Леонид Кваснюк: «Не просто строители, а командиры строительного дела»
Уходящий год стал для холдинга «ЛенРусСтрой» примечательным. Были сданы в эксплуатацию последние из тринадцати корпусов ЖК «Новое Горелово» — настоящего мини-города со всей необходимой жителям социальной, торговой, развлекательной и бытовой инфраструктурой.
Начато строительство нового проекта в поселке Новоселье — на этот раз компания планирует создать высокотехнологичный квартал из «умных» домов в лесопарковой зоне.
Наконец, «ЛенРусСтрой» за последние годы получил сразу четыре престижные награды в профессиональных конкурсах: «Золотой Трезини», «Лидер строительного качества», «Доверие потребителя — 2020» и Urban Awards 2022 — высокой оценки был удостоен ЖК «Новое Горелово» за качество, проектное решение общественных зон и благоустройство территории.
А каковы планы компании на будущее? О ситуации на строительном рынке рассказывает генеральный директор СК «ЛенРусСтрой» Леонид Кваснюк.
— Леонид Яковлевич, каким стал уходящий год для компании? Как вы думаете, что будет происходить с рынком в обозримом будущем?
— Одна из очевидных реакций на непредвиденные обстоятельства — приостановка строительного рынка. И статистика это подтверждает: заметно сократился вывод на рынок новых объектов. Конечно, уже не получается с уверенностью строить планы на несколько лет вперед, но приспособиться можно к любым обстоятельствам. Пандемия нас тоже многому научила. Наверняка девелоперы сейчас анализируют спрос и пересматривают свои продукты, чтобы выпустить на рынок адаптированные под новые реалии объекты. Мы также рассматриваем возможный запуск новых проектов. Хотели бы попробовать новые для компании районы, форматы и комфортность жилья.
— Какое событие года вы бы отметили в работе компании?
— «ЛенРусСтрой» двигается в запланированном графике. В этом году мы передали ключи жителям домов, строительство которых стало финальным в ЖК «Новое Горелово», первого сентября новые школа и детский сад открыли двери для ребят, начал функционировать крытый многоуровневый паркинг. Сейчас уже можно полностью оценить всю проделанную с 2013 года работу: на месте бывшего капустного поля получилось создать по-настоящему комфортный и уютный район.
Также идет активное строительство ЖК «ЛесART» в Новоселье — там продолжаем сотрудничество с компанией из группы Сбер — СберМобайл для создания максимально технологичного жилого комплекса.
— Что стало для вас главной опорой в 2022 году?
— Опыт. И уверенность в необходимости двигаться вперед. Это не первый кризис и, безусловно, не последний. Но любой кризис рано или поздно заканчивается. Наша задача — увидеть слабые места, сделать выводы и вовремя принять нужные решения. У нас запущено в работу несколько проектов, что дает возможность перераспределять ресурсы, если где-то появляется просадка.
— Помогли ли вам какие-нибудь меры поддержки государства?
— Правительство и Центробанк умело лавируют в сложившихся обстоятельствах, и вместо намечавшейся в следующем году отмены льготной ипотеки заявлено об изменениях в ипотечном кредитовании и его расширении. Для девелоперов это существенный инструмент в продажах. Конечно, не хотелось бы его лишиться.
— Что бы вы назвали главным успехом для компании?
— Мы сохраняем спокойствие и не делаем преждевременных выводов. Нет никакой паники или сомнений. Мы продолжаем расти во всем: штат, проекты, направления. Становимся более технологичными и опытными. Создана опытная сплоченная профессиональная команда специалистов, знающих свое дело. Им не надо объяснять, что такое качество.
— То есть качество сейчас важнее всего?
— Не будь качественного подхода к строительству ЖК «Новое Горелово», мы бы никогда не вышли на такой уровень продаж. Компания потратила средства на благоустройство комплекса, хотя могла бы построить дополнительные квадратные метры, и выиграла от того, что во дворах появились прогулочные зоны, места для отдыха и занятий спортом, бульвары, плей-хаб и многое другое.
