Никита Явейн: «Основа хорошей архитектуры — профессионализм архитектора»
Народный архитектор, действительный член РААСН, профессор Никита Явейн более 30 лет руководит архитектурным бюро «Студия 44», в котором были созданы проекты таких знаковых для Петербурга зданий, как Академия танца и Детский театр балета Бориса Эйфмана, Ладожский вокзал и еще десятки объектов самого разного назначения. Мэтр архитектуры рассказал о том, что он думает о современном градостроительстве, реставрации исторических зданий и перспективах Северной столицы.
— Никита Игоревич, ваше творчество пришлось на новейшее время в российской истории. Некоторые считают его «золотым», потому что за это время архитекторы получили доступ к большим средствам, возможность проектировать без оглядки на авторитеты, шанс очаровать заказчика своими идеями, использовать новые технологии и материалы. А что вы думаете по этому поводу?
— Это было время пошатнувшихся критериев и появления самозванцев, что свойственно любому переходному периоду. Это было время, когда вкус состоятельного заказчика, если понимать под ним общность людей с разными интересами и возможностями, только начал формироваться. А по-настоящему элитарные объекты создают элитарные заказчики.
Единственное положительное, что принесло архитекторам это тяжелое время, была возможность относительно быстрых социальных лифтов, какими бы они ни были. Многое решали личные связи, но не всегда мастерство. А ведь хорошая архитектура — это профессионализм архитектора.
— Не грозит ли сегодня российским специалистам изолированность от мировой архитектуры?
— Конечно, грозит! Но изолированность и в каком-то смысле провинциализм присутствовали в девяностые годы и в начале двухтысячных даже в большей степени. Мы не можем соревноваться с западными студиями ни по рекламе, ни по финансовым возможностям, не можем привлекать такой же объем средств. В изолированности есть свои плюсы и минусы. Не секрет, что для многих субподряд от иностранного архитектора стал возможностью улучшить свою репутацию, хотя это было, мягко говоря, необъективно.
— Какие черты несет архитектура Никиты Явейна и зодчих из «Студии 44»?
— Во-первых, я бы не отделял себя от архитекторов студии: в разных проектах у меня разная степень участия, а в некоторых меня нет. Впрочем, это не означает, что меня в проектах нет совсем или я один всем занимаюсь.
Что касается отличительных черт, то наши проекты в целом не похожи на другую архитектуру. Глядя на них, любой специалист, архитектор или критик, который «купается» в теме, сразу скажет, что проекты сделаны в «Студии 44», потому что в них есть что-то необычное, новое, иногда трудно понимаемое и не принимаемое. Возьмите, к примеру, музейный Центр промышленного прогресса в Выксе или жилой комплекс Imperial Club, спроектированный по петровскому генплану Леблона-Трезини, — до сих пор все плечами пожимают. Почему так получается? Наверно, мы думаем по-другому. Или просто думаем.
— Сейчас в Петербурге происходит смена исторического ландшафта: многие объекты, не имеющие охранного статуса, сносятся под жилое строительство. Нам, горожанам, следует относиться к этому как к неизбежности?
— В последнее время появилось подозрительно много спекуляций на тему сохранения разных по исторической значимости объектов. На самом деле нет российского города, в котором так мало зданий сносилось бы в историческом центре, как в Петербурге. В Москве сносов больше на порядок. Единственное, о чем стоит сожалеть всем нам, это утрата СКК. Вот это явное изменение ландшафта не в лучшую сторону.
— Что ждет архитектурные памятники города? Похоже, что они ветшают быстрее, чем до них доходят средства на реставрацию. Тот же Апраксин двор, по вашим словам, требует серьезных инвестиций в инженерию, которых нет.
— Да, увы, они рискуют не дождаться должного финансирования. Но при этом Петербург тратит на поддержание памятников больше, чем может, и даже больше, чем среднестатистический европейский город, но количество заброшенных исторических объектов все равно растет.
