Михаил Голубев: «Малоэтажка для людей»
Петербургский инвестор девелоперского проекта «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу, участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса», эксперт Агентства стратегических инициатив» (АСИ) Михаил Голубев одним из первых почувствовал, что нашему современнику мало нескольких десятков квадратных метров в многоэтажном «человейнике». Для гармоничной жизни ему необходимо качественное пространство в соразмерной человеку комфортной городской среде, располагающее к творчеству и воплощению собственного представления о жилье. Реализовать эти намерения может малоэтажное строительство. По мнению девелопера, прошедший год укрепил и расширил позиции этого сегмента строительного рынка.
— Михаил Викторович, как вы оцениваете уходящий год для строительной отрасли, для сегмента малоэтажного строительства, для себя лично?
— На рынке мало что изменилось. Темпы производства жилья продолжают расти. Огромный успех — идем на 100 млн м2 ввода за 2022 год! Но пропорция сохраняется: многоэтажное строительство при поддержке государства дает лишь 1/3, притом что малоэтажное и индивидуальное жилое строительство дает основные 2/3 общего ввода жилья в стране, продолжая развиваться фактически само по себе. Казалось бы, стоит помогать гражданам и малому бизнесу, которые вносят максимальный вклад в строительство жилья, но почему-то преференциями со стороны государства и банков пользуются крупные застройщики, получившие опыт работы с эскроу-счетами и льготной ипотекой, которая вгоняет покупателей в долгосрочную финансовую зависимость от банков. Как результат, цены на недвижимость в этом году выросли на 25–30%, а объем нереализованного жилья в новостройках превысил 60%.
— Возможно, отмена льготной ипотеки уравновесит спрос и предложение в новостройках?
— Ее не отменят! Будет новая модификация. Лоббисты крупного бизнеса устроили демарш, угрожая государству очередными обманутыми дольщиками, но цены в любом случае должны вернуться в более-менее приемлемое русло. Во-первых, правительство уже проделало большую работу по корректировке цен с производителями стройматериалов. Во-вторых, идет развитие проектов комплексного развития территорий, как правило, это районы с хорошей локацией, утверждены мероприятия по регламентации малоэтажных жилых комплексов. Все это даст возможность строить больше разного жилья, особенно в мегаполисах. Предложение будет расти в ближайшие годы. Еще сейчас сыграет, мое мнение, важный аспект: в условиях новой экономики есть ли смысл покупать эти студии и «однушки» в инвестиционных целях?! Надеюсь, что СВО ускорит изменения в потребительском отношении людей к покупке жилья в сторону качества.
— Многие эксперты «СЕ» отмечают, что максимальное влияние на экономику в целом и на строительство в том числе, оказали события СВО. Мне кажется, что их последствия заставят застройщиков все равно встать на путь типовой индустриальной застройки. То есть вернуться к некой унификации, упрощениям, ограничениям, связанным с попытками удешевить жилье. Не могут ли эти же факторы снизить темпы развития малоэтажки в формате нового урбанизма? Насколько, на ваш взгляд, эффективны действующие меры поддержки малоэтажного жилья?
— Этому сегменту пока уделяют мало внимания. Да, законодательно в 2022 году определены понятия «дом блокированной застройки», «многоквартирный дом» и «малоэтажный жилой комплекс»; вступили в силу поправки к Федеральному закону № 476-ФЗ, которые вводят нормы регулирования строительства жилых комплексов малой этажности, аналогичные строительству многоквартирного жилого дома: с применением эскроу-счетов, с обязательным получением разрешительной и проектной документации, планированием благоустройства территории; развивается индустриальное домостроение и применение домокомплектов. Но все это движется очень медленно, не без сложностей и больше для крупного бизнеса.
Экономикой малоэтажной застройки власти мало интересуются. Возьмем возникшую полемику о дорожной сети. Застройщики малоэтажки уверены, что в низкоплотной среде такой параметр, как 8,5 м для ширины дорожного полотна, устарел, нужна другая нормативка. И, соответственно, по другим параметрам и видам разрешенного использования необходимо менять и упрощать законы и регламенты, регуляторную среду для проектирования малоэтажного и индивидуального строительства, для вовлечения малых застройщиков и граждан в развитие территорий. Для этого нужна совместная работа администрации, застройщиков, экспертов, но ее нет. Похоже, Петербургу, в отличие от Ленинградской области, малоэтажка не нужна.
