Михаил Голубев: «Малоэтажка для людей»
Петербургский инвестор девелоперского проекта «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу, участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса», эксперт Агентства стратегических инициатив» (АСИ) Михаил Голубев одним из первых почувствовал, что нашему современнику мало нескольких десятков квадратных метров в многоэтажном «человейнике». Для гармоничной жизни ему необходимо качественное пространство в соразмерной человеку комфортной городской среде, располагающее к творчеству и воплощению собственного представления о жилье. Реализовать эти намерения может малоэтажное строительство. По мнению девелопера, прошедший год укрепил и расширил позиции этого сегмента строительного рынка.
— Михаил Викторович, как вы оцениваете уходящий год для строительной отрасли, для сегмента малоэтажного строительства, для себя лично?
— На рынке мало что изменилось. Темпы производства жилья продолжают расти. Огромный успех — идем на 100 млн м2 ввода за 2022 год! Но пропорция сохраняется: многоэтажное строительство при поддержке государства дает лишь 1/3, притом что малоэтажное и индивидуальное жилое строительство дает основные 2/3 общего ввода жилья в стране, продолжая развиваться фактически само по себе. Казалось бы, стоит помогать гражданам и малому бизнесу, которые вносят максимальный вклад в строительство жилья, но почему-то преференциями со стороны государства и банков пользуются крупные застройщики, получившие опыт работы с эскроу-счетами и льготной ипотекой, которая вгоняет покупателей в долгосрочную финансовую зависимость от банков. Как результат, цены на недвижимость в этом году выросли на 25–30%, а объем нереализованного жилья в новостройках превысил 60%.
— Возможно, отмена льготной ипотеки уравновесит спрос и предложение в новостройках?
— Ее не отменят! Будет новая модификация. Лоббисты крупного бизнеса устроили демарш, угрожая государству очередными обманутыми дольщиками, но цены в любом случае должны вернуться в более-менее приемлемое русло. Во-первых, правительство уже проделало большую работу по корректировке цен с производителями стройматериалов. Во-вторых, идет развитие проектов комплексного развития территорий, как правило, это районы с хорошей локацией, утверждены мероприятия по регламентации малоэтажных жилых комплексов. Все это даст возможность строить больше разного жилья, особенно в мегаполисах. Предложение будет расти в ближайшие годы. Еще сейчас сыграет, мое мнение, важный аспект: в условиях новой экономики есть ли смысл покупать эти студии и «однушки» в инвестиционных целях?! Надеюсь, что СВО ускорит изменения в потребительском отношении людей к покупке жилья в сторону качества.
— Многие эксперты «СЕ» отмечают, что максимальное влияние на экономику в целом и на строительство в том числе, оказали события СВО. Мне кажется, что их последствия заставят застройщиков все равно встать на путь типовой индустриальной застройки. То есть вернуться к некой унификации, упрощениям, ограничениям, связанным с попытками удешевить жилье. Не могут ли эти же факторы снизить темпы развития малоэтажки в формате нового урбанизма? Насколько, на ваш взгляд, эффективны действующие меры поддержки малоэтажного жилья?
— Этому сегменту пока уделяют мало внимания. Да, законодательно в 2022 году определены понятия «дом блокированной застройки», «многоквартирный дом» и «малоэтажный жилой комплекс»; вступили в силу поправки к Федеральному закону № 476-ФЗ, которые вводят нормы регулирования строительства жилых комплексов малой этажности, аналогичные строительству многоквартирного жилого дома: с применением эскроу-счетов, с обязательным получением разрешительной и проектной документации, планированием благоустройства территории; развивается индустриальное домостроение и применение домокомплектов. Но все это движется очень медленно, не без сложностей и больше для крупного бизнеса.
Экономикой малоэтажной застройки власти мало интересуются. Возьмем возникшую полемику о дорожной сети. Застройщики малоэтажки уверены, что в низкоплотной среде такой параметр, как 8,5 м для ширины дорожного полотна, устарел, нужна другая нормативка. И, соответственно, по другим параметрам и видам разрешенного использования необходимо менять и упрощать законы и регламенты, регуляторную среду для проектирования малоэтажного и индивидуального строительства, для вовлечения малых застройщиков и граждан в развитие территорий. Для этого нужна совместная работа администрации, застройщиков, экспертов, но ее нет. Похоже, Петербургу, в отличие от Ленинградской области, малоэтажка не нужна.
Еще пример: в малоэтажном жилье де-юре действует ипотечное кредитование, но эти инструменты пока не развиты, а специфика строительства приводит к тому, что люди де-факто получают кредит на обыкновенных условиях. Например, в «Прибрежном Квартале» мы получили кредит под 11,9% от Сбербанка на блокированную застройку. Это дорого. С этого года граждане могут получать кредит на строительство жилого дома хозяйственным способом, и ДОМ.РФ начал выдавать кредиты на дома блокированной застройки — уже большой сдвиг на малоэтажном рынке. Думаю, в новом году будут льготы для семей с детьми. А еще банкам пока не очень интересно работать с проектами застройщиков меньше миллиарда рублей, им нужен объем. И где здесь место малому бизнесу?