Проблема не в недостатке финансирования, а в другом: прежде, чем начинать реставрацию, для этой недвижимости надо найти собственника, иначе получится напрасная трата средств. У нас в свое время были отреставрированы памятники, и здания без владельцев продержались 3–5 лет, а потом все было растащено. Но собственника отпугивают, во-первых, сложнейшие бюрократические процедуры, которые защищают памятник от неправомерных действий и вместе с тем отбивают охоту у будущего владельца заниматься объектом. Во-вторых, огромное количество разных ограничений и, самое главное, нестыковка законодательств. А уж вмешательство Следственного комитета, который теперь контролирует процессы вокруг спорных исторических зданий в Петербурге, окончательно спугнула инвесторов.
Получается, что мы не можем произвести полноценную реконструкцию, которая вернула бы памятник к жизни. Действующие нормативы позволяют сделать только капремонт, хотя даже с ним дом не доживет до давно назревшей корректировки морально устаревших норм. В результате все участники рынка спустились в «серую зону» и что-то делают на исторических объектах под видом капремонта и реконструкции, хотя по-хорошему малоценные постройки следовало бы сносить и заменять новыми. Этот законодательный тупик рано или поздно придется разруливать, потому что он гораздо опаснее для города, чем один-два сноса в год.
— Какие проекты, на ваш взгляд, были бы необходимы городу, чтобы создавать полноценное городское пространство и пойти ему на пользу?
— Сегодня практически прекращено строительство общественных зданий. Понятно, что город растет, надо развивать транспортную инфраструктуру, чтобы он не задохнулся. Однако и девелоперы не стремятся развивать общественные пространства даже в виде торгово-развлекательных центров. Кроме жилья, мало что строится, и это создает ощущение какого-то безвременья.
— В вашей проектной практике есть объекты самого разного назначения: культурного, научно-образовательного, спортивного, жилого. Какие из них хотелось бы отметить и почему?
— Наверное, Академию танца Бориса Эйфмана, реконструкцию Восточного крыла Главного штаба под экспозицию Эрмитажа, Ладожский вокзал. Вокзал считаю одной из сильнейших работ в архитектурном и технологическом плане. В проекте Академии особенно выделил бы первую очередь — это один из лучших наших проектов, который принес России первую победу на международном конкурсе архитектуры WAF.
Из реставрационных работ отмечу Александровский дворец — для нас это была сложная, мучительная работа, где решены не только многие реставрационные задачи, в том числе по воссозданию отделки и убранства помещений «из ничего», но также применены инженерные, конструктивные решения, авангардные не только для Петербурга или страны, но и для мировой архитектуры. Университетский кампус «Михайловская дача» — тоже во многом прорывная работа.
Из музейных проектов очень люблю томский Музей науки и техники — жаль, что его не построили.
Из жилья, безусловно, Imperial Club на Васильевском острове, жилые комплексы на ул. Типанова и на Московском проспекте на месте комбината «Петмол». В последние годы архитекторы часто обсуждают, каким должно быть жилье в центре города, чтобы оно было и рентабельным, и масштабным, и отвечало бы петербургскому стилю. Вот эти три объекта показывают, что такое для меня на сегодня петербургская архитектура, как мы ее понимаем и какой бы она могла быть.
— Среди музейных объектов комплекс в Выксе выглядит очень необычно. Почему было предложено именно такое решение?
— Это музей металла, который строится на территории Верхневыксунского металлургического завода — одного из старейших в России. В проекте мы возвращаемся к первоистокам железа как архитектурного элемента. Получились три, как мы их называем, храма-периптера разной величины. Металл здесь работает на растяжение. Меня на этот образ вдохновил снесенный СКК, это своего рода дань памяти легендарному зданию.
В проекте предусмотрено применение легированной стали с добавками фосфора, меди и т. д. — аналога кортеновской стали. Такая сталь понемногу меняется, покрываясь окисной пленкой с бархатистой фактурой. Эта плотная пленка, препятствуя дальнейшему проникновению воды к металлу, делает сталь «вечной»: однажды покрывшись патиной, она навсегда сохраняет свой рыжеватый цвет и уже не нуждается в окраске или других видах коррозионной защиты. Пусть те, кто приедет на открытие музея, через пять лет увидят совсем другой образ, пусть это будет инсталляция во времени, которая станет продолжением истории местного металлургического производства.