Мы создали комфортное, привлекательное пространство, в котором хочется проводить время. В этом тоже состоит преимущество жилья в стороне от большого города: есть место для устройства оригинального ландшафта, можно создавать кварталы со всей необходимой инфраструктурой, школами и детскими садами, а не ютиться на небольшом пятачке в центре города.
Каждый раз, сдавая новый дом, мы прислушиваемся к мнениям жителей, впитываем их пожелания, перевариваем замечания, изучаем потребности. Поэтому каждый следующий дом получается лучше предыдущего, и покупатели это ценят. Повторные продажи квартир в новостройках «ЛенРусСтрой» достигли 60% — это говорит о том, что в наших домах растет уже второе поколение жителей, их рекомендуют друзьям и знакомым, что мы угадали с проектами. Один известный мне житель уже в четвертом доме покупает шестую по счету квартиру — первую приобретал для себя, потом начал строить жилье для детей.
Я давно не называют себя строителем, как это было 30 лет назад, когда деньги на строительство шли из бюджета постоянным потоком. Сегодня я — девелопер, моя задача найти территорию, сделать добротный продаваемый проект, создать правильную команду. Мы уже не просто строители, а командиры строительного дела.
— А как командиры подбирают себе команду?
— Очень важно работать как одна большая семья, относиться к каждому с уважением и любовью. Как в каждой семье, у нас в компании не жалеют денег на развитие и обучение. Нужна квартира сотруднику — добавим к ипотеке свои льготы. Вкладывайтесь в людей, и эти инвестиции вернутся многократно. Вот недавний пример: стоило мне сказать, что хорошо было бы помочь военнослужащим в госпитале со средствами гигиены, как наши сотрудники не только закупили все необходимое, но еще и сами до ночи упаковывали мыло и шампуни в наборы лучше и красивее, чем это сделали бы в магазине!
— Многие застройщики отмечают нехватку материалов и оборудования. А как вам удается строить такой технологически сложный проект, как «ЛесART»?
— Мы сотрудничаем с ответственными и опытными подрядчиками, которые оперативно отслеживают изменения в поставках и производстве материалов и оборудования. Всегда есть возможность подобрать аналоги, внести изменения в программное обеспечение.
Два года работы в условиях пандемии не прошли даром: мы наладили каналы поставки, научились работать с отечественными производителями, а главное — поняли, что по качеству оборудование не уступает, а зачастую превышает зарубежные бренды.
— Что бы вы посоветовали коллегам, чтобы пережить непростые времена?
— Главная задача сегодня — набраться терпения и работать на будущее, не останавливаясь. Пересматривать стратегии, просчитывать различные шаги, прорабатывать те или иные модели, взаимодействовать с банковским сектором. Быть динамичным.
Генеральный директор НО «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» Дмитрий Локтаев рассказал «Строительному Еженедельнику» об объемах капремонта на 2015 год, а также о том, почему техпаспорта зданий – пока ненадежный источник данных о реальном состоянии домов.
– Каковы параметры краткосрочной программы на 2015 год?
– В рамках краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге на 2014 год предусмотрено былопровести работы на 1368 домах. В 2015 году планируется отремонтировать уже 2256 домов по 1962 видам работ. Отмечу, что у нас есть постановление правительства, которым утверждена 25-летняя региональная программа капремонта многоквартирных домов в городе. В рамках этой долгосрочной программы выделены трехлетние периоды. Это 2015, 2016, 2017 годы. Всего за это время планируется отремонтировать более 9 тыс. домов. Но подготовка ремонтных работ начинается задолго до их исполнения. Чтобы провести ремонт в текущем году, нужно провести конкурс на начальную цену. Для этого нужно иметь смету, а для сметы – иметь проект. Чтобы сделать проект, нужно съездить на объект и составить дефектную ведомость. Кроме того, согласно Жилищному кодексу РФ мы обязаны предоставить собственникам жилья предложения о видах ремонта, который будет у них проводиться. И они могут согласиться или не согласиться с проектом. Также мы не можем отодвигать ремонт домов на более поздний срок.