В плане снижения регуляторной нагрузки многое зависит от властей, но мы тоже прилагаем к этому немалые усилия. В этом году пришлось разработать уточнение к регламенту присоединения блокированной застройки к инженерным сетям, потому что в законодательстве не было четко прописанного регламента при наличии частных сетей. Сейчас назревает проблематика с КГА и КИО по вопросам межевания участков после ввода в эксплуатацию и определения параметров для получения справки АГО объектов. По-прежнему нет закона по урегулированию вопросов ЖКХ внутри малоэтажных кварталов с индивидуальным жильем. Если всерьез ставить задачу развивать малоэтажное жилье, то этими вопросами надо заниматься не самим застройщикам, а специалистам на уровне исполнительных органов и монополистов, экспертам, но им проще работать с крупным бизнесом. Чтобы урегулировать проблемы с малоэтажкой, правительству требуются более сложные и умные решения. Я называю это вторым фронтом администрации для цивилизованной жилищной политики в нашей стране.
— Как сейчас обстоят дела со строительством второй очереди «Квартала»?
— Мы утвердили концепцию, готов мастер-план, включающий около 80 объектов. Определили инфраструктурные объекты, дорожно-уличную сеть. Подготовлен проект для этапного межевания. Даже начали прощупывать рынок. Есть покупатели. Запускаем новый инвестиционный цикл. Борьба за инвестиции продолжается.
Развитие второй очереди «Квартала» требует еще более правильной коммуникации между инвесторами, застройщиками, госорганами и монополистами для активных частных инвестиций в развитие территорий в новой реальности, в условиях глубоких санкций для страны. Более активного smart growth. Мы уверены: новый этап проекта будет более доступным к покупке, технологичным, учтет ошибки и преимущества первой очереди. Хотя для меня это шаг назад в новом урбанизме в России.
— В конце прошлого года вы подводили итоги десятилетней работы в «Прибрежном Квартале». Как видится этот важный для вас проект в будущем, например, еще на ближайшие десять лет?
— Сегодня сложно в наших экономических и политических реалиях загадывать на десять лет вперед. Но я уверен, что с «Прибрежным Кварталом» все будет в порядке: ведь премию на рынке загородной недвижимости в номинации «Лучший поселок таунхаусов» в 2021 году он получил как передовой и инновационный проект. Международное жюри высоко оценило нашу работу.
Образ будущего «Прибрежного Квартала» еще формируется, но, несомненно, это пространство, где рождаются и внедряются новые практики городского развития и строительства жилья. Цель этого проекта — возродить понятие дома как части национальной идентичности, как основы для гармоничного существования человека, который создает семью, воспитывает детей, повышает свои компетенции и ведет здоровый образ жизни, общается в социуме, в добрососедстве с соседями, выращивает в своем домохозяйстве растения, ухаживает за домашними питомцами и делает многое другое, что подчеркивает многообразие и возможности современной мира. Именно такой задумывалась роль «Квартала», в этом его космополитичность, и такой она останется, какая бы реальность ни наступала. Благодаря малоэтажным проектам можно формировать устойчивую и качественную, интересную городскую среду, развивать малое предпринимательство. Это едва ли не первое условие для роста экономики и привлечения лучшего человеческого капитала, что обеспечит благополучное будущее, двигаться быстрее к которому всем желаю в новом 2023 году!
С 30 октября по 5 ноября 2018 года в Российском этнографическом музее состоится открытая городская выставка «Архитектурный ресурс Петербурга», организатором которой выступила Ассоциация архитекторов «Архсоюз Капитель». О задачах и особенностях мероприятия «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Архсоюза, генеральный директор компании «ЯРРА Проект» (входит в ГК «РосСтройИнвест») Михаил Копков.
– Михаил Павлович, почему проект получил название «Архитектурный ресурс Петербурга»?
– «Архитектурный ресурс», на наш взгляд, – это очень объемное, многозначное понятие. Оно охватывает сразу несколько аспектов, имеющих огромную важность для работы архитекторов в нашем городе, и поэтому как нельзя лучше отражает многообразие проблем, которые мы хотели бы затронуть.
Архитектурный ресурс – это и исторический контекст, который должен питать всех зодчих Северной столицы. Из него мы должны черпать вдохновение, он должен быть фундаментом, базой для нового творчества. Отрыв от исторической традиции порождает появление унылых, безликих зданий. Конечно, мы живем сейчас в новых условиях, пользуемся современными технологиями, но душа города должна сохраняться, должна быть в каждом архитектурном проекте. Причем не важно, петербуржец ли архитектор или приезжий. Величие архитектурного наследия Петербурга как раз и состоит в том, что прибывавшие сюда со всего мира зодчие, работавшие в разное время и в разных стилях, сумели почувствовать и отобразить дух города.
