Никита Явейн: «Основа хорошей архитектуры — профессионализм архитектора»
Народный архитектор, действительный член РААСН, профессор Никита Явейн более 30 лет руководит архитектурным бюро «Студия 44», в котором были созданы проекты таких знаковых для Петербурга зданий, как Академия танца и Детский театр балета Бориса Эйфмана, Ладожский вокзал и еще десятки объектов самого разного назначения. Мэтр архитектуры рассказал о том, что он думает о современном градостроительстве, реставрации исторических зданий и перспективах Северной столицы.
— Никита Игоревич, ваше творчество пришлось на новейшее время в российской истории. Некоторые считают его «золотым», потому что за это время архитекторы получили доступ к большим средствам, возможность проектировать без оглядки на авторитеты, шанс очаровать заказчика своими идеями, использовать новые технологии и материалы. А что вы думаете по этому поводу?
— Это было время пошатнувшихся критериев и появления самозванцев, что свойственно любому переходному периоду. Это было время, когда вкус состоятельного заказчика, если понимать под ним общность людей с разными интересами и возможностями, только начал формироваться. А по-настоящему элитарные объекты создают элитарные заказчики.
Единственное положительное, что принесло архитекторам это тяжелое время, была возможность относительно быстрых социальных лифтов, какими бы они ни были. Многое решали личные связи, но не всегда мастерство. А ведь хорошая архитектура — это профессионализм архитектора.
— Не грозит ли сегодня российским специалистам изолированность от мировой архитектуры?
— Конечно, грозит! Но изолированность и в каком-то смысле провинциализм присутствовали в девяностые годы и в начале двухтысячных даже в большей степени. Мы не можем соревноваться с западными студиями ни по рекламе, ни по финансовым возможностям, не можем привлекать такой же объем средств. В изолированности есть свои плюсы и минусы. Не секрет, что для многих субподряд от иностранного архитектора стал возможностью улучшить свою репутацию, хотя это было, мягко говоря, необъективно.
— Какие черты несет архитектура Никиты Явейна и зодчих из «Студии 44»?
— Во-первых, я бы не отделял себя от архитекторов студии: в разных проектах у меня разная степень участия, а в некоторых меня нет. Впрочем, это не означает, что меня в проектах нет совсем или я один всем занимаюсь.
Что касается отличительных черт, то наши проекты в целом не похожи на другую архитектуру. Глядя на них, любой специалист, архитектор или критик, который «купается» в теме, сразу скажет, что проекты сделаны в «Студии 44», потому что в них есть что-то необычное, новое, иногда трудно понимаемое и не принимаемое. Возьмите, к примеру, музейный Центр промышленного прогресса в Выксе или жилой комплекс Imperial Club, спроектированный по петровскому генплану Леблона-Трезини, — до сих пор все плечами пожимают. Почему так получается? Наверно, мы думаем по-другому. Или просто думаем.
— Сейчас в Петербурге происходит смена исторического ландшафта: многие объекты, не имеющие охранного статуса, сносятся под жилое строительство. Нам, горожанам, следует относиться к этому как к неизбежности?
— В последнее время появилось подозрительно много спекуляций на тему сохранения разных по исторической значимости объектов. На самом деле нет российского города, в котором так мало зданий сносилось бы в историческом центре, как в Петербурге. В Москве сносов больше на порядок. Единственное, о чем стоит сожалеть всем нам, это утрата СКК. Вот это явное изменение ландшафта не в лучшую сторону.
— Что ждет архитектурные памятники города? Похоже, что они ветшают быстрее, чем до них доходят средства на реставрацию. Тот же Апраксин двор, по вашим словам, требует серьезных инвестиций в инженерию, которых нет.
— Да, увы, они рискуют не дождаться должного финансирования. Но при этом Петербург тратит на поддержание памятников больше, чем может, и даже больше, чем среднестатистический европейский город, но количество заброшенных исторических объектов все равно растет.