– Кстати об этом. Согласно Жилищному кодексу многое зависит от решения собрания собственников жилья. Однако на деле собрать этот кворум очень трудно. Не считаете ли эту норму излишней?
– Мне кажется, что институт общего собрания и эта норма кодекса должны остаться. Просто эти процедуры нужно сделать более прозрачными и доступными, чтобы такие собрания собственников было проще организовывать. В качестве примера могу привести недавнее заседание под председательством советника президента РФ Игоря Левитина по контролю за исполнением поручений Госсовета. На заседании присутствовали представители Минсвязи РФ и доложили о внедрении ими новой информационной системы ЖКХ. Один из их сервисов – это онлайн-голосование собственников жилья. Эта система позволит жильцам принимать легитимные решения по управлению их имуществом.
– А по какому принципу формировались перечни адресов капремонта на 2015 год?
– Список формируется по предложениям районных администраций со ссылкой на 25-летнюю программу. Вся очередность проведения ремонтов уже прописана в программе. Вероятно, районы руководствовались степенью износа зданий. Я не исключаю и элемент субъективного подхода. Мы сейчас смотрим реальное состояние каждого объекта, который идет в программу. Тратим на это большое количество сил. И не просто смотрим, но составляем дефектные ведомости, потом по ним делаем смету по конкретным адресам.
– Вы не раз призывали районы смотреть не на техпаспорта домов, а на их реальное состояние. Получается, та работа, которая проводилась с 2006 года, оказалась попросту неэффективной, и обследование кое-где нужно проводить повторно?
– Может, и так. Мы знаем, что в паспортах есть ошибки, и если сметы делать на основе техпаспортов – получается нереальная картина. Мы, в свою очередь, пытаемся ошибок избежать и доверяем только своим обследованиям. Техпаспорта сегодня – это недостоверный источник. В паспорте может быть написано, что кровля на объекте мягкая, а на деле оказывается жесткая металлическая. А более 100 объектов, вопреки данным техпаспортов, вообще не нуждаются в капремонте. И наша задача сегодня – приводить этот недостоверный источник в соответствие с реальным положением дел. В ходе обследования мы стараемся актуализировать состояние дел, заносить корректные данные. А это можно сделать только с помощью фактических выходов на объекты.
– Может ли случиться, что работу с техпаспортами передадут фонду?
– Всякое может случиться, но если передадут, мы готовы над этим работать. Хотя это и не наша первоначальная функция.
– В конце сентября состоялось подписание первых договоров на проектирование капремонта. Какой объем проектирования был заказан?
– Всего было объявлено 28 конкурсных процедур, состоящих из 238 лотов на общую сумму 260,4 млн рублей по следующим видам проектирования: ремонт (замена) лифтового оборудования, ремонт систем теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, а также ремонт строительных конструкций, фундаментов и подвальных помещений. На данный момент уже заключено договоров более чем на 160 млн рублей, на стадии заключения договоры на 75 млн рублей. Эти торги мы впервые проводили на электронной площадке. Сейчас заключенные договоры на проектирование мы рассчитываем завершить в сроки, предусмотренные контрактами. По ряду не зависящих от нас причин эти торги провели не в июле, как хотели, а в сентябре. Вообще в Петербурге проектирование в таком объеме проводится впервые. Мы считаем, что это очень серьезный шаг вперед, потому что качество этих проектов – во многом залог проведения качественного капремонта.
– Как будет контролироваться качество проектирования и самих ремонтных работ?
