Михаил Голубев: «Малоэтажка для людей»
Петербургский инвестор девелоперского проекта «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу, участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса», эксперт Агентства стратегических инициатив» (АСИ) Михаил Голубев одним из первых почувствовал, что нашему современнику мало нескольких десятков квадратных метров в многоэтажном «человейнике». Для гармоничной жизни ему необходимо качественное пространство в соразмерной человеку комфортной городской среде, располагающее к творчеству и воплощению собственного представления о жилье. Реализовать эти намерения может малоэтажное строительство. По мнению девелопера, прошедший год укрепил и расширил позиции этого сегмента строительного рынка.
— Михаил Викторович, как вы оцениваете уходящий год для строительной отрасли, для сегмента малоэтажного строительства, для себя лично?
— На рынке мало что изменилось. Темпы производства жилья продолжают расти. Огромный успех — идем на 100 млн м2 ввода за 2022 год! Но пропорция сохраняется: многоэтажное строительство при поддержке государства дает лишь 1/3, притом что малоэтажное и индивидуальное жилое строительство дает основные 2/3 общего ввода жилья в стране, продолжая развиваться фактически само по себе. Казалось бы, стоит помогать гражданам и малому бизнесу, которые вносят максимальный вклад в строительство жилья, но почему-то преференциями со стороны государства и банков пользуются крупные застройщики, получившие опыт работы с эскроу-счетами и льготной ипотекой, которая вгоняет покупателей в долгосрочную финансовую зависимость от банков. Как результат, цены на недвижимость в этом году выросли на 25–30%, а объем нереализованного жилья в новостройках превысил 60%.
— Возможно, отмена льготной ипотеки уравновесит спрос и предложение в новостройках?
— Ее не отменят! Будет новая модификация. Лоббисты крупного бизнеса устроили демарш, угрожая государству очередными обманутыми дольщиками, но цены в любом случае должны вернуться в более-менее приемлемое русло. Во-первых, правительство уже проделало большую работу по корректировке цен с производителями стройматериалов. Во-вторых, идет развитие проектов комплексного развития территорий, как правило, это районы с хорошей локацией, утверждены мероприятия по регламентации малоэтажных жилых комплексов. Все это даст возможность строить больше разного жилья, особенно в мегаполисах. Предложение будет расти в ближайшие годы. Еще сейчас сыграет, мое мнение, важный аспект: в условиях новой экономики есть ли смысл покупать эти студии и «однушки» в инвестиционных целях?! Надеюсь, что СВО ускорит изменения в потребительском отношении людей к покупке жилья в сторону качества.
— Многие эксперты «СЕ» отмечают, что максимальное влияние на экономику в целом и на строительство в том числе, оказали события СВО. Мне кажется, что их последствия заставят застройщиков все равно встать на путь типовой индустриальной застройки. То есть вернуться к некой унификации, упрощениям, ограничениям, связанным с попытками удешевить жилье. Не могут ли эти же факторы снизить темпы развития малоэтажки в формате нового урбанизма? Насколько, на ваш взгляд, эффективны действующие меры поддержки малоэтажного жилья?
— Этому сегменту пока уделяют мало внимания. Да, законодательно в 2022 году определены понятия «дом блокированной застройки», «многоквартирный дом» и «малоэтажный жилой комплекс»; вступили в силу поправки к Федеральному закону № 476-ФЗ, которые вводят нормы регулирования строительства жилых комплексов малой этажности, аналогичные строительству многоквартирного жилого дома: с применением эскроу-счетов, с обязательным получением разрешительной и проектной документации, планированием благоустройства территории; развивается индустриальное домостроение и применение домокомплектов. Но все это движется очень медленно, не без сложностей и больше для крупного бизнеса.
Экономикой малоэтажной застройки власти мало интересуются. Возьмем возникшую полемику о дорожной сети. Застройщики малоэтажки уверены, что в низкоплотной среде такой параметр, как 8,5 м для ширины дорожного полотна, устарел, нужна другая нормативка. И, соответственно, по другим параметрам и видам разрешенного использования необходимо менять и упрощать законы и регламенты, регуляторную среду для проектирования малоэтажного и индивидуального строительства, для вовлечения малых застройщиков и граждан в развитие территорий. Для этого нужна совместная работа администрации, застройщиков, экспертов, но ее нет. Похоже, Петербургу, в отличие от Ленинградской области, малоэтажка не нужна.
