Юлий Борисов: «Успех не в компромиссе, а в гармонии»
Юлий Борисов, известный архитектор и основатель группы компаний UNK, признается, что не любит использовать слово «компромисс», так как оно предполагает, что кто-то из участников процесса остается неудовлетворенным. По мнению мастера, залог удачного проекта в другом — в слаженной и гармоничной работе команды совместно с заказчиком. Как этого удается добиться и какие творческие плоды рождаются в результате, Юлий Борисов рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
— Юлий, в вашем портфолио огромное количество работ, совершенно разных по своему содержанию: и знаковые для столицы объекты, и реновация, и комплексное развитие территорий. Какой из реализованных проектов считаете своей визитной карточкой?
— На данный момент у нас несколько флагманских реализованных и строящихся проектов в различных сегментах. Но отдельно я хотел бы выделить бизнес-центры «Земельный» и «Академик». Почему они знаковые? Потому что, с одной стороны, достаточно сложные, уникальные для России и мира. БЦ «Земельный» — это первое здание с зелеными фасадами в наших широтах, а БЦ «Академик» сочетает в себе яркую архитектуру и качества высокоэффективного объекта. И это не является простым авторским жестом: они действительно успешны на рынке и качественно спроектированы в соответствии с высокими показателями эффективности.
Во-вторых, у них есть образы и смысловая нагрузка: «Академик» и «Земельный» своего рода landmak`и, визитные карточки района. БЦ «Академик» рассказывает об истории российской науки, а «Земельный» является экологическим флагманом, утверждая, что в наших погодных условиях тоже можно строить экологически дружелюбные здания, которые окупаются. Кроме того, он стал точкой роста для девелопмента, неким триггером развития окружающей территории. В то же время оба объекта приносят пользу нашим заказчикам, украшают Москву и нравятся горожанам, мы видим большой поток положительных отзывов. Нам удалось не в компромиссе (я это слово не очень люблю, ведь компромисс предполагает, что все недовольны), а в гармонии, реализовать интересы заказчика и бизнеса, сделать приятное горожанам и оставить определенное слово в архитектуре.
— Расскажите, как создаются подобные знаковые объекты?
— Такие проекты создаются в плотной работе с заказчиком. Важно, чтобы в процесс вовлекались все заинтересованные стороны, в том числе и первые лица, и у каждого было четкое желание сделать качественный проект в этом месте. Соответственно, идет серьезная работа в групповом соавторстве с командой заказчика: инженерами, конструкторами, технологами, ландшафтными архитекторами, специалистами в части освещения и так далее. Во-вторых, конечно, надо отходить от стандартных шаблонов проектирования, ведь если двигаться по привычным паттернам, то получатся стандартные результаты, по-другому невозможно. Поэтому приходится изобретать новые решения, инновации, которые позволяют реализовать задуманное.
— При этом ваше проектное бюро принимает активное участие в реализации программы реновации. Какой вы видите Москву будущего?
— У Москвы уже есть свой стиль, свое лицо, то, что ее отличает от всех остальных городов. Она интегрирует в себе различные направления и подходы, все перемалывает, при этом находясь в гармонии. Она должна оставаться разнообразной, чтобы все люди могли найти в ней какие-то кусочки, которые им подходят. В этом, я считаю, основное преимущество нашей столицы: она дает возможность жить и в высотном центре, и в исторической среде, и на зеленой территории, и в милых переулочках, и в сталинской застройке — у всех разные пожелания, и Москва дает возможность их реализовать.
Реновация же позволяет создать один из паттернов — это функциональное, экономичное жилье. В Москве есть такой запрос, и реновация закрывает эту потребность города.
— В итоге какими должны стать застроенные территории?
— У Москвы есть достаточно глубоко проработанный дизайн-код, который был создан при непосредственном участии специалистов Москомархитектуры. Это прекрасный документ с четко прописанными принципами, важное место среди которых занимает человекоцентричность. То есть, с одной стороны, все должно быть удобно для человека, с другой — продуманно и эффективно. И в этой области Москва — передовик. Я знаю, что многие регионы и города сейчас в разной степени заимствуют этот опыт.
В рамках дизайн-кода и развиваются территории, становятся сбалансированными по социальной и дорожной инфраструктуре, поэтому можно не бояться каких-то сюрпризов. Это планомерный процесс, который должен постоянно происходить в городе как в живом организме, когда старые клетки отмирают, а на смену им появляются новые. В этом и есть залог нахождения города в постоянном тонусе.
— И все же насколько легко работать с проектами, которые имеют столь сильную общественную реакцию?
— Мы работаем не только в России, а также в Европе и Азии, поэтому могу сказать, что в Москве выстроен наиболее простой и понятный процесс работы с населением. Он может не всегда проходить идеально, но он точно намного лучше, чем то, что я наблюдал в других частях света.