— Ваши специалисты работают в Петербурге, Калининграде и в других городах. В чем разница в проектировании объектов в разных городах? Как культурный и архитектурный контекст каждого города влияет на проекты?
— Все города совершенно не похожи: в них различный архитектурный ландшафт и культурный контекст, решения принимают разные люди. Поэтому взаимоотношения с каждым городом тоже складываются по-разному. В Нижнем Новгороде нам комфортно, в Москве сложно, в Калининграде очень своеобразная атмосфера. Допускаю, что для кого-то из коллег все будет наоборот. Зависит ли диалог с городом от конкретного архитектора? Наверное, зависит.
Многочисленные законодательные инициативы в области долевого строительства пока не привнесли необходимой ясности в этот процесс, считает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.
- В конце прошлого года в ряд федеральных законодательных актов, регулирующих отношения в сфере долевого строительства были внесены существенные изменения. Как Вы прокомментируете эти инициативы?
- В конце 2012 года был принят федеральный закон 294-ФЗ, по-новому трактующий способы обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договорам с дольщиками. Ими могут быть по выбору застройщика – поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика. Предполагается, что со следующего года начнет работать механизм взаимного страхования их деятельности. Очевидно, что для реализации 294-ФЗ потребуется целый пакет нормативных актов. Пока неясно, каким именно образом будет выстроена новая модель работы. В частности, если обществу взаимного страхования посвящены сразу несколько статей, то критериям, по которым планируется отбирать страховые компании, места в законе не нашлось. Вынесены за рамки закона и сами правила страхования, порядок выплаты страхового возмещения и т.п. Предоставление банковских гарантий застройщику – вопрос также открытый. Сейчас большинство банков не готовы предоставлять такого рода гарантии. Банки можно заинтересовать лишь в том случае, если они будут выступать соинвесторами или кредиторами проекта или его участников. К тому же, законодатели установили довольно высокий входной порог для финансовых учреждений – банк должен работать на рынке как минимум пять лет, иметь не менее 200 млн рублей уставного капитала и 1 млрд руб. собственных средств. Это отсечет от процесса строительства региональные банки. Не секрет, что в обороте находятся и так называемые «серые» гарантии, на практике ничего не гарантирующие, так что этот инструментарий еще потребует пристального внимания. Следует обратить внимание, что само понятие «застройщик», так и не получило своего законодательного разрешения. Так, 214-ФЗ трактует это понятие скорее в терминах более приложимых к финансовым институтам – через юрлицо, привлекающее денежные средства и имеющее на тех или иных правах земельный участок. Все последние новации подтверждают этот законодательный тренд – отрыв понятия «застройщик» от понятия «строитель».
- Наряду с 294-ФЗ, был предложен и комплекс мероприятий по минимизации рисков долевого строительства. Обсуждались несколько законопроектов, действительно ли предложенные меры смогут обезопасить покупателей возводимого жилья?
