Андрей Лаппо: Государство должно четко установить границы своих интересов
О том, в каком состоянии сегодня находится рынок градостроительных услуг, мы беседуем с Андреем Лаппо, директором ОАО «НИИП Градостроительства».
– Как повлиял кризис на рынок градостроительных услуг?
– В настоящее время произошло некоторое смещение акцентов в разработке градостроительной документации. Если два-три года назад актуальны были схемы территориального планирования субъектов федерации и генеральные планы крупных городов, то сейчас основу градостроительного рынка составляют схемы территориального планирования муниципальных образований и генеральные планы поселений. При этом и раньше, и сейчас сохраняется потребность в проектах планировки и разрабатываемых на их основе градостроительных планах. На количество работ, их направленность кризис практического влияния не оказал – строгие временные рамки, установленные законодательством, вынуждают органы власти, несмотря на кризис, заказывать градостроительную документацию. Зато изменился подход к ценообразованию.
– Это проблема применения федерального закона № 94 о госзакупках, согласно которому подрядчик на выполнение работ определяется по результатам конкурсных торгов или аукциона. Пока в этих торгах участвовали профессиональные градостроительные организации, применение этого закона нареканий не вызывало. Но изменение экономической ситуации вынудило обратиться к этому рынку многие смежные организации, не имеющие необходимого опыта и знаний градостроительного проектирования. Не хочу ничего плохого сказать в целом об этих организациях – они достаточно профессиональны в области землеустроительных работ, архитектурного проектирования и многих других. Но градостроительство имеет свою специфику, и ее надо знать и понимать. Это то, что языком закона называется квалификация участников. И то, что 94-м законом практически не оценивается. В результате цены на отдельные работы могут снижаться в два-три, а иногда и в пять-семь раз, страдает качество выходных материалов. А иногда подрядчик, получив аванс, вообще исчезает.
– Этот вопрос лучше задать представителям Министерства регионального развития – именно они должны определять государственную политику в этом направлении. Со своей стороны могу сказать, что мы на государственном уровне закрепили приоритет задач высокого уровня над задачами более низких уровней, то есть федеральных интересов – над интересами региональными, региональных – над муниципальными и так далее. Однако основу основ в этой иерархии – схему территориального планирования Российской Федерации – мы пропустили. Это вносит существенную сумятицу в решении градостроительных задач всех уровней.
– В первую очередь, в четком установлении границ своих интересов. И, безусловно, в соблюдении тех законов, которые устанавливаются с принятием соответствующей градостроительной документации.
– Если мы возьмем северо-запад России, то здесь сильны позиции традиционных градостроительных институтов: кроме института НИИП Градостроительства активно работает РосНИПИ Урбанистики, а также Ленгипрогор, ЭНКО, НИПИ ТРТИ. В других регионах – омский Институт территориального планирования «Град», казанский «Татинвестгражданпроект», московские институты НИиПИ Генплана Москвы и Московской области, ЦНИИП Градостроительства, ростовский, новосибирский градостроительные институты и так далее. В последнее время, с выходом закона о саморегулируемых организациях, значительная часть ведущих градостроительных организаций страны решила объединиться в Национальную гильдию градостроителей, чтобы совместно решать насущные проблемы отрасли.
– Проблема, с которой мы сталкиваемся практически в каждой работе, – отсутствие нормальных исходных данных, куда входят топосъемка, кадастр, статистическая информация. При совмещении все данные не соответствуют друг другу, их проходится корректировать и править.
Другая проблема – отсутствие методических разработок. Изменилась нормативная база, а новые документы недоработаны, обладают массой недостатков, а внятных рекомендаций, как разрабатывать градостроительную документацию в современных условиях пока не появилось. Этим должен заниматься Минрегион, но ведомство инициативы не проявляет.
Следующий наболевший вопрос – кадры. К сожалению, вузы в 90-х годах прекратили подготовку специалистов-градостроителей, около 90% сотрудников ушло в более прибыльные сферы деятельности. Тогда приходилось брать выпускников, какие есть, и готовить из них градостроителей. И здесь надо сказать спасибо ветеранам институтов, которые сохранили тягу к профессии и сумели найти в себе силы для обучения молодых, и тем самым молодым, которые имели тягу к учению. Сейчас уже можно сказать, что самый болезненный кризис кадров преодолен и те, кому за двадцать, способны нести нагрузку по разработке основной градостроительной документации.
Существуют и проблемы неплатежей. По итогам прошлого года объем просроченной задолженности заказчиков составил 35-45 процентов от годового объема работ проектных организаций. А налоги надо платить, зарплату тоже. И по этому году ситуация не лучше. Так что кризис добавил проблем.