— В последнее время вы сосредоточили свое внимание на комплексном освоении территорий. Как случился этот переход?
— Серьезно вопрос комплексного развития территории начали обсуждать около десяти лет назад. В начале 90-х люди обустраивали свои квартиры, подъезды и дворы, позже стали появляться жилые комплексы, а сейчас масштаб вырос, и мы говорим уже о развитии больших территорий. Нашим первым опытом в такой работе стал проект в Сколково, и он показал свою эффективность. Сейчас мы работаем над ЖК «Остров», который строится на площади 40 га, и ЖК «Событие» в Раменках. В них предусмотрены все функции, необходимые для жизни, при этом в обоих проектах есть определенная изюминка. Например, в Раменках акцент сделан на природной составляющей места, так как неподалеку протекает небольшая река. Для «Острова» решающим также стало его уникальное месторасположение: с одной стороны, город совсем рядом и есть метро, с другой — недалеко река и заповедник Москворецкого природного парка. Таких территорий в Москве крайне мало, поэтому мы постарались сделать так, чтобы проект полностью раскрывал потенциал и выделял особенности места, которые станут центром притяжения для определенной категории жителей. Пространство «Острова» сочетает в себе все необходимые функции, и мне кажется, это настоящий уникальный город будущего.
— Каким вы видите идеальный вариант комплексной застройки? Какие ценности закладываете в основу своих проектов комплексного освоения территорий?
— Действительно, нам важно заложить в проект определенные ценности. В первую очередь мы примеряем все на себя: хотели бы мы жить в этом месте? А чтобы наши близкие жили здесь? Мы ориентируемся на общечеловеческие ценности, простые и понятные: удобно или неудобно, близко или далеко, что еще необходимо для комфортной жизни. Простой, понятный подход позволяет достаточно легко отсеивать варианты решений любого масштаба, будь то градостроительные решения или дизайн дверной ручки. В техническом задании бывают достаточно сущностные показатели, которые прекрасно описывают экономику проекта и функциональные требования, но реализовать их можно совершенно по-разному. Поэтому мы работаем с большим количеством вариаций и понятным подходом к выбору лучшего.
— Не могу не спросить о Дальнем Востоке. К развитию этих территорий сегодня привлекаются лучшие специалисты, и вы в их числе. Расскажите, какую концепцию обновления предлагаете Южно-Сахалинску и каким он должен стать по завершении работ?
— Южно-Сахалинск — это прекрасная территория, которая прежде всего богата своими людьми, имеет уникальную природу, очень интересное расположение и достаточно много оптимистичных экономических факторов. Отмечу, что администрация города проделала гигантскую работа для того, чтобы привлечь к процессу ведущих специалистов в области градостроительства, анализа потребностей населения и многого другого. В целом у города есть несколько направлений развития: туризм, добыча ископаемых, образование и гастрономия. Соответственно, архитектура там может стать хорошей упаковкой для этих процессов. И, конечно, у Южно-Сахалинска должно быть собственное лицо, тем более что у города есть свое интересное историческое наследие — и советское и японское. Я считаю, что это должна быть среднеэтажная застройка, которая отлично впишется в местный ландшафт и будет соответствовать действующим там особым сейсмическим условиям.
— Все-таки это будет город для тех, кто приезжает в командировку, или для тех, кто собирается переехать и постоянно жить на этой территории? Может ли обновленный город привлечь новых жителей?
— Южно-Сахалинск, я думаю, будет не для командировочных. Конечно, это действительно приятный город, там есть ради чего оставаться, тем более что все рекомендации выданы, и сейчас важно начать их воплощать. Но только лишь архитектура не может привлечь в город активное молодое население, ему важно найти там возможности для реализации своего потенциала, своих желаний.
О ситуации на первичном рынке жилья, факторах, предопределяющих рост цен, а также перспективах в этой сфере «Строительному Еженедельнику» рассказала генеральный директор АН «Главстрой» Юлия Ружицкая.
— Рост средних цен на жилье сегмента масс-маркет в Санкт-Петербурге за девять месяцев 2021 года, по данным аналитиков, превысил 20%. А вместе с прошлым годом ценник поднялся почти в полтора раза. Коррелирует ли эта оценка с ситуацией в вашей компании?