Проблема не в недостатке финансирования, а в другом: прежде, чем начинать реставрацию, для этой недвижимости надо найти собственника, иначе получится напрасная трата средств. У нас в свое время были отреставрированы памятники, и здания без владельцев продержались 3–5 лет, а потом все было растащено. Но собственника отпугивают, во-первых, сложнейшие бюрократические процедуры, которые защищают памятник от неправомерных действий и вместе с тем отбивают охоту у будущего владельца заниматься объектом. Во-вторых, огромное количество разных ограничений и, самое главное, нестыковка законодательств. А уж вмешательство Следственного комитета, который теперь контролирует процессы вокруг спорных исторических зданий в Петербурге, окончательно спугнула инвесторов.
Получается, что мы не можем произвести полноценную реконструкцию, которая вернула бы памятник к жизни. Действующие нормативы позволяют сделать только капремонт, хотя даже с ним дом не доживет до давно назревшей корректировки морально устаревших норм. В результате все участники рынка спустились в «серую зону» и что-то делают на исторических объектах под видом капремонта и реконструкции, хотя по-хорошему малоценные постройки следовало бы сносить и заменять новыми. Этот законодательный тупик рано или поздно придется разруливать, потому что он гораздо опаснее для города, чем один-два сноса в год.
— Какие проекты, на ваш взгляд, были бы необходимы городу, чтобы создавать полноценное городское пространство и пойти ему на пользу?
— Сегодня практически прекращено строительство общественных зданий. Понятно, что город растет, надо развивать транспортную инфраструктуру, чтобы он не задохнулся. Однако и девелоперы не стремятся развивать общественные пространства даже в виде торгово-развлекательных центров. Кроме жилья, мало что строится, и это создает ощущение какого-то безвременья.
— В вашей проектной практике есть объекты самого разного назначения: культурного, научно-образовательного, спортивного, жилого. Какие из них хотелось бы отметить и почему?
— Наверное, Академию танца Бориса Эйфмана, реконструкцию Восточного крыла Главного штаба под экспозицию Эрмитажа, Ладожский вокзал. Вокзал считаю одной из сильнейших работ в архитектурном и технологическом плане. В проекте Академии особенно выделил бы первую очередь — это один из лучших наших проектов, который принес России первую победу на международном конкурсе архитектуры WAF.
Из реставрационных работ отмечу Александровский дворец — для нас это была сложная, мучительная работа, где решены не только многие реставрационные задачи, в том числе по воссозданию отделки и убранства помещений «из ничего», но также применены инженерные, конструктивные решения, авангардные не только для Петербурга или страны, но и для мировой архитектуры. Университетский кампус «Михайловская дача» — тоже во многом прорывная работа.
Из музейных проектов очень люблю томский Музей науки и техники — жаль, что его не построили.
Из жилья, безусловно, Imperial Club на Васильевском острове, жилые комплексы на ул. Типанова и на Московском проспекте на месте комбината «Петмол». В последние годы архитекторы часто обсуждают, каким должно быть жилье в центре города, чтобы оно было и рентабельным, и масштабным, и отвечало бы петербургскому стилю. Вот эти три объекта показывают, что такое для меня на сегодня петербургская архитектура, как мы ее понимаем и какой бы она могла быть.
— Среди музейных объектов комплекс в Выксе выглядит очень необычно. Почему было предложено именно такое решение?
— Это музей металла, который строится на территории Верхневыксунского металлургического завода — одного из старейших в России. В проекте мы возвращаемся к первоистокам железа как архитектурного элемента. Получились три, как мы их называем, храма-периптера разной величины. Металл здесь работает на растяжение. Меня на этот образ вдохновил снесенный СКК, это своего рода дань памяти легендарному зданию.