- Целый ряд прошлогодних поручений Президента и Правительства по вопросам защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, предписывали соответствующим министерствам и ведомствам разработать законопроекты по комплексу вопросов. Так, предложен проект федерального закона «О внесении изменений в статью 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…». Закон, как считают его авторы, направлен на совершенствование контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств. Введение раздельных банковских счетов позволит фиксировать поступление и расходование средств каждого дольщика по каждому строящемуся объекту. Надо отметить, что попытки закрепить эту норму предпринимались в течение всего срока действия 214-ФЗ, однако так и не нашли практического воплощения. Наиболее полемичным законопроектом стали предложенные поправки в Жилищный кодекс, касающиеся участия ЖСК и ЖНК в долевом строительстве в качестве застройщиков. Минрегион, как автор законопроекта, предложил подвести кооперативы под определение «застройщик», чтобы решить проблему их использования в качестве обходной схемы 214-ФЗ. Сегодня ЖСК опираются в своей работе только на устав кооператива и размытые нормы Гражданского кодекса, что дает широкие возможности для «маневра». В то же время правы те эксперты, которые указывают, что принятие законопроекта делает невозможным использование ЖСК при строительстве жилья, т.к. создание кооператива и привлечение денежных средств его членов осуществляется до приобретения земельного участка и получения разрешения на строительство. К этой позиции прибавилось и отрицательное заключение Министерства экономического развития (МЭР) об избыточных административных барьерах для субъектов предпринимательской деятельности. Попытка подвести кооперативы под регулирующее действие 214-ФЗ терпит закономерное фиаско. На мой взгляд, кооперативы, следует рассматривать как частный случай инвестиционной деятельности наряду с банками, ПИФами и т.п. Проблема 214-ФЗ в том, что он перекладывает ответственность исключительно на застройщиков, а не на инвесторов, которые во многих случаях являются фактическими инициаторами проекта, в том числе речь идет и о ЖСК и ЖНК. Застройщик – часто раздутая фигура, не имеющая ни активов, ни возможности нести какую-либо ответственность. Достаточно вспомнить различные государственные структуры, выступающие в качестве застройщиков – всевозможные ведомства и подведомственные организации. В последнее время часто говорят о «контуре» застройщика, т.е. ряде аффилированных лиц, заинтересованных в реализации проекта. Логичным предложением выглядит проект Постановления Правительства РФ о возложении функций по координации деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам контроля и надзора в области долевого строительства на Минфин и ФСФР. В настоящее время такие функции переданы в ведение субъектов РФ. Так, в Санкт-Петербурге эту деятельность осуществляет Комитет по строительству. Причем до 2007 г. уполномоченным федеральным органом и была ФСФР, после чего функции были децентрализованы. Отрицательное заключение на законопроект МЭР, указывающее на избыточные административные функции Минфина, выглядит скорее как отписка, но отписка вполне ожидаемая. МЭР пока трудно представить процесс строительства и надзора за ним исключительно в финансовой терминологии. Тем не менее, определение ФСФР как единого федерального органа исполнительной власти, ответственного за осуществление государственной политики и разработку нормативных правовых актов в области долевого строительства – это еще один шаг к пониманию термина «застройщик» как финансовой организации. И здесь Министерству экономического развития остается только принять такую позицию.
- Если говорить о ФСФР, то очевидно, что требования к застройщикам будут концентрироваться вокруг понятий финансовой устойчивости…
- В перечне поручений Президента РФ по вопросам защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве – Пр-2820, среди комплекса мер по минимизации рисков в строительстве указаны и требования к финансовой устойчивости и величине уставного капитала застройщиков. Собственно первое их этих требований прописано и в 214-ФЗ и даже имеет некоторую степень реализации в нормотворчестве в виде постановления Правительства о нормативах финансовой оценки устойчивости застройщиков. Однако, как показала практика, этого явно не достаточно. Величина собственных средств должна быть четко прописана, по аналогии с финансовой сферой. На Западе девелопер начинает привлекать средства инвесторов, имея собственных средств не менее 10-30%. Что касается величины уставного капитала, то этот вопрос до сих пор почему-то не вышел из стадии дискуссионных, хотя невооруженным глазом видна целесообразность такой меры. Не должен застройщик с уставным капиталом в 10 тыс. рублей привлекать сотни миллионов рублей, необходимых для реализации проекта. В том же перечне поручений – разработка механизма заключения договоров долевого строительства через уполномоченные банки с установлением солидарной или субсидиарной ответственности банков и застройщиков. По сути, это означает внедрение механизма проектного финансирования строительства, о котором много говорилось в последний год. В той модели, которая обсуждается в аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, предлагается сформировать систему уполномоченных банков, которые будут участвовать в строительном процессе. Точнее – аккумулировать средства дольщиков на целевых счетах. Финансисты будут планово выделять средства на каждый этап строительства, в случае необходимости, выдавать застройщикам кредиты по лояльным ставкам. В результате средства будут расходоваться исключительно на целевые нужды. Такую схему можно использовать как при частном строительстве, так и в рамках формирования смешанного жилого фонда, в том числе, построенного под нужды некоммерческой аренды, различные государственные целевые жилищные программы. Основная ценность схемы – ее прозрачность, как для инвесторов, так и для власти.