— В целом рост цен действительно является одним из ключевых трендов рынка жилья уже примерно полтора года. Говорить же о точных цифрах достаточно сложно. Дело в том, что очень многое зависит от объекта, стадии готовности и большого количества иных факторов. Кроме того, не думаю, что на рынке можно найти пример конкретной квартиры, которая, скажем, с мая прошлого года подорожала в полтора раза. Такой скачок — явление исключительное. Другое дело, что новые объемы жилья, выводимые на рынок, стоят заметно дороже, чем прежние, даже в том же проекте. И вот здесь разница между ценой выхода прошлым летом и сегодня может быть очень существенной, даже больше полутора раз. Аналитики же дают данные о средней цене, которая иллюстрирует этот процесс, учитывая ценник на квартиры с разными сроками появления в продаже.
В целом, если говорить именно о средней цене, ситуация на наших объектах близка к общей картине. В ЖК «Северная долина» с начала года жилье подорожало в пределах 18%, в ЖК «Юнтолово» — несколько меньше.
— По вашему мнению, какую долю в этом удорожании составляют, условно, объективные факторы (рост себестоимости — цен на стройматериалы, топливо, зарплат и пр.), а какую — рыночные (рост спроса, дефицит предложения)?
— Прошлогоднее увеличение цен было простимулировано прежде всего запуском госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, что существенно повысило доступность жилья и вызвало взрывной скачок спроса. В этом году главный фактор — рост цен на стройматериалы. Некоторые позиции подорожали очень существенно. Например, газобетон — практически в два раза, арматура — на 60–70%, и так далее. Законов рынка в этой сфере тоже никто не отменял. Рост спроса на жилье подтолкнул застройщиков к запуску новых проектов. Это сформировало дополнительный спрос на стройматериалы. Их производители, оценив ситуацию на рынке жилья, не замедлили отреагировать на эти факторы повышением цен. При этом надо понимать, что строительство — деятельность очень материалоемкая. В себестоимости «квадрата» цена стройматериалов занимает 60–70%. Так что повышение цен на жилье в такой ситуации — закономерное следствие.
Что касается пропорции, о который идет речь, мне кажется наиболее точным соотношение 50/50%. Исхожу из того, что рост ценника в прошлом и этом году был примерно одинаковый, хотя базовые причины его — и разные.
— Сохраняется ли платежеспособный спрос на жилье сегодня? Что делается с объемами продаж? Чем скомпенсировано снижение спроса после изменения условий льготной ипотеки?
— Ситуация в 2021 году сложилась очень интересная — сочетающая как традиционные, так и временные факторы влияния. Пик спроса в этом году мы наблюдали не в мае-июне — перед изменением условий по льготной ипотеке, как это прогнозировали некоторые эксперты, а в апреле. Думаю, в дело вступил фактор сезонности — ежегодного снижения спроса с мая по август. Но из-за того, что льготная ипотека на изначальных, очень привлекательных условиях еще действовала, влияние этого фактора пришло только после их изменения, в июле — с запозданием на два месяца. Поэтому снижение спроса было достаточно резким. Но уже в августе, с исчерпанием сезонного фактора, активность покупателей начала расти. Конечно, сейчас она ниже, чем в период влияния программы льготной ипотеки, но стабильно находится на достаточно хорошем уровне.
Заметную поддержку спросу сегодня оказывает семейная ипотека. Условия по ней существенно улучшились одновременно с ужесточением льготной программы. На данный момент у нас до 25% продаж приходятся на многокомнатные квартиры и проходят в рамках семейной ипотеки (ранее — порядка 3%). Конечно, это не полностью скомпенсировало падение после изменения условий льготной ипотеки (в рамках этой программы проходило подавляющее большинство сделок с участием кредитов, а их доля в общем объеме продаж на пике достигала 90%), но оказало существенную помощь рынку. Кстати, можно отметить, что в целом сегодня доля ипотечных продаж снизилась до 80% и, видимо, скоро вернется к доковидному показателю 2019 года — на уровне 75%.
— Есть ли у застройщиков потенциал для сдерживания роста цен? Возможно ли их снижение, например, в рамках акций, бонусов и других мер стимулирования спроса?
— По большому счету у застройщиков сейчас — минимум возможностей, чтобы «держать» ценник. Дело в том, что экономика новых проектов просчитывается уже из новых реалий. Многие компании приобрели земельные участки, которые находились на рынке и прежде, но рентабельной их покупка стала только в условиях новых цен. Рост стоимости стройматериалов также продолжается, и прекращения этого процесса не видно. И это тоже закладывается в экономику проектов. Так что сегодня потенциала для снижения цены «квадрата» практически нет.
Главный инструмент застройщиков в сфере повышения доступности жилья сегодня — это совместные программы с банками, в рамках которых девелоперы субсидируют процентную ставку по кредитам для своих покупателей. Это также вносит свою лепту в поддержание спроса. Для граждан это интересный вариант, поскольку, несмотря на достаточно высокую цену «метра», он позволяет удерживать ежемесячный платеж на приемлемом для них уровне. Поэтому субсидирование девелопером процентной ставки сейчас больше привлекает граждан, чем скидки и иные маркетинговые акции. При этом из-за подорожания жилья произошло увеличение среднего срока кредита. Если раньше этот показатель составлял около девятнадцати лет, то сейчас приближается к 21 году.