В проекте предусмотрено применение легированной стали с добавками фосфора, меди и т. д. — аналога кортеновской стали. Такая сталь понемногу меняется, покрываясь окисной пленкой с бархатистой фактурой. Эта плотная пленка, препятствуя дальнейшему проникновению воды к металлу, делает сталь «вечной»: однажды покрывшись патиной, она навсегда сохраняет свой рыжеватый цвет и уже не нуждается в окраске или других видах коррозионной защиты. Пусть те, кто приедет на открытие музея, через пять лет увидят совсем другой образ, пусть это будет инсталляция во времени, которая станет продолжением истории местного металлургического производства.
— Ваши специалисты работают в Петербурге, Калининграде и в других городах. В чем разница в проектировании объектов в разных городах? Как культурный и архитектурный контекст каждого города влияет на проекты?
— Все города совершенно не похожи: в них различный архитектурный ландшафт и культурный контекст, решения принимают разные люди. Поэтому взаимоотношения с каждым городом тоже складываются по-разному. В Нижнем Новгороде нам комфортно, в Москве сложно, в Калининграде очень своеобразная атмосфера. Допускаю, что для кого-то из коллег все будет наоборот. Зависит ли диалог с городом от конкретного архитектора? Наверное, зависит.
Bonava планирует завершить строительство своих жилых комплексов в Ленинградской области и в будущем сосредоточит свой интерес исключительно на городских проектах комфорт- и бизнес-класса. О том, какие операционные модели сегодня работают на рынке, рассказал «Строительному Еженедельнику» председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьёрклунд.
– Майкл, интервью с иностранцами, которые работают в России, обычно удается при соблюдении двух условий: если это рассказ о том, как обстоят дела на зарубежных рынках (потому что информации об этом на самом деле немного), и если это обзор впечатлений по поводу своеобразия ведения бизнеса в России. С чего начнете?
– Я работаю в России с 2002 года и в деталях наблюдал процесс становления здесь девелоперского бизнеса. При этом я вряд ли могу критиковать это, указывая на какие-то негативные стороны. Гораздо интереснее и продуктивнее отмечать те благоприятные, перспективные направления, которые есть у российского рынка девелопмента. Отмечу, что вызовы, которые стоят перед строительной отраслью сегодня, для всех стран примерно одинаковы. На первый взгляд может показаться, что в Швеции или Финляндии у компаний, которые занимаются жилищным строительством, никаких особых проблем нет. Это заблуждение. Опыт работы Bonava в разных странах показывает, что вопросы в целом приходится решать одни и те же.
– Тогда давайте дадим оценку экономической эффективности Ваших проектов в разных странах. Упрощенно говоря – где сегодня строить выгоднее? Проекты Bonava в каких странах показывают наилучший финансовый результат?
– Напомню, что Bonava – публичная компания, наши акции размещены на Стокгольмской бирже. Все цифры доступны, мы регулярно публикуем их в наших финансовых отчетах на сайте bonava.com. Если мы говорим о краткосрочной прибыли как определяющем показателе, то лучшие результаты показывают страны, где мы инвестируем и строим больше всего, – в первую очередь Швеция. Более сложный вопрос – это окупаемость инвестиций. Наилучшие результаты по срокам и уровню возврата инвестиционных затрат демонстрирует Германия. Выставка ExpoReal, которая ежегодно проходит в Мюнхене, отражает высокие темпы развития индустрии девелопмента в этой стране. Всех посетителей форума приветствует вывеска Bonava, и мы с уверенностью говорим о том, что наша компания – один из самых крупных девелоперов Германии. Основной причиной высокой эффективности бизнеса Bonava в этой стране является работа по модели B-to-B. Эквивалентом этой схемы в России является наш опыт взаимодействия с компанией SATO, которой мы продали 74 квартиры в нашем проекте Skandi Klubb для организации арендного бизнеса. Фактически мы начали этот проект с того, что реализовали квартиры, получив стопроцентную оплату. Это значительно понижает риски проекта и увеличивает его эффективность. В отличие от Германии, в Петербурге такие сделки – единичны, и нам очень не хватает профессиональных инвесторов. Например, нам бы очень хотелось продать часть нашего ЖК Magnifika партнеру. Если это направление в Петербурге будет развиваться, оно может стать весьма существенным подспорьем для рынка. Эта модель в чем-то схожа с сегментом апартаментов, которые становятся все более популярными. Но сервисные апартаменты, предлагаемые рядом девелоперов, – не наш профиль, и развивать проекты такого рода мы не планируем.
