Михаил Голубев: «Малоэтажка для людей»
Петербургский инвестор девелоперского проекта «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу, участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса», эксперт Агентства стратегических инициатив» (АСИ) Михаил Голубев одним из первых почувствовал, что нашему современнику мало нескольких десятков квадратных метров в многоэтажном «человейнике». Для гармоничной жизни ему необходимо качественное пространство в соразмерной человеку комфортной городской среде, располагающее к творчеству и воплощению собственного представления о жилье. Реализовать эти намерения может малоэтажное строительство. По мнению девелопера, прошедший год укрепил и расширил позиции этого сегмента строительного рынка.
— Михаил Викторович, как вы оцениваете уходящий год для строительной отрасли, для сегмента малоэтажного строительства, для себя лично?
— На рынке мало что изменилось. Темпы производства жилья продолжают расти. Огромный успех — идем на 100 млн м2 ввода за 2022 год! Но пропорция сохраняется: многоэтажное строительство при поддержке государства дает лишь 1/3, притом что малоэтажное и индивидуальное жилое строительство дает основные 2/3 общего ввода жилья в стране, продолжая развиваться фактически само по себе. Казалось бы, стоит помогать гражданам и малому бизнесу, которые вносят максимальный вклад в строительство жилья, но почему-то преференциями со стороны государства и банков пользуются крупные застройщики, получившие опыт работы с эскроу-счетами и льготной ипотекой, которая вгоняет покупателей в долгосрочную финансовую зависимость от банков. Как результат, цены на недвижимость в этом году выросли на 25–30%, а объем нереализованного жилья в новостройках превысил 60%.
— Возможно, отмена льготной ипотеки уравновесит спрос и предложение в новостройках?
— Ее не отменят! Будет новая модификация. Лоббисты крупного бизнеса устроили демарш, угрожая государству очередными обманутыми дольщиками, но цены в любом случае должны вернуться в более-менее приемлемое русло. Во-первых, правительство уже проделало большую работу по корректировке цен с производителями стройматериалов. Во-вторых, идет развитие проектов комплексного развития территорий, как правило, это районы с хорошей локацией, утверждены мероприятия по регламентации малоэтажных жилых комплексов. Все это даст возможность строить больше разного жилья, особенно в мегаполисах. Предложение будет расти в ближайшие годы. Еще сейчас сыграет, мое мнение, важный аспект: в условиях новой экономики есть ли смысл покупать эти студии и «однушки» в инвестиционных целях?! Надеюсь, что СВО ускорит изменения в потребительском отношении людей к покупке жилья в сторону качества.
— Многие эксперты «СЕ» отмечают, что максимальное влияние на экономику в целом и на строительство в том числе, оказали события СВО. Мне кажется, что их последствия заставят застройщиков все равно встать на путь типовой индустриальной застройки. То есть вернуться к некой унификации, упрощениям, ограничениям, связанным с попытками удешевить жилье. Не могут ли эти же факторы снизить темпы развития малоэтажки в формате нового урбанизма? Насколько, на ваш взгляд, эффективны действующие меры поддержки малоэтажного жилья?
— Этому сегменту пока уделяют мало внимания. Да, законодательно в 2022 году определены понятия «дом блокированной застройки», «многоквартирный дом» и «малоэтажный жилой комплекс»; вступили в силу поправки к Федеральному закону № 476-ФЗ, которые вводят нормы регулирования строительства жилых комплексов малой этажности, аналогичные строительству многоквартирного жилого дома: с применением эскроу-счетов, с обязательным получением разрешительной и проектной документации, планированием благоустройства территории; развивается индустриальное домостроение и применение домокомплектов. Но все это движется очень медленно, не без сложностей и больше для крупного бизнеса.