Возвращаясь к проблеме сдерживания роста цен на жилье, отмечу, что, на мой взгляд, это возможно, только если производители перестанут увеличивать стоимость стройматериалов. Это, в свою очередь, возможно при снижении спроса на них. Известно, что городские власти планируют уменьшение ежегодного объема ввода жилья — к 2024 году до 2,65 млн кв. м — с целью обеспечения возможности пропорционального создания различной инфраструктуры. Возможно, снижение темпов стройки остановит рост цен на материалы и, как следствие, стоимости жилья.
— Но если такие планы будут реализованы, это снизит объем предложения на первичном рынке, что само по себе станет толкать цены вверх. А это, в свою очередь, будет подогревать аппетиты производителей стройматериалов…
— Да, такая ситуация возможна. Это законы рынка. По сути дела, рост цен на жилье не остановится, пока спрос не упадет. То есть пока не будет найден баланс между имеющимся предложением и платежеспособным спросом, с учетом множества факторов, которые разнонаправленно воздействуют на рыночную ситуацию.
— «Социалка» уже окончательно стала обязанностью девелоперов, все чаще они строят улицы, Setl Group за свой счет проектирует мост через Неву… Нет ли у вас опасения, что главным инструментом властей по сдерживанию объемов строительства станет перекладывание на плечи застройщиков все новых задач по созданию инфраструктуры?
— Действительно, обязательств у застройщиков много. Например, мы в рамках жилых комплексов «Северная долина» и «Юнтолово» уже ввели восемь детских садов и пять школ. Сейчас в процессе строительства находятся две поликлиники и детский сад. Разрабатывается документация еще по пяти социальным объектам.
С другой стороны, совершенно очевидно, что жилье должно иметь всю необходимую инфраструктуру. Соответственно, нужно быть готовым к развитию существующей практики. И опять могу только выразить надежду, что и в этом вопросе будет найдет здоровый компромисс, учитывающий интересы всех сторон.
— Помимо цены, что еще оказывает основное влияние на выбор покупателями жилья? Можно ли низкой ценой «скомпенсировать» слабый проект и, наоборот, могут ли интересные опции комфортности «нивелировать» влияние на спрос высокой цены «квадрата»?
— Чтобы понять ситуацию, нужно прежде всего разобраться в механике процесса выбора покупателем того или иного объекта. В свое время любая собственная квартира уже была счастьм. Ситуация объективно изменилась. Сегодня покупатель сначала определяется с тем, что он хочет от своего жилья, составляет некий список критериев и только потом смотрит, какие варианты на рынке ему подходят. Безусловно, возможны и корректировки пожеланий, но базовый принцип сохраняется. При этом, конечно, надо понимать, что требования разных людей могут радикально отличаться друг от друга, поэтому свою долю спроса имеет любой рыночный проект.
В то же время можно констатировать, что запросы людей постепенно растут. В значительной степени это связано с тем, что, приобретая квартиру в строящемся здании, человек рассчитывает на современную квартирографию, новые инженерные сооружения и коммуникации, системы «умного дома» и пр. Если таких требований у него нет, проще найти квартиру на вторичном рынке (ценник на нем сейчас как минимум сопоставим с первичкой). Это положение не дает новым проектам упасть ниже определенного уровня качества. И в то же время предполагает, что действительно комфортный проект вполне может быть популярен, несмотря на достаточно высокую стоимость.
— Какие факторы будут оказывать основное влияние на первичный рынок жилья в будущем году? Каких изменений вы ожидаете?
— Прогнозы — дело неблагодарное. Просто потому, что мы не можем учесть влияния на ситуацию событий, которые еще не произошли. Поэтому давать оценки можно только в рамках уже известных факторов.
На мой взгляд, в будущем году нас ждут не радикальные изменения и рыночные скачки, а, напротив, тренд на стабилизацию ситуации, поиск баланса спроса и предложения, выход на рыночное «плато». Ожидаем, что активность покупателей будет на достаточно неплохом уровне, но без «взрывов». Рассчитываем, что это притормозит рост стоимости стройматериалов. В итоге подорожание «квадрата» будет не слишком большим — порядка 7–10%, то есть недалеко от уровня инфляции.
И для рынка подобная стабильность — это благо. И для покупателей, и, как кому-то ни покажется странным, для девелоперов, которым гораздо комфортнее работать в спокойной ситуации, чем даже при стремительном росте цен.