Юлий Борисов: «Успех не в компромиссе, а в гармонии»
Юлий Борисов, известный архитектор и основатель группы компаний UNK, признается, что не любит использовать слово «компромисс», так как оно предполагает, что кто-то из участников процесса остается неудовлетворенным. По мнению мастера, залог удачного проекта в другом — в слаженной и гармоничной работе команды совместно с заказчиком. Как этого удается добиться и какие творческие плоды рождаются в результате, Юлий Борисов рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
— Юлий, в вашем портфолио огромное количество работ, совершенно разных по своему содержанию: и знаковые для столицы объекты, и реновация, и комплексное развитие территорий. Какой из реализованных проектов считаете своей визитной карточкой?
— На данный момент у нас несколько флагманских реализованных и строящихся проектов в различных сегментах. Но отдельно я хотел бы выделить бизнес-центры «Земельный» и «Академик». Почему они знаковые? Потому что, с одной стороны, достаточно сложные, уникальные для России и мира. БЦ «Земельный» — это первое здание с зелеными фасадами в наших широтах, а БЦ «Академик» сочетает в себе яркую архитектуру и качества высокоэффективного объекта. И это не является простым авторским жестом: они действительно успешны на рынке и качественно спроектированы в соответствии с высокими показателями эффективности.
Во-вторых, у них есть образы и смысловая нагрузка: «Академик» и «Земельный» своего рода landmak`и, визитные карточки района. БЦ «Академик» рассказывает об истории российской науки, а «Земельный» является экологическим флагманом, утверждая, что в наших погодных условиях тоже можно строить экологически дружелюбные здания, которые окупаются. Кроме того, он стал точкой роста для девелопмента, неким триггером развития окружающей территории. В то же время оба объекта приносят пользу нашим заказчикам, украшают Москву и нравятся горожанам, мы видим большой поток положительных отзывов. Нам удалось не в компромиссе (я это слово не очень люблю, ведь компромисс предполагает, что все недовольны), а в гармонии, реализовать интересы заказчика и бизнеса, сделать приятное горожанам и оставить определенное слово в архитектуре.
— Расскажите, как создаются подобные знаковые объекты?
— Такие проекты создаются в плотной работе с заказчиком. Важно, чтобы в процесс вовлекались все заинтересованные стороны, в том числе и первые лица, и у каждого было четкое желание сделать качественный проект в этом месте. Соответственно, идет серьезная работа в групповом соавторстве с командой заказчика: инженерами, конструкторами, технологами, ландшафтными архитекторами, специалистами в части освещения и так далее. Во-вторых, конечно, надо отходить от стандартных шаблонов проектирования, ведь если двигаться по привычным паттернам, то получатся стандартные результаты, по-другому невозможно. Поэтому приходится изобретать новые решения, инновации, которые позволяют реализовать задуманное.
— При этом ваше проектное бюро принимает активное участие в реализации программы реновации. Какой вы видите Москву будущего?
— У Москвы уже есть свой стиль, свое лицо, то, что ее отличает от всех остальных городов. Она интегрирует в себе различные направления и подходы, все перемалывает, при этом находясь в гармонии. Она должна оставаться разнообразной, чтобы все люди могли найти в ней какие-то кусочки, которые им подходят. В этом, я считаю, основное преимущество нашей столицы: она дает возможность жить и в высотном центре, и в исторической среде, и на зеленой территории, и в милых переулочках, и в сталинской застройке — у всех разные пожелания, и Москва дает возможность их реализовать.
Реновация же позволяет создать один из паттернов — это функциональное, экономичное жилье. В Москве есть такой запрос, и реновация закрывает эту потребность города.
— В итоге какими должны стать застроенные территории?
— У Москвы есть достаточно глубоко проработанный дизайн-код, который был создан при непосредственном участии специалистов Москомархитектуры. Это прекрасный документ с четко прописанными принципами, важное место среди которых занимает человекоцентричность. То есть, с одной стороны, все должно быть удобно для человека, с другой — продуманно и эффективно. И в этой области Москва — передовик. Я знаю, что многие регионы и города сейчас в разной степени заимствуют этот опыт.