Еще пример: в малоэтажном жилье де-юре действует ипотечное кредитование, но эти инструменты пока не развиты, а специфика строительства приводит к тому, что люди де-факто получают кредит на обыкновенных условиях. Например, в «Прибрежном Квартале» мы получили кредит под 11,9% от Сбербанка на блокированную застройку. Это дорого. С этого года граждане могут получать кредит на строительство жилого дома хозяйственным способом, и ДОМ.РФ начал выдавать кредиты на дома блокированной застройки — уже большой сдвиг на малоэтажном рынке. Думаю, в новом году будут льготы для семей с детьми. А еще банкам пока не очень интересно работать с проектами застройщиков меньше миллиарда рублей, им нужен объем. И где здесь место малому бизнесу?
В плане снижения регуляторной нагрузки многое зависит от властей, но мы тоже прилагаем к этому немалые усилия. В этом году пришлось разработать уточнение к регламенту присоединения блокированной застройки к инженерным сетям, потому что в законодательстве не было четко прописанного регламента при наличии частных сетей. Сейчас назревает проблематика с КГА и КИО по вопросам межевания участков после ввода в эксплуатацию и определения параметров для получения справки АГО объектов. По-прежнему нет закона по урегулированию вопросов ЖКХ внутри малоэтажных кварталов с индивидуальным жильем. Если всерьез ставить задачу развивать малоэтажное жилье, то этими вопросами надо заниматься не самим застройщикам, а специалистам на уровне исполнительных органов и монополистов, экспертам, но им проще работать с крупным бизнесом. Чтобы урегулировать проблемы с малоэтажкой, правительству требуются более сложные и умные решения. Я называю это вторым фронтом администрации для цивилизованной жилищной политики в нашей стране.
— Как сейчас обстоят дела со строительством второй очереди «Квартала»?
— Мы утвердили концепцию, готов мастер-план, включающий около 80 объектов. Определили инфраструктурные объекты, дорожно-уличную сеть. Подготовлен проект для этапного межевания. Даже начали прощупывать рынок. Есть покупатели. Запускаем новый инвестиционный цикл. Борьба за инвестиции продолжается.
Развитие второй очереди «Квартала» требует еще более правильной коммуникации между инвесторами, застройщиками, госорганами и монополистами для активных частных инвестиций в развитие территорий в новой реальности, в условиях глубоких санкций для страны. Более активного smart growth. Мы уверены: новый этап проекта будет более доступным к покупке, технологичным, учтет ошибки и преимущества первой очереди. Хотя для меня это шаг назад в новом урбанизме в России.
— В конце прошлого года вы подводили итоги десятилетней работы в «Прибрежном Квартале». Как видится этот важный для вас проект в будущем, например, еще на ближайшие десять лет?
— Сегодня сложно в наших экономических и политических реалиях загадывать на десять лет вперед. Но я уверен, что с «Прибрежным Кварталом» все будет в порядке: ведь премию на рынке загородной недвижимости в номинации «Лучший поселок таунхаусов» в 2021 году он получил как передовой и инновационный проект. Международное жюри высоко оценило нашу работу.
Образ будущего «Прибрежного Квартала» еще формируется, но, несомненно, это пространство, где рождаются и внедряются новые практики городского развития и строительства жилья. Цель этого проекта — возродить понятие дома как части национальной идентичности, как основы для гармоничного существования человека, который создает семью, воспитывает детей, повышает свои компетенции и ведет здоровый образ жизни, общается в социуме, в добрососедстве с соседями, выращивает в своем домохозяйстве растения, ухаживает за домашними питомцами и делает многое другое, что подчеркивает многообразие и возможности современной мира. Именно такой задумывалась роль «Квартала», в этом его космополитичность, и такой она останется, какая бы реальность ни наступала. Благодаря малоэтажным проектам можно формировать устойчивую и качественную, интересную городскую среду, развивать малое предпринимательство. Это едва ли не первое условие для роста экономики и привлечения лучшего человеческого капитала, что обеспечит благополучное будущее, двигаться быстрее к которому всем желаю в новом 2023 году!
В нынешнем году уникальный конкурс рынка недвижимости «Доверие потребителя» проходит в Петербурге в 15-й раз. За полтора десятка лет рынок жилья и ипотеки стал очевидно более цивилизованным. И это в том числе заслуга конкурса.
