Михаил Голубев: «Малоэтажка для людей»
Петербургский инвестор девелоперского проекта «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу, участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса», эксперт Агентства стратегических инициатив» (АСИ) Михаил Голубев одним из первых почувствовал, что нашему современнику мало нескольких десятков квадратных метров в многоэтажном «человейнике». Для гармоничной жизни ему необходимо качественное пространство в соразмерной человеку комфортной городской среде, располагающее к творчеству и воплощению собственного представления о жилье. Реализовать эти намерения может малоэтажное строительство. По мнению девелопера, прошедший год укрепил и расширил позиции этого сегмента строительного рынка.
— Михаил Викторович, как вы оцениваете уходящий год для строительной отрасли, для сегмента малоэтажного строительства, для себя лично?
— На рынке мало что изменилось. Темпы производства жилья продолжают расти. Огромный успех — идем на 100 млн м2 ввода за 2022 год! Но пропорция сохраняется: многоэтажное строительство при поддержке государства дает лишь 1/3, притом что малоэтажное и индивидуальное жилое строительство дает основные 2/3 общего ввода жилья в стране, продолжая развиваться фактически само по себе. Казалось бы, стоит помогать гражданам и малому бизнесу, которые вносят максимальный вклад в строительство жилья, но почему-то преференциями со стороны государства и банков пользуются крупные застройщики, получившие опыт работы с эскроу-счетами и льготной ипотекой, которая вгоняет покупателей в долгосрочную финансовую зависимость от банков. Как результат, цены на недвижимость в этом году выросли на 25–30%, а объем нереализованного жилья в новостройках превысил 60%.
— Возможно, отмена льготной ипотеки уравновесит спрос и предложение в новостройках?
— Ее не отменят! Будет новая модификация. Лоббисты крупного бизнеса устроили демарш, угрожая государству очередными обманутыми дольщиками, но цены в любом случае должны вернуться в более-менее приемлемое русло. Во-первых, правительство уже проделало большую работу по корректировке цен с производителями стройматериалов. Во-вторых, идет развитие проектов комплексного развития территорий, как правило, это районы с хорошей локацией, утверждены мероприятия по регламентации малоэтажных жилых комплексов. Все это даст возможность строить больше разного жилья, особенно в мегаполисах. Предложение будет расти в ближайшие годы. Еще сейчас сыграет, мое мнение, важный аспект: в условиях новой экономики есть ли смысл покупать эти студии и «однушки» в инвестиционных целях?! Надеюсь, что СВО ускорит изменения в потребительском отношении людей к покупке жилья в сторону качества.
— Многие эксперты «СЕ» отмечают, что максимальное влияние на экономику в целом и на строительство в том числе, оказали события СВО. Мне кажется, что их последствия заставят застройщиков все равно встать на путь типовой индустриальной застройки. То есть вернуться к некой унификации, упрощениям, ограничениям, связанным с попытками удешевить жилье. Не могут ли эти же факторы снизить темпы развития малоэтажки в формате нового урбанизма? Насколько, на ваш взгляд, эффективны действующие меры поддержки малоэтажного жилья?
— Этому сегменту пока уделяют мало внимания. Да, законодательно в 2022 году определены понятия «дом блокированной застройки», «многоквартирный дом» и «малоэтажный жилой комплекс»; вступили в силу поправки к Федеральному закону № 476-ФЗ, которые вводят нормы регулирования строительства жилых комплексов малой этажности, аналогичные строительству многоквартирного жилого дома: с применением эскроу-счетов, с обязательным получением разрешительной и проектной документации, планированием благоустройства территории; развивается индустриальное домостроение и применение домокомплектов. Но все это движется очень медленно, не без сложностей и больше для крупного бизнеса.