– Поиск альтернативы долевому строительству, тема коллективных инвестиций – сегодня в повестке дня ведущих российских форумов в сфере недвижимости (например, PROEstate, состоявшегося в начале осени). Какие схемы, на Ваш взгляд, могут стать действительно жизнеспособными?
– Я бы очень хотел, чтобы коллективные инвестиции стали действенным инструментом для рынка. Это весьма актуальная тема, причем не только для России, но и для всех стран присутствия компании Bonava. Особенность инвестирования в недвижимость в том, что требуются очень объемные средства, и риски этих вложений весьма высоки. До тех пор, пока не будет изобретена простая и прозрачная модель для инвестирования в недвижимость, эта идея не будет жизнеспособной. Но повторюсь, это интересное направление, причем не только для России, но и других стран. Однако вряд ли эти схемы завоюют рынок в ближайшей перспективе. Более разумно обрести партнера в лице профессионального инвестора или работать с инвестиционными фондами. Очень распространены такие фонды в Финляндии, Германии, Швеции. Bonava активно сотрудничает с этими организациями, и при желании мы можем продать им свои проекты. Но такое решение не всегда оправданно, поскольку фонды хотят вкладываться в проекты со значительной скидкой. При этом сама идея очень продуктивна. И, например, в Швеции мы сейчас пытаемся создать собственный такой фонд.
– Вернемся к реалиям сегодняшнего дня. Удовлетворена ли Bonava уровнем продаж в России?
– Весь вопрос в том, что считать хорошими продажами. Есть планы, которые компания намечает для себя ежегодно, и, конечно, они должны быть адаптированы к рыночным обстоятельствам и особенностям конкретного проекта. Если мы строим проект бизнес-класса, в хорошей локации, с невысокими рисками реализации – конечно, его стоит продавать несколько медленнее. Если вы работаете в классе «эконом» или «комфорт», локация не столь безупречна или вокруг вас достаточно много конкурирующих проектов, то в этом случае план продаж будет несколько иным, ориентированным на продажу квартир на начальных этапах строительства. Объемы продаж во многом зависят от того, какую бизнес-модель выбирает для себя компания. Так, несмотря на то, что наши проекты в Ленинградской области – ЖК Gr?na Lund во Всеволожске и ЖК «Эланд» в Девяткино – мы считаем достаточно успешными, в будущем мы не планируем развивать проекты многоквартирных домов в регионе и сосредоточимся на проектах комфорт- и бизнес-класса в границах Петербурга. Это значит, что количество продаваемых квартир сократится, а выручка, возможно, даже вырастет. По итогам текущего года мы ожидаем объема продаж, сопоставимого с результатами прошлого года.
Как и другие девелоперы, мы ощутили некоторый спад покупательского интереса в первом полугодии 2017-го, который, однако, сейчас компенсируется достаточно активной осенью. Мы открыли продажи в нашем новом проекте ЖК Magnifika, они соответствуют намеченному плану. Это совершенно новый проект, который мы реализуем на бывшей промышленной территории, и нужно время для того, чтобы он стал знаком и понятен покупателю.
– Есть ли основания думать, что спад в первом полугодии был обусловлен и изменениями внутри компании, ребрендингом?
– Да. Этому есть и внутренние причины. Мы провели реорганизацию в департаменте маркетинга и продаж, для нас эти направления перешли в ряд приоритетных. Конечно, серьезное влияние оказал ребрендинг. Улучшению ситуации в целом на рынке ко второму полугодию способствовало снижение ипотечных ставок и упрощение условий получения кредита. Вместе с тем сложно прогнозировать, каким будет уровень продаж к концу года, ведь основной «двигатель» рынка – доход на душу населения – пока остается весьма неопределенным. Статистика по этому вопросу, к сожалению, не дает возможности строить определенные предположения.