Еще пример: в малоэтажном жилье де-юре действует ипотечное кредитование, но эти инструменты пока не развиты, а специфика строительства приводит к тому, что люди де-факто получают кредит на обыкновенных условиях. Например, в «Прибрежном Квартале» мы получили кредит под 11,9% от Сбербанка на блокированную застройку. Это дорого. С этого года граждане могут получать кредит на строительство жилого дома хозяйственным способом, и ДОМ.РФ начал выдавать кредиты на дома блокированной застройки — уже большой сдвиг на малоэтажном рынке. Думаю, в новом году будут льготы для семей с детьми. А еще банкам пока не очень интересно работать с проектами застройщиков меньше миллиарда рублей, им нужен объем. И где здесь место малому бизнесу?
В плане снижения регуляторной нагрузки многое зависит от властей, но мы тоже прилагаем к этому немалые усилия. В этом году пришлось разработать уточнение к регламенту присоединения блокированной застройки к инженерным сетям, потому что в законодательстве не было четко прописанного регламента при наличии частных сетей. Сейчас назревает проблематика с КГА и КИО по вопросам межевания участков после ввода в эксплуатацию и определения параметров для получения справки АГО объектов. По-прежнему нет закона по урегулированию вопросов ЖКХ внутри малоэтажных кварталов с индивидуальным жильем. Если всерьез ставить задачу развивать малоэтажное жилье, то этими вопросами надо заниматься не самим застройщикам, а специалистам на уровне исполнительных органов и монополистов, экспертам, но им проще работать с крупным бизнесом. Чтобы урегулировать проблемы с малоэтажкой, правительству требуются более сложные и умные решения. Я называю это вторым фронтом администрации для цивилизованной жилищной политики в нашей стране.
— Как сейчас обстоят дела со строительством второй очереди «Квартала»?
— Мы утвердили концепцию, готов мастер-план, включающий около 80 объектов. Определили инфраструктурные объекты, дорожно-уличную сеть. Подготовлен проект для этапного межевания. Даже начали прощупывать рынок. Есть покупатели. Запускаем новый инвестиционный цикл. Борьба за инвестиции продолжается.
Развитие второй очереди «Квартала» требует еще более правильной коммуникации между инвесторами, застройщиками, госорганами и монополистами для активных частных инвестиций в развитие территорий в новой реальности, в условиях глубоких санкций для страны. Более активного smart growth. Мы уверены: новый этап проекта будет более доступным к покупке, технологичным, учтет ошибки и преимущества первой очереди. Хотя для меня это шаг назад в новом урбанизме в России.
— В конце прошлого года вы подводили итоги десятилетней работы в «Прибрежном Квартале». Как видится этот важный для вас проект в будущем, например, еще на ближайшие десять лет?
— Сегодня сложно в наших экономических и политических реалиях загадывать на десять лет вперед. Но я уверен, что с «Прибрежным Кварталом» все будет в порядке: ведь премию на рынке загородной недвижимости в номинации «Лучший поселок таунхаусов» в 2021 году он получил как передовой и инновационный проект. Международное жюри высоко оценило нашу работу.
Образ будущего «Прибрежного Квартала» еще формируется, но, несомненно, это пространство, где рождаются и внедряются новые практики городского развития и строительства жилья. Цель этого проекта — возродить понятие дома как части национальной идентичности, как основы для гармоничного существования человека, который создает семью, воспитывает детей, повышает свои компетенции и ведет здоровый образ жизни, общается в социуме, в добрососедстве с соседями, выращивает в своем домохозяйстве растения, ухаживает за домашними питомцами и делает многое другое, что подчеркивает многообразие и возможности современной мира. Именно такой задумывалась роль «Квартала», в этом его космополитичность, и такой она останется, какая бы реальность ни наступала. Благодаря малоэтажным проектам можно формировать устойчивую и качественную, интересную городскую среду, развивать малое предпринимательство. Это едва ли не первое условие для роста экономики и привлечения лучшего человеческого капитала, что обеспечит благополучное будущее, двигаться быстрее к которому всем желаю в новом 2023 году!
Розничное кредитование в 2021 году в целом продемонстрировало небывалый рост. Но ипотечный сегмент показал себя особенно ярко, обновив исторические максимумы — за одиннадцать месяцев этого года банками было выдано кредитов на сумму более чем 5 трлн рублей. Об изменениях на ипотечном рынке и предварительных итогах года «Строительному Еженедельнику» рассказал Ренат Сейфетдинов, исполнительный директор, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге.
— Ренат, не секрет, что ипотечное кредитование в 2021 году значительно выросло по сравнению с 2020-м. Каковы предварительные итоги по данному сегменту в Банке Уралсиб?