Экономикой малоэтажной застройки власти мало интересуются. Возьмем возникшую полемику о дорожной сети. Застройщики малоэтажки уверены, что в низкоплотной среде такой параметр, как 8,5 м для ширины дорожного полотна, устарел, нужна другая нормативка. И, соответственно, по другим параметрам и видам разрешенного использования необходимо менять и упрощать законы и регламенты, регуляторную среду для проектирования малоэтажного и индивидуального строительства, для вовлечения малых застройщиков и граждан в развитие территорий. Для этого нужна совместная работа администрации, застройщиков, экспертов, но ее нет. Похоже, Петербургу, в отличие от Ленинградской области, малоэтажка не нужна.
Еще пример: в малоэтажном жилье де-юре действует ипотечное кредитование, но эти инструменты пока не развиты, а специфика строительства приводит к тому, что люди де-факто получают кредит на обыкновенных условиях. Например, в «Прибрежном Квартале» мы получили кредит под 11,9% от Сбербанка на блокированную застройку. Это дорого. С этого года граждане могут получать кредит на строительство жилого дома хозяйственным способом, и ДОМ.РФ начал выдавать кредиты на дома блокированной застройки — уже большой сдвиг на малоэтажном рынке. Думаю, в новом году будут льготы для семей с детьми. А еще банкам пока не очень интересно работать с проектами застройщиков меньше миллиарда рублей, им нужен объем. И где здесь место малому бизнесу?
В плане снижения регуляторной нагрузки многое зависит от властей, но мы тоже прилагаем к этому немалые усилия. В этом году пришлось разработать уточнение к регламенту присоединения блокированной застройки к инженерным сетям, потому что в законодательстве не было четко прописанного регламента при наличии частных сетей. Сейчас назревает проблематика с КГА и КИО по вопросам межевания участков после ввода в эксплуатацию и определения параметров для получения справки АГО объектов. По-прежнему нет закона по урегулированию вопросов ЖКХ внутри малоэтажных кварталов с индивидуальным жильем. Если всерьез ставить задачу развивать малоэтажное жилье, то этими вопросами надо заниматься не самим застройщикам, а специалистам на уровне исполнительных органов и монополистов, экспертам, но им проще работать с крупным бизнесом. Чтобы урегулировать проблемы с малоэтажкой, правительству требуются более сложные и умные решения. Я называю это вторым фронтом администрации для цивилизованной жилищной политики в нашей стране.
— Как сейчас обстоят дела со строительством второй очереди «Квартала»?
— Мы утвердили концепцию, готов мастер-план, включающий около 80 объектов. Определили инфраструктурные объекты, дорожно-уличную сеть. Подготовлен проект для этапного межевания. Даже начали прощупывать рынок. Есть покупатели. Запускаем новый инвестиционный цикл. Борьба за инвестиции продолжается.
Развитие второй очереди «Квартала» требует еще более правильной коммуникации между инвесторами, застройщиками, госорганами и монополистами для активных частных инвестиций в развитие территорий в новой реальности, в условиях глубоких санкций для страны. Более активного smart growth. Мы уверены: новый этап проекта будет более доступным к покупке, технологичным, учтет ошибки и преимущества первой очереди. Хотя для меня это шаг назад в новом урбанизме в России.
— В конце прошлого года вы подводили итоги десятилетней работы в «Прибрежном Квартале». Как видится этот важный для вас проект в будущем, например, еще на ближайшие десять лет?
— Сегодня сложно в наших экономических и политических реалиях загадывать на десять лет вперед. Но я уверен, что с «Прибрежным Кварталом» все будет в порядке: ведь премию на рынке загородной недвижимости в номинации «Лучший поселок таунхаусов» в 2021 году он получил как передовой и инновационный проект. Международное жюри высоко оценило нашу работу.
Образ будущего «Прибрежного Квартала» еще формируется, но, несомненно, это пространство, где рождаются и внедряются новые практики городского развития и строительства жилья. Цель этого проекта — возродить понятие дома как части национальной идентичности, как основы для гармоничного существования человека, который создает семью, воспитывает детей, повышает свои компетенции и ведет здоровый образ жизни, общается в социуме, в добрососедстве с соседями, выращивает в своем домохозяйстве растения, ухаживает за домашними питомцами и делает многое другое, что подчеркивает многообразие и возможности современной мира. Именно такой задумывалась роль «Квартала», в этом его космополитичность, и такой она останется, какая бы реальность ни наступала. Благодаря малоэтажным проектам можно формировать устойчивую и качественную, интересную городскую среду, развивать малое предпринимательство. Это едва ли не первое условие для роста экономики и привлечения лучшего человеческого капитала, что обеспечит благополучное будущее, двигаться быстрее к которому всем желаю в новом 2023 году!
