Леонид Кваснюк: «Не просто строители, а командиры строительного дела»
Уходящий год стал для холдинга «ЛенРусСтрой» примечательным. Были сданы в эксплуатацию последние из тринадцати корпусов ЖК «Новое Горелово» — настоящего мини-города со всей необходимой жителям социальной, торговой, развлекательной и бытовой инфраструктурой.
Начато строительство нового проекта в поселке Новоселье — на этот раз компания планирует создать высокотехнологичный квартал из «умных» домов в лесопарковой зоне.
Наконец, «ЛенРусСтрой» за последние годы получил сразу четыре престижные награды в профессиональных конкурсах: «Золотой Трезини», «Лидер строительного качества», «Доверие потребителя — 2020» и Urban Awards 2022 — высокой оценки был удостоен ЖК «Новое Горелово» за качество, проектное решение общественных зон и благоустройство территории.
А каковы планы компании на будущее? О ситуации на строительном рынке рассказывает генеральный директор СК «ЛенРусСтрой» Леонид Кваснюк.
— Леонид Яковлевич, каким стал уходящий год для компании? Как вы думаете, что будет происходить с рынком в обозримом будущем?
— Одна из очевидных реакций на непредвиденные обстоятельства — приостановка строительного рынка. И статистика это подтверждает: заметно сократился вывод на рынок новых объектов. Конечно, уже не получается с уверенностью строить планы на несколько лет вперед, но приспособиться можно к любым обстоятельствам. Пандемия нас тоже многому научила. Наверняка девелоперы сейчас анализируют спрос и пересматривают свои продукты, чтобы выпустить на рынок адаптированные под новые реалии объекты. Мы также рассматриваем возможный запуск новых проектов. Хотели бы попробовать новые для компании районы, форматы и комфортность жилья.
— Какое событие года вы бы отметили в работе компании?
— «ЛенРусСтрой» двигается в запланированном графике. В этом году мы передали ключи жителям домов, строительство которых стало финальным в ЖК «Новое Горелово», первого сентября новые школа и детский сад открыли двери для ребят, начал функционировать крытый многоуровневый паркинг. Сейчас уже можно полностью оценить всю проделанную с 2013 года работу: на месте бывшего капустного поля получилось создать по-настоящему комфортный и уютный район.
Также идет активное строительство ЖК «ЛесART» в Новоселье — там продолжаем сотрудничество с компанией из группы Сбер — СберМобайл для создания максимально технологичного жилого комплекса.
— Что стало для вас главной опорой в 2022 году?
— Опыт. И уверенность в необходимости двигаться вперед. Это не первый кризис и, безусловно, не последний. Но любой кризис рано или поздно заканчивается. Наша задача — увидеть слабые места, сделать выводы и вовремя принять нужные решения. У нас запущено в работу несколько проектов, что дает возможность перераспределять ресурсы, если где-то появляется просадка.
— Помогли ли вам какие-нибудь меры поддержки государства?
— Правительство и Центробанк умело лавируют в сложившихся обстоятельствах, и вместо намечавшейся в следующем году отмены льготной ипотеки заявлено об изменениях в ипотечном кредитовании и его расширении. Для девелоперов это существенный инструмент в продажах. Конечно, не хотелось бы его лишиться.
— Что бы вы назвали главным успехом для компании?
— Мы сохраняем спокойствие и не делаем преждевременных выводов. Нет никакой паники или сомнений. Мы продолжаем расти во всем: штат, проекты, направления. Становимся более технологичными и опытными. Создана опытная сплоченная профессиональная команда специалистов, знающих свое дело. Им не надо объяснять, что такое качество.
— То есть качество сейчас важнее всего?
— Не будь качественного подхода к строительству ЖК «Новое Горелово», мы бы никогда не вышли на такой уровень продаж. Компания потратила средства на благоустройство комплекса, хотя могла бы построить дополнительные квадратные метры, и выиграла от того, что во дворах появились прогулочные зоны, места для отдыха и занятий спортом, бульвары, плей-хаб и многое другое.