– У нас создается специальная служба, которая будет состоять из инженеров технического контроля, которые регулярно будут выходить на ремонтируемые объекты и вести журналы, где будут делаться замечания к работе подрядчика. Мы для себя установили норматив, что на одного инженера не должно приходиться более 10 объектов одновременно. Мы обязательно будем делать ротацию людей между районами, чтобы не возникало ситуации, когда между инженером в районе и подрядчиком возникают какие-то симпатии.
– А кто будет ответственным за штрафование строителей?
– Вообще мы надеемся, что до этого не дойдет. Все замечания будут заноситься в журнал и устранятся подрядчиками на месте. Работы с замечаниями не принимаются. Условием приемки является соответствие выполненного ремонта всем нормам. Штрафы полагаются только за срыв сроков. Тут все согласно тексту контракта. Мы высчитываем пени за срыв, подписываем с подрядчиком допсоглашение и эти суммы вычленяем из платежа.
– Депутаты критикуют программу за то, что там мало видов работ по капремонту фундаментов, несущих конструкций, зато много по замене труб, газового оборудования и т. д.
– Я полностью согласен с этими претензиями. Более того, я являюсь самым активным критиком принятой программы капремонта. Ведь именно нам ее исполнять и уже сегодня мы видим в ней слабые места, видим, что она не отражает идеи, заложенные в Жилищный кодекс. Отсюда поручение губернатора, которое вышло еще во время разработки программы, о том, чтобы в обязательном порядке создать эффективный механизм ее доработки и корректировки. В том числе была создана рабочая группа при правительстве, которая должна выработать методологию устранения этих справедливых замечаний. Действительно, в программе почти нет фундаментов, но главная проблема даже не в этом. В программе есть пробелы. По некоторым домам просто не планируется проводить ремонт. А он там реально нужен. Федеральный закон говорит о том, что за 25 лет все элементы каждого дома должны быть отремонтированы. А мы открываем нашу программу и видим пустые места на месте капремонтов. Это главный недостаток программы, на месте этих пустых граф должны появиться конкретные даты ремонтов.
Сейчас мы обсуждаем эту проблематику с Минстроем РФ, депутатами. Они предлагают поправки в Жилищный кодекс, чтобы понять, что делать в случае обнаружения ошибок. У нас почти 22 тыс. домов в городе, и эти ошибки неизбежны. А процедуры их устранения нет. Но мы ждем, что в скором времени руководство по преодолению этой проблемы у нас появится.
– Считаете ли обоснованными претензии якобы в лоббировании интересов отдельных подрядчиков при составлении программы?
– С этим я не согласен. Да, в программе мало фундаментов и несущих конструкций, но я могу понять логику Жилищного комитета. Эти работы очень дорогие, и программу приходится балансировать по деньгам. Если нам не хватает денег на все сразу, то из тех денег, что у нас есть, нужно выбрать те работы, которые мы умеем делать. На них есть мощности, есть специалисты, есть рынок подрядчиков. Это ведь тоже немаловажно. Да, тут есть субъективный момент, но в этом случае он полностью оправдан.
– Когда реально город сможет приступить к работам на объектах культурного наследия под охраной КГИОП?
– Дело в том, что объекты культурного наследия нуждаются в отдельном подходе. При работе с таким объектом нужно не только соблюдать закон о капремонте, но и охранные обязательства. Это значит, что мы должны прийти в КГИОП, там получить задание на обследование здания, после этого мы проводим конкурс на обследование, далее специализированная организация должна выйти на объект и зафиксировать результаты обследования. С итогами обследования мы идем в КГИОП, далее комитет дает задание на проектирование.
Мы проводим конкурс на проектирование, появляется специальная организация, которая умеет проектировать работы на таких объектах, появляется проект. Он тоже согласовывается с КГИОП, после согласования проект можно ставить на торги, на которые также допускаются только компании с лицензией Минкульта. То есть там два дополнительных звена по сравнению с обычным капремонтом. Мы сейчас сработаем с КГИОП в плотном контакте. Они нам пошли навстречу и упростили нам ряд задач.
