?
— То, что льготная ипотека стала драйвером, — бесспорно. Но, на мой взгляд, главным была не сама по себе ставка в 6,5% годовых, а то, что государство оказало помощь и отрасли и людям, которые хотели улучшить жилищные условия. Сыграл роль психологический фактор — появление новых (и ограниченных по времени) возможностей для покупателей, хотевших купить жилье, но не решавшихся на это. Повлияла и широта распространения информации. Известно, что и до программы льготной ипотеки многие девелоперы предлагали совместные с банками продукты под те же 6–6,5%. Но не все покупатели об этом знали. Кстати, теперь в рамках этих совместных программ можно встретить ставки и в 2–3% годовых.
Но я обратил бы внимание на другой аспект. Если мы вспомним историю ипотечного кредитования в современной России, то большую часть времени ставка по кредитам составляла показатель ключевой ставки Центрорбанка плюс 2–2,5 п.п. То есть, когда «ключ» составлял 6,5%, ипотеку давали примерно под 9%. А сейчас ключевая ставка 4,5% (совсем недавно была 4,25%). То есть, по идее, ипотеку банки должны были бы давать под 6,5–7% годовых и без всякой программы госсубсидирования. Однако пока этого почему-то не происходит. Тем не менее, если программу льготной ипотеки свернут, очевидно, что у банков есть финансовый рычаг для сдерживания роста ипотечной ставки.
В то же время я согласен с тем, что начиная примерно с середины этого года рынок ждет определенное охлаждение, снижение спроса. И произойдет это вне зависимости от того, прекратят субсидирование ставки или нет. Дело в том, что программа льготной ипотеки действует уже около года (к июлю будет почти пятнадцать месяцев). За это время практически все, кто хотел и имел практическую возможность ею воспользоваться, это уже сделали. Соответственно, платежеспособный спрос уже большей частью удовлетворен: люди вскрыли «кубышки» и купили ипотеку на хороших условиях. Накопления граждан уже вовлечены в процесс, и других нет. И продолжение программы само по себе не создаст новых заемщиков.
— Отмечается, что ипотека с господдержкой вымывает с рынка самое доступное предложение. Достаточен ли объем жилья массового спроса на рынке? Насколько сильно сложившаяся ситуация повлияла на уровень цен?
— В целом действительно появление льготной ипотеки «зачистило» рынок от наиболее доступных вариантов (включая и нераспроданные остатки в старых проектах), и это, в сочетании с самим фактом увеличения спроса, стало существенным фактором роста
средних цен в сегменте. Но далеко не единственным. Цены толкали вверх и переход на проектное финансирование (застройщики заранее об этом предупреждали), и рост стоимости стройматериалов (кстати, ясных объективных причин для этого применительно к российской продукции я не вижу).
При этом на рынок из-за ряда факторов («подмораживание» запусков в начале первой волны пандемии, когда еще никто не понимал, к каким последствиям она приведет, нехватка рабочих мигрантов и др.) вышло меньше жилья, чем планировалось. По моим оценкам, примерно на 20%. Некоторое затоваривание рынка в сегменте массового жилья благодаря активности покупателей в 2020 году ушло в прошлое. В результате сформировался баланс спроса и предложения. В этой ситуации я не вижу предпосылок для снижения цен, даже невзирая на возможное охлаждение спроса. Дело в том, что из-за перечисленных выше факторов девелоперам, особенно в Московском регионе, просто особо некуда «падать». При этом, конечно, такого активного роста цен, как в прошлом году (порядка 20%), в этом не ожидается.
— Расскажите, пожалуйста, какие планы у компании на этот год?
— Главной новинкой этого года станет для нас проект в Сколково, рядом с Мещерским лесом, который мы запустим совместно с ФСК. Архитектурное бюро APEX разработало очень интересный проект комплекса бизнес-класса. Вместе с консультантами из CBRE мы сейчас прорабатываем коммерческую инфраструктуру микрорайона. В конце весны — начале лета, после получения разрешительной документации, начнется строительство и, параллельно, — продажи.
Будет активно строиться в этом году апарт-комплекс премиального класса «Дом Chkalov» на первой линии Садового кольца в Москве, автором проекта которого является Сергей Чобан. Две башни внизу объединяются небольшим 4-этажным торговым центом. В этом году будет завершена работа по надземной части проекта.
Продолжится реализация проекта «Новый Зеленоград». Мы уже начали строительство детсада, должно стартовать возведение нескольких корпусов. Всего там в стройке у нас будет около 300 тыс. кв. м недвижимости. И 80 тыс. кв. м жилья планируется в этом году сдать.
Разумеется, мы ведем и поиск новых интересных проектов. Два из них у нас уже в сделке, еще примерно пять — на рассмотрении. Впрочем, мы не особо гонимся за объемами как таковыми. В целом у нас в портфеле проекты на 1,5 млн кв. м недвижимости, так что работой мы обеспечены. Зато в этом году мы намерены проработать и вывести на рынок совершенно новый продукт, который позволит людям «путешествовать» с нами всю жизнь. Мы рассчитываем, что эта наша идея выстрелит примерно так же, как в свое время Uber или Airbnb. Впрочем, пока об этом рано говорить.