– Генеральный план и Правила землепользования и застройки Петербурга одни специалисты считают положительным прорывом в отрасли, другие, напротив, отрицательным опытом. Как вы относитесь к данным законам?
– Наш институт принимал участие в разработке отдельных разделов Генплана Санкт-Петербурга. Главное, что эти документы разработаны и приняты. И это, безусловно, положительный факт. Как и любой другой закон никогда не устраивает сразу всех, так и петербургские ПЗЗ имеют как сторонников, так и противников. Время и опыт правоприменения покажут, что необходимо исправить, откорректировать, а что, может быть, переписать заново. Или никаких кардинальных изменений не понадобится.
– Новое из того, что уже нашло практическое применение, – это широкое применение геоинформационных технологий. Можно уверенно говорить, что градостроительство сегодня твердо стоит на земле, поскольку ГИС-технологии обеспечивают привязку разработанных решений к территории и не допускают произвола в обращениях с земельными участками. Так что с их внедрением земельной вакханалии 90-х годов пришел конец.
То, что еще не применяется на практике, а пока продумывается и обсуждается специалистами, – внедрение в градостроительство энергосберегающих технологий, обеспечивающих за счет градостроительных решений экономное расходование энергоресурсов, рациональные транспортные схемы. Какие-то элементы этих подходов уже находят применение, но масштабное внедрение – впереди.
– Конференцию организуют основные разработчики градостроительной документации – Гильдия градостроителей и Ассоциация геоинформационных систем. Безусловно, состоится широкий обмен мнениями, будут проведены мастер-классы для специалистов, конференция молодых градостроителей, другие мероприятия. На уровне проектировщиков будут выработаны какие-то рекомендации, приняты решения. Но для того, чтобы эти решения и рекомендации были комплексными, требуется заинтересованное участие профильных министерств – в первую очередь Минрегионразвития и Минэкономики. Приглашения посланы; посмотрим, насколько позитивным будет их участие. Надеемся, что очевидная на сегодня потребность совершенствования нормативной базы градостроительства на основе осмысления накопленного опыта привлечет необходимых специалистов.
Публичность компании — мода или жизненная необходимость? Естественно, что на этот вопрос лучше всего ответят те компании, которые имеют опыт работы не только на российском, но и на международном финансовом рынке. Наш сегодняшний собеседник – вице-президент по экономике и финансам корпорации «Строймонтаж» Константин Гранкин. – Константин Борисович, в Вашей сфере деятельности публичность компании – все-таки мода, или же необходимость?
– Безусловно, необходимость. Когда компания выходит на рынок инвестиций, она должна показать инвесторам, что способна вернуть вложенные деньги. Да еще с прибылью… В случае, когда работа с инвесторами (дольщиками) является профильной для компании, вопрос публичности даже не обсуждается. Другой вопрос – как ее достичь? И вот это как раз диктуется временем – тенденциями и правилами игры на рынке.
– Что Вы имеете в виду?
– Например, мы – «Строймонтаж» – делаем международную отчетность. Но она не является публичной, мы пока не вывешиваем ее на сайт. Эти отчеты предназначены для внутреннего использования, а также для предоставления банкам, крупным инвесторам.
Если вы привлекаете средства инвесторов на открытом рынке, очень важна имиджевая составляющая. Например, наши московские коллеги – Mirax Group – строят башню «Федерация». Это знаковый проект даже по московским меркам. Он известен. Строящееся здание видно издалека. Естественно, это создает привлекательный имидж компании….
– То есть инвесторам зачастую важнее имидж и капитализация брэнда?
– Даже технология присвоения рейтингов разными агентствами во многом также завязана на имиджевую составляющую. Другое дело, что имиджевый аспект напрямую связан с реальным состоянием дел. Так, сам факт наличия отчетности по нормам международных стандартов свидетельствует о том, что руководство компании ведет четкую и цивилизованную финансовую политику, полностью владеет ситуацией. Особенно если аудит делает компания из Большой четверки. В нашем случае – это KPMG.
– Но ведь Вы сказали, что итоги аудита закрыты…
– Да, цифры увидит не каждый, но факт, что по итогам аудита выдано положительное заключение, легко проверить. KPMG – компания с мировым именем, вряд ли она позволит какой-то компании, не прошедшей аудит, «пиариться» ее положительным заключением.
– Если сравнить ситуацию пять лет назад с нынешней, какие изменения произошли в плане открытости крупных компаний, цивилизованности их бизнеса?
– Многие застройщики сделали первый существенный шаг к открытости – привели в порядок свои организационные структуры. Я имею в виду схемы владения, порядок формирования уставных капиталов, распределение прав собственности и т.д. В большинстве случаев раскрывается информация об истинных владельцах бизнеса.