В рамках дизайн-кода и развиваются территории, становятся сбалансированными по социальной и дорожной инфраструктуре, поэтому можно не бояться каких-то сюрпризов. Это планомерный процесс, который должен постоянно происходить в городе как в живом организме, когда старые клетки отмирают, а на смену им появляются новые. В этом и есть залог нахождения города в постоянном тонусе.
— И все же насколько легко работать с проектами, которые имеют столь сильную общественную реакцию?
— Мы работаем не только в России, а также в Европе и Азии, поэтому могу сказать, что в Москве выстроен наиболее простой и понятный процесс работы с населением. Он может не всегда проходить идеально, но он точно намного лучше, чем то, что я наблюдал в других частях света.
— В последнее время вы сосредоточили свое внимание на комплексном освоении территорий. Как случился этот переход?
— Серьезно вопрос комплексного развития территории начали обсуждать около десяти лет назад. В начале 90-х люди обустраивали свои квартиры, подъезды и дворы, позже стали появляться жилые комплексы, а сейчас масштаб вырос, и мы говорим уже о развитии больших территорий. Нашим первым опытом в такой работе стал проект в Сколково, и он показал свою эффективность. Сейчас мы работаем над ЖК «Остров», который строится на площади 40 га, и ЖК «Событие» в Раменках. В них предусмотрены все функции, необходимые для жизни, при этом в обоих проектах есть определенная изюминка. Например, в Раменках акцент сделан на природной составляющей места, так как неподалеку протекает небольшая река. Для «Острова» решающим также стало его уникальное месторасположение: с одной стороны, город совсем рядом и есть метро, с другой — недалеко река и заповедник Москворецкого природного парка. Таких территорий в Москве крайне мало, поэтому мы постарались сделать так, чтобы проект полностью раскрывал потенциал и выделял особенности места, которые станут центром притяжения для определенной категории жителей. Пространство «Острова» сочетает в себе все необходимые функции, и мне кажется, это настоящий уникальный город будущего.
— Каким вы видите идеальный вариант комплексной застройки? Какие ценности закладываете в основу своих проектов комплексного освоения территорий?
— Действительно, нам важно заложить в проект определенные ценности. В первую очередь мы примеряем все на себя: хотели бы мы жить в этом месте? А чтобы наши близкие жили здесь? Мы ориентируемся на общечеловеческие ценности, простые и понятные: удобно или неудобно, близко или далеко, что еще необходимо для комфортной жизни. Простой, понятный подход позволяет достаточно легко отсеивать варианты решений любого масштаба, будь то градостроительные решения или дизайн дверной ручки. В техническом задании бывают достаточно сущностные показатели, которые прекрасно описывают экономику проекта и функциональные требования, но реализовать их можно совершенно по-разному. Поэтому мы работаем с большим количеством вариаций и понятным подходом к выбору лучшего.
— Не могу не спросить о Дальнем Востоке. К развитию этих территорий сегодня привлекаются лучшие специалисты, и вы в их числе. Расскажите, какую концепцию обновления предлагаете Южно-Сахалинску и каким он должен стать по завершении работ?
— Южно-Сахалинск — это прекрасная территория, которая прежде всего богата своими людьми, имеет уникальную природу, очень интересное расположение и достаточно много оптимистичных экономических факторов. Отмечу, что администрация города проделала гигантскую работа для того, чтобы привлечь к процессу ведущих специалистов в области градостроительства, анализа потребностей населения и многого другого. В целом у города есть несколько направлений развития: туризм, добыча ископаемых, образование и гастрономия. Соответственно, архитектура там может стать хорошей упаковкой для этих процессов. И, конечно, у Южно-Сахалинска должно быть собственное лицо, тем более что у города есть свое интересное историческое наследие — и советское и японское. Я считаю, что это должна быть среднеэтажная застройка, которая отлично впишется в местный ландшафт и будет соответствовать действующим там особым сейсмическим условиям.
— Все-таки это будет город для тех, кто приезжает в командировку, или для тех, кто собирается переехать и постоянно жить на этой территории? Может ли обновленный город привлечь новых жителей?