Инициатором конкурса, как обычно, выступает Комиссия по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В этом году в конкурсе участвуют 133 ЖК, 67 застройщиков, 20 банков, 28 загородных проектов, 43 управляющие компании и 27 комплексов апартаментов. Голосование стартовало 11 мая. Оргкомитет конкурса подведет итоги 30 декабря 2022 года.
Приз получат победители в 14-ти номинациях: диплом, стеклянную статуэтку, символизирующую прозрачность отношений и хрупкость оказанного компании доверия, а также право использовать запатентованный Знак конкурса — оранжевого человечка, в рекламных целях. Кроме статуэтки-символа прозрачности, награды вручают представители правительств Петербурга и Ленобласти – за социальную активность. В этом году награды за высокую социальную активность получат также банки.
«Строительный еженедельник» спросил Валентину Нагиеву, исполнительного директора конкурса «Доверие потребителя», как изменился рынок жилья и сам конкурс за прошедшие годы.
- Заявленная цель конкурса – стимулировать социальную ответственность бизнеса, сделать рынок прозрачнее. За 15 лет существования конкурса стали ли рынок прозрачнее, а качество строительства лучше?
- Я 15 лет наблюдаю трансформацию и конкурса, и проектов, и застройщиков. Да, рынок становится прозрачнее, благодаря нашим усилиям со СМИ. Рынку приходится стать прозрачнее, иначе застройщикам не выжить.
В Петербурге, в отличие от Москвы, всегда был рынок покупателя. Конкуренция высокая, поэтому девелоперам приходится бороться за покупателя, чтобы успешно продать то, что построено и строится.
Основная часть застройщиков, работающих в сегменте «комфорт» и выше, ориентируется на комфортную среду. Сегмент масс-маркет никогда особо не ориентировался на качество, но рынок заставляет застройщиков и этого сегмента обращать внимание на комфорт проживания.
Несколько лет назад мы ввели объезды жилых комплексов. По результатам этих объездов видно, как застройщики поднимают планку, придумывают новые фишки, дополняют инфраструктуру. Иногда это маленькие детали, но они делаются для комфорта людей. Компании друг друга подгоняют, придумывают что-то новое, вкладывают дополнительные средства в благоустройство, озеленение, хотя могли бы не тратиться. Это помогает улучшить качество жизни и придать значимость проектам и их командам.
- Кто получает право участвовать в конкурсе?
- Изначально собираем информацию обо всех компаниях и проектах – все, что есть в открытом доступе. Потом начинается отбор. Первое сито – опыт работы на петербургском рынке не менее пяти лет. Затем перечень компаний и банков мы передаем в профильные комитеты, общественные организации – комитет по строительству Госстройнадзор Спб и ЛО, Ассоциацию риэлторов и Санкт-Петербургскую палату недвижимости, Академию Бизнес-Финанс. Они дают свои рекомендации по компаниям для участия в конкурсе. Но решает, допустить ли компанию до участия в конкурсе, оргкомитет. После голосования отсекаются участники полуфинала.
Мы отбираем для участия в конкурсе компании не по их заявлениям и без всяких членский сборов. После первого отбора рассылаем уведомления о выходе в полуфинал. Некоторые компании по самоотводу снимаются с участия- мы уважаем их точку зрения.
- Как измеряется надежность застройщиков?
- Есть два основных критерия на первом отборе. Первый – срок работы в Петербурге и Ленобласти. Очередные изменения в закон о дольщиках разрешили застройщикам создавать отдельные компании под конкретные проекты и даже отдельные корпуса. Мы обязательно отслеживаем аффелированность компаний.
Второй важный критерий, на который эксперты обращают внимание, – отсутствие большого количества судебных разбирательств. Иски есть к любой компании – по отделке, приемке квартиры. Это не самые серьезные претензии, но большое их количество может помешать застройщику участвовать в конкурсе. Однозначно не участвуют в конкурсе компании, уличенные в обмане дольщиков.
А в этом году комитет по строительству отказал в рекомендации нескольким компаниям, которые не выполняют взятые на себя обязательства по строительству социальных объектов инфраструктуры.