– Bonava навсегда уходит из Ленобласти?
– Мы будем рассматривать Ленинградскую область для инвестиций в будущем. К сожалению, финансовые задачи, которые мы изначально ставили перед нашими проектами в Ленобласти, оказались недостижимы. Если мы найдем способы, которые улучшат бизнес-модель строительства многоквартирных домов эконом-класса, то, конечно, будем рассматривать новые проекты. Сейчас мы завершаем ЖК Gr?na Lund и ЖК «Эланд», но новые жилые комплексы анонсировать не планируем.
– Недавно IKEA подтвердила свои намерения относительно строительства своего третьего торгового молла в регионе, в поселке Новоселье Ломоносовского района. Даже наличие такого крупного «якорного» инвестора не прибавляет в Ваших глазах ценности этой локации?
– IKEA менее озабочена уровнем конкуренции и может позволить себе работать на долгосрочную перспективу. Она получает определенный экономический эффект от того, что интегрируется в локации, скажем так, перспективной жилищной застройки. Мы вряд ли можем быть для IKEA эффективным партнером. Она получит большую прибыль от кооперации с проектами масс-маркета. Но это не значит, что мы не видим в качестве наших партнеров торговые моллы. Например, ТРК «Охта-молл», открытый компанией SRV в прошлом году поблизости от ЖК Magnifika, мы рассматриваем как долгосрочного партнера и надеемся развивать с ним совместные программы.
– Недавно СМИ сообщили о том, что жилой комплекс Magnifika будет разделен на два проекта разных классов. Чем обусловлено такое решение?
– Нам очень нравится тема диверсификации проекта Magnifika, и по этому вопросу мы планируем провести в ближайшее время отдельную пресс-конференцию. Проект достаточно большой, разделение его на классы поможет ускорить возврат инвестиций. Кроме того, отдельной презентации заслуживает аспект создания комфортной среды добрососедства в рамках проекта. Это будет первый проект такого рода в Петербурге, до этого мы реализовали подобный жилой комплекс в Эстонии.
– Жилой комплекс Magnifika просто пронизан инновациями. Помогает ли быстрее продавать квартиры в нем идея энергоэффективного дома?
– Возведением энергоэффективных домов Bonava занимается уже больше десяти лет. В Европе это не было выбором компании, требования к энергоэффективности там закреплены законодательно, действует соответствующая сертификация.
В России мы также работаем с локальным органом сертификации по системе GREEN ZOOM. Высокий уровень энергоэффективности присвоен всем уже реализованным и реализующимся проектам Bonava в России. Вместе с тем скажу откровенно, однозначного ответа на вопрос, в какой мере стимулирует продажи внедрение в проект «зеленых» технологий, нет. Сейчас это скорее работа на будущее, предвосхищение запросов клиента. Определенная сложность также состоит в том, что законодательно не предусмотрен контроль застройщика над управляющей компанией, которая впоследствии этот дом эксплуатирует. Сертификация же обязывает нас отслеживать этот процесс.
– Какова судьба Вашего проекта на набережной реки Карповки?
– Этот участок мы приобрели в 2012 году и в течение определенного времени мы пришли к выводу, что элитный сегмент – не наша целевая аудитория. Такие проекты требуют особенного подхода – 100% уникальности, высокой степени готовности объекта перед стартом продаж. Но это не наша бизнес-модель. Сейчас мы ведем переговоры о продаже участка на набережной Карповки. Территории под элитное строительство Bonava решила продать и в других странах своего присутствия. Так, сравнительно недавно было реализовано соответствующее «пятно» в центре Стокгольма. Вместе с тем мы продолжаем формировать земельный банк для реализации своих проектов и активно ищем в Петербурге участки размером 1-2 га, в пешей доступности от станций метро.