- В каждом регионе страны есть свои критерии понятия «обманутый дольщик» и механизмы помощи пострадавшим гражданам. Однако единых, общероссийских стандартов не существует до сих пор…
- Это одна из серьезных проблем, которая мешает созданию эффективного, а главное – единого и понятного механизма помощи пострадавшим покупателям. Сегодня в нашей стране насчитывается порядка 66 тыс. обманутых дольщиков, более 600 объектов считаются проблемными. При этом в федеральном законодательстве нет ни одного нормативного акта, который бы описывал механизмы помощи обманутым дольщикам. Более того, у нас даже нет четкого определения, кто такой «обманутый дольщик» и что означает «проблемная новостройка». Получается, что каждый субъект РФ придумывает свои способы помощи пострадавшим покупателям. Власти некоторых регионов часто используют весьма нетривиальные механизмы: к примеру, предоставляют гражданам помощь за счет бюджета, субсидируют часть процентной ставки при покупке другого жилья и т.п. В-общем, помогают обманутым дольщикам за счет бюджетных средств. То есть фактически, одни налогоплательщики вынуждены отвечать за риски других, что, мягко говоря, не совсем законно. Во многих регионах существует практика передачи прав на достройку проблемных объектов жилищно-строительных кооперативам, созданным покупателями жилья. Однако легального и законодательно прописанного механизма передачи «незавершенки» от прежнего застройщика к ЖСК и новому застройщику не существует. Неясен и правовой статус кооператива по отношению к незавершенному объекту. Нет определения правового статуса недостроя – является ли он объектом недвижимости, либо – это просто участок с грудой стройматериалов. При этом право собственности регистрируется, что вносит еще большую сумятицу в вопрос. В законодательстве отсутствует и само понятие завершения строительства. Нужны федеральные регламенты, как действовать в той или иной ситуации. Нужно пошагово, поэтапно прописать решение проблемы с объектом и застройщиком. Пока же где-то власти стараются перенести усилия на банкротство компании, не учитывая возможности дольщиков по достройке дома. В других случаях, наоборот, стараются не доводить застройщика до банкротства, пока он в «добровольно-принудительном» порядке не передаст право аренды и незавершенный объект муниципалам для повторных торгов с обременением.
- А кто сейчас должен решать проблемы обманутых дольщиков?
- Ситуация выглядит крайне запутанной. Согласно законодательству о местном самоуправлении – 131-ФЗ, в субъектах РФ (кроме Москвы и Петербурга) земельные участки под строительство выделяют муниципальные образования первого уровня. Но при этом все законодательные акты, которые регулируют правила на рынке долевого строительства, принимают власти субъектов, которые, на практике, и отвечают за нарушения прав дольщиков. В результате муниципалы, которые распределяют земельные участки, на практике не заинтересованы помогать пострадавшим покупателям жилья. Примеров тому достаточно. Так, в Ленинградской области есть несколько проблемных домов, застройщики которых обанкротились. Нашлись инвесторы, готовые завершить эти объекты и приобрести новые земельные участки на торгах с обременением – передать пострадавшим дольщикам квартиры после завершения всех работ. Однако муниципальные власти хотят продавать участки без каких-либо обременений, поскольку фактически не отвечают за последствия деятельности обанкротившегося застройщика, которому сами же выдавали разрешение на строительство.
- На Ваш взгляд, действительно ли озвученные федеральными властями новации смогут защитить покупателей строящегося жилья?
- Эти меры по большей части носят косметический характер. Они вряд ли смогут уберечь покупателей жилья от всех возможных рисков. Думаю, что в дальнейшем имеет смысл задействовать более эффективные механизмы контроля и распределения средств дольщиков – например, воссоздать деятельность строительно-промышленных банков, которые бы занимались развитием строительной отрасли. Эти учреждения должны координировать работу других институтов, так или иначе связанных со строительным рынком, возможно – создавать консорциумы. Необходимо выстроить полноценную систему, при которой банки будут финансировать строителей, а те, в свою очередь – заниматься строительством, а не привлечением денег граждан.