Экономикой малоэтажной застройки власти мало интересуются. Возьмем возникшую полемику о дорожной сети. Застройщики малоэтажки уверены, что в низкоплотной среде такой параметр, как 8,5 м для ширины дорожного полотна, устарел, нужна другая нормативка. И, соответственно, по другим параметрам и видам разрешенного использования необходимо менять и упрощать законы и регламенты, регуляторную среду для проектирования малоэтажного и индивидуального строительства, для вовлечения малых застройщиков и граждан в развитие территорий. Для этого нужна совместная работа администрации, застройщиков, экспертов, но ее нет. Похоже, Петербургу, в отличие от Ленинградской области, малоэтажка не нужна.
Еще пример: в малоэтажном жилье де-юре действует ипотечное кредитование, но эти инструменты пока не развиты, а специфика строительства приводит к тому, что люди де-факто получают кредит на обыкновенных условиях. Например, в «Прибрежном Квартале» мы получили кредит под 11,9% от Сбербанка на блокированную застройку. Это дорого. С этого года граждане могут получать кредит на строительство жилого дома хозяйственным способом, и ДОМ.РФ начал выдавать кредиты на дома блокированной застройки — уже большой сдвиг на малоэтажном рынке. Думаю, в новом году будут льготы для семей с детьми. А еще банкам пока не очень интересно работать с проектами застройщиков меньше миллиарда рублей, им нужен объем. И где здесь место малому бизнесу?
В плане снижения регуляторной нагрузки многое зависит от властей, но мы тоже прилагаем к этому немалые усилия. В этом году пришлось разработать уточнение к регламенту присоединения блокированной застройки к инженерным сетям, потому что в законодательстве не было четко прописанного регламента при наличии частных сетей. Сейчас назревает проблематика с КГА и КИО по вопросам межевания участков после ввода в эксплуатацию и определения параметров для получения справки АГО объектов. По-прежнему нет закона по урегулированию вопросов ЖКХ внутри малоэтажных кварталов с индивидуальным жильем. Если всерьез ставить задачу развивать малоэтажное жилье, то этими вопросами надо заниматься не самим застройщикам, а специалистам на уровне исполнительных органов и монополистов, экспертам, но им проще работать с крупным бизнесом. Чтобы урегулировать проблемы с малоэтажкой, правительству требуются более сложные и умные решения. Я называю это вторым фронтом администрации для цивилизованной жилищной политики в нашей стране.
— Как сейчас обстоят дела со строительством второй очереди «Квартала»?
— Мы утвердили концепцию, готов мастер-план, включающий около 80 объектов. Определили инфраструктурные объекты, дорожно-уличную сеть. Подготовлен проект для этапного межевания. Даже начали прощупывать рынок. Есть покупатели. Запускаем новый инвестиционный цикл. Борьба за инвестиции продолжается.
Развитие второй очереди «Квартала» требует еще более правильной коммуникации между инвесторами, застройщиками, госорганами и монополистами для активных частных инвестиций в развитие территорий в новой реальности, в условиях глубоких санкций для страны. Более активного smart growth. Мы уверены: новый этап проекта будет более доступным к покупке, технологичным, учтет ошибки и преимущества первой очереди. Хотя для меня это шаг назад в новом урбанизме в России.
— В конце прошлого года вы подводили итоги десятилетней работы в «Прибрежном Квартале». Как видится этот важный для вас проект в будущем, например, еще на ближайшие десять лет?
— Сегодня сложно в наших экономических и политических реалиях загадывать на десять лет вперед. Но я уверен, что с «Прибрежным Кварталом» все будет в порядке: ведь премию на рынке загородной недвижимости в номинации «Лучший поселок таунхаусов» в 2021 году он получил как передовой и инновационный проект. Международное жюри высоко оценило нашу работу.