Архитектурный ресурс – это и природные и географические особенности Северной столицы. Обилие рек и каналов, мостов и островов, равнинный характер местности создали неповторимый облик города, ту самую «небесную линию», о которой говорил академик Лихачёв.
Архитектурный ресурс – это и огромный потенциал, имеющийся у городского сообщества профессионалов, работающих сегодня в отрасли. Мы специально сделали выставку открытой, чтобы все желающие архитекторы города могли принять в ней участие, представить свои проекты, дать свой взгляд на развитие города. В Петербурге сейчас работает множество по-настоящему ярких, интересных зодчих, потенциал которых можно было бы использовать и более активно.
Архитектурный ресурс – это и профессиональная отраслевая школа, это молодое поколение, проходящее сейчас обучение и начинающее работу. У нас много талантливой молодежи со своими оригинальными идеями и задумками. Архитектура – это преемственное искусство, и каждое поколение впитывает и усваивает лучшее, что было сделано прежде, и вносит что-то новое, самобытное.
Архитектурный ресурс – это и новые возможности и перспективы, которые открываются перед сообществом проектировщиков в освоении городского пространства. Современность дает новые вызовы, на которые надо достойно ответить. Строительная деятельность опускается глубоко под землю и поднимается на большую высоту. Оценка новых перспектив с архитектурной точки зрения – актуальная задача.
Архитектурный ресурс – это и современные технические и технологические возможности, которые предлагает научно-технический прогресс. Освоение и применение новейших технологических решений играют сегодня огромную роль. Без этого российское архитектурное сообщество не будет конкурентно на мировом рынке проектных работ.
Таким образом, «Архитектурный ресурс» – это наиболее точное название для мероприятия, которое стремится охватить и осветить все эти темы.
– Каким образом выставка будет решать столь глобальную задачу?
– Прежде всего, будет богатая и разнообразная экспозиция. В выставке примут участие крупные и известные компании. Это архитектурные мастерские Цехомского, Цыцина, Головина и Шретера, Шендеровича, Реппо, «Архстудия», ПИ «Геореконструкция», Ленметрогипротранс, ЛенНИИпроект, «Студия-44», «ЭталонПроект», «ЯРРА Проект» и многие другие.
Но это не все. Выставка будет сопровождаться широкой и разнообразной программой мероприятий. В их числе круглые столы, конференции, открытые лекции ведущих архитекторов, презентации, выступления и многое иное. В мероприятиях выставки примет участие широкий круг архитекторов, практикующих как в Северной столице, так и за ее пределами, представители Администрации Санкт-Петербурга, а также девелоперского сообщества города. По различным актуальным вопросам выскажутся такие известные в городе зодчие, как Олег Романов, Сергей Цыцин, Рафаэль Даянов, Ингмар Витвицкий, Владимир Линов, а также гости из Москвы и других мест.
– Расскажите, пожалуйста, поподробнее, какие темы планируется поднимать в ходе мероприятий выставки.
– Важных и интересных вопросов сегодня множество, охватить все – просто невозможно. Поэтому мы выбрали ряд тем, которые, на наш взгляд, представляют сегодня особую актуальность.
Например, подземное пространство. Работы по его освоению идут давно; думаю, что со временем подземное строительство будет приобретать все больший масштаб и значение как в жизни города, так и для архитекторов. В этой сфере множество вопросов, которые необходимо исследовать, изучать и обсуждать. Мы хотели бы отразить многообразие форм освоения подземного пространства, оценить перспективы Петербурга в этой области.
Другой интересный вопрос, которому будет посвящен круглый стол, – архитектурное образование. Оно должно быть непрерывным, буквально начиная со школьной скамьи, затем колледж, вуз, потом обучение непосредственно во время работы. В наш век постоянного обновления технологий каждый профессионал должен непрерывно наращивать объем знаний и умений.
Высокую актуальность имеет сегодня и церковное зодчество. В отличие от других направлений архитектуры, в советское время традиции в этой области были разрушены. Между тем, церковное зодчество очень выразительно и многообразно, в нем наиболее полно присутствует синтез искусств – в архитектуру включаются и скульптура, и живопись. Существует серьезный интерес к современным поискам в этой сфере.
В ходе нашей выставки будут затронуты и многие другие аспекты современной архитектурной повестки. Не сомневаюсь, что много нового и интересного узнают и профессионалы отрасли, и вообще все, кто интересуется этой тематикой.
– Что побудило Вас взяться за организацию столь масштабного и разнопланового мероприятия?