— Южно-Сахалинск, я думаю, будет не для командировочных. Конечно, это действительно приятный город, там есть ради чего оставаться, тем более что все рекомендации выданы, и сейчас важно начать их воплощать. Но только лишь архитектура не может привлечь в город активное молодое население, ему важно найти там возможности для реализации своего потенциала, своих желаний.
Председатель совета директоров «Группы ЛСР» и новый координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу Александр Вахмистров дал оценку строительным событиям минувшего года и спрогнозировал развитие ситуации в ближайшем будущем.
– Александр Иванович, начнем с «горячих» новостей. В январе Вы были назначены координатором НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу. Занимать ответственный пост в эпоху реформирования системы саморегулирования, наверное, дело неблагодарное...
– Моя работа в НОСТРОЙ в том или ином качестве продолжается уже несколько лет. При этом я никогда не жалел о том, что в свое время не был избран президентом НОСТРОЙ. И не стремлюсь им стать в будущем. Переезд в Москву — все это не для меня. Андрей Юрьевич Молчанов (президент НОСТРОЙ – прим. ред.) обратился ко мне с просьбой помочь. Сейчас, в связи с принятием поправок в законодательство о саморегулировании, СРО должны проделать громадную работу. Она должна быть завершена к 1 июля 2017 года, и целый пласт моментов начинает пробуксовывать. Я как президент СРО А «Объединение строителей СПб» на примере собственной организации могу формировать рекомендации, которые позволят коллегам из других саморегулируемых организаций понять, как действовать в той или иной ситуации.
– Какие проблемы стоят наиболее остро?
– Главная проблема – формирование компенсационных фондов. Мы пристально следим за ситуацией, проводим еженедельный мониторинг. В Петербурге – 29 СРО. 10 из них полностью выполнили требования по формированию компенсационных фондов. В том числе и наша СРО А «Объединение строителей СПб» – выполнила эти требования одной из первых. Все эти организации также соответствующим образом оформили документы. Они проходят проверку в Ростехнадзоре. Еще 15 организаций открыли специальные счета, но пока не полностью сформировали компенсационный фонд. Причина – зависшие деньги в проблемных банках. Понятно, что быстро эти деньги не вернуть, но компенсационные фонды должны быть сформированы до 1 июля. Другого пути нет – необходимо доформировывать компфонд, доплачивать деньги, проводить общее собрание СРО и принимать соответствующее решение. Многие не торопятся, считая, что времени еще достаточно. Это большая ошибка. В Реестр СРО в обозначенный срок можно не попасть, поскольку требуется еще время для проверки предоставленных сведений.
Помимо этого, идет активно процесс регионализации, который также предусмотрен новым Законом. Организации должны перейти в СРО по месту своей регистрации, при этом с полностью оплаченным компенсационным фондом, для чего СРО должны иметь расчетный резерв.
Еще 4 СРО находятся в совсем плачевном состоянии. На их счетах практически нет средств. Какой будет их судьба – еще предстоит решить. Общее собрание может принять любое решение – и о ликвидации СРО, и о продолжении работы. Однако в любом случае они должны действовать в рамках закона. Задача координатора не искать виноватых, этим займутся компетентные органы, а решать – что делать.
Не менее важное направление работы – формирование Национального реестра специалистов. В рамках последнего совещания с руководителями городских СРО мы приняли решение не дожидаться разработки программного обеспечения, а в ручном режиме начать информировать организации о необходимости предоставления в СРО данных о своих специалистах (номера дипломов, стаж работы и т. д.). И уже потом переводить данные в электронный вид. Это решение было поддержано всеми участниками совещания.
Таким образом, до 1 июля строительная организация, которая хочет работать на рынке генподряда или госзаказа, должна быть членом СРО (а это подтверждает Реестр СРО, в котором зафиксировано наличие компфонда) и должна обладать определенным количеством специалистов, внесенных в Национальный реестр.
Картина, которую мы наблюдаем в Петербурге, в целом соответствует общероссийской. Мы несколько отстаем от Москвы, где процент СРО, полностью укомплектовавших свои компфонды, несколько выше.
– Александр Иванович, неужели принципы регионализации и контроля нельзя было предусмотреть с самого начала, с момента введения саморегулирования в строительстве?