Образ будущего «Прибрежного Квартала» еще формируется, но, несомненно, это пространство, где рождаются и внедряются новые практики городского развития и строительства жилья. Цель этого проекта — возродить понятие дома как части национальной идентичности, как основы для гармоничного существования человека, который создает семью, воспитывает детей, повышает свои компетенции и ведет здоровый образ жизни, общается в социуме, в добрососедстве с соседями, выращивает в своем домохозяйстве растения, ухаживает за домашними питомцами и делает многое другое, что подчеркивает многообразие и возможности современной мира. Именно такой задумывалась роль «Квартала», в этом его космополитичность, и такой она останется, какая бы реальность ни наступала. Благодаря малоэтажным проектам можно формировать устойчивую и качественную, интересную городскую среду, развивать малое предпринимательство. Это едва ли не первое условие для роста экономики и привлечения лучшего человеческого капитала, что обеспечит благополучное будущее, двигаться быстрее к которому всем желаю в новом 2023 году!
Председатель Комитета по промышленной политике и инновациям Санкт-Петербурга Максим Мейксин рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, как город меняет свое отношение к промышленности, вовлекая в экономику города высокотехнологичные научные проекты.
– Максим Семенович, в условиях санкций мы живем уже несколько лет. На Ваш взгляд, насколько экономика города сегодня зависит от импорта? Насколько успешно реализуется программа импортозамещения?
– Экономика Санкт-Петербурга успешно адаптировалась к санкциям. Этот процесс продолжается, но в минувшие два года сформирован задел в ключевых отраслях — двигателестроении и энергомашиностроении. Запущены импортозамещающие проекты на предприятиях ОАО «ОДК-Климов», ПАО «Звезда», АО «Армалит» с целью снижения зависимости от иностранных поставщиков.
Активировались научные разработки в университетах, сразу несколько конструкторских бюро на предприятиях решают задачи по проектированию собственных решений, которые позволяют увеличить долю отечественных компонентов в конечной продукции.
Ведется огромная работа по созданию каталогов отечественной продукции. Предприятия-монополисты (такие как «Водоканал», «РЖД», «Ленэнерго») ориентированы на закупку техники, товаров и услуг преимущественно у российских компаний. Думаю, что мы далеко не исчерпали потенциал импортозамещающих программ и в ближайшем будущем увидим очень хорошую динамику.
Если Вы заметили, сам термин «импортозамещение» уже не так моден. Для ряда отраслей актуальны не просто компенсация и создание аналогов импортной продукции, но создание собственных продуктов, востребованных на зарубежных рынках. Ориентация предприятий на экспорт – одно из ключевых направлений промышленной политики, которая реализуется в Санкт-Петербурге и воплощается в целом комплексе мер поддержки: предоставление специальных инвестиционных условий, льготных займов и субсидий предприятиям, прежде всего ориентированным на экспорт.
– Но можно ли говорить о том, что город интересен зарубежным инвесторам?
– Безусловно. По результатам ПМЭФ-2017 заключены соглашения на рекордную сумму более 250 млрд рублей. Это говорит о существенном интересе инвесторов к нашему городу, который не снизился под влиянием внешнеполитического контекста.
Санкт-Петербург регулярно посещают иностранные делегации. С начала 2018 года мы презентовали промышленный и инвестиционный потенциал делегациям Бельгии, Вьетнама, Хорватии, Сербии, Германии, Франции и других государств. Со многими налажены постоянные эффективные контакты, и санкции их не затронули.
– Какие инвестиционные проекты сегодня реализуются в Петербурге? Готовы ли сегодня инвесторы вкладываться в наукоемкие и высокотехнологические отрасли?
– Из самых масштабных я бы назвал проект создания инновационного центра нового поколения на базе ИТМО. Он будет реализоваться при поддержке федерального, городского бюджета и частных инвесторов. Его результатом должно стать лидерство Санкт-Петербурга в области цифровых технологий. По сути, в ближайшие годы нас ожидает кардинальная перестройка всех производственных процессов, их диджитализация. Поэтому наращивание компетенций в данной сфере станет преимуществом для всей петербургской промышленности.
Что касается инвестиций в наукоемкие отрасли, то, как я уже говорил, они образуют ядро нашей экономики. Сырьевой сектор в городе практически не представлен, а низкотехнологичные отрасли не приживаются из-за высокой стоимости труда. Их оптимально развивать в других регионах, что и происходит.