Сегодня в производство опалубочного оборудования внедряются новые технологии. На российский рынок вышла инновационная система стальной несъемной опалубки Proster®21. Задействовать ее можно как при возведении фундаментов, любых вертикальных и горизонтальных конструкций, тоннелей, бассейнов, различных сложных и специфических объектов. Предполагается, что в среднесрочной перспективе она заменит собой более традиционные и устаревшие виды опалубочных систем. Об особенностях Proster®21 и преимуществах ее использования в монолитном строительстве рассказал порталу ASNinfo.ru генеральный директор ГК «Техника Современного Строительства» Валентин Кан.
Валентин Владимирович, система несъёмной опалубки Proster®21 появилась на рынке строительных работ совсем недавно. Расскажите, в чем ее уникальность?
Действительно данная система новая. Технологически она инновационна и способна заменить собой привычные сборно-разборные опалубочные системы. Опалубка Proster®21 представляет собой ячеистую панель с ребрами жесткости из стального оцинкованного листа. Изготавливается методом смещенной резки тонколистового проката с последующей вытяжкой. Благодаря особенной структуре данная ячеистая панель идеально подходит для монолитных работ в качестве несъемной опалубки. Задействовать ее можно как при возведении фундаментов, вертикальных конструкций, тоннелей, бассейнов, различных сложных и специфических объектов.
Материал палубы Proster®21 – сетка из оцинкованной стали, что может показаться на первый взгляд крайне сомнительным решением. Однако успешный опыт зарубежного и, самое главное, российского применения технологии позволяет утверждать, что подобный технический прием отлично работает. Так, самой высокой конструкцией, выполненной на сегодня в России, является пожарный резервуар подстанции ПС 220 кВ Абашево (республика Чувашия). При проведении монолитных работ была задействована опалубка Proster®21. Бетонирование велось за один прием, высота 4200 мм, при толщине стенок резервуара 300 мм и было завершено за 2 часа 40 минут. Скорость подъема бетонной смеси по высоте конструкции составила 1,5 м/час. Подрядчиком была полностью соблюдена технология монтажа, вследствие чего бетонирование прошло без нештатных ситуаций и нарушения геометрии опалубки.
Наверное, многие задают вам вопрос о цементном молочке, которое вроде как должно полностью выходить сквозь ячейки?
Это первый вопрос, который задают люди после первого знакомства с Proster®21. На самом деле, через ячейки опалубки может пройти небольшое количество цементного молока. Заполнители щебень (гравий) и песок «затыкают» отверстия и не позволяют жидкой составляющей смеси протекать. Этот эффект известен строителям и применяется при устройстве отсечек и рабочих швов бетонирования. Второй вопрос обычно уже задается некоторыми людьми после первого применения Proster®21 и он уже звучит так: «А что так можно было!?».
Каковы технологические преимущества Proster®21 по сравнению с другими видами опалубочного оборудования?
Их достаточно много. Связаны они с транспортировкой, особенностями монтажа опалубки Proster®21, в том числе в зимний период, другими ее характеристиками. В целом, система опалубки Proster®21 облегчает работу монолитчиков.
Например, 1 кв.м. несъемной опалубки Proster®21 весит всего 3,5 кг, что бьет показатели даже самых легких пластиковых систем в разы. Стандартная панель 0,6*2,5 м весит всего 5,25 кг и монтируется вручную. Затраты машиночасов на монтаж щитовой опалубки исключаются. Достаточно поднять упаковку Proster®21 на монтажный горизонт и кран освобождается для других работ. Низкая масса и малый грузовой объем позволяют доставлять большие по площади партии на большие расстояния с минимальными транспортными затратами. Кроме этого Proster®21 позволяет бетонировать не только вертикальные конструкции, но и наклонные и горизонтальные, в том числе радиусные и криволинейные, не прибегая к приобретению обычно дорогостоящей специальной опалубки.