Мы создали комфортное, привлекательное пространство, в котором хочется проводить время. В этом тоже состоит преимущество жилья в стороне от большого города: есть место для устройства оригинального ландшафта, можно создавать кварталы со всей необходимой инфраструктурой, школами и детскими садами, а не ютиться на небольшом пятачке в центре города.
Каждый раз, сдавая новый дом, мы прислушиваемся к мнениям жителей, впитываем их пожелания, перевариваем замечания, изучаем потребности. Поэтому каждый следующий дом получается лучше предыдущего, и покупатели это ценят. Повторные продажи квартир в новостройках «ЛенРусСтрой» достигли 60% — это говорит о том, что в наших домах растет уже второе поколение жителей, их рекомендуют друзьям и знакомым, что мы угадали с проектами. Один известный мне житель уже в четвертом доме покупает шестую по счету квартиру — первую приобретал для себя, потом начал строить жилье для детей.
Я давно не называют себя строителем, как это было 30 лет назад, когда деньги на строительство шли из бюджета постоянным потоком. Сегодня я — девелопер, моя задача найти территорию, сделать добротный продаваемый проект, создать правильную команду. Мы уже не просто строители, а командиры строительного дела.
— А как командиры подбирают себе команду?
— Очень важно работать как одна большая семья, относиться к каждому с уважением и любовью. Как в каждой семье, у нас в компании не жалеют денег на развитие и обучение. Нужна квартира сотруднику — добавим к ипотеке свои льготы. Вкладывайтесь в людей, и эти инвестиции вернутся многократно. Вот недавний пример: стоило мне сказать, что хорошо было бы помочь военнослужащим в госпитале со средствами гигиены, как наши сотрудники не только закупили все необходимое, но еще и сами до ночи упаковывали мыло и шампуни в наборы лучше и красивее, чем это сделали бы в магазине!
— Многие застройщики отмечают нехватку материалов и оборудования. А как вам удается строить такой технологически сложный проект, как «ЛесART»?
— Мы сотрудничаем с ответственными и опытными подрядчиками, которые оперативно отслеживают изменения в поставках и производстве материалов и оборудования. Всегда есть возможность подобрать аналоги, внести изменения в программное обеспечение.
Два года работы в условиях пандемии не прошли даром: мы наладили каналы поставки, научились работать с отечественными производителями, а главное — поняли, что по качеству оборудование не уступает, а зачастую превышает зарубежные бренды.
— Что бы вы посоветовали коллегам, чтобы пережить непростые времена?
— Главная задача сегодня — набраться терпения и работать на будущее, не останавливаясь. Пересматривать стратегии, просчитывать различные шаги, прорабатывать те или иные модели, взаимодействовать с банковским сектором. Быть динамичным.
Городские власти определили главные условия, при которых девелоперы смогут реализовывать проекты комплексного освоения территории. Всю необходимую социальную инфраструктуру они будут обязаны построить за свой счет и подарить городу.
Есть первые согласившиеся – 12 компаний подписали необходимые соглашения с городскими властями. О том, почему и город, и девелоперы готовы приходить к соглашениям, корреспонденту «Строительного Еженедельника» Павлу Никифорову рассказал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко.
– С момента вашего назначения не прошло и 100 дней, но вы уже готовы предложить застройщикам новые правила игры на рынке.
– На самом деле многое из того, что мы сейчас делаем, начиналось и прорабатывалось, когда я был советником вице-губернатора Марата Оганесяна. Ситуация была непростая, мы понимали, что, по сути, все строительные проблемы города почти на два года были заморожены. И это было неправильно. Вопрос даже не в плановых показателях, вопрос в развитии города. Может быть, и стоило взять некую паузу, но надо было понимать, что последует за этой паузой. В первую очередь мы возобновили диалог с застройщиками. Они должны были понять, что ситуация изменилась, возможности городской казны изменились.
Хочешь строить новое жилье в больших объемах, на территориях, которые город должен обеспечить инфраструктурой, магистральными дорогами, инженерными сетями? Нагрузка в этом случае на город один к трем. Допустим, город выставляет на торги участок, продал его за 1 млрд. Но для того чтобы там был реализован проект, городу нужно потратить еще 3 млрд на инфраструктуру. Это цифры, которые применимы к конкретным территориям. Есть такие застройщики, которые понимают, что обязаны обеспечить территорию социальной инфраструктурой: садиками, школами, поликлиниками. Внутриквартальные проезды, дорожки делают сами.