— По итогам одиннадцати месяцев этого года мы уже обогнали показатели года прошлого. Филиалом Банка Уралсиб выдано за этот период ипотечных кредитов на сумму более чем 5 млрд рублей, что превышает объем выдач прошлого года чуть менее чем на 20%. В декабре мы продолжаем активную работу в данном сегменте и ждем еще большего роста объемов выдач.
— С чем связан такой ипотечный бум?
— В прошлом году, безусловно, ипотеку подстегнули два фактора: введение льготной ипотеки по сниженной ставке в 6,5% годовых, а также общее снижение ставок. Кроме того, в конце прошлого — начале нынешнего года мы увидели, что интерес населения к кредитам начал расти.
Этот тренд особенно отчетливо проявился в феврале-июне 2021 года. За первые волны пандемии у клиентов сформировался отложенный спрос. Ставки тогда были ниже, чем сейчас. Но весной ключевая ставка начала повышаться, и население увидело, что ипотека может подорожать. И этот отложенный спрос вылился в значимое увеличение объема кредитов.
Не стоит забывать и о программе «Семейная ипотека», которой с лета этого года могут воспользоваться в том числе семьи с одним ребенком, а не двумя или более, как было ранее. Эта программа для семей, в которых с 1-го января 2018 года до 31 декабря 2022 года рожден первый ребенок или последующие дети, а также семьи, воспитывающие ребенка с инвалидностью, вне зависимости от того, когда ему была установлена инвалидность.
— Какие тренды в ипотечном кредитовании вы бы отметили?
— Развитие дистанционного обслуживания затронуло и ипотеку. Так, в 2021 году Уралсиб запустил сервис удаленной оценки жилой недвижимости в рамках ипотечного кредитования, который позволяет существенно снизить стоимость и сократить сроки подготовки отчета. Также мы проводим сделки с электронной закладной. Продолжаем развивать формат электронной регистрации сделок — сервиса, при котором участники сделки получают все услуги и документы в режиме «единого окна» через офис банка. Если в 2020 году этот сервис только начинал набирать обороты, то сегодня он уже стал востребованным среди ипотечных клиентов Уралсиба.
Становятся популярными сделки, проводимые полностью в дистанционном формате, когда взаимодействие всех участников кредитного процесса, включая банк, происходит онлайн. Клиент выбирает квартиру онлайн на сайте застройщика или проводит онлайн-осмотр объекта вторичного рынка, подает пакет документов в банк также онлайн и, находясь фактически в любой точке мира, проводит сделку с использованием электронной регистрации. Первая подобная сделка в Банке Уралсиб была проведена именно в филиале в Санкт-Петербурге.
Также отмечу довольно значимый тренд на упрощение процедуры одобрения кредита. В большинстве случае клиенту не нужно собирать полный пакет документов, достаточно, например, предоставить паспорт и выписку из ПФР, и этого хватит для получения решения от банка.
— Помимо развития дистанционных сервисов и каналов, какие еще есть нововведения в сегменте ипотечного кредитования?
— Весной этого года Банк Уралсиб ввел новый продукт в ряде городов присутствия, в том числе в Санкт-Петербурге — ипотеку на коммерческую недвижимость. В долгосрочной перспективе покупка помещения выгоднее аренды, поэтому данный продукт востребован у предпринимателей. Первые сделки по кредитованию на приобретение коммерческой недвижимости в Банке Уралсиб были проведены также в филиале в Санкт-Петербурге.
Есть и другие нововведения. Мы возобновили возможность включения несовершеннолетних в состав залогодателей приобретаемого или имеющегося объекта жилой недвижимости. Возобновили кредитование индивидуальных жилых домов, ведь с началом пандемии спрос на загородную недвижимость вырос.
Также в этом году Банк Уралсиб совместно с партнерами-застройщиками запустил программу на приобретение строящегося жилья с субсидированием процентной ставки, по которой для клиента действует ставка от 0,01% годовых. Это очень выгодный продукт, он позволяет нашим клиентам существенно сэкономить на платежах по кредиту.
— Что ждет ипотечное кредитование?
— В 2021 году льготная ипотека привела к росту цен на жилье в Санкт-Петербурге примерно на 25%. Сейчас льготная программа, по сути, свернута, поскольку она ограничена размером кредита суммой до 3 млн рублей, а ставки по кредитам выросли. При этом в нашем филиале объем продаж продолжает расти, несмотря на изменение условий программы ипотечного кредитования с господдержкой.
Мы прогнозируем, что рост ставок по кредитам должен привести к остановке роста цен на жилье или, возможно, даже их снижению на 5–7% в ближайшее время. В итоге спрос на ипотеку стабилизируется.