С прошлого года в отборе участников, контроле объективного голосования и чистоты отцифровки этапов конкурса участвует независимый внешний эксперт – мы пригласили компанию-независиомого консультанта Nikoliers, отделы продаж посещают тайные покупатели, экспертный совет обзванивает компании, исследует сайты. Наконец, мы совершаем объезды комплексов, чтобы все увидеть своими глазами объекты, потрогать руками.
Это разные ступени, у каждой есть определенный балл, свой коэффициент. Все суммируется и по общему результату определяется победитель в каждой номинации.
- Насколько объективна оценка?
- Частично она субъективна – у экспертов могут быть разные мнения, но потребители, которые отдают свои голоса, оценивают объективно. И при равных баллах предпочтение отдается голосам потребителей.
- Всегда ли люди отдают голоса за действительно надежные компании?
- Заставить голосовать невозможно. Даже, если кто-то убедительно попросит. И проголосовать можно только один раз с одного IP-адреса за весь период голосования..
Нас иногда спрашивают, почему та или иная компания не попала в финал конкурса, зато там нередко появляются компании не «наслуху». Это говорит о тщательной работе с потребителем.
Самая большая компания – не факт, что самая лучшая. Средние и малые компании более гибко подходят к клиенту, добиваясь его лояльности. В том числе промоутируют себя через конкурс.
- В этом году «Доверие потребителя» прирастает новыми номинациями «Лучшая управляющая компания в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», «Лучший строящийся комплекс апартаментов в Санкт-Петербурге» и «Лучший реализованный комплекс апартаментов в Санкт-Петербурге», «Лучший строящийся проект загородного домостроения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», «Лучший реализованный проект загородного домостроения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области». Почему они появились?
- Новые номинации появились по просьбе потребителей. Мы к ним готовились несколько лет-ведь самое важное, что мы всегда преследуем в конкурсе-безопасность и гарантии для потребителя.Конкурс несет просветительскую роль. Комплексы апартаментов-сегменту уже более 12 лет. Сегмент сложный, но люди приобретают апартаменты для инвестиций, сами живут и в таких комплексах. Мы ждали решения Госдумы – приравняет ли закон апартаменты к квартирам. Не дождались, решили запускать новую номинацию.
На управляющие компании в качестве эксперт привлекли Жилищный комитет.
В этой номинации могу участвовать только частные компании, в том числе организованные застройщиками, и только управляющие многоквартирными домами. Это для начала, потом будем расширять линейку в этой номинации..
Малоэтажное загородное жилье после ковида занимает заметную долю рынка. Хотя в конкурсе это пока самый малоактивный сегмент.
- Конкурс расширяется, номинаций все больше. Становится ли больше голосующих?
- Количество голосующих растет, но мы стремимся к большему. К сожалению, все упирается в рекламные финансовые возможности, при том, что конкурс организован автономным некоммерческим партнерством и существует на средства Партнеров конкурса.
Мы пытались попасть в городские социальные программы, но пока безрезультатно. А это дало бы возможность узнать максимальному количеству горожан о лучших проектах и компаниях в нашем городе и области, становиться более информированными и образованными потребителями в сфере недвижимости.
На протяжении 15-ти лет более двух десятков СМИ пишут о конкурсе, компании продвигают себя через участие в конкурсе.
Меня как руководителя проекта очень радует, что мы делаем такое большое и благородное дело.
- Есть ли застройщики и банки, о которых можно уверенно сказать, что они надежные?
- Почти непосильная задача: нет критериев, по которым можно уравнять компании. Они разные по объему строительства, по количеству сотрудников. Но у нас все решает потребитель.
Конкурс – это большие информационные возможности для застройщиков, для их проектов, для банков,управляющих компаний. Люди видят, кто попал в листинги, в финал, кто победил, делают свои выводы и выбирают ЛУЧШИХ!
Могу с гордостью сказать: за 15 лет ни один финалист конкурса не обанкротился и не ушел с рынка. А это значит, что наша сложная и многоступенчатая система отбора отлично работает!
С 1 сентября 2022 года значительное количество ГОСТов и СП в сфере проектирования будет носить добровольный характер. По мнению генерального директора Группы компаний «ГЛЭСК» Сергея Салтыкова, минимизации обязательных отраслевых требований строителям, проектировщикам, экспертизе не стоит опасаться. Новшество позитивно отразится на взаимоотношениях добросовестных участников рынка и, возможно, даже обезопасит от такого явления, как «потребительский терроризм».
— Является ли для строительных организаций уход от обязательности применения сводов правил шагом государства, облегчающим их деятельность?