Могут ли быть какие-то претензии к качеству бетонной поверхности?
Решение Proster®21 – предполагает другой подход к качеству поверхности. При использовании инвентарной опалубки строитель думает «у меня получится гладкая поверхность и я всё сдам заказчику без проблем», поэтому затраты на приобретение алмазного инструмента и зарплату рабочим за доводку поверхностей до проектных требований проходят чаще всего мимо сметы и финансируются, если повезет, из прибыли подрядчика.
При использовании Proster®21 так себя не обманешь. При одном взгляде становится понятно поверхность шероховатая и требует отделки или гладкая и не требует затрат на подготовку к штукатурке. Причём слой штукатурки потребуется минимальный, а гарантией от усадочных трещин станет густое армирование конструкции сеткой опалубки. Т.к. отделочные работы требуются монолитным поверхностям в большинстве случаев (за исключением дизайнерских лофтов и других объектов с лицевым бетоном), то на общую стоимость строительства затраты на доводку поверхности никак не повлияют.
Какова экономическая эффективность использования Proster®21?
Технология Proster®21 позволяет более гибко подходить к финансированию строительства как со стороны подрядчиков, так и застройщиков, за счет возможности работать «с колёс», без крупных единовременных вложений на приобретение комплекта опалубки и без залоговых сумм в случае с вариантом аренды. Кроме того, Proster®21 списывается на строительство как материал и не зависает на основных средствах, сокращая налогооблагаемую базу предприятия.
Различные технологии несъемной опалубки долгое время считались уделом либо малоэтажного загородного строительства, где хозяин хотел сэкономить, либо эпохальных строек, типа АЭС, где экономика приносилась в жертву требованиям безопасности. Proster®21 является полностью высокоиндустриальным решением, отвечающим всем требованиям современного строительства. Оно может применяться как на гражданских, так и промышленных объектах, в частном домостроении.
Таким образом, технология Proster®21 делает монолитное строительство дешевле и качественнее, значительно сокращая срок строительства. Для всех участников строительного процесса на объекте начиная от девелопера заканчивая подрядной организации данный фактор очень важен.
Означает ли это, что система Proster®21 будет в ближайшее время все более востребована? В целом, можно ли ожидать какого-то обновления самой отрасли производства опалубки?
Рынок не стоит на месте и велика вероятность, что альтернативы в среднесрочной перспективе начнут вытеснять традиционные инвентарные опалубочные системы с рынка. Стабильность спроса на данное оборудование обусловлено в основном инерцией мышления некоторых подрядчиков, но в тех интересных условиях, в которых мы проводим 2020-й год, выживать будут только самые гибкие умом.
Собственно, технология Proster®21 и есть это обновление. Сегодня Proster®21 позиционируется как дополнение к традиционным системам, но работа с клиентами строится по эджайл-стратегии и двигается ко все более системным решениям. Кстати, эджайл в переводе с английского значит «гибкий», а это является одним из неотъемлемых качеств опалубки Proster®21. Формируется устойчивый спрос, те клиенты, которые уже приобрели опалубку Proster®21, положительно оценивают ее качество, сервис и готовы продолжать сотрудничать.
Какова в настоящее время стоимость 1 м2 опалубки Proster®21?
Сейчас 1 м2 такой опалубки стоит 650 рублей с учетом НДС, но без учета стоимости доставки на объект. При заказе в комплекте с двутавровой балкой TURBO GT предоставляются дополнительные скидки. Находясь в Северо-Западном регионе РФ опалубку можно заказать и рассчитать ее стоимость с поставкой на объект у нас. Контактные телефоны: +7 (812) 740-77-50, 740-77-51 или по e-mail: proster21@tss-com.ru. Также более подробно об опалубке Proster®21 можно узнать на сайтах https://tss-com.ru и https://proster21.ru.