Мы предлагаем механизм, как это обеспечить. Земельный участок – частная территория или на правах аренды – отмежевывается и отчуждается городу. Город с нашим управлением строительных проектов как с заказчиком участвует с этим земельным участком, попавшим к нему в оборот, в инвестиционном проекте. Второй стороной является инвестор: на свои деньги он возводит объект, который потом дарится городу по договору дарения.
– Но застройщик как коммерческая организация по нашему законодательству ничего городу подарить не может.
– Может, но это стоит ровно 140%. Если детский садик построить стоит в среднем 1 млн рублей за одно место, то есть себестоимость садика на 100 мест – 100 млн рублей. А если инвестор дарит, то он может сделать это только из чистой прибыли, заплатив с нее налоги. Плюс НДС. И все это в результате выливается до 140-150%. При всем благорасположении бизнеса к городу это кусается. Мы ищем механизм, это высший пилотаж для юристов: идут консультации с прокуратурой, с налоговиками. Пока сложно это складывается. И без внесения изменений в Градостроительный кодекс такого рода мероприятия провести практически невозможно. Но основная масса инвесторов смирились. Они понимают: договорившись с городом, они ускорят процесс собственного строительства, сократят на 2-2,5 года сроки согласований и мытарств. Пока мы вынуждены идти по такому пути. Есть правила, и они должны быть одинаковы для всех, даже если они тяжелы. Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты. Пока мы удерживаем ситуацию. Исключение – «Северная долина». Проекту уже пять лет, все договоренности уже выполнены, и та «социалка», которую они строят, будет выкупаться городом по старым правилам. Все новые проекты пойдут уже по новым правилам.
– Но есть старые проекты, например намыв на Васильевском острове.
– Основной инвестор – «Терра Нова» – который вел этот проект и его утвердил, нарезал его потом как лоскутное одеяло и распродал. Сейчас там семь или восемь собственников. Территория распределилась так, что теперь надо скоординировать их таким образом, чтобы было понятно, кто и сколько будет вкладывать в инфраструктуру.
– Насколько я знаю, уже есть такой опыт по координации инвесторов. Вы говорили, что с компаниями «Пионер», «ЮИТ» и Setl City будет достигнуто соглашение о выкупе участка у Росатома, передаче его городу и о строительстве. Только после этого проекты планировки территории будут утверждены, и они смогут начать там строительство. В компании «Пионер» сказали, что переговоры ведутся, но они еще далеки от завершения. Так все-таки есть соглашение или нет?
– Соглашение существует между городом и группой инвесторов о том, что мы приостанавливаем процесс превращения этой территории в рекреационную зону посредством выкупа, предложения иных территорий. Губернатор поддержал нашу инициативу. Хотя изначально идея о рекреационной зоне была более широкая: мы хотели вообще убрать оттуда жилье и оставить только зону отдыха. Но посмотрели, посчитали: там вся территория частная, город просто не сможет поднять такую ношу для создания рекреационной зоны. И был найден компромиссный вариант. Он заключается в следующем: часть территории, которая в этом треугольнике, образованном береговой линией, проектируемым ЗСД и Приморским проспектом, принадлежит Росатому. Этот участок группа инвесторов должна выкупить по нашему соглашению, передать городу на безвозмездной основе, благоустроив зону отдыха, береговую линию (откос с дорожками). Кроме того, ближе к ЗСД будет построена школа на 550 мест, плюс к этому будет построен детский садик на 85 мест.
Такие были договоренности. Инвесторы звонили и говорили, что опасаются, что мои интервью могут повысить стоимость выкупаемой земли. Но Росатом – абсолютно адекватная структура, они понимают, для чего выкупают эту землю, поэтому никаких злоупотреблений здесь быть не может. Это будет рыночная оценка, не запредельная. Сейчас разрабатываются документы, чтобы можно было затем парк передать городу. Это займет определенное время.
– Те компании, которые обладают большими участками земли сельхозназначения – на них эти правила распространяются?
– Для всех правила одинаковы. Абсолютно.