– Архитектурное наследие Северной столицы велико и разнообразно, но не хотелось бы, чтобы оно стало просто историей. Это наследие должно быть востребовано, оно призвано служить фундаментом для дальнейшего развития нашего города. Свое видение ситуации я изложил в тезисах, получивших название «Внутренняя программа построения Петербурга».
Внутренняя программа построения Санкт-Петербурга – петербургская архитектурная традиция
В мире происходят процессы всемирной экономической, политической, культурной, религиозной интеграции и унификации.
В тенденциях развития архитектуры современных городов явно просматриваются те же тенденции – к их похожести и сглаживанию черт национального характера, их индивидуальности и самобытности.
Переезжая из одной части земного шара в другую, можно попасть в одну и ту же обстановку, в абсолютно идентичную архитектурную среду.
Обеспокоенность этими тенденциями заставляет нас проанализировать то наследие, которое оставили нам предки, с целью использования этих закономерностей в создании новых районов, ансамблей, набережных, зданий.
У нашего города существует внутренняя программа построения, которую можно назвать стилем города. Мы сформировали основные постулаты, которые раскрывают суть этого стиля:
- Общий градостроительный замысел, исторически обоснованный и построенный на регулярной планировочной структуре, необыкновенно гармонично вошедший в природное окружение рек, каналов, островов. Все вместе они создают градостроительный и архитектурный феномен.
- Город образует единый необыкновенно цельный архитектурный ансамбль, состоящий из ряда крупных архитектурных комплексов, возникших исторически и неразрывно связанных пространственно-временной спиралью развития города.
- Единство масштаба и модульности основных членений определяет цельность каждого ансамбля, при этом стилевая характеристика зданий может быть совершенно различной.
- Индивидуальность города достигается сохранением индивидуальности зодчего и большого разнообразия стилевых характеристик зданий, при этом у каждого зодчего присутствует «чувство локтя» – одно произведение архитектуры является продолжением другого.
- Набережные реки Невы представляют собой удивительно цельный архитектурный ансамбль, при этом каждое здание, составляющее ансамбль, является произведением архитектуры.
Требуется концепция развития новых набережных – как продолжение этого неповторимого ансамбля.
- Мосты придают городу яркий образ. Они являются главными транспортными и пешеходными артериями города. Разводы мостов в период белых ночей придают городу необыкновенную поэтичность и романтичность.
- Неповторимый колорит города, неразрывно связанный со сдержанной северной природой.
- Масштабность города от человека к детали, от здания к комплексу ансамблей.
- Изысканный сдержанный силуэт города, который исходит из спокойного, плоского рельефа и оживлен высотными силуэтами храмов, куполов, шпилей, создающих ритм и «пульс» города.
- Неповторимая фоновая застройка улиц, где каждое здание уникально, и в то же время улица образует единое целое, архитектурный ансамбль, и сливается в единый организм, называемый Санкт-Петербургом.
- Душа города, которая воплощена в комплексе архитектурных ансамблей, созданных многими поколениями петербуржцев и отражающих дух времени, которое соответствует каждому этапу развития города. При этом городу свойственно использовать самое новое, передовое.
Будущее за архитектурой, где сохраняется среда регионального и национального колорита и художественной индивидуальности. Мы должны чувствовать время – и наши постройки должны быть современными, с применением самых новейших передовых технологий и материалов.
Мы призываем архитекторов бережно относиться к традициям нашего города, сохраняя исторический центр, а при проектировании в новых районах использовать вышеперечисленные принципы, чтобы сохранить неповторимую душу Санкт-Петербурга.
Кстати
Открытая городская архитектурная выставка «Архитектурный ресурс Петербурга» пройдет с 30 октября по 5 ноября 2018 года в Этнографическом музее (Санкт-Петербург, Инженерная ул., 4/1). Организатором выступает Ассоциация архитекторов «Архсоюз Капитель», при поддержке Санкт-Петербургского Союза архитекторов и Всемирного клуба петербуржцев.
Выставку будет сопровождать богатая событийная программа. Состоятся конференции, круглые столы, открытые лекции известных архитекторов и др. Наиболее значимые мероприятия:
30.10, 16:00 – Круглый стол по эстетике городской среды «Современные набережные – упущенный ресурс Петербурга?», организованный Всемирным клубом петербуржцев.
31.10, 13:30 – Круглый стол «Качество проектирования в BIM-технологиях».
01.11, 16:00 – Круглый стол «Архитектурный потенциал церковного строительства».
02.11, 14:40 – Круглый стол «Непрерывное архитектурное образование в Санкт-Петербурге. Стратегия развития».
03.11, 13:00 – Презентация и обсуждение фильма «Форты Кронштадта. Проблемы и решения на примере 7-го северного форта».
04.11, 13:00 – Круглый стол «Подземная урбанистика – потребность очевидна?».