— Я, как судебный эксперт, могу отметить возросший сегодня тренд на так называемый «потребительский терроризм». Судебными исками, попадающими под данную категорию, завалены и гражданские суды, где в суд обращается физическое лицо, некоторое время назад купившее квартиру, а сейчас заметившее потек краски на потолке или визуально неразличимое искривление стены, превышающее допуск на 1 мм. В арбитражных судах также имеется большое количество дел, в которых недобросовестный заказчик работ отказывается оплачивать, например, монолитные работы на миллионы в результате устранимых геометрических отклонений или каверн, не нарушающих несущей способности конструкций. И наличие в регламенте о безопасности зданий пунктов сводов правил, которые не прямо и не косвенно не могут нанести вреда здоровью человека, переводит данные фактически мошеннические действия в законную историю. К сожалению, пока не нашла решения в правоохранительных органах и схема по выкачиванию денег из застройщиков, когда юристы вступают в сговор с недобросовестными экспертами и дольщиками, а после на основании притянутых к обязательным требований, а иногда и придуманных замечаний идут в суд. Очень надеюсь, что отмена большого количества обязательных требований поможет нормально работать добросовестным строительным организациям.
— А как скажется отказ от обязательности применения норм на проектировщиках?
— С точки зрения норм проектирования, на мой взгляд, все останется по-прежнему, ведь и при наличии обязательности применения сводов правил первостепенным для строителей является проект. То есть проектировщик и до 1 сентября и после может отступать от имеющихся норм, но при наличии должного обоснования, которое удовлетворит экспертизу. А для экспертизы проектной документации СП являются каноном того, что можно, что нельзя, и как нужно делать правильно. Да и принятая за последнее десятилетие база сводов правил, имеющих сквозную нумерацию, по-моему, является системой, близкой к идеалу. Те, кто сталкивался с тем, как сложно было что-то обосновать и доказать в конце нулевых, по устаревшим СНиПам и методическим документам с непонятным статусом, поймут, о чем я.
— Существующая нормативная база не вызывает затруднений во взаимодействии проектировщиков и экспертизы?
— В существующей нормативной базе имеются незначительные огрехи, но общество изыскателей, обследователей, проектировщиков и строителей ведет работу по их устранению. Куда большее затруднение у проектировщиков вызывают все более изощренные пожелания заказчиков, ведь каждая работа по строительству и проектированию — это договоренность между заказчиком и подрядчиком, которую нужно уложить в рамки существующих норм.
— А какое влияние отмена обязательных требований окажет на договорные отношения между подрядчиком и заказчиком?
— Данные своды правил остаются основополагающими нормативно-техническими документами, позволяя строителям и застройщикам по обоюдному согласию с заказчиком либо включать их в требования, которым будут соответствовать работы по договору, либо техническим заданием к договору устанавливать иные требования, которые могут быть не только более мягкими. Конечно, у этого есть и обратная сторона. Большое количество заказчиков строительных работ далеки от отрасли строительства и не имеют привычки отдавать договор на проверку специалистам. Основываясь на моем опыте судебных экспертиз, скажу: юридические лица при заключении договоров подряда не менее халатны, чем физические, и процесс заключения договора, и контроль над строительством проводятся в большей степени понятийно и часто даже без проекта. После отмены обязательных сводов правил у подобных заказчиков шансы доказать в суде, что они хотели не круглое помещение, а квадратное, будут равняться нулю.
— И все-таки данный шаг государства является, на ваш взгляд, в большей степени положительным или отрицательным для строительной отрасли в целом?
— Наряду с улучшением систематизации нормативных документов в строительстве прослеживается явная тенденция снижения обязательности исполнения отраслевых требований, которые в некоторых случаях уже правильнее называть отраслевыми пожеланиями. Испытывать строительные материалы могут лаборатории, аккредитованные где угодно. Строительный контроль все меньше имеет обязательных функций. Государственный строительный надзор и экспертиза опасаются лишний раз задавать вопросы, да и следователям по уголовным делам все труднее доказывать умысел недобросовестных строителей. Судьям в отсутствие обязательных требований все сложнее принимать взвешенное решение. За неимением жестких норм остается лишь надеяться на самодисциплину и порядочность участников строительного рынка, для которых, по моим наблюдениям, имя и репутация все чаще становятся весомее денег.