Во-вторых, пять лет назад у компаний не было вообще, как правило, никакой отчетности, кроме бухгалтерской. Причем в ней даже банки не могли разобраться. А сегодня многие пользуются кредитами. Поэтому в компаниях стали готовить не только бухгалтерскую, но и так называемую управленческую отчетность.
– Особенно интересная тема – иностранные кредиты. У «Строймонтажа» уже есть опыт с конкретным результатом. Чем руководствуются иностранные банки при принятии решения? Особенно если им вдруг попадается компания с российскими корнями.
– С одной стороны, кредит получала наша французская компания, осуществляющая свою деятельность в соответствии с правилами и нормами Франции. И здесь вроде банкам все было понятно, хотя компания молодая и предлагала к финансированию свой первый проект во Франции. Но при этом все знали, что за французской компанией стоит российский холдинг. И здесь у банков могло возникнуть некоторое напряжение. Собственно говоря, именно необходимость работать во Франции и послужила толчком для подготовки нами отчетности по международным стандартам. Банки выразили желание посмотреть на материнскую компанию, на ее результаты, финансовую отчетность – мы ее подготовили и предоставили. Нам был выдан кредит. Конечно, была определенная настороженность со стороны французов, но сегодня мы ее преодолеваем, демонстрируя готовность следовать международным стандартам не только в финансовой отчетности, но и вообще в бизнесе.
– А оценивали ли банки имиджевую составляющую холдинга? Это имело значение?
– Раз в полгода мы готовим информационный меморандум, который банки получают вместе с отчетностью. Этот меморандум призван раскрыть на словах то, что нельзя увидеть в голых цифрах. Здесь и история компании, и рыночная ситуация, оценка доли компании на рынке, и биографии топ-менеджеров, и реализованные проекты, и наши награды, и общественная деятельность, и много другой ценной информации.
– А как изменилось отношение других французских банков после получения вами первого кредита?
– Когда мы только начали искать во Франции деньги, не скрою, отношение к нам было весьма осторожное. Но банк SOCFIM положительно рассмотрел нашу заявку. И когда было принято положительное решение кредитного комитета, и когда кредит был выдан – отношение других банков начало меняться. Тем более что наш первый проект в Париже успешно строится и великолепно продается, опережая конкурентов и в темпах, и в ценах. Мы продемонстрировали свою способность реализовывать успешные проекты. Немаловажным стал тот факт, что мы сотрудничаем с ведущими французскими генподрядчиками, архитекторами. И, конечно, важна была безупречная история работы в России.
– Кредитоваться за рубежом выгоднее, чем в России?
– Если говорить о проектном финансировании, то европейская ставка по такому продукту приблизительно в два раза ниже, чем в России. Но, повторю, это проектное финансирование. Если российская компания планирует выход на рынок иностранных инвестиций, например, размещать кредитные ноты, то не стоит ожидать слишком низких ставок, отличающихся в разы от российского рынка долговых обязательств. При удачном размещении они будут отличаться в лучшую сторону на два, максимум три процентных пункта. Однако мы планируем охватить и этот рынок. Помимо отчетности по международным стандартам мы серьезно рассматриваем вопрос о прохождении процедуры оценки агентствами Standard&Poor’s, Fitch Ratings. Инвесторы на это обращают внимание.
– Если обратиться к Петербургу, «Строймонтаж» являемся лидером по сотрудничеству с банками в области ипотеки. Сейчас их 11. И насколько тяжело проходить аккредитацию? Это в большей степени аккредитация объекта или же самой компании?
– Нет, это проходит как две отдельные процедуры: вначале аккредитация компании и второе – аккредитация объектов. Причем аккредитация компании в моем представлении более важный шаг, потому что на первом этапе обеспечением являются исключительно права по договору с застройщиком. Дальше идет аккредитация объекта – это обычная юридическая формальная процедура. Банк убеждается, что этот объект строится в соответствии с требованиями действующего законодательства, что это не самострой.
– Получается, сотрудничество компании с банком по ипотеке – это для сторонних потребителей тоже признак того, что компания открыта, надежна, стабильна?
– В общем, да. Но хотя у нас 11 банков, а у кого-то только два, и один из них, к примеру, Сбербанк, – с этой компанией тоже все в порядке. Просто максимальное количество партнеров по ипотечным программам – это наш элемент стратегии. Мы решили предложить нашим покупателям наиболее широкий спектр выбора. Ну и, конечно, важно было создать конкуренцию между банками, чтобы наши клиенты получали действительно лучшие услуги.
– В конце прошлого года «Строймонтаж» заявлял о планах по выпуску займа в размере 1,5 млрд рублей. Эти намерения по-прежнему актуальны?
– Мы практически уже определились с организатором займа. Кто это – расскажем чуть позже, когда заключим договор. Сейчас мы его согласовываем. К середине лета планируем быть в полной готовности к размещению.