Отмечу, что Санкт-Петербург обладает высоким научным потенциалом и по праву считается научно-техническим центром России. Именно поэтому один из шести центров Национальной технологической инициативы (НТИ) создан в Санкт-Петербурге. Правительство города уделяет особое внимание инновационно-технологическому развитию промышленности и поддержке предприятий по развитию высокотехнологичных и наукоемких отраслей. Согласно Национальному рейтингу российских быстрорастущих технологических компаний, в топ-50 вошло немало петербургских предприятий. Санкт-Петербург претендует на лидерство в развитии большинства высокотехнологичных рынков, определенных в рамках НТИ, имея хороший задел из ведущих предприятий по приоритетным отраслям экономики, сложившейся научно-исследовательской базы. Инновационная активность Санкт-Петербурга позволила нашему городу занять первое место в рейтинге инновационных регионов по итогам 2017 года.
Несомненным достижением нашего города можно считать то, что Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого (СПбПУ) стал центром реализации в России Национальной технологической инициативы по направлению «Новые производственные технологии». Центр создан для решения задач государственной программы «Цифровая экономика Российской Федерации».
– Оправдала ли себя кластерная политика?
– Кластерная модель является важным элементом промышленной и инновационной политики во многих странах. Она позволяет концентрировать ресурсы и мощности на приоритетных направлениях, привлекать прямые инвестиции, отечественные и иностранные. И это хорошо видно на примере нашего города. За последние годы в Петербурге буквально «с нуля» создан автомобильный кластер. В город пришли мировые автомобильные гиганты. Эстафету опережающего роста подхватил медико-фармацевтический кластер, ставший драйвером роста экономики города. Стартовали новые проекты компаний «Активный компонент», «Фармсинтез», запущена первая очередь завода «Герофарм». Кластер медицинской, фармацевтической промышленности, радиационных технологий подписал соглашения с компаниями Израиля и Финляндии о создании совместной инфраструктуры по трансферу ряда технологий. Сегодня демонстрируют хорошие показатели петербургские судостроительный, энергомашиностроительный кластеры. А также кластеры информационных технологий, радиоэлектроники и городского хозяйства. В этих отраслях отмечен рост исследований и разработок, патентной активности.
– Какова ситуация с малым и средним бизнесом?
– Правительство Санкт-Петербурга уделяет большое внимание развитию промышленности, малого и среднего бизнеса. Инфраструктура государственной целенаправленной поддержки позволяет воплощать проекты разного масштаба и разной степени сложности – от стартапа до крупных кластерных инициатив. На каждый рубль, полученный из бюджета города, приходится более тысячи рублей выручки компаний, субъектов малого и среднего предпринимательства. Каждый рубль бюджета Санкт-Петербурга, выделенный на реализацию таких проектов, дает более 50 рублей налоговых поступлений.
– Как идет развитие новых промышленных зон?
– Комитет по промышленной политике и инновациям Санкт-Петербурга настаивает на сохранении и развитии индустриального потенциала. С этой целью развивается инженерная инфраструктура промышленных территорий, чтобы потенциальные инвесторы могли приступить к реализации своих проектов сразу после принятия решения об инвестировании. Мы принимаем меры, направленные на то, чтобы максимально задействовать свободные площади предприятий в черте города. В частности, подготовлен законопроект об инновационно-промышленных и технологических парках. Собственники промышленных участков, где есть незадействованные мощности, смогут получать статус инновационно-промышленных или технологических парков, участвовать в получении ряда льгот. Льготы предусмотрены и для резидентов инновационно-промышленных парков, касающиеся снижения земельного транспортного налога, а также налога на прибыль.
Уверен, что в совокупности эти меры поддержки – развитие промышленных территорий, создание инновационной инфраструктуры и центров коллективного пользования – в ближайшем будущем дадут кумулятивный эффект, и Санкт-Петербург сохранит свое лидерство в самых передовых отраслях промышленности и науки.