– Не стоит заниматься самовосхвалением, но еще в самом начале пути я указывал на поспешность некоторых решений, принимаемых в отношении системы саморегулирования. Прямо скажу, изначально я был ее противником. Считал, что ее введение преждевременно. В то время я еще работал в Смольном, свою позицию я неоднократно озвучивал. Путь был понятен, однако мы предлагали не спешить. Но когда Закон был принят – время для высказывания мнений прошло, нужно было исполнять новые требования. Очень быстро выявились все, скажем так, порочные стороны системы – коммерциализация, недобросовестность некоторых организаций. Системе требовался жесткий контроль и, конечно, принцип регионализации. Но его внедрение потребовало бы изменений в законодательстве, а это долгая и серьезная процедура. И теперь, спустя семь лет, мы пришли к этому этапу реформ. Также изначально было понятно, что необходимо придать значимость инженерному фактору, создать реестр специалистов. Еще в советское время, работая с иностранными специалистами, мы часто видели надпись на визитках «Дипломированный инженер». Это означало не только то, что он закончил высшее учебное заведение, а то, что он как специалист внесен в соответствующий Реестр и обладает определенными правами. Мы упорно продолжаем идти куда-то своим путем, при том, что все эти реестры и евростандарты давно и успешно действуют за рубежом.
– Давайте поговорим о результатах работы «Группы ЛСР» в прошлом году и о планах на текущий.
– В целом результатами года мы удовлетворены. В течение 2016 года «Группа ЛСР» активно расширяла предложение для покупателей на рынке строящейся недвижимости. Всего было выведено 729 тыс. кв. м недвижимости, включая новые проекты и новые очереди в уже реализуемых жилых комплексах. В Санкт-Петербурге стартовали продажи сразу в двух масштабных проектах – «Цивилизация» и «Цветной Город». Около 163 тыс. кв. м было выведено в продажу в комплексе «ЗИЛАРТ» в Москве.
На 2017 год у нас не менее оптимистичные прогнозы. «Группа ЛСР» планирует вывести в продажу около 900 тыс. кв. м, из них в Москве – 230 тыс. кв. м, в Санкт-Петербурге – 616 тыс. кв. м. Также планируется ввести в эксплуатацию во всех городах присутствия примерно 1 млн кв. м жилой недвижимости. Масштаб наших новых проектов «Цветной Город» и «Цивилизация», которые являются крупнейшими в истории присутствия «Группы ЛСР» на рынке недвижимости Петербурга, позволяет нам тщательно соблюдать баланс спроса и предложения путем распределения предложения между годами.
Мы продолжаем пополнять земельный банк. В конце января закрыли сделку по покупке 13,6 га на Петровском острове. Продолжаем вести переговоры с правообладателями других земельных участков. Однако срочной задачи пополнить земельный банк у нас нет. Он сформирован, у «Группы ЛСР» хватает крупных проектов на несколько лет вперед. Нам выгодны масштабные проекты, они позволяют нам оптимизировать затраты на инженерную и социальную инфраструктуру, загрузить наши производственные мощности.
– Как развивается Ваш проект в Ленобласти – на территории бывшего аэропорта «Ржевка»?
– Подготовка проекта в «бумажном» виде завершена на 100% – утвержден проект планировки, получен градплан, есть все техусловия. Однако сроки реализации проекта будут зависеть от ситуации на рынке, объемов спроса. Считаю ошибочным решение об отмене субсидирования ипотечной ставки. Надеюсь, Центробанк понизит ключевую ставку в ближайшее время, и «психологический» порог в 12% годовых для ипотечного кредитования будет преодолен.
Кроме того, в прошлом году мы вышли с инициативой о строительстве линии скоростного трамвая в сторону Всевололжска по схеме государственно-частного партнерства. Этот проект должен значительно улучшить транспортную доступность этой территории. Для нас сам проект трамвайной линии не имеет решающего значения, но, тем не менее, его реализация позволила бы нам с уверенностью смотреть в будущее. Мы хотим увязать наши планы с Правительством области, понять временные перспективы. Наша инициатива поддержана губернатором Ленобласти, в феврале должен состояться ряд совещаний по этому поводу. Нужно определиться с программой финансирования этого проекта, как со стороны публичного, так и частного партнера. К сожалению, часто бывает так, что проект, изначально заявляемый как государственно-частное партнерство, со временем становится головной болью исключительно частного партнера. И тогда инвестор начинает писать бесконечные письма в различные ведомства, с просьбами выполнить взятые на себя обязательства. К ГЧП такая схема, конечно, никакого отношения не имеет.
– Вы завершили программу по строительству детских садов в Ленобласти? Довольны результатами?
– Программа завершена, мы построили 19 детских садов, что считаю весьма серьезным результатом. Последний детский сад, во Всеволожске, мы сдали даже раньше запланированного срока. В этом году нас попросили построить еще два детских сада во Всеволожском районе. Мы согласны на это при условии, что местные администрации обеспечат сетями участки строительства. К сожалению, в Ленобласти не все главы муниципалитетов способны эффективно и быстро решать эти вопросы. Так, два абсолютно готовых детских сада мы не могли девять месяцев (!) сдать в эксплуатацию из-за нерасторопности некоторых муниципальных образований Ломоносовского района.
– Какие события 2016 года Вы бы отнесли к наиболее значимым?
– Прежде всего – проведение Госсовета по вопросам развития строительной отрасли. Очень важно, что непосредственно Президент и руководство страны обратили внимание на нашу отрасль. Кроме того, был принят целый ряд изменений в законодательстве, повлиявших на жизнь строительных компаний. И прежде всего – изменения в 214-ФЗ. Если говорить в целом, они касались квалификации застройщиков, которые теперь будут допущены на рынок только при условии обладания соответствующими ресурсами и компетенциями. Кто-то утверждает, что это неминуемо приведет к повышению цены квадратного метра, но, на мой взгляд, этого не произойдет. Поскольку цену любого продукта формирует в первую очередь соотношение спроса и предложения.
Ряд положений Закона о «долевке» нуждается в уточнении, поскольку некоторые застройщики столкнулись со случаями потребительского экстремизма. И тут еще есть над чем работать.
Что касается регионального законодательства, то здесь нам также понятны цели и задачи администрации города, направленные на совершенствование градостроительной политики. Однако важен фактор скорости принимаемых решений, так как некоторые дискуссии слишком затянулись. От региональной власти нам нужно, чтобы нас выслушали (что не значит – послушали), приняли наши аргументы, ознакомились с нашей аналитикой. Если изменения прежних норм, по мнению городской администрации, необходимы – мы не против, только, пожалуйста, принимайте их быстрее. Вот и сегодня мы имеем фактически полугодовую паузу из-за изменений в Закон №820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия…». На совещании в декабре прошлого года мы попросили Правительство Санкт-Петербурга ускориться, чтобы таких пауз не возникало. Ведь они негативно влияют и на строительство бюджетных объектов.
– Какая задача сегодня стоит перед строителями наиболее остро?
– Если оставить за рамками узкопрофессиональные темы, главная задача – повышение покупательной способности населения. И тут вопрос не только в субсидировании ипотеки. Накоплен большой опыт различных программ по улучшению доступности жилья для граждан. Например, для работников бюджетной сферы, молодых специалистов. Эти и другие программы нужно развивать, делать более эффективными. Считаю, здесь есть большой потенциал. Например, для сотрудников «Группы ЛСР» действует специальная программа. Каждый год работы в компании увеличивает скидку на приобретение квартир в наших жилых комплексах. За год более сотни сотрудников «Группы ЛСР» воспользовались этой программой. Это определенный социальный пакет и выстроенная жилищная политика.
– Ожидаете ли в текущем году серьезных изменений на рынке?
– Вряд ли нас ждут потрясения, несмотря на 100-летие Революции. Надеюсь, ни в октябре, ни в феврале ничего такого не произойдет. Не особенно верю в существенный рост отечественной экономики, не возлагаю надежд на отмену санкций. Скорее всего, нас ждет спокойный год планомерной работы, похожий по результатам на предыдущий. Для «Группы ЛСР», возможно, результаты будут лучше, потому что наши проекты вошли в активную стадию реализации. Цены на жилье вряд ли будут резко расти или снижаться. Любой существенный демпинг сейчас на рынке – свидетельство неблагополучия.