– Почему город опоздал с выбором банка для аккумулирования взносов граждан на капитальный ремонт?
– Закон о проведении конкурса по выбору банка в ряду объективных и субъективных причин вступил в силу только 8 октября. У всех документов есть сроки рассмотрения. Мы старались внести изменения, чтобы срок конкурса по выбору банка был сокращен с 30 дней до 10-15 дней, как в других регионах. Но эта поправка не прошла.
– Будет ли введена дифференцированная плата за капремонт в следующем году?
– Дифференцированная плата будет введена с 2015 года. На это будет специальное постановление правительства с фиксацией этой нормы. Вилка размера взносов также остается на усмотрение правительства. Жилкомитет уже провел конкурс и заключил контракт на разработку этих тарифов. Итоги будут доложены правительству города. И далее последует решение. Но тарифы увеличатся не сильно, не более 3 рублей за 1 кв. м в зависимости от типа дома.
– Собственники смогут аккумулировать средства как на специальном счете, так и на счете фонда. Сколько домов будут собирать деньги на вашем счете? В чем преимущества и недостатки хранения средств на счете фонда?
– Во-первых, спецсчетов из 22 тыс. петербургских домов – менее процента. Если средствами распоряжается фонд, он же выполняет функцию заказчика и контролера капремонта домов. В случае специального счета эти функции на себя берет ТСЖ. Преимущества такого спецсчета в том, что можно индивидуально подойти к необходимости ремонта собственного дома. ТСЖ сами выступают заказчиками, у них больше рычагов управления.
Вообще идея федеральных законотворцев при разработке закона была как раз в том, чтобы было больше именно специальных счетов. Чтобы люди сами собирали, накапливали, расходовали как их нужно. А фонд создавался как организация для тех, кто по каким-то причинам не смог скооперироваться.
Главный замысел был в том, чтобы включить в эту работу жителей, чтобы они учились заботиться о своем имуществе самостоятельно. При этом преимущества «общего котла» в том, что есть внутренняя защита от инфляции. Потому что согласно закону фонд собирает деньги граждан и на следующий год обязан их потратить. Это сделано для планирования, чтобы мы понимали, сколько мы собрали в течение года. То есть деньги под управлением фонда не съедает инфляция. Средства на спецсчетах могут копиться 10-20 лет, и тратить их на иные нужды нельзя. 20 лет и один год с точки зрения инфляции – это две большие разницы. Отмечу, что средства из фонда можно всегда забрать. Принять решение общим собранием и в течение года вывести деньги из фонда на индивидуальный счет.
– Какую сумму планируете собрать с собственников за 2015 год?
– Возможно, это будет около 2-2,5 млрд рублей. Но это предварительные данные.
– Кто контролирует деятельность фонда на сегодняшний день?
– Жилищная инспекция контролирует качество нашей работы как заказчика и качество принятых нами работ. У нас деньги государственные, мы их получаем на основании постановлении правительства о выделении субсидии, в каждом постановлении заложена функция контроля у главного бюджетного распорядителя, у нас это Жилкомитет. Далее – Финансовый комитет. Также нас контролирует Росфиннадзор – ведомство контролирует расходование федеральных средств и денег граждан. У него есть отдельные полномочия в отношении региональных операторов по всей стране. Также есть специальный аудитор Законодательного собрания. Ну конечно, еще городская Контрольно-Ссетная палата, прокуратура, Минюст РФ и полиция. Кроме того, согласно закону предполагается определить отдельное ведомство по надзору за деятельностью фонда.
– Планируете ли расширять штат фонда?
– Сейчас у нас работают 150 человек. На следующий год планируется увеличить штат в зависимости от решаемых региональным оператором задач. КУГИ выделило нам отдельное здание, но там еще предстоит выполнить капремонт. Бюджетные расходы на содержание фонда – это в основном зарплатный